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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳写字楼租赁市场及南山写字楼市场探讨,平台沉淀：冯睿、那娜、易芬、崔峥琪,报告思维导图,深圳写字楼现状探讨,科技园写字楼市场探讨,深圳写字楼市场的新生力气,单一业权物业,o.,1,N,区域,楼盘名称,项目类型,建筑面积（）,办公面积（）,入驻率,租金,（元/月）,管理费（元/月）,入市时间,中心区,嘉里建设广场,甲级,94628,75000,60%,180,22.4,2007.09,星河发展中心,甲级,106860,38000,100%,2007.09,荣超中心,甲级,143329,55217,95%,130-140,16,2008.5,中国港中旅大厦,甲级,56000,40000,85%,110,19,2008.10,中心西区,时代科技大厦,甲级,117330,105330,12%,90-110,25,2009.5,2009年租赁办公供应面积合计,118290.4,单一业权,物业市场,单一业权物业供应一览,深圳顶级租赁物业的价格天花板,数据列表来源：中心区、中心西区,中心区及中心西区单一业权产品整体租金为,130元/,月,，,为深圳顶级租赁物业天花板,嘉里建设广场,高度：,约,100,米,占地面积：,7,003.5,平方米,建筑面积：,约,75,000,平方米,建筑层数：,23,层，地下,3,层,标准层层高：,4.1,米,净高：,2.80,米,车位：,约,310,个,发展商：,嘉里置业（深圳）有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户状况：嘉里建设广场为深圳首座单一业权物业，自入市以来以“高门槛入驻标准”界定客户，诸如微软等很多世界500强及国内百强企业为其主要客户群体，多以2-3层起租，租金水平180元/月。,单一业权,物业市场,星河发展中心,建筑高度：,99.8m,占地面积：,9813.9,平方米,建筑面积：,122358,平方米,写字楼面积：,3,万平方米,酒店面积：,5,万平方米,层数：地上,24,层、,21,层，地下,4,层,车位：,445,个,开发商：星河实业（深圳）有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户状况：1-18F租赁给平安保险，18-24F星河地产自用。,单一业权,物业市场,荣超中心,占地面积：,14,，,316,平方米；,建筑面积：,143,，,329,平方米；,高度：,192.8,米；,标准层面积：约,1,，,850,平方米,标准层层高：,4.2,米，,标准层净高：,2.9,米；,大堂净高：,16,米；,停车位：,509,个；,开发商：荣超地产,中心区：单一业权物业供应明细。,客户状况：入驻企业多以金融类、证券类及知名高端企业为主，半层及整层起租。,单一业权,物业市场,中国港中旅大厦,总用地面积：,3668.5,平方米,总建筑面积：,56439,平方米,高度：,154,米,层数：,29,层,停车位：,242,（辆）,开发商：港中旅（中国）投资有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户状况：中国港中旅大厦为其总部大厦高区部分自用，只有少量单位用于出租。,单一业权,物业市场,时代科技大厦,占地面积：,10695.79,平方米,总建筑面积：,117330.77,平方米,每层面积：,2400-5000,平方米,结构层数：,28,层；,建筑高度：,99.04,米,标准层高：,3.75,米,净高：,2.7,米,停车位：,16,（地上），,499,（地下）,开发商：深圳市农科房地产开发有限公司,中心西区：单一业权物业供应明细。,市场状况：目前最新状况是17-21层对外销售，对外报价2.1-2.2万/，低区对外租赁报价：90 元/月，高区对外租赁报价：110元/月。,单一业权,物业市场,标,杆,租,金,深圳写字楼市场单一业权物业租金的天花板：,180-200元/月,平均租金：,130元/,月,区,位,集中于中心区和中心西区,，还有少量物业分散在罗湖等区域,客,户,主流客户为,金融类、外资高端企业,。,深圳单一业权物业,科技园写字楼市场探讨,北区：以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则支配生活居住与综合服务功能地块。,中区：渐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。,南区：是将来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。,科技园的基本规划:以北环路、深南大道为界共划分为北、中、南三个区域，在产业的规划上存有着确定的差异，其中南区为主流商务物业聚集地。,深 南 大 道,北 环 路,片区规划,滨 海 大 道,初 期,中 期,远 期,在承接国际制造业转移的基础上的，以较为初级的,加工业和制造外包为主,；,向自主研发和科级创新等高附加值产业转变，形成了目前自主创新实力强、高技术创新实力的产业集群。,引进企业总部和金融业的技术支持部门，利用自身的优势、国家的政策建成一个更大的,配套中心,科技园产业发展历程：,从初期加工制造业将渐渐转型为技术配套中心,随着片区将来将定位成金融中心和总部基地，利用自身优势及成熟的片区配套，科技园片区对大中型企业的吸引力将会倍增。,启,：,片区发展,示,06年公布的深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例再次明确了以下三个政策：,科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府；,入园企业和入园项目须要受到审核；,禁止工业用地改为商业；,科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全 市场化的写字楼；,依据高新区管委会和深圳市物价局共同制定的协议类产房管理方法，政府从两个方面限制此类物业：,限制出租比例，方法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必需达到50%；,统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必需递交申请到高新办，由高新办统一支配区域。,相对于整个深圳写字楼市场，科技园片区具有一些特有门槛，从而形成相对,“封闭、纯粹”,的写字楼市场。,片区政策,园区相关管理条例,园区商务物业类型,园区商务物业管理方法,科技园相对“封闭、纯粹的市场环境”，将带来多方位的均好优势。,片 区,机会点,外部建筑格局低密度,楼宇间距大，整体数量较少；,内部办公环境舒适性,空中花园、人均资源占有率较高；,企业运营成本集约性,市场化程度不高，运营成本较低；,园区产业链集聚效应,同行业多宠爱集中在同一区域,科技园北区,科技园南区,科技园中区,科技园商务物业租赁区域分布概述：,集中于深南沿线，其中以南区东西两侧最为密集,片区租赁分布,项目名称,档次,占地面积（）,总建筑面积（）,竣工日期,大族激光,甲级,建设中，09年10月竣工,腾讯大厦,甲级,85000,建设中，09年7月竣工,长虹大厦,甲级,75272,建设中，09年月竣工,万利达大厦,甲级,6381.4,77736,建设中，09年12月竣工,松日鼎盛,甲级,10000,66000,总量,约38万,38万,供应量的集中入市,（部分企业自用）,将带来,激烈的片区竞争,09年下半年片区内将有大批甲级写字楼集中入市,体量均超过德赛,可以预见将来片区市场竞争激烈.,片区将来供应,特点一：,纯写字楼由,大规模、实力强,的企业开发。,特点二：,写字楼,规模相对集中。,特点三：,南区纯写字楼,地段优质。,特点四：,形象展示普遍较高。,特点五：,南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼,性价比更高。,科技园南区写字楼概述：,形象展示较高、规模相对集中。,南区整体分析,南区写字楼特点：,南区深南沿线,沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高；,租客面积区间：大多半层整层出租，少量划分为200400小面积出租,行业集中度低，以软件、科技、电子、建筑设计等行业为主,运营成本：平均约90元/月,写字楼出租率状况：为80%95%,片区写字楼特点概述：,（南区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。,南区深南沿线,南区深南沿线,项目名称,档次,占地面积（,）,总建筑面积(,),层数,租金均价(元/,),出租率,起租期,管理费（元/,）,空调费,车位费,标准层面积(,),主力面积(,),飞亚达科技,甲级,8632,83000,20,70（可谈）,95%,2年,7,10元/,固定1200/月 非固定350/月,东区2600 西区3300,900,TCL,甲级,15147.2,83439.6,A座11 B座19,70,80%,2年,10,流量，加班加开额外300/小时,固定350/月 不固定300/月,A座4000,B座1500,半层或整层,创维大厦,甲级,11992.3,60916.8,18,77.5,92%,2年,7,10元/,300/月,2300,700,联想研发中心,全部自用，不对外出租,项目周边写字楼平均运营成本,88,元/月，平均出租率为,89,%。,南区深南沿线,名称,创维大厦,位置,深南大道与科技南路交汇处东北侧,物业类型,纯写字楼,规模,占地：11992、建面：60916、标准层约2300、层数：18层,层高,约4米,空调,有中央空调，7元/月,电梯,直梯10部，扶梯2部，三菱电梯,出租状况,租满,面积划分方式,划分为小面积段的出租，200到300,租金,77.5元/月,管理费,7元/月,进驻企业,IT、软件开发，港资、美资企业,配套,内部配套：停车场，外部配套：,南区深南沿线,主流竞争楼盘之一：,租金最,高,的楼,创维大厦,优势：物业管理较好、产品形象好。,劣势：,商务配套缺失、周边环境杂乱。,名称,飞亚达大厦,位置,科技南十路与高新南一路交汇处东北侧,物业类型,纯写字楼,规模,占地：8632，建面：83000，标准层：4000，层数：20,层高,4m,空调,中央空调，按流量收费,电梯,4部三菱电梯,出租状况,租满，,进驻38家企业，其中5家大客户租了2/3面积，,面积划分方式,多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租,租金,70元/月以上,管理费,7元/,月,进驻企业,腾迅租赁5层、甲骨文（深圳）,配套,内部配套：停车场；外部配套：,主流竞争楼盘之一：,出租率最,高,的楼,飞亚达大厦,优势：多企业总部入驻、运营成本相对较低。,劣势：,商务配套缺失、管理相对松散。,南区深南沿线,名称,TCL,位置,深南大道与科技南路交汇处东北侧,物业类型,纯写字楼,规模,占地：15147、建面：83439、标准层A座约4000、B座1500、层数：A座11层、B座19层,层高,约4米,空调,有中央空调，10元/月，加班加开额外300/小时,电梯,直梯10部，扶梯2部，三菱电梯,出租状况,B座1300,、990、700 三间单位未出租,面积划分方式,有200,-300,小面积出租,租金,70元/月,管理费,10元/月,进驻企业,IT、软件开发、科技、电子,配套,内部配套：停车场，银行,主流竞争楼盘之一：,配置最,好,的楼,TCL大厦,优势：产品质素较好、昭示性强、形象较好。,劣势：,不能注册、出租率不高。,南区深南沿线,南区东部组团,高层与多层交织,面积区间：多半层以上，少量划分为30-0 500 小面积出,行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居。,运营成本：平均约85元/月,出租率：90%以上,南区东部组团,片区写字楼特点概述：,多层与高层结合、景观优势明显、出租率90%以上、租金水平略高于南区深南沿线。,项目名称,档次,占地面积,（,）,总建筑面积（,）,层数,租金均价（元/,）,出租率,起租期,管理费（元/,）,空调费,车位费,标准层面积（,）,主力面积（,）及户型,曙光大厦,甲级,20,77(全包可谈）,90%,2年,加时100/小时,300,1050,半层或整层,方大大厦,甲级,20,80（全包可谈）,90%,2年,300,1200,半层或整层,中电照明,乙级,6000,14000,7,南区厂房改建：70 北区写字楼：80,95%,1年,7,10,230,2000,半层或整层,九州电器,乙级,A座9层 B
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