海南市场与代表性项目简析及近期运作项目分享55204

*,1,1,海南市场与代表性项目简析,及近期海南运作项目分享,二一年八月,目 录,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,Part3:,琼海博鳌,滨海小镇项目结案汇报,Part4:,中地行海南部分项目运作经验分享,P,rogram content,1,PAR,T,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场,海口市场,三亚市场,小结,2006-2010,年上半年海南与全国房地产销售情况列表,年 份,地 区,房屋销售面积（万）,商品房销售额（万元）,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,2006,全 国,61857.07,55422.95,208259631,172878070,海 南,203.43,193.73,770477,723505,占全国比,3.29,3.49,3.70,4.18,2007,全 国,77354.72,25.1%,70135.88,26.5%,298891189,43.5%,255658111,47.9%,海 南,312.52,53.6%,299.59,54.6%,1300580,68.8%,1226707,69.5%,占全国比,4.04,4.27,4.35,4.80,2008,全 国,65969.83,-14.7%,59280.35,-15.5%,250681830,16.1%,211960034,-17.1%,海 南,372.44,19.2%,358.72,19.7%,2027094,55.9%,1951875,59.1%,占全国比,5.64,6.05,8.08,9.21,2009,全 国,93713.04,42.1%,85294.42,43.9%,439945400,75.5%,381572100,80.0%,海 南,560.34,50.5%,544.89,51.9%,3510000,73.2%,3429800,75.7%,占全国比,5.98,6.39,7.98,8.99,2010,上半年,全 国,39352.53,198198500,海 南,482.28,4469500,占全国比,12.25,22.55,海南市场与全国市场对比,（数据来源：中国房地产信息网）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2006-2010,年上半年海南商品房及商品住宅的销售面积与销售总额增长速度较快，,其中,2010,年上半年海南房地产销售总额比,2006,年增长,5.8,倍，明显快于销售面积的增长（约,2.3,倍）。,海南市场简析,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2006-2010,年上半年海南商品房销售面积与销售总额,占全国比例,呈逐年快速上升态势,，,其中,2010,年国际旅游岛政策颁布前后销售增长迅猛，,使得上半年海南商品房销售状况占全国比例增长十分明显,。,商品房销售面积占全国比例走势线,商品房销售额占全国比例走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,2006-2010,年上半年海南商品房平均价格持续,高于,全国平均水平，商品房均价增长速度,高于,全国商品房均价增长速度，其中,2008,年海南受到房政调控影响相对较小,，较之全国负增长水平，,仍保持着一定的正增长，在,2010,年上半年扩大了与全国商品房均价的差距，高出了,80%,以上,。,全国商品房均价走势线,海南商品房均价走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,海口市场简析,2006-2009,年海口市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,120000,31000,2682,2007,年,78000,-35%,25000,-19.35%,3249,21.14%,2008,年,610000,682%,260000,940%,4183,28.74%,2009,年,900000,47.54%,460000,76.92%,5088,21.63%,2006-2009,年海口商品房整体销售情况有较大波动，特别是,07,、,08,年迅速下降或上升的交易活动，,2009,年恢复相对正常的增长值。,（数据来源：海口统计年鉴）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2010,年,1-7,月海口商品房销售情况,月 份,成交面积,环 比,成交总额,环比,成交均价,环 比,1,月,38.93,万,27.83,亿元,6487,元,/,2,月,27.22,万,30.07%,23.46,亿元,15.7%,8619,元,/,32.86%,3,月,34.42,万,26.45%,26.97,亿元,14.96%,7835,元,/,-9.09%,4,月,33.41,万,2.93%,25.35,亿元,-6.0%,7589,元,/,-3.14%,5,月,5.33,万,-84.4%,8.26,亿元,-67.41%,15497,元,/,104.4%,6,月,3.85,万,-27.76%,2.58,亿元,-68.76%,6700,元,/,-56.76%,7,月,4.31,万,27.07%,2.71,亿元,5.03%,6298,元,/,-6.0%,（数据来源：中指数据）,2010,年上半年海口商品房销售情况：,上半年签约总额：,114.45,亿元,上半年签约面积：,1431600,上半年签约均价：,7994,元,/,从,2010,年上半年海口商品房成交数据来看，,1-4,月成交面积及总额较高，从,5,月份开始，受到房产新政及传统淡季的影响，量缩非常明显，价格也存在波动，但整体均价比,2009,年的均价抬升了,50%,以上。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海口市场简析,（数据来源：三亚统计局）,2006-2009,年三亚市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,705500,17%,357400,8.5%,5066,_,2007,年,929700,33.94%,692600,93.84%,7450,47%,2008,年,1096900,17.59%,1114300,60.34%,10159,36%,2009,年,1273300,16.08%,1338400,20.11%,10512,3%,2006-2009,年三亚商品房整体销售情况均呈快速上升态势（包括,2008,年未受到全国房地产市场调整期的影响），其中,2007,年和,2008,年的销售均价增长迅猛，连续两年都超过,35%,的年增幅,。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,三亚市场简析,2010,年,1-7,月三亚商品房销售情况,月 份,成交套数,成交面积,环 比,成交均价,环 比,1,月,4268,37.96,万,32.34%,20540,元,/,38.18%,2,月,2241,23.1,万,39.15%,26817,元,/,30.56%,3,月,2333,22.2,万,3.88%,19755,元,/,26.34%,4,月,853,7.39,万,66.69%,19644,元,/,0.56%,5,月,323,3.74,万,51.46%,22746,元,/,15.62%,6,月,211,2.38,万,36.55%,17666,元,/,22.33%,7,月,153,1.68,万,29.41%,19959,元,/,12.98%,2010,年,1-6,月三亚住宅成交数据列表,（数据来源：中指数据）,2010,年上半年三亚商品房销售情况：,上半年签约套数：,10229,套,上半年签约面积：,967700,上半年签约均价：,21195,元,/,2010,年上半年三亚商品房成交均价比,2009,年增长接近,1,倍，其中,1-2,月，呈现“量价齐涨”的局面；,3,月以后，总体呈现“量缩价微调”的市场特征。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,三亚市场简析,海南房地产市场小结及发展趋势分析,整体市场,：从,2006,2010,年上半年的海南市场、海口市场及三亚市场的成交数据可以看出，近年来海南房地产发展迅猛，特别是,2008,年利用全国房地产调整期,和,2010,年初的国际旅游岛颁布,这两个契机迎来发展的高峰，拉开了与全国市场的差距。,区域特点,：海南目前东、中、西三线仍发展不平衡，呈现,“东强中平西弱,”,的特点；而海口、三亚两个区域中心城市的成交量占到海南总成交量的,50%,左右，成交金额更是占,70%,以上，同时，琼海、文昌等城市的房地产市场也在崛起和发展，逐步形成海南房产的,“战国时代”,。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,市场小结,海南房地产市场小结及发展趋势分析,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,发展趋势,短期走势研判（,1,2,年）,：预计本轮房产调整期将延续，在,2010,年底随着销售旺季的到来以及休闲度假购房需求的释放，方有小的回暖；在未来一到两年内，,预计将难以出现爆发性增长，只有注重产品品质以及有差异化特色的项目才比较容易脱颖而出,，“滥竽充数”的时代已经过去。,中长期走势研判（,3,5,年）,：在未来的三到五年，甚至更长的时间，随着,国际旅游岛各项实施细则的出台及各项市政配套的完善,，加上全国市场对稀缺资源认识的提升，预计海南房地产市场,将出现稳步、健康发展的态势。,2,PAR,T,海南代表性项目营销手法简析,海口地区,三亚地区,琼海地区,文昌地区,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,地址：海口市海景路,77,号,占地：,486,亩,总建：,230000,总户数：,1300,户,容积率：,0.75,绿化率：,56,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：洋房、别墅,销售价格：公寓均价,21000,元,/,主要卖点：白沙门公园；海景资源；整体规划社区；西班牙建筑风格。,区位图,海口代表性项目分析,立面图,鸟瞰图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表性项目分析,营销推广亮点,淡季推广活动,：,荣域会,在,2009,年淡季时创立“荣域会”，目的是“泛销售”。,会员：,1,、有客户资源的人士，如：同行、汽车销售代表、导游、出租车司机等；,2,、荣域业主。,会员义务：宣传荣域项目，为荣域介绍客户。,会员权利：客户成交后，,该,套物业总成交额的,0.5%,（税前）,奖励给会员。,此活动在,2009,年启到一定的效果，为荣域带来很多潜在客户，特别是业主会员十分积极。一些东北也只本身就喜欢和朋友住一起，加上此项政策，很多客户成交后会带朋友在荣域购房，,形成了真正的“母鸡”客户,。,此活动,需要开发商的大力配合,，因为单纯的代理商比较难以拿出如此高的奖励给会员；同时还需要领导把关，,避免出现业务员自己转介客户。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表性项目分析,名车嘉年华,从,2009,年,5,月,1,日到,2010,年,5,月,1,日，荣域共举办四届“名车嘉年华”活动。,盛高以较低的成本实现,“跨界营销”,的目的，在活动中与车商形成共赢，,并且可以得到客户资源的共享。,活动不仅完成,“世界名车开进西班牙”,，同时伴以丰富多彩的活动吸引客户。活动期间伴有小的优惠使得当日签约量相比平时有所上升。,此活动活动费用较低,：车商与开发商是共赢，基本不用负担费用，,并且可以为活动提供奖品,，加上其他赞助商提供的奖品，在礼品方面节约了成本。,活动当天的折扣,也是现场权限范围之内的，,条件允许的话也可以向开发商多申请一个点。,此活动的关键是,车的品牌与项目的档次相匹配和相协调,。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点,淡季推广活动,：,名车嘉年华,现场图片,现场人体彩绘,丰富的糕点,车展现场,香车美女,销售现场,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,盛高荣域,双庭院,海,