房地产合理避税方法课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,杭州正瑞税务师事务所有限公司 徐珺婷,*,2024/10/4,1,前言,什么叫经济？经济是人类社会的物质基础，是构建人类社会并维系人类社会运行的必要条件。其具体含义，大到一国的国民经济，小到一家的收入支出。,2024/10/4,2,P,（利润）,=R(,收入,),C,（费用）,C(,费用）,=,土地费,+,前期工程费,+,建筑安装工程费,+,基础设施建设费,+,公共配套设施费,+,开发间接费,+,税金,2024/10/4,3,税指国家向企业或集体、个人征收的货币或实物,税金特点：,1,强制性,2,无偿性,3,稳定性。,税率,:,税额,与,课税对象,之间的数量关系或比例关系，是指课税的尺度。,税法：税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。,中国税负全球排名第二,!,房地产税金,(TAX):,1),营业税,+,城建税,+,教育税,附加,+,地方教育税附加,2),房产税（所）,3),个人所得税,4),土地增值税（流）,5),契税,6),企业所得税,7),印花税,8,）土地使用税,2024/10/4,4,税金,房价,X 15%,上有政策,?,国富,节约税金方法：偷税、漏税、避税,偷税：,纳税人利用各种手段不缴或者少缴应纳税款,漏税：,由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的,避税：,纳税人利用税法允许的办法，作适当的,财务安排或税收策划,，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的,2024/10/4,5,节约税金,下有对策！,2024/10/4,6,概念：,中国境内提供应税劳务、转让,无形资产,或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税,税率：,3%-5%,计算方法：,营业额,X,税率,避税方法：以房抵债，佣金抵收入,2024/10/4,1-1.,营业税,（,Business tax,）,2024/10/4,7,案例,1,（偷税）,.,以房抵债,营业额,100,万，费用,80,万，其中营业额,20,万以房抵债,案例,2,（避税）,.,营业额,(3000+300)/,每平米,2024/10/4,1-2.,营业税,（,Business tax,）,区 分,实 际,变 更,节 税,营业额,100,80,费用,80,60,营业税,5,4,1,区 分,实 际,变 更,其 他,营业额,3300,3000,费用,2970,2700,营业税,165,150,15,2024/10/4,8,概念：,房屋为,征税对象,，按房屋的计税余值或,租金收入,为,计税依据,，向产权所有人征收的一种,财产税,税率：,12%,，,1.2%,计算方法：,租金,X12%,房屋余值,X1.2%,节税方法：,1.,虚增租赁面积,(,偷税）,2024/10/4,2-1.,房产税,(,Property tax,),3.,税收优惠（避税）,2.,税金权重（避税）,2024/10/4,9,案例,1,（偷税）,.,虚增租赁面积,100,万的,100,平房屋,出租,60,平租金,6,万,案例,2,（避税）,.,租金权重,避重就轻,100,万的房屋租金,10,万时,2024/10/4,2-2.,房产税,(Property tax),区 分,实 际,变更（租赁面积虚增）,其 他,房屋租金,6,*,12%=0.72,6,*,12%=0.72,房屋价值,40,万,X0.8X1.2%=0.38,20,万,X0.8X1.2%=0.19,合计,1.1,0.91,0.19,区 分,实 际,变 更,其 他,房屋租金,10,*,12%=1.2,房屋价值,100,万,X0.7X1.2%=0.84,0.96,0.36,2024/10/4,10,2-3.,房产税,(Property tax),案例,3,（避税）,.,利用税法优惠政策,(,个人用于自住的房屋免交房产税）,以个人名义买卖二手房还可节约营业税，所得税等很多费用,磨练精工，世进精工，,KTE,区 分,实 际,变 更,其 他,房屋价值,100,万,X0.7X1.2%=0.84,免税,2024/10/4,11,概念：个人所得而缴纳的税金,税率：超额累进税率,计算方法：,(,工资,-,五险一金,-,扣除额,)X,税率,-,速算扣除额,避税方法：,1.,年末一次性发奖金,2.,提高住房公积金比率,3.,员工一般生活费用冲减公司成本,3-1.,个人所得税,(Personal income tax),2024/10/4,12,级数,全月应纳税所得额（含税级距）,税率,(%),速算扣除数,1,不超过,1,500,元,3,0,2,超过,1,500,元至,4,500,元的部分,10,105,3,超过,4,500,元至,9,000,元的部分,20,555,4,超过,9,000,元至,35,000,元的部分,25,1,005,5,超过,35,000,元至,55,000,元的部分,30,2,755,6,超过,55,000,元至,80,000,元的部分,35,5,505,7,超过,80,000,元的部分,45,13,505,个税税率表,2024/10/4,13,案例,1,（避税）,.,分两次的节日奖改为年末一次性支付,基本工资,3200,元,/,月,X 1.5,倍,X 2,次,案例,2,（避税）,.,公司部分公积金比率,10%,提高到,25%,实际,(,绩效奖分两次支付,),改善,(,绩效奖年末一次性支付,),其他,4800X20%X 2=1920,9600 X 3%=288,1632,3-2.,个人所得税,(Personal income tax),现行,(10%),改 善（公积金比率提高）,其他,(8000-1600-3500)X10%-105=185,(7000-1400-3500)X10%-105=105,80/,月,1,586,658,928,2024/10/4,14,概念：,对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税,税率：,增值率,=,（收入,-,扣除数）,/,扣除数,扣除数,=a,）取得土地使用权的支付的金额,b,）房地产开发成本,c,）房地产开发费用,d,）房地产转让税金及附加,e,）加计扣除金额（土地使用权,+,房地产开发费用）,X 20%,4-1.,土地增值税,(,land appreciation tax,),级次,增值率,税率,速算扣除数,1,未超过,50%,的部分,30%,0,2,未超过,50-100%,的部分,40%,5%,3,未超过,100-200%,的部分,50%,15%,4,超过,200%,以上的部分,60%,35%,2024/10/4,15,计算方法：,土地增值税,=,增值额,税率,-,扣除额,X,扣除数,节税方法：,1,。免税优惠政策（增资额不超过,20%,的普通住宅免税（避税）,2.,清水房和装修部分分开核算，减少课税金额（避税）,3.,增加扣除的利息费用,4-2.,土地增值税,(,land appreciation tax,),2024/10/4,16,2024/10/4,17,2024/10/4,18,1,、不做账、不申报，公然偷逃税款；,（有勇无谋，格调低下）,2,、将代销佣金直接冲减收入，偷逃税款；,（价廉物美，,易于操作,）,2024/10/4,19,房企偷税的十三招,3,、房地产开发与建筑安装相互勾结作假、虚增成本，多计成本偷逃税款；,（瞒天过海，深得三十六计精髓）,4,、以商品房或门面抵工程款，不记收入偷逃税款；（一举两得）,5,、隐瞒预售房款，不申报纳税（税务紧盯这一块）,2024/10/4,20,房企偷税的十三招,6,、利用行业特点，调整成本偷逃税款（靠山吃山，靠水吃水）,7,、借用销售公司、物业公司等关联企业，进行偷逃税款（上阵父子,兵打仗亲兄弟）,8,、借代收各种,“,初装费,”,及基金的名义，不记收入偷逃税款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）,2024/10/4,21,房企偷税的十三招,牛人是怎么炼成的？,9,、明为合作建房以房换地，暗中不记收入偷逃税款（袖里乾坤，十分隐秘）,10,、土地评估增值虚增开发成本，多计成本偷逃税款（一个好汉三个帮，练成这招可不容易）,11,、利用,“,预提费用,”,帐户，虚增成本偷逃税款（老土的招数，屡试不爽）,2024/10/4,22,12,、采取,“,假借款、真按揭,”,，偷逃税款（谁让银行是咱大哥的？）,13,、人为账务核算混乱，偷逃税款（乱拳打死老师傅，有种试试咱的,“,疯牛拳,”,？）,以上就是房企偷税十三招,接下去如何,“,疱丁解牛，见招拆招,”,？,2024/10/4,23,房企偷税的十三招,2024/10/4,24,金龙腾飞送冬去,银蛇曼舞迎春来,事业开发迎新春,新年快乐，恭喜发财,