房地产项目开发建设审批流程45页讲义

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目开发建设,流程,政府审批全手续,1,房地产开发的涵义,通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。,品牌,房地产开发,需要整合的资源,劳动力,土地,专业人员,经验,城市基础、,公,用 配套,设施,建筑材料,资金,2,3,房地产开发主要,涉及政府部门,市（县）政府,、发改局、土地,局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、,气象局、环保局、,地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广,电局、工商局、水利局、财政局等,4,项目推广、销售,项目获取,（取得土地）,项目启动,规划设计,施工建设,竣工验收,项目交付,权证办理,房地产项目开发建设流程图,选址、立项,5,前,期 主,要,工 作,办理房地产,开发企业资质,办理建设项目选址意见书,办理建设用地,规划许可证,取得土地,使 用 权,开发项目,立项登记,项目深度,市场调研,项目定位,策 划,项目产品,策 划,项目产品,设 计,建筑方案,审 批,办理建设工程规划许可证,办 理,施工许可证,6,办理国土使用证,受理单位：国土局地产处受理时间：,12,个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；土地权属证明文件；建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；建设项目批准或备案文件；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；招标、拍卖、挂牌成交确认书；土地出让金缴纳情况审核表；契税完税凭证或缓交、免交契税材料。,取得,国土使用证,7,办理房地产开发企业资质,受理单位：建委开发处受理时间：,20,个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印,房地产开发企业资质申报表,；企业营业执照；企业税务登记证；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；专业技术人员的职称证书。,取得,房地产开发企业资质,8,办理建设项目选址意见书,受理单位：规划局综合处受理时间：,15,个工作日所需主要资料：,建设项目选址意见书,申请表,;,土地权属证明文件,;,扩建项目需提供产权证复印件,;,联建项目需提交联建协议,;1:500,地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。,取得,建设项目选址意见书,9,办理建设用地规划许可证,受理单位：规划局综合处受理时间：,12,个工作日所需主要资料：,建设项目选址意见书,;,建设用地规划许可证,申请表,;,经测绘行政主管部门审核的,1:500(,或,1:1000),实测现状矢量地形图,;,拨地红线成果图,;,拨地红线备案通知书,;,涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函,;,工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。,取得,建设用地规划许可证,10,开发项目立项登记,受理单位：,区,发改委受理时间：,5,个工作日所需主要资料：项目申请报告,;,营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明,;,投资意向书,;,银行出具的融资意向书,;,规划行政部门出具的项目用地意见书,;,环境保护行政主管部门出具的审批意见。,编 制,项目建议书,申 报,项目建议书,审 批,项目建议书,（代可行性研究报告）,取得立项批复,11,项目深度市场调查,在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。,12,项目定位策划,在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。,13,项目产品策划,在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门,(,公司,),的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门,(,公司,),出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。,14,项目产品设计,概念设计,规划概念设计,景观概念设计,规划时空环境分析,方案设计,初步设计,施工图设计,建筑方案设计,景观方案设计,详细规划设计,建筑单体设计,15,建筑方案审批,受理单位：,区,规划局受理时间：,8,个工作日所需主要资料：建筑方案总平面图,(1:500,或,1000),四份；建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图,(,须标明色彩及材质,),、项目总体鸟瞰图,;,光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图,(,含建筑物底层外墙轮廓线,),。,取得核发核定的建筑方案总平面图,16,办理建设工程规划许可证,受理单位：规划局综合处受理时间：,10,个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理 施工图审查,(,人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核,),，,17,至,22,个工作日；在建委城建二处办理市政设施配套费核定单，,3,个工 作日；在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单；在建委建管处缴纳报建费用；在勘察设计院办理正式坐标放线资料。,取得建设工程规划许可证正、副本,盖有规划管理技术专用章,(,骑缝章,),的建施总平面图,要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书,17,办理施工许可证,受理单位：建委建管处受理时间：,5,个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请 表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件 审查,(,表,),；中标通知书、施工合同及中标备案,(,表,),；施工图审 查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和 派遣书，总监证,(,原件压证,),、监理证；项目经理证,(,原件压证,);,质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物 勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。,取得建设工程施工许可证,18,前 期 其 它 工 作,施工现场的水、电、路通和场地平整；,市政设施接驳的谈判与协议；,安排短期和长期信贷；,建设工程项目地名报批；,工程项目设计招标办理；,设计方案评标会召开及设计单位中标办理；,勘察招投标与勘察单位的中标办理；,施工招标办理、施工监理单位甄选；,开发项目保险事宜洽谈；,编制项目开发进度表，预估现金流；,检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。,以上各项工作落实之后，即进入建设阶段,19,重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图,国土局,出具,“用地预审意见”,环保局,出具,“环境评估审查,意见”,地震部门,提供地震安全,性评价文件,规划局,出具,“规划意见函复”,，,分别交,发改委,和,建委,国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），,合法建设用地批准书、国有土地使用权证书,普通商品住宅固定资产投资项目备案,规划部门发放,建设用地规划许可证,编制修建性详细规划,或建设工程设计方案总平,面图、建设工程设计方案,施 工 图 设 计,规划部门审定修建性详细规划或建,设工程设计方案总平面图、建设工程,设计方案,建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、,地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、,安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案,审图机构进行,施工图审查,规划部门核发建设工程规划许可证,已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案,规划许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间共计,为,9,日,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,察,部,门,实,施,全,程,行,政,监,察,20,组织施工单位、,监理单位招标,招标文件备,案，招标投,标情况书面,报告，招标,合同,备 案,建设工程,质量、安全,监督手续,备 案,排水部门,核发城市,排水许可证,市容环卫,部门对城,市建筑垃,圾处置核,准,建设部门核发,建筑工程施工许可证,1,、提供土地使用权,证、工程规划许可证,2,、提供施工图纸审查合,格书；,3,、已办理工程质量、安,全监督手续；,4,、建设资金已落实,1,、提供土地使用权证、建设,工 程规划许可证、施工许,可证；,2,、投入开发建设的资金达到,工程建设总投资的,25%,以上,3,、已有商品房预售方案,房产部门核发,商品房预售许可证,商品,房预,售合,同备,案,房地产开发企业组织,设计、施工、工程监理等,有关单位进行竣工验收,规划、建设、市政、绿化、城管、消防、,人防、地震、环保、气象、技术监督、,教育、文物、水利、安监等有关职能部,门联合进行竣工验收、认可,建设工程竣工验收备案,规划验,线；规划,条件、工,程质量、,施工安,全从开,工至竣,工的监,督,施工许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间共计,为,4,日,竣工验,收阶段。,其中行,政审批、,办理、验,收时间,共计为,5,日,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,督,部,门,实,施,全,程,行,政,监,督,21,房地产开发的证件,1,、核准或备案证（固定资产投资）,2,、土地证,3,、建设用地规划许可证,4,、建设工程规划许可证,5,、建筑工程施工证,6,、商品房预售许可证,22,办理“五证”的条件,建筑工程施工许可证,：,23,一、项目获取,项目可行性研究调研,当地房地产市场形势；,政府优惠政策、投资环境；,当地消费水平；,人口组成；,地理位置、交通；,项目开发成本、利润测算；,24,开发,成本构成,25,开发,利润构成,26,房地产涉及税费,1,、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。,2,、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。,3,、涉及土地购置的：土地出让金,、地上附着物补偿款,27,二、项目启动,1,土地报批,3,房产资质审批,4,项目可行性 报批,2,项目公司注册报批,环保初步意见,5,立项报批,28,1,、,获取土地,获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨,2,、,项目公司注册,A,、项目公司申报；,B,、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；,C,、办理银行开户、税务登记等手续；,3,、,房产公司资质审核,4,、,项目可行性研究报告审批,5,、,项目立项报批,A,、环保部门审查，做,环境影响评价报告,；,B,、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；,29,资质等级,注册资本（万元）,开发经营年限,3,年累计竣工面积（万,m,2,）,质量,合格率,专业技术人员,一级,5000,5,30,连续,5,年,100%,40,二级,2000,3,15,连续,3,年,100%,20,三级,800,2,5,连续,2,年,100%,10,四级,500,1,已竣工工程,100%,5,暂定资质证书,的条件不得低于四级资质企业的条件,30,三、项目规划设计,1,规划方案审批,2,初步方案审批,3,施工图审批,4,建设工程规划许可证报批,31,1,、规划方案审批,选址、定点 报批,规划设计条件意见书审批,环境影响评估报告书审批,规划方案审批,地质初勘,32,2,、施工图审批,施工图外审,施工图内审,规划报批,气象报批,消防报批,防震报批,人防报批,环保绿化方案报批,地质详勘,施工图设计,施工图报批,33,3,、建设工程规划许可证,建筑工程规划许可证报批,墙 改,物业维修基金,散装水泥,节 能,34,四、项目建设施工,1,