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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,苏 州 商 业 调 研,高档百货,地理位置:,苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037。,面积：,8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。,人口：,2006年年末，全市总人口616万人，其中市辖区230万人，2006年全市出生人口4.6万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18。,第一部分 苏州百货业概况分析,经济状况综合,GDP：,2006年GDP为4820亿元,GDP增速：,15.5%,三产配比：,1.9:65.4:32.7,人均可支配收入:18532元,人均消费支出:14500元,人均可支配收入及人均消费支出:,均保持在,13,左右的幅度增长,GDP走势,人均可支、消费支出走势,经济状况部门经济,国内贸易,社会零售品总额:,1055亿,增长16.6%,批发零售业额:,920亿,增长16.7%,住宿餐饮业额:,135亿,增长17.1%,其中限额以上批发零售商品消费额:,377亿,增长19.8%,旅游业,旅游总收入:,525亿,增长21.5%,国内游客:,4135万人,增长16.3%,境外游客:,181万人增长13%,星级饭店:,134家,四星级以上饭店:,37家,房地产业,开发总投资:,470亿,增长13.6%,施工面积:,5058万平米,增长7.6%,竣工面积:,1440万平米,增长-14.1%,销售额:,599亿,增长19.9%,经济状况在长三角地位,对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。,分析总结,苏州GDP总量在国内位居前列，人均可支配收入与其不相匹配，在长三角16个城市中仅处于中等水平。,预计苏州宏观经济将继续保持平稳增长。,苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州商业仍有很大发展空间。,苏州市总体规划,总体规划：,苏州主城城区由高新区与老城区组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。,苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。,总规提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。,规划纲要：,古城区与高新区合力成为主城区,东部为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城,北部是仅次于东部的城市发展方向,苏州市商业网点规划布局商业圈层,苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。,第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。,第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。,第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。,第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。,中心城圈层,核心圈层,古城圈层,本案,本案处于中心城圈层，临近核心圈层,在未来有可能形成工业园区区域核心圈层,解读湖西CBD区商业网点规划布局,一个板块二新二轴四带,“一个板块”：,即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。,“二新”,即两个新的市级商业功能区，包括,工业园区的湖东商业功能区,和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。,“二轴”,即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。,“四带”,指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。,本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、,保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司,分部、外资银行进驻。,由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之,处。,解读圈层商业业态布局规划,市区商业零售业态主要包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物中心、超市及便利店。,古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原则的前提下相应发展。,“购物中心”,布局应尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，,且最好选择在有轻轨通达的地方；,也可以布局在中心城圈层甚至都市圈层人口密度不高，但交通条件较好（特别是主干道会集处和快速轨道交通通达处）的地方。,对于社区购物中心，则选择服务人口较多的区域商业中心布局,。,“大型百货店”,适宜布局在综合商业街或,购物中心内,。苏州核心圈层内大型百货店发展应侧重原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店；,核心圈层外规划人口集聚区适当布置大型百货店。,仅从政府对湖西CBD的功能划分，以及商业业态的布局规划，本案商业部分最贴切的定,位应该是区域级购物中心，购物中心内包含大型百货店，同时要兼顾休闲、娱乐、,餐饮、商务等配套功能。,商业概况传统、新兴、未来商圈,传统商圈,平江区观前商业街,金闾区石路广场附近区域,沧浪区南门泰华广场区域,新兴商圈,高新区绿宝广场、淮海街、锦华商业中心,工业园区左案商业街、李公堤、欧尚超市附近区域,未来商圈,平江新城万达商业广场,吴中区南苏州生活广场,工业园区圆融时代广场,高新区,工业园区,平江区,金闾区,沧浪区,商业,快速,发展,区域,商业,成熟,区域,吴中区,相城区,商业,起步,区域,（传统）,石路广场,（未来）,万达广场,（新兴）,左岸商业街,（新兴）,李公堤,（未来）,园融广场,（未来）,南苏州广场,（传统）,泰华商城,（新兴）,绿宝广场,（传统）,观前商业街,（新兴）,欧尚超市,商业概况传统、新兴、未来商圈分布,传统商圈观前街商圈,所处板块：,古城板块,居住人口及消费能力：,当地居民，外来游客,板块交通：,处于人民路上，公交1、5、102、103.游4等,商业格局：,美食，休闲，购物，观光，商务,综合消费指数：,总评：,观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国际、大洋百货、第一百货、长发、人民商场等百货商厦，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。,劣势在于交通拥堵，停车困难,人民商场,第一百货,大洋百货,久泰百货,美罗城,豫园商厦,长发商厦,金鹰国际,高档百货：,美罗城,中档百货：,金鹰国际、大洋、一百、人民商场、长发商厦,纯服饰商场：,久泰百货、豫园商厦,传统商圈石路商圈,所处板块：,古城,居住人口及消费能力：,当地居民，外来游客,交通：,便捷,商业格局：,商厦林立，美食、休闲、娱乐综合,综合消费指数：,总评,石路面对的消费群和观前大同小异，因为其地理偏西一点，人气不如观前。该处的商务比较发达，比如石路金座，离主干道干将路不远，交通方便。,劣势在于商业定位于中低档次，难以吸引高端消费客源。,石路国际商城,威尼斯商厦,成泰,百货,女人街,中档百货：,石路国际商城、成泰百货,纯服饰商场：,威尼斯商厦、女人街,传统商圈南门商圈,所处板块：,古城,居住人口及消费能力：,当地居民，外来游客,交通：,便捷,商业格局：,美食，休闲，购物,综合消费指数：,总评,南门商圈最值得称道的便是泰华商城，是苏州最高档的购物中心之一，优良的购物环境、国际级的品牌、良好的信誉吸引着众多苏州本地及外地客源的观顾，为南门人气提升起到了极大的作用。,劣势在于除了泰华商城外没有其他大型商场存在，不能产生商业的积聚效应。,泰华,商城,西楼,泰华,商城,东楼,高档百货：,泰华商城西楼,时尚休闲服饰：,泰华商城东楼,新兴商圈高新区商圈,所处板块：,新区狮山板块,消费民众：,高新区的居民，附近学校学生，还有追求新鲜时尚的年轻人。,交通：,位于狮山路长江路处，极为便利。,商业格局：,美食，休闲，娱乐，购物,综合消费指数：,总评：,绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众多， 车位充足等多项优势，打破了传统的购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。,劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使得商圈商业氛围不佳。,新兴商圈园区商圈,李公堤风情商业街,所处板块：,双湖板块,板块功能：,集合了居住、商务和生态的新住宅群。居住人口及消费能力：大湖城邦和高尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。,板块交通：,地面交通：机场路是该板块的交通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区域，公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往乡镇。,轨道交通：,正在规划中,商业格局：,综合性、全方位、多功能生活配套、商务,综合消费指数：,圆融休闲广场,所处板块：,双湖板块圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的全天候超大型消费区域，总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m,2,的Shoppingmall。,项目拥有6个地铁出口、4000余个泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景。建成后的圆融时代广场将成为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。,目前已建成湖东唯一的五星级酒店建屋新罗酒店，周围有墨西哥餐厅、蓝枪鱼西餐厅、唐风汉格休闲会所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高尔夫用品店等知名餐饮、休闲业态。,居住人口及消费能力：,外资企业的林立，楼盘开发商的高品质，加之双湖独有的环境，一切无需多说。,交通：,地面，多路公交。,轨道：,规划中。,综合消费指数：,未来商圈园区商圈,圆融休闲广场,引进“,久光百货,”,预计08年10月,开业,所处板块：,平江新城板块,交通：,火车站、汽车北站，沪宁、苏嘉杭高速出口、312国道、苏虞张一级公路和规划中的城际铁路、高速铁路,综合消费指数：,总评,平江新城蓝图围绕三大功能区定位：交通枢纽、生态居住和中央商务，这三大功能区相互促进，协调发展，据悉，新城中央商务区规划由两大区域组成，分别是0.96平方公里的新火车站商业区和1.72平方公里的商贸商务区。,大连万达集团最先用2.5亿元拍下了新城100亩土地，计划投入25亿元建造一个集商业、办公、餐饮、娱乐等功能一体的综合性商业广场，建筑面积约45万平米，商业约20万平米，万达订单式的商业模式更是带来了一种创新。政府的支持，古城文化底蕴的支撑，引进商业的前瞻性，一切都谱写了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商业、居住环境将得到一定的提升。,未来商圈苏州万达商业广场,未来商圈南苏州生活广场,所处板块：,越溪石湖板块,南苏州生活广场,在吴中开发区的中心地带，石湖华城的西面，北面就是大学城，越溪区域第一个开工建设的大型集中型商业旗舰。总建筑面积约14万平方米，其中商业面积达到约10万平方米。体现多样、现代、快捷、方便和繁华的集百货、餐饮、娱乐、酒店为一体。南苏州生活广场是属于体验式商业，与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。,综合消费指数：,总评：,越溪城市副中心的建立，吴中区各政府机关集体迁址越溪，越溪将成为集行政、商业、文化、教育、居住等功能为一体的“卫星城”，友新高架与衔接城市与太湖的 “吴中大道”，实现了越溪板块与城区的15分钟快速对接，加之未来轻轨的建设，可谓交通无比便捷。石湖之韵、石湖华城、锦和加州、石湖小镇、水岸清华、越湖名邸住宅项目的陆续完工，急需商业配套的完善，南苏州生活广场可谓是应时而生。教育园八万多的学生，加之政府机关的公务员，附近的居民，可以说未来此地会形成一个不算太小的商业圈。,未来商圈相城区商圈,所处板块：,春申湖板块,板块功能：,集合了居住、商务和生态的新住宅群。,综合消费指数：,中翔商贸城：,苏州市相城区相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口处，总占地近500亩，总建筑面积为50万方。小商品批发市场是中翔商贸城的重点项目，项目建成后将成为华东地区最大的小商品批发集散基地。,嘉元广场：,地上建筑面积约62080平米，地下建筑面积13748平米，项目规划总用地面积16763平米，南北深约80米，东西长约210米。嘉元广场位于相城区嘉元路以北、相城大道以西交界处。其西侧是工行相成支行、南亚大厦、开元银座写字楼，嘉元路政府拟规划为金融一条街；正东过相城大道是相城区政府、行政服务中心、大润发超市；北侧隔河是国际服装城；南临嘉元路。,商圈比较分析,无法撼动的传统商圈,核心地位,中高档百货商场,精品专卖店,商业街,大卖场,便利超市,观前街商圈,石路商圈,南门商圈,当地居民,外来工作人员,外籍人士,游客,辐射强，含盖面广，,突出的地段优势，,传统商业文化与习惯，,消费者的认同。,挑战传统核心商圈,Shoppingmall,特色风情街,大卖场,专业市场,高新区商圈,园区商圈,区域常住居民,区域内工作人员,外籍人士,游客,自然环境、硬件条件佳，,产业结构导致区域人口,人口结构年轻化，消费,倾向与能力加大，,特色风情街改变了老苏,州市民的生活方式。,弥补区域商业空白,后期将大有所为,超级 Mall,大型百货,精品店,商业街,万达广场,圆融广场,南苏州广场,相城区商圈,主要为区域内居民、,工作人员,区域外部分客源,少量游客,超大体量的一站式购物,中心吸引力不小，,各种资源整合力强，整体,运作，有成本优势，,主题定位明确,市场空间广阔,商圈划分,地位,业态,消费群体,特点,区域竞争分析,直接竞争,间接竞争,间接利好,直接利好,中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流,湖东圆融时代广场带来的区域竞争，其力量甚至可以影响到全市的商业格局,湖西CBD区其他商业项目也对本案构成威胁,中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流,火车站旁的万达广场影响力不可小视，作为中 国商业地产的龙头，与其竞争压力巨大,其他区域商业圈的兴起,周边城市的商业辐射,创意产业园的定位带来潜在的商业价值,湖西CBD区配套的逐步完善，周边商业形成积聚效应,轨道交通带来巨大人流,周边高档写字楼集中，白领阶层众多,苏州城市的高速发展与经济地位的提升,政府各级领导支持，园区高级人才的引进,环金鸡湖休闲带的成熟与繁荣,湖西CBD乃至整个园区的面貌不断的更新升级中,苏州商业潜力分析产业分析,47.96%,全国17大城市第三产业（服务业)平均所占比例为,47.96%,，,而苏州只有,32.7%,水平远远低于,十七大城市的平均水平，但是政府已经注意到第三产业发展水平较低的问题，从而在未来几年重点改造,、新建、引导、扶持大型商贸流通业。另一方面也说明苏州的商业空间巨大，但不排除未来竞争的剧烈,苏州商业潜力分析工业园区的高档商业,工业园区第二产业比重很大，第三产业也在逐渐跟上，但第二产业和第三产业的关系是密切的，也是相互促进的，但两者不是互为,充分必要条件，,应该是充分条件或者说是相互发展的,前提条件,。,我认为影响园区商业潜力主要取决于以下六个方面因素。,真实需求,有效需求,产业结构,政府引导,生活和居住成本,结构性供应,有需求但不一定有效，高端,商业可控性不强，异地,消费严重，其购物的频,次、需求量也不高,园区的产业结构特性会直接,增加对专业市场、流通性商,业地产需求，间接影响到百,货、超市等其他常规商业,园区低入住率、低人气与,高昂的居住生活成本、商业,配套分不开，未来结构供应,也影响园区商业的平稳发展,机会与挑战并存,空间大，但定位需,“精准”,受政策面影响深远,周边商业全面兴起提升是,重要保障,项目优势特色发挥是关键,商业的后期经营才是,“王道”,商圈内消费者特征分析,家庭收入,2000元以下,2000-4000元,4000-10000元,职业,家庭主妇,其他职业,其他白领,白领/专业人士,教育程度,高等教育,中级教育,初级教育,家庭人数,4-5人家庭,3人家庭,1-2人家庭,性别,:,男性,女性,年龄,:,20,-22岁,23-25岁,26-29岁,30-35岁,36-39岁,40-45岁,46-50岁,婚姻状况,:,已婚，无小孩,已婚，有小孩,单身,年龄23-39岁男女,一般无小孩,是商圈最旺盛消费,群体,家庭月收入2000元,以上,有固定职业,受过初级以上教育,家庭成员3人以上,是商圈最基础、消,费量最大的群体,有经济基础,有消费倾向,有消费冲动,部分享受型,商圈内消费者偏好分析,基本生活消费,大宗商品消费,娱乐休闲消费,大、中、小型超市,日杂商店,大卖场,专业市场、专营店,购物中心,酒吧、KTV、茶餐厅,休闲中心、会所,享受型消费,高档百货商场,乐购、欧尚、百润发,华联、菜市场、商业街,五星、国美,其他专业市场,十全街、李公堤,其他特色休闲区域,泰华商城,美罗城等,消费类型,消费业态,消费场所,商业典型分析百货业态,市中心观前街,美罗城、金鹰国际、大洋百货、人民商场、长发商厦、第一百货,石路区域,石路国际商城、成泰百货、威尼斯百货,南门区域,泰华广场东楼、泰华广场西楼,工业园区拟引入（金鸡湖东）,久光百货,人民商场,第一百货,长发商厦,威尼斯百货,金鹰国际,泰华商城东楼,石路国际商城,成泰百货,大洋百货,泰华商城西楼,美罗城,高档,中高档,中低档,百货商场基本分析,商场名称,位置,营业面积,经 营 种 类,人民商场,观南,20000,食品超市、肯德基餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、视听中心、文要体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、餐厅、台湾波卡猫游戏机、儿童娱乐天地。,长发商厦,观东,22000,鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、游乐场、书店、服装、钟表、家电、餐饮、超市。,第一百货,观西,18000,鞋帽、箱包、食品、家具、化妆品、工艺品、文化用品、体育器材、金银首饰、通讯器材、家电、玩具、服装。,大洋百货,观西,30000,鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。,金鹰国际,观东,18000,鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。,美罗城,观南,40000,鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。,泰华商城,人民,40000,鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。,石路商城,石路,42000,食品超市、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、音像用品、文体体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品。,成泰百货,石路,12000,鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、超市。,类别,面积范围,主力面积,主力面积比例,铺位个数,占总铺位的比例,服装,5-70,平米,30-50,平米,60%,1289,53.8%,鞋帽,10-80,平米,30,平米左右,62%,202,8.4%,箱包,5-50,平米,15-20,平米,61%,89,3.7%,家电,20-80,平米,25,平米左右,48%,251,10.5%,食品,20-30,平米,20,平米左右,65%,34,1.4%,金店,15-35,平米,15,平米左右,50%,44,1.8%,体育器材,30-80,平米,40,平米左右,46%,7,0.3%,医药保健,15-50,平米,15-20,平米,75%,8,0.3%,玩具,30-100,平米,100,平米,50%,4,0.2%,眼镜、钟表,15-35,平米,20,平米左右,67%,96,4.0%,家具、洁具,30-100,平米,50,平米,45%,88,3.7%,儿童用品,20-50,平米,20-30,平米,48%,34,1.4%,化妆品,5-30,平米,15,平米,80%,126,5.3%,工艺品,5-150,平米,30,平米,56%,34,1.4%,文化用品,20-300,平米,25,左右,48%,15,0.6%,通讯器材,15-50,平米,20-30,平米,53%,36,1.5%,饰品,10-20,平米,15,平米左右,55%,11,0.5%,其他,27,1.1%,合计,2395,100%,百货商场内铺位营业面积情况表,百货业态典型分析泰华商城品牌,一线品牌,LOUISVUITTON（路易威登）TODS（托德斯）MARCBYMARCJACOBS（马克雅可布）MOSCHINO（莫斯奇诺）JOSEPH（约瑟夫）KENZO（高田贤三）STEFANEL（史帝文丽）DIOR（迪奥）PRADA (普拉达)ErmenegildoZegna(杰尼亚)GianniVersace(范思哲)CELINE（赛琳）BVLGARI（宝格丽）BURBERRY（巴宝莉）Catier（卡地亚）BALLY PAUL&SHARK（大鲨鱼）S.T.Dupont（都彭）RalphLauren（拉夫劳伦）Aquascutum（雅格狮丹）,百货业态典型分析泰华商城体验式购物,百货业态典型分析泰华商城消费者反馈,商场环境、服务很好,布局合理，主楼休闲小吧可以让购物的疲劳得到放松,体验式购物开创苏州商场之先河,停车比较方便（凭购物发票就可拿停车票）,打折促销活动不多,化妆品、服装品牌仍不够多，尤其是名牌化妆品,品牌没有美罗更新快,一线品牌,ARMANI(阿玛尼),GUCCI（古奇）,CK,MAXMARA,BOSS,HUGO,登喜路,万宝路,杰尼亚,兰蔻,香奈尔,资生堂,倩碧,赫莲娜,百货业态典型分析美罗城顶级品牌,百货业态典型分析美罗城消费者反馈,一流的硬件设施，店堂明亮，几乎每年都翻修，购物环境十分突出,国际化品牌，且更新速度快，很多品牌都是苏州独一无二的,化妆品一线品牌大多到齐，在苏州没有别的商场能在短时间内撼动美罗城在化妆品上的地位,很多品牌服装锁定的消费人群一般在三十岁以上，年轻人由于购买力问题只能望洋生叹,太贵、累人是很多消费者反映的问题，部分人感觉去趟美罗不如找个机会去趟香港来的实惠,服务态度差,交通拥挤，停车困难,百货业态典型分析大洋品牌战略,品牌竞争策略,以18-35岁年青女性为主要诉求，与其他百货公司错位经营,力求苏州大洋成为当地年轻女性流连往返的购物休闲首选地。,衣服品位差，都是三、四线品牌，品牌杂乱，良莠不齐，好品牌被送金券、打折吓跑,优惠券的促销活动变成困扰消费者的顽疾,价格基本适合当地消费者，美誉度低,女装品牌比较丰富，男装略显不足,适合“小女生”购物的地方,环境越来越凌乱,东西档次也不高,交通拥挤，停车难,百货业态典型分析大洋百货消费者反馈,另人生厌的,代金券,百货商场经营状况,租金状况,单个铺位按销售额16-32%抽佣（视经营业种、地段、楼层进行调整）,结算系统,统一收银、统一结算（半月或一月一结）,品牌管理,积极引进,“名、优、新”,品牌,末位淘汰淘汰部分经营不善、品牌过时商家,人流量与顾客滞留量,人流量、顾客滞留量与百货商场档次成反比，可见绝大多数苏州市民处在中档消费层次,提袋率,提袋率与百货商场档次成正比，越是高档消费场所，消费者购物目的性越强，冲动型消费、抢购现象少，高档商场平均提袋率高于30%，中高档在25%左右，中低档在18%左右（提袋率按顾客组计算）,平均消费额,中低端平均消费在300元以下，中高端平均消费在300-800元左右，高端平均消费在2000元以上,百货商场消费者特征,百货店重度和中度使用者特征：每个月光顾百货店2次以上者,年龄：20-39岁,婚姻状况：单身，已婚无小孩,收入和职业：2000元以下低收入蓝领，以及3000-5000中等收入白领,教育：高等或中级教育程度,轻度使用者特征：每个月光顾百货店1次者,年龄：40-50岁,婚姻状况：已婚有小孩,收入：2000元以下者为主,重点客户群,百货商场影响消费者购物因素分析,价格合理,商品货架布置合理,容易找,空间宽敞,有宽松的退换货政策,不断更新商品,服务人员态度亲切自然,有足够的空间休息,购物结账速度快,商品品牌有特色和其他商场不同,商品时尚,引领潮流,无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到,距离很近,交通便捷，近公交车点,经理或负责人对待顾客诚恳认真,有免费购物专车,通过很多不同方式来宣传促销活动,更多适合身材高大,中年女性穿着的服装,有足够的绿化和自然景观,有更多高档品牌的商品,促销活动丰富多彩，次数多,VIP卡或友情卡很吸引人,店内有丰富的表演节目或展览活动,有附带的超市,重要性,苏州百货商场特点与总结,本次调查这几家百货商场平均营业面积在28000平米左右，体量适中。未来将会有单体超过十万平米的超级商场出现，竞争形势严峻。,九家百货商场共数得店中店632个，面积范围在20-250平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。绝大多数的店中店都是经营服装类。,百货品牌多样化、国际化、顶级化是苏州大型百货商场的主要特征，其品牌、业种的多样化、差异化基本满足苏州市民及其他人群的需求，商场单纯依靠高档、顶级、精品百货来获得市场空间难度很大。,从服务上来看，苏州的百货商场的意识仍然处在中流水平，无论是接待的热情、售后服务均差强人意。,商场营销方式单一，除了打折、赠券、VIP促销活动吸引客源以外，其他如户外活动、电视广告形式的促销鲜见。,便捷性一般，主要是因为市区内交通拥堵，停车位匮乏，部分商场人气相对不足。,引进百货业态需重点考虑的问题：,商场软硬件要突出，注意人性化设计，留有足够的顾客活动、休息、体验空间。,品牌更新速度要快，需紧贴世界潮流。,如做不到品牌在苏州的唯一性，那么服务水平与产品档次应做到第一，需完善客服机制，,注意保持与顾客互动，了解消费动态，把握市场脉搏。,项目周边概况,项目周边商业软硬环境总体分析,商圈辐射人口及人流状况,随着CBD区域商业配套逐步的完善，其辐射能力亦在增强，加之轨道交通的营运，以周边半径2公里计算，保守估计商圈可辐射人口在20万人以上。除去工作、外来人流，估计商圈内常住人口密度将大于5000人/平方公里,车流与交通状况,项目位于苏州核心大道干将路延伸段，属于商业东轴线中端。由于园区道路宽阔、笔直、没有护拦，商业体可视性强，加上轨道交通分流，拥堵现象将不太明显，但是CBD区写字楼林立，停车问题将十分突出，势必引起关注。,消费能力与潜力,勿庸置疑园区内居住的大部分都是高收入阶层和外企高管，其能力足以支撑起高层次消费，另外苏州的人均可支配收入与人均消费将随着GDP的攀升而提高，消费潜力巨大。,政府的支持,城市建设逐渐成熟、市政府、园区各级政府的重视与扶持将成就湖西CBD,地理中心及商业集聚效应,地块处于湖西CBD中心的中心，加上周边商业的大量兴起，区域辐射与消费吸纳能力将愈发增强。,地理的中心,CBD的核心,东轴线的中端,轨道交通与地面交通的交汇处,消费群体来源分析,来源,包括对象,居住人口,指居住在项目附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本客户的主要来源。,工作人口,指那些工作地点在项目附近的人口，这部分人口有不少会形成购物、休闲的习惯，他们是商圈顾客的次主要来源。一般来说，在商业体附近工作的人愈多，商圈规模相对的扩展路力就愈强，对商业体的经营就越有利。,流动人口,指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，这些人口构成次级、边缘商圈内顾客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经验的商业体可以捕获的潜在客户就越多。,人流导入示意,轨道交通出入口,商业轴线,人口结构,园区以工业为主导，其特殊的产业结构必将对人口迁入带来很大的影响，人口结构相对年轻化。新建的小区入住率也将随着配套完善而逐渐提高。园区人口增长不是问题，仅仅是增长速度的问题。,收入水平,高收入阶层、外企高管、CBD白领、企业中级管理技术人员的收入、消费水平高出苏州的平均水平。,购买行为,目前在园区内购买日常生活用品只能选择金鸡湖路上的欧尚超市，同时欧尚超市附近小区在整个园区入住率最高，这无一不显示出商业配套的对人口产生的作用。园区的高档商品、服务匮乏，市场存在较大的发展空间。,消费水平,园区消费水平高于市区平均水平,消费者生活结构分析,随着园区开发力度的加大、生活配套设施的逐步完善、人口的逐渐迁移、轨道交通的运,营、政府的积极引导，都将大大增加商圈内的辐射人口，为本项目的成功奠定了坚实,的基础。欧尚超市人满为患，昭示着园区内商业配套的严重不足，更反映了园区生活群,体对大型商业的迫切渴望与需求。,项目SWOT矩阵分析,S（优势点）,位于商业、交通主干道和轨道交通站口，路面交通状况很好,政府机关的大力支持，园区规模、竞争力加大，产业结构不段深化，为湖西CBD将带来巨大的推动作用,园区乃至市区的地标性建筑，形象好，影响力大,环境的优越，两湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性为商业的形象、商业的繁荣创造了良机,距城市中心商圈较近，部分客源,将会分流,目前较低的小区入住率，使得园区人气不足,地块小，容积高，投入大，工期长，回收慢,规划较难操作，尤其是停车场的规划问题突出,就目前园区商业气氛来看招商则显得比较困难,市场对超高层建筑接受程度在未来三年内经受考验,国家收紧银根在一定程度影响了项目的推案速度，不可预见的风险在工期长的项目中表现尤为突出,W（劣势点）,O（机会点）,T（威胁点）,区域内大量高档小区为本项目商业的成功奠定了客源基础，园区大量的工作人员亦拥有强大的购买力,周边商业的兴起，环金鸡湖商业带充足的人气为本项目带来外在的拉动力,区域房地产市场正处在增长期，本案的地标及率先开发的优势将随着园区不断的完善和成熟而受到市场追捧,如能引进全球知名百货公司，将为本项目加重成功的砝码,商业的部分领域受到上海的压制,区域商业供应体量巨大，竞争激烈,尤其百货业竞争异常激烈，仅靠走高端百货路线如履薄冰,由于高端商品购买频次相对较低，难免使本来人气不足的商场雪上加霜,现金流面临巨大挑战，需要充分估计市场疲软时遇到的困境,竞争对手的招商能力、商业人才储备、商场运营能力较我们更具优势,商业部分高档百货市场切入点,对消费者而言什么是重要的？,最重要的、一定要表现优秀的因素：,价格合理,商品货架布置合理，容易找,商品品牌有特色，和其他商场不同,促销实惠,无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到,能够形成差异的、百货店A需要区别对待的因素：,促销活动丰富多彩，次数多,VIP卡或友情卡很吸引人,有附带的超市,通过不同方式来宣传促销,更多适合身材高大，中年女性穿着的服装,未满需求：,服务人员态度亲切自然,空间宽敞,购物结账速度快,有宽松的退换货政策,有免费购物专车,高档百货优秀因素表现,价格合理,商品货架布置合理,容易找,促销活动丰富多彩，次数多,VIP卡或友情卡很吸引人,商品品牌有特色和其他商场不同,促销实惠,有附带的超市,无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到,通过很多不同方式来宣传促销活动,更多适合身材高大,中年女性穿着的服装,有足够的空间休息,商品时尚,引领潮流,不断更新商品,经理或负责人对待顾客诚恳认真,服务人员态度亲切自然,空间宽敞,有足够的绿化和自然景观,离我很近,购物结账速度快,有宽松的退换货政策,店内有丰富的表演节目或展览活动,交通便捷，近公交车点,有更多高档品牌的商品,有免费购物专车,一定要表现优秀的因素,高档百货差异化因素表现,价格合理,商品货架布置合理,容易找,促销活动丰富多彩，次数多,VIP卡或友情卡很吸引人,商品品牌有特色和其他商场不同,促销实惠,有附带的超市,无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到,通过很多不同方式来宣传促销活动,更多适合身材高大,中年女性穿着的服装,有足够的空间休息,商品时尚,引领潮流,不断更新商品,经理或负责人对待顾客诚恳认真,服务人员态度亲切自然,空间宽敞,有足够的绿化和自然景观,离我很近,购物结账速度快,有宽松的退换货政策,店内有丰富的表演节目或展览活动,交通便捷，近公交车点,有更多高档品牌的商品,有免费购物专车,差异化因素,高档百货存在的机会,价格合理,商品货架布置合理,容易找,促销活动丰富多彩，次数多,VIP卡或友情卡很吸引人,商品品牌有特色和其他商场不同,促销实惠,有附带的超市,无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到,通过很多不同方式来宣传促销活动,更多适合身材高大,中年女性穿着的服装,有足够的空间休息,商品时尚,引领潮流,不断更新商品,经理或负责人对待顾客诚恳认真,服务人员态度亲切自然,空间宽敞,有足够的绿化和自然景观,离我很近,购物结账速度快,有宽松的退换货政策,店内有丰富的表演节目或展览活动,交通便捷，近公交车点,有更多高档品牌的商品,有免费购物专车,可能的机会,我们公司的优势在哪里？项目商业部分创新突破点在哪里？,优势,集团管理层眼光长远，思路清晰、能力出众,基层员工执行力优秀，学习、适应能力强,团队的凝聚力强,经验丰富，成绩突出,名人效应，领导的个人魅力,形象包装能力尤为出色,传播渠道多元化,资源整合能力极佳,创新能力优秀,善于总结，能虚心接受批评与建议,经营意识、管理意识超前,商场的建筑设计、机电设备,装修风格、内部空间的优化,外部绿化广场的综合利用,购物班车的配备,商场业种名优齐整，塑立某业种的龙头地位,利用独特的建筑格局经营,“露天”,酒吧，音乐茶座,电游城、台球馆满足不同年龄层次和阶层的娱乐需求,引入西方超前的服务意识，建立完善的客服系统,因为我们一直在思考、一直在用心、一直在努力，所以我们的创新突破一定会不断的,“绽放”,突破,商业部分整体定位建议,市区传统商圈的竞争,区域新兴商业的潜在竞争,园区生活工作人员的真实需求,本项目的优劣势,政府意愿与行政压力,公司的综合实力,定位,依据,应当实行以打造区域型购物中心为目标，依托大,型超市带动人气，高档百货提升档次，商务办公,优势互补，纵深兼顾的战略定位,商业部分功能定位及配套建议,楼层,面积(m,2,),楼层功能定位,功能及经营范围,备注（理由）,负三层,6000,停车场,地下泊车位450个，地面临时泊车位30个（货物运输车）,尽一切可能利用空间增加停车位，创造更多的附加值,负二层,8000,负一层,8000,大型超市/仓储,经营生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日常生活用品等,园区至少缺三个欧尚超市,首层,5000,百货/餐饮,一层外围区域尽可能留有营业空间提供给西式快餐、咖啡厅、名品店；内部划分尽可能多的面积经营化妆品，部分留由精品鞋帽、皮具经营,化妆品是吸引女性的法宝，同时也是女性平衡男女消费的杠杆，应包括世界尽可能多的顶级化妆品品牌,二层,5000,高档百货,职业女装，都市女性精品服饰，高档内衣、饰品等,满足园区女白领、外企女高管需求,三层,5000,高档百货/体验式中心,女士休闲服饰，时尚地带，休闲驿站,满足园区时尚女性需求,四层,5000,高档百货,男式顶级品牌服装,满足成功男式需求,五层,5000,高档百货,运动系列，休闲服饰，游艺城/台球城,游艺城、台球城聚拢人气功力非凡,六层,5000,精品家纺/电器/高档厨具,名品家纺，品牌电器，世界名品厨具,满足贵族般奢华需求,经济测算成本及税金,营运成本,营运费用+营业税及附加,营运费用,年租金*5%,营业税及附加,年租金*5.55%,项目,面积（m,2,）,单价,总投资（万）,备注,建筑安装,38000,11000,41800,建设期三年，第一、二、三年分别投入30%、40%、30%,装修摊销,38000,2000,7600,建设期一年,总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分,商场每3年装修一次，费用为1900万（按500元/ m,2,计算）,在经营期内平均摊销,效益测算收入,楼层,面积(m,2,),业态,单位租金(天),年租金（万）,年净收益（除税）,负一层,8000,超市,1元/m,2,292,276,地上六层,30000,百货、餐饮、休闲,1.8 元/m,2,1971,1863,2139,楼层,面积(m,2,),业态,单位租金(天),年租金（万）,年净收益（除税）,负一层,8000,超市,1.5元/m,2,438,414,地上六层,30000,百货、餐饮、休闲,2.5 元/m,2,2738,2587,3001,一般大型高档百货起租期为10年，多数在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之间,第,4,年,至,第,13,年,第,14,年,至,第,23,年,第,4,年,至,第,13,年,楼层,面积(m,2,),业态,单位租金(天),年租金（万）,年净收益（除税）,负一层,8000,超市,1.8元/m,2,527,498,地上六层,30000,百货、餐饮、休闲,3.5 元/m,2,3833,3622,4142,经济测算现金流量表见附录,经过推算可以得出以下结论,投资回报率为5.23%,酒店市值为4.94亿元,单位物业价值为13000元/平米,购物中心建筑设计一般要求,顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间一般不会超过3小时，其中一般有半个小时到一个小时是休息时间。超过这个时间就容易处于疲劳状态。,顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过4800米。,顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在3万平方米左右。,商场建筑设计一般要求,苏 州 商 业 调 研,高档酒店,美国瑞阳房地产开发集团研展部,2008年1月17日,第二部分 苏州酒店概况分析,相关指标,2006年,2007年上半年,同期增长,入境游客（万人次）,181.49,84.92,19.54%,国内游客（万人次）,4135,2350,16%,旅游创汇（亿美元）,7.48,3.22,23.40%,旅游总收入（亿人民币）,524.92,255,24%,星级饭店（家）,134,146,8.9%,主要特点：,入境旅游继续保持高位增长，增幅高达19.54%,欧美洲际客源市场增长强劲，市场份额进一步扩大,景区接待全面普涨，品牌效应逐渐显现,旅行社境外外联增长强劲，国内接待能力增强,旅游饭店规模不断扩张，经营能力进一步增强,假日旅游经济发展迅猛，服务质量进一步提升,其中苏州市2007年上半年接,待游客773.15万人次，同比,增长38.83%,苏州旅游洲际客源市场分析,洲际客源市场接待以及市场份额增减情况,指标,亚洲,欧洲,美洲,大洋洲,非洲,其他,接待人数（人次）,318557,110656,84259,10365,1297,11995,同比（）,9.45,33.67,34.79,26.54,40.22,397.92,市场份额（）,59.31,20.60,15.69,1.93,0.24,2.23,市场份额增减（%）,-5.7,2.15,1.72,0.1,0.03,1.69,全市共接待,“过夜”,外国人53.71万人次，同比增长19.16。,从洲际客源市场来看，欧美客源市场增长强劲，增幅达到35个百分点，市场份额相应增加了2.15个百分点和1.72个百分点。,苏州旅游客源国接待分析,客源国接待以及市场份额增减情况,排名,国家,接待人数（人次）,同比增长,（）,市场份额,（）,市场份额增减(%),1,日本,143331,5.53,26.68,-3.66,2,韩国,105602,3.72,19.66,-3.13,3,美国,71421,32.79,13.30,1.28,4,马来西亚,22349,36.20,4.16,0.49,5,法国,22248,36.70,4.14,0.51,6,德国,20785,17.19,3.87,-0.08,7,新加坡,17816,11.79,3.32,-0.25,8,英国,16825,28.94,3.13,0.22,9,意大利,10294,50.98,1.92,0.40,10,泰国,7472,32.08,1.39,0.13,从客源国来看， 日本、韩国、美国、马来西亚、法国位居前五位,日本、韩国增长趋缓，市场份额呈现下降趋势,美国、法国、英国、意大利等增长强劲，尤其是美国增长迅猛，使得市场份额进一步增长，达到13.3%。,全市146家旅游饭店营收总额为15.59亿元，同比增长16.62，其中客房收入7.46亿元，同比增长10.05，餐饮收入6.77亿元，同比增长23.19，客房平均入住率为52.19，同比下降8.03%，平均房价为352.99元，同比增长3.81元/间天。,随着各地旅游饭店规模不断扩张，规格和档次不断提升，致使各地客房供应进一步缓和，平均入住率逐步下降，苏州市区房价由于竞争激烈房价略有下滑，其他辖市房价不断攀升。,2007年上半年苏州市酒店经营状况,各地区旅游酒店主要经营情况,区域,入住率,同比,平均房价,同比,营收总额,客房收入,餐饮收入,（）,（）,（元）,（）,（亿元）,（亿元）,（亿元）,苏州市（整体）,52.19,-8.03,353,1.09,15.59,7.46,6.77,主城区,51.43,-9.03,390,-1.19,7.28,4.01,2.72,吴中区,40.67,2.01,251,5.39,0.3,0.16,0.11,工业园区,72.8,-7.05,638,-4.99,1.29,0.9,0.33,常 熟,45.88,-14.25,317,-1.69,1.72,0.68,0.93,张家港,60.47,-6.21,339,2.94,2.1,0.8,0.92,昆 山,53.49,-3.14,321,9.71,2.39,1.15,1.08,吴 江,55.95,-5.95,272,1.74,1.33,0.5,0.71,太 仓,47.83,-4.99,350,7.23,0.77,0.33,0.4,园区酒店,出租率,“一枝独秀”,星级饭店主要经营情况,2007年上半年苏州市星级酒店经营状况,星级,入住率,同比,平均房价,同比,营收总额,客房收入,餐饮收入,（）,（）,（元）,（）,（亿元）,（亿元）,（亿元）,5星,56.56,-11.45,870,-4.44,2.79,1.24,1.13,4星,51.98,-8.47,375,-1.64,4.12,1.93,1.84,3星,54.68,-5.2,246,-1.81,3.24,1.43,1.55,2星,51.39,-6.21,181,4.93,0.9,0.37,0.49,非星级,48.94,-8.88,425,5.37,4.55,2.49,1.76,酒店经营呈现星级越高，客房入住率越高，平均房价越高等特点,2006年著名旅游城市五星级酒店经营状况,城市,房价,入住率,上海,1358,69%,北京,943,71%,苏州,910,63%,深圳,862,69%,青岛,785,77%,大连,762,68%,三亚,759,76%,广州,742,60%,成都,717,69%,天津,711,68%,杭州,709,69%,西安,619,68%,厦门,592,60%,06年五星级酒店经营状况,06年著名城市五星级酒店平均房价：804元,平均入住率：68%,06苏州五星级酒店房价910元，列第三，高于07年40元,入住率63%，列倒数第三，高于07年6.5个百分点,苏州市五星级酒店概况,苏州五星级酒店一览表（含挂牌、准五星级）,名称,区域,地址,开业时间,层数,套间(个）,套间面积,豪华客房（元）,一般客房（元）,苏州吴宫喜来登大酒店,沧浪区,新市路259号,1999年9月,5,391,40,1200,780,苏州南园宾馆,沧浪区,十全街249号,2006年,3,100,44,800,800,苏州中茵皇冠假日酒店,工业园区,星港街168号,1997年10月,2,64,37,1171,929,苏州中茵皇冠国际公寓,工业园区,星港街169号,1997年10月,2,130,30,938,858,苏州维景国际大酒店,工业园区,机场路328号,2007年8月,22,497,42,1080,988,苏州御庭精品酒店）,工业园区,李公堤2号,2007年9月,2,45,30,2243,1817,苏州金鸡湖大酒店,工业园区,国宾路168号,2006年4月,2,63,60,1988,1038,苏州建屋新罗酒店,工业园区,旺墩路现代休闲广场,2006年,7,307,35,1450,1080,苏州尼盛万丽酒店,工业园区,机场路星州街9号,2004年8月,20,377,33,1495,1265,苏州和乔丽晶公寓酒店,工业园区,苏华路229号,2005年1月,8,166,33,698,658,苏州茉莉花假日酒店,金闾区,阊胥路345号,2006年6月,28,287,35,650,398,苏州玄妙索菲特酒店,平江区,干将东路818号,2006年11月,8,329,35,688,688,苏州东山宾馆,太湖风景区,东山镇,1994年,6,300,34,548,548,苏州太湖高尔夫酒店,吴中区,太湖度假区吴城路2号,2007年,119,36,890,850,苏州春申湖度假酒店,相城区,春秋路28号,2005年9月,6,240,36,578,548,苏州香格里拉大酒店,新区,塔园路168号,2006年7月,54,390,42,1127,791,苏州亚致酒店,新区,长江路379号,2
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