上海某写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,*,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,2024/10/4,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,原媒体计划,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,销售目标 从4月16日起至6月底完成2000平方,在09年6月30日前完成2000平方米的销售目标。,从2009年4月16日起至2009年6月30日实际需要成交套数是24套，这个目标分解，分步骤在未来的75天完成，即12周内完成。,总目标,目标分解,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,原定媒体计划 从4月16日起至6月底的媒体计划,短信,12次，每周30万条，共计360万条,楼体巨幅,持久,内容：耀光中环国际,12800元/m,2,起,61234888,搜房网写字楼主页广告,25次,每三天投放一次,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,原定媒体费用 从4月16日起至6月底的费用,短信,预算:21000元/次12次=25.2万元,楼体巨幅,预算:50元/平方米,25万元,搜房网写字楼主页广告,预算:12000元/次25次=30万元,合计:25.2+30+5=60.2万元,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,实际推广内容,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,广告投放比例,投放内容,原定媒体计划,实际媒体推广,投放比例,短信,12次，每周30万条，共计360万条,已投放9次,每次10万条，一共90万条,25%,搜房网写字楼主页广告,25次,每三天做一次,无,0%,楼体巨幅,持久,内容：耀光中环国际,12800元/m2起,61234888,持久,内容：耀光中环国际,12800元/m2起,61234888,100%,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,效果统计,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,短信效果统计 从4月16日起至6月底,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,销售情况统计 从4月16日起至6月底,销售情况统计表,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,实际产生费用及成本分摊情况 从4月16日算起,费用,短信投放：54000元,来人成本分摊：,来电成本分摊：,成本分摊,单套成交成本分摊：,54000元,26人,=2077元/人,54000元,119人,=454元/人,54000元,5人,=10800元/人,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,广告通路选择与投放 4月16日迄今,售楼现场,广告通路,公共传播,楼体巨幅,工地围墙,户外看板,看房通道,引导旗,户外大牌,报纸广告,杂志广告,网络广告,DM派发,SP活动,短信投放,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,成交意向 4月16日迄今,来电：119组,来人：26组,成交：5组,4.6：1,5：1,实际广告费投入：48000元,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,广告投放金额 4月16日迄今,原定广告投放金额：,1.54万元/平方米2000平方米261.6万元,实际广告投放金额：,5.4万元,总销金额：,6160634元,广告的实际投放额仅占原定投放额的 8.8,广告的实际投放额占总销金额,0.88,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,总结及建议,1、原计划来人：签约=10：1，截止5月24日原计划签约12套，实际来人：签约5：1，,说明案场把握成交的能力较强，但来人数量不足，严重制约了本案的成交量,；,2、广告费用投入严重不足，当前的投放量仅占总销金额的0.78，低于我司原定的2目标（行业通行为3），导致正常的广告投放渠道无法实现，项目的基本信息传递受阻。,酒香也怕巷子深！,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,建议,鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便，要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。,多样媒体，,组成立体辐射网,引导动线，,导入目标客户,专业行销，,促进最终成交,传播项目基本信息,提升来人量,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,项目预估及实际情况,总销金额,销售面积,整盘均价,广告费率,广告费用,预估,189830143,12327,15400,2%,3796603,实际发生,6160634,378,16298,/,54000,指标差距,183669509,11949,/,/,3742603,分析：,1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米，实现销售均价16298元/平方米，,远高于贵司原定整盘均价15400元/平方米,；,2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2%广告费率所需投入的费用相比，,尚余3242603元未予投入。,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,建议,鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度，,建议：,1、广告费用,￥3242603元,由优派克思承担，广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。,2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,耀光中环国际推广计划 （2009.5.26-2009.6.30）,项目,说明,费用结算,备注,一、户外媒体,户外大牌,武宁路以南，兰溪路以西，面东,20万,发布期：13个月,引导旗,祁连山路段（真南路-曹安路）,12万,240元/对/天（共10天*50对）,二、媒体传播,搜房网,首页巨幅,10万,发布6天,“写字楼”首页旗帜,9天,“在售写字楼”普陀区列表,14天（图文形式）,长三角精品写字楼推荐,7天,在售写字楼列表推荐（第一页）,30天,在租写字楼列表推荐（第一页）,30天,看楼专题报道,1次,“精品项目”新闻报道链接,10次,老总专访视频,1次,老总博客推荐,1次,视频看房,1次,焦点网,“写字楼”首页旗帜,1万,30天,“写字楼”页面楼盘介绍,30天,最新楼盘推荐,30天,相关新闻发布,2次,上海楼市租赁情报,新盘介绍,费用待定,1-2期,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,耀光中环国际推广计划 （2009.5.26-2009.6.30）,三、印刷媒体,直邮明信片,250克铜版纸，10000张,1万,通过邮局购买物流企业负责人实名资料进行直邮投递,四、流动展位接待POP,展位布置,桌、椅等,费用待定，以实际发生额为准,1、建议至曹安路专业市场商圈设置本项目临时流动展位，目的在于传播项目信息，扩大受众面，促进来人量；,2、展位所需硬件配置尽可能利用售楼处及开发公司现有资源；,3、开发商协助提供看房车。,易拉宝,楼书,拎袋,赠品,项目,说明,费用结算,备注,电话联系,针对物流企业，进行项目的电话推广,五、公共传播,DM派发,印刷成本费，以实际发生额为准,至曹安路专业市场及物流企业派单,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,本案价格分析,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,本案推案价格,本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程，同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争。故选取以上项目在售办公楼价格进行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下：,指标,权重,李子园,绿地威科国际,曹安锦程,汇华大厦,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,区位,20%,1.05,0.21,1.2,0.24,1.1,0.22,1.8,0.36,交通,15%,1.05,0.1575,1.25,0.1875,1.15,0.1725,1.8,0.27,配套,15%,1.04,0.156,1.4,0.21,1.2,0.18,1.7,0.255,户型,10%,1,0.1,1,0.1,1,0.1,1,0.1,办公氛围,10%,1.1,0.11,0.95,0.095,1.05,0.105,1.85,0.185,品质（装修等）,15%,0.9,0.135,0.9,0.135,0.9,0.135,0.9,0.135,品牌,5%,1,0.05,1.4,0.07,1,0.05,1,0.05,物业服务,10%,0.98,0.098,1,0.1,0.98,0.098,1,0.1,合计,100%,1.0165,1.1375,1.0605,1.455,权重,25%,10%,60%,5%,售价,12700,14250,11250,22500,其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮25%计算单层价格。,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,本项目价格推算,本项目前综合价格为：,11514元/平米,UPCS的巨大客源优势加上UPCS的强效案场管理能够达到约5%UPCS溢价，所以销售均价为：,12090元/平米（标准层价格）,上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思27P,楼层,01,02,03,04,05,06,07,08,09,010,011,012,11F,建筑面积,103.94,51.33,142.35,102.68,102.66,102.66,185.52,116.43,单价,16752,16452,16352,16252,16102,16002,15942,15882,总价,1741203,844481,2327707,1668755,1653031,1642765,2957560,1849141,10F,建筑面积,103.94,51.33,142.35,102.68,102.66,102.66,185.52,116.43,单价,16552,16252,16152,16052,15902,15802,15742,15682,总价,1720415,834215,2299237,1648219,1632499,1622233,2920456,1825855,9F,建筑面积,103.94,51.33,51.33,91.02,51.35,51.33,51.33,51.35,51.33,51.33,185.52,116.43,单价,16352,16052,15952,15852,15702,15602,15542,15482,15402,15342,15242,16102,总价,1699627,823949,818816,1442849,806298,800851,797771,795001,790585,787505,2827696,1874756,8F,建筑面积,103.94,51.33,51.33,91.02,51.35,51.33,51.33,51.35,51.33,51.33,185.52,116.43,单价,16152,15852,15752,15652,15502,15402,15342,15282,15202,15142,15042,15902,总价,1678839,813683,808550,1424645,796028,790585,787505,784731,780319,777239,2790592,1851470,7F,建筑面积,103.94,51.33,51.33,91.02,51.35,51.33,51.33,51.35,51.33,51.33,185.52,116.43,单价,15952,15652,15552,15452,15302,15202,15142,15082,15002,14942,14842,15702,总价,1658051,803417,798284,1406441,785758,780