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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,圣莫丽斯,Q1,：本项目将面临怎样的竞争？,龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化,新城区,边缘地带,坂雪岗,关口,老城区,二线拓展区,民治大道沿线,龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能的激增。,这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。,四季花城，开启了龙华“大盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式，这种“大盘+美丽生活”模式屡试不爽。,对于关内首次置业者，住进“小镇”成一统，关外啥样我不管，关外置业也只是距离问题了，实际心理认同的和行为的仍是关内生活。,0507年与,ST.MORITZ,存在竞争相关性的低密度物业总供应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%,片区,项目名称,建筑面积,容积率,自然资源,户型定位,预计推出时间,龙坂片区,潜龙山庄,56万,1.75,民乐水库,以,townhouse、,别墅、豪宅为主的高档住宅区,2006年,龙1号地块,8.2万,1.2,山景,容积率1.2，以宽景洋房、叠拼别墅等为主。,2006年,万科城后续各期,30万,1.04,山景,多层洋房、,townhouse、,别墅,2005年,山湖林海4,19.7万,1,山景、水景,合院式,HOUSE，,联排,TH、,小高层,2005年11月,万科第五园,25万,0。8,水景,合院式,HOUSE，,联排,TH、,多层,2005年6月,龙岗区,振业城,54万,1.3,亲水湖,TH、,独院别墅、多层,2005年初,宝安区,尖岗山,16.4万,0.5,山景,独立别墅、,TH,2005年,市内,九万三,13.1万,1.4,香蜜湖景,TH、,小高层,2006年,天鹅堡二期三区,2.2万,2.0,湖景、山景,小高层大平面,2005年6月,城市山谷,8.2万,2.04,山景,TH+8,层复式（产品创新特例）,2005年,（数据来源：中原深港研究中心）,片区,项目名称,供应量,TH,别墅,洋房,面积区间（平米）/,总价区间（万元）,龙坂片区,潜龙山庄,12万,50套,50套,约650套,洋房：100150/60-80,TH：250-400/250-400,别墅350-500/420-600,龙1号地块,8.2万,小于50套,无别墅,约500套,洋房：80140/48-84,TH：220-300/176-240,别墅：300-400/360-400,山湖林海4,10万,约400套,约32套,约100套,TH：200250/200300,别墅：250350/500650,万科第五园,10万,100套,40套,约400套,洋房：100160/60-96,TH：250-400/200-360,别墅：350-500/350-650,龙岗区,振业城,9万,50套,50套,约500套,联排：180260/180-260,别墅：400500/320-400,宝安区,尖岗山一期,10万,150套,250套,无,TH：250-400/375-600,别墅：350-500/700-1000,市内,九万三,12.5万,45套,无别墅,约800套,洋房：140180/196-252,TH：200-260/400-520,总计,约71.7万,约845套,约422套,约2950套,06年与,ST.MORITZ,存在竞争相关性的低密度物业供应量为71.7万平方米，其中,TH845,套，别墅422套；,（数据来源：中原深港研究中心）,片区,项目名称,供应量,TH,别墅,洋房,面积区间（平米）/,总价区间（元）,龙坂片区,潜龙山庄,14万,100套,20套,约800套,洋房：100150/60-80,TH：250-400/250-400,别墅350-500/420-600,龙1号地块,4万,售磬,无别墅,约400套,洋房：80140/48-84,TH：220-300/176-240,别墅：300-400/360-400,山湖林海4,9.5万,约210套,约10套,小高层约400套,TH：200250/280320,别墅：250350/550700,洋房：10160/60-96,TH：250-400/250-400,别墅：350-500/525-700,龙岗区,振业城,20万,小于100套,少于20套,约1200套,联排：180260/180-260,别墅：400500/320-400,宝安区,尖岗山一期,6万,180套,210套,无,TH：250-400/15000/375-600,别墅：350-500/20000/700-1000,市内,九万三,5万,售磬,无别墅,约400套,洋房：140180/14000/196-252,TH：200-260/2000/400-520,总计,68.5万,690套,310套,3900套,07年与,ST.MORITZ,存在竞争相关性的低密度物业供应量为68.5万平方米，其中,TH690,套，别墅310套；,（数据来源：中原深港研究中心）,潜龙山庄/36万平米/,r=1.09/TH、,别墅、小高层,万科第五园,/25万平米/,r=0.8/TH、,合院,TH、,情景洋房、多层,龙1号地块/8.2万平米/,r1.2/TH+,高层豪宅+宽景,house,尖岗山项目1号地块/16万平米/,r=0.415/,豪华别墅、,TH、,独栋为主（比例1：4：6）,振业城,/54万平米/,r=1.3/,豪华别墅、,TH、,独栋、小高层）,万科城,/43.7万平米/,r=1.04/,别墅、,TH、,小高层）,山湖林海4,/19.7万平米/,r=1/,预计以,TH+,别墅+小高层组合产品形式开发,城市山谷三期,/8.2万平米/,r=2.04/TH,空中别墅为主,中海九万三/13.1万平米/,r=1.4/TH、,独栋、小高层,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2004,2005,2006,2007,2008,05年初06年初与,ST.MORITZ,存在竞争相关性的低密度物业供应量不集中，项目面临竞争相对小,2,1,4,3,5,6,7,8,9,ST.,10,12,11,7,深圳市华电房地产开发有限公司,占地28.4万,别墅用地.,容积率1.2-2.5,9,深圳市住宅局,占地125.2万,容积率1.2-2.5,部分0.6-1.2,11,龙华镇物业发展公司,总占地约10万,容积率1.2-2.5,+,12,1,新一代实业公司,占地6.4万,容积率1.2-2.5,部分3.2-4.0,2,深圳市祥泰信息咨询有限公司,总占地31.6万,容积率1.2-2.5,其中 3.2-4.0,+,3,5,8,+,+,2,4,龙华镇物业发展公司,占地2.5万,容积率1.2-2.5,6,正兴隆房地产(深圳)有限公司,占地10万,容积率1.2-2.5,10,深圳市榕江实业公司,占地7.7万,容积率1.2-2.5,随着05年7月梅龙路的开通,以及07年福龙路通车,08年地铁竣工的规划影响,预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点,在深圳这座没有太多人脉基础的带状城市，高端物业可进行以下粗犷地分类（静态）：,从东向西迁移的城市豪宅,（罗湖香蜜湖华侨城填海区）,东线海景,西线尖岗山,北线观澜,golf/,万科系,郊区低密度物业,（潜龙山庄、圣莫丽斯,）,深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）,城区,以华侨城/填海区/9万3为典型代表的城市豪宅,以东部海景豪宅、观澜,golf、,中信龙岗植物园、振业城等为代表的资源性主题地产,从被动郊区化到新城市化,05-06年，主流开发商的主要项目将集结在城市边缘（万科在龙华/坂田；金地在二线拓展区；招商华侨城在尖岗山；益田/中信在东角头）,城市扩张,郊区,城市边缘,项目,容积率,与本项目的竞争关系,万科城/山湖林海,1-1.1,同期直面竞争/后期竞争,金地二线拓展区,500,300-400,180-250,（数据来源：中原深港研究中心）,04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量120套；300万元以下,TOHO,的供应量为113套，400万元左右仅仅36套。存在供应断层,此区间的高层供应来自红树湾和天鹅堡；,TOHO,供应来自万科城和东海岸,250-300,此一区间在各楼盘的量都是少数,总价,富裕阶层的顶级豪宅,250-350万元的供应断层,50-250万元,草根阶层的过渡居所,450-600万元,99-04年的市场供应,（数据来源：中原深港研究中心）,50万元以下,白领阶层的城市住宅,地产商们低估了深圳白领成长的速度,相当一部分白领阶层迅速成长，其收入的增长远远高于主流产品的增长幅度,财富层面,价值层面,旧式,转型,新式,高,中,低,深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新着富裕阶层的视野,沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、,重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式,思想深刻、有极强的洞察力、有远见、,有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈,在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、,拥有其身份和个性的标志物,典型案例：天琴湾,怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、,喜欢清静和人文气息浓的地方,丰富的阅历、,有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。,典型案例：纯水岸,重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的,新生活方式,典型案例：十七英里,思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、,对价格有一些敏感,典型案例：城市山谷,责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、,对价格有一定的敏感度,小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、,对价格有一定的敏感,典型案例：万科城,城市山谷典型客户,业主姓名：,韩先生,年龄：,45岁,籍贯：,英国籍,家庭结构：,一家两口,职业：,在香港、深圳都有公司，深圳西丽有厂,购买房号：,叠加,TH330,平米，350万,交通工具：,沃尔沃,其他描述：,置业三次。心态显然很年轻，穿戴朴实，,不张扬，生活缺乏太多的情调。,波托菲诺典型客户,业主姓名：,马先生,年龄：,38,家庭结构：,三口之家,职业：,中小型房地产公司老总，妻子全职在家带孩子,学历：,研究生,购买房号：,临湖,TOHO280,平方，480万,交通工具：,自驾车（家有两辆车太太的自驾车为奔驰320）,生活方式：,生活品味很高，文化层次比较高，属于商人加,知识分子类型，主要看重环境。在依山居还有两套别墅,熙圆典型客户,姓名：,祁生,购买单位：,235平米,TH,年龄：,40岁,学历：,大本,目前供职一家日本外资企业的经理，工作忙碌，,很注重风水，对孩子的教育及生活质量也很注重；,比较重视物业所处的地段，交通以及社区配套,项目,客户类型,客户描述,波托菲诺别墅,企业老板、老总、跨国公司高管,丰富的阅历、独立自我但不张扬、强烈的区隔感、豪华汽车、高级宴请、高尔夫或各种俱乐部会员证、瑞士名表,项目,客户类型,客户描述,城市山谷,私企老板（开厂居多）外地公务员,务实、内敛、开中档车、高离婚率、对价格敏感、在朋友圈中从众,项目,客户类型,客户描述,熙园,私企老板（潮州籍居多）,挣钱是生活主调、精明、信风水、家庭观念、高级宴请、名酒、麻将、朋友有较大影响力,项目,客户类型,客户描述,万科城,四季花城及其它万科项目老业主为主,老业主重视生活品质、关注细节、个人意识强、圈子。,在这个正在转型的城市里，轨道交通和,SHOPPING-MALL,正在改变人们的生活方式，深圳速度更替着“文化立市”，他们渴望一个标志着自我转型的载体一个物业，
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