老旧小区改造的问题诊断与对策建议讲义

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,1,2019,（第十四届）城市发展与规划大会,城市老旧小区问题诊断与对策建议,2,目 录,1,、城市老旧小区存在之问题,2,、城市老旧小区改造之建议,城镇化发展中后期特点,一是城镇化速度从高速增长转向中高速增长；,二是城市发展将转向规模扩张和质量并重阶段；,三是各种城市病有可能集中爆发；,四是需要转变城市发展方式。,3,“一个时期有一个时期的问题,“,社会发展始终存在着矛盾和问题。发展既创造着我们需要的东西,也创造着我们不需要的东西。,习近平总书记就曾运用矛盾分析法指出:“,一个时期有一个时期的问题,发展水平高的社会有发展水平高的问题,发展水平不高的社会有发展水平不高的问题。”,4,与美丽中国不相适应,城市品质不高不够宜居,高容积率、高建筑密度、高人口密度,停车难,乡愁丧失，千村一面,买菜难,交通拥堵,开敞空间不足,洗车难,卫生就餐难,5,长距离通学,就近蜗居,“学区房”价格畸高,农村教育设施落后,好学校“一位难求”,学生家长造成交通拥堵,学生集中放学时段带来交通压力,6,与美丽中国不相适应,城市品质不高不够宜学,农村靠儿养老,城市一床难求,“广场舞”冲突,社会养老走高端路线,盲道被各种挤占,针对老年人的配套设施空间不足,7,与美丽中国不相适应,城市品质不高不够宜养,什么是人民对美好生活的需求？,需求侧分析,8,安全、健康、养老、医保、环保、乡愁,绿色、开放、共享、民主、法制、融合,公平、公正、公开、透明、法制、正义,协调、和谐、全面、高效、便捷、人本,共商、共建、共享、普惠、多样性、可选择,诗意栖居、人间天堂、自我实现、超越自我,老旧小区改造主要问题,1.社区治理方面：居民思想难统一,居民对住房改善的期许不一致,加装电梯往往遭到一层用户的反对,2.硬件更新方面：配套老旧存隐患,设施老旧，掉落玻璃、脱落雨水管道伤人现象时有发生,3.服务设施方面：用地紧张难增补,存在教育设施不足等问题，老旧小区由于历史欠账问题，新增设施面临用地及规划建设手续难办理,4.标准规范方面：相关规范不达标,消防等不能满足现在标准规范的要求,5.资金筹措方面：主体单一难破题,出资主体单一，绝大多数仍为政府投资改造,6.体制机制方面：审批繁琐难协同,工程项目审批不适应，审批时序长，部门难协同,9,现状问题分析,建筑单体方面,建筑结构：,主要结构形式为,砖混,结构，抗震性和耐久性较差，住区内建筑主体结构基本完好，少量存在需要加固的情况。,建筑构件：,住宅建筑年久,失修,，门窗、楼道如人口等公共部位脏乱破败。阳台大部分为敞开式阳台，后经住户自行封闭。,保温隔热,：屋顶绝大多数为平屋顶，,热损失大,，渗漏严重。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，防潮层等，保温隔热性差。因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，,墙体,“,透,”,、窗户,“,漏,”,，冬天不保温、夏天不隔热。,建筑风貌：,建筑形式,单一,，多为排排房形式。建筑色彩单一，色彩也较少有变化，可识别性差，部分建筑存在墙体墙皮脱落、破损情况。,配房建设：,除早期住区建设的地面储藏室外，违章建筑或构筑现象比较多，脏、乱、差现象存在。,入户管线：,住区内的下水管道等市政管线,破损情况严重,，其管径、管材等均有不能适应现代化生活的需要。,某市老旧小区现状分析与评价,10,现状问题分析,住区环境方面,服务配套设施：,原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用地、老年人活动室、图书室等资源,缺乏,，外部公共交流活动空间少。,绿化环境：,住区外部公共交流活动空间,少,。公共绿地及绿化面积少，绿化杂乱，花草树木破坏现象严重。,交通环境：,少量住区内部路面存在,破损,现象；大多住区内缺少,机动车停车场,地，小区内部过度侵占道路停车，影响交通。,私搭乱建：,违章,建筑或构筑现象比较多，环境较为杂乱，住户自发的改造行为严重破坏建筑外观。,乱堆物料：,多数物业管理不好小区存在此种现象，占用绿化、开敞空间。,环卫设施：,一些,80,年代小区缺乏公共厕所，垃圾收集点样式不统一，且脏乱差现象严重。,某市老旧小区现状分析与评价,11,现状问题分析,市政设施方面,供水设施：,现有居住建筑的供水管道使用,年限长,，存在管壁出现锈蚀、污染水质、漏水的现象。,排水设施：,小区夏季下雨时也易,堵塞，污水横流,。厨卫的上下水管道连接漏水严重，常常引发上下邻里间的矛盾。部分屋面有渗漏、地下室存在漏水问题。,供暖、燃气设施：,济宁市城市供热供热管网基本已经进入小区，由于入户需要居民自己出钱，少数居民不缴纳，影响到大多数住户,供暖的接通,。,通信设施：,小区内一般没有专用通讯管道，各种固话、网线、电缆在小区内,乱搭乱建,，存在很大的安全隐患。,配电设施：,私扯电线,较为严重，电线老化、超负荷运转。,消防设施：,普遍,缺乏,消防设施，包括路上的消防栓及建筑内的消火栓。,分户计量：,部分老旧小区,没有,完成,“,分户计量、计热收费,”,的技术措施。引发取暖费收取和供热单位的矛盾。,某市老旧小区现状分析与评价,12,现状问题分析,住区管理方面,停车秩序：,缺乏,停车设施，管理混乱，乱停乱放。,物业管理,：,缺乏,专业的物业管理，存在一定安全隐患。,封闭管理,：,破损,严重，且大门开口较多，不利于管理。,照明与安保及监控设施,：在部分小区内已经安装，由于老旧小区住户杂乱，意见不统一，还有待加强。,租户及摊点：,老旧小区内的租户及摊点较多，造成环境的,脏乱差,。,某市老旧小区现状分析与评价,13,某市老旧小区现状分析与评价,14,你是圈里人吗十五分钟生活圈,15,16,中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见,（,2016,年,2,月,6,日）,一、总体要求,（一）指导思想。,（二）总体目标。,（三）基本原则。,二、强化城市规划工作,（四）依法制定城市规划。,（五）严格依法执行规划。,三、塑造城市特色风貌,（六）提高城市设计水平。,（七）加强建筑设计管理。,（八）保护历史文化风貌。,四、提升城市建筑水平,（九）落实工程质量责任。,（十）加强建筑安全监管。,（十一）发展新型建造方式。,五、推进节能城市建设,（十二）推广建筑节能技术。,（十三）实施城市节能工程。,六、完善城市公共服务,（十四）大力推进棚改安居。,（十五）建设地下综合管廊。,（十六）优化街区路网结构。,（十七）优先发展公共交通。,（十八）健全公共服务设施。,（十九）切实保障城市安全。,七、营造城市宜居环境,（二十）推进海绵城市建设。,（二十一）恢复城市自然生态。,（二十二）推进污水大气治理。,（二十三）加强垃圾综合治理。,八、创新城市治理方式,（二十四）推进依法治理城市。,（二十五）改革城市管理体制。,（二十六）完善城市治理机制。,（二十七）推进城市智慧管理。,（二十八）提高市民文明素质。,九、切实加强组织领导,（二十九）加强组织协调。,（三十）落实工作责任。,提出了明确而具体的时间目标和工作要求,时间目标的提出，便于进行量化衡量，也便于公众对城市政府工作进行监督、考核和检验，有利于将文件中提出的各项措施真正落到实处。,具体量化目标同时在提示人们，对于未来的城市规划、建设和管理，要按照“精细化、标准化、制度化、智能化”的四化要求开展工作。,用,5,年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设；,用,5,年左右时间，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作；,力争用,10,年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到,30%,；,到,2020,年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；,到,2020,年，城市建成区平均路网密度提高到,8,公里平方公里，道路面积率达到,15%,；,到,2020,年，超大、特大城市公共交通分担率达到,40%,以上，大城市达到,30%,以上，中小城市达到,20%,以上；实现中心城区公交站点,500,米内全覆盖；,到,2020,年，地级以上城市建成区力争实现污水全收集、全处理，缺水城市再生水利用率达到,20%,以上；,到,2020,年，力争将垃圾回收利用率提高到,35%,以上；,力争用,5,年左右时间，基本建立餐厨废弃物和建筑垃圾回收和再生利用体系；,到,2020,年，建成一批特色鲜明的智慧城市。,18,加快棚户区改造,棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造,5000,万平方米棚户区，近,100,万住房困难家庭的住房条件得到了改善。,2005,年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用,3,至,5,年时间，让,200,多万居民全部迁入新居的。,2012,年,9,月,25,日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。,19,目 录,1,、城市老旧小区存在之问题,2、城市老旧小区改造之建议,住房城乡建设部关于加强生态修复城市修补工作的指导意见,建规,201759,号,2017,年,3,月,6,日,开展生态修复、城市修补（以下统称“城市双修”）是治理“城市病”、改善人居环境的重要行动，是推动供给侧结构性改革、补足城市短板的客观需要，是城市转变发展方式的重要标志。,（一）指导思想。,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，进一步加强城市规划建设管理工作，将“城市双修”作为推动供给侧结构性改革的,重要任务,，以改善生态环境质量、补足城市基础设施短板、提高公共服务水平为重点，转变城市发展方式，治理“城市病”，提升城市治理能力，打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。,（二）基本原则。,政府主导，协同推进。,将“城市双修”作为各城市住房城乡建设、规划等部门的重要职责，加强与相关部门分工合作，建立长效机制，完善政策，整合资源、资金、项目，协同推进。,统筹规划，系统推进。,尊重自然生态环境和城市发展规律，综合分析，统筹规划，加强“城市双修”各项工作的协调衔接，增强工作的系统性、整体性。,因地制宜，分类推进。,坚持问题导向，根据城市生态状况、发展阶段和经济条件差异，有针对性地制定实施方案，近远结合，分类推进。,保护优先，科学推进。,坚持保护优先原则，保护历史文化遗产和自然资源，修复受损生态，妥善处理保护与发展关系，科学推进“城市双修”。,四、修补城市功能，提升环境品质,（十一）改造老旧小区,统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等,多方面资金,，加快老旧住宅改造。,支持符合条件的老旧建筑,加装电梯,，提升建筑使用功能和宜居水平。,开展老旧小区,综合整治,，完善照明、停车、电动汽车充电、二次供水等基础设施，实施小区海绵化改造，配套建设菜市场、便利店、文化站、健身休闲、日间照料中心等社区服务设施，加强小区绿化，改善小区居住环境，方便居民生活。,（十八）鼓励公众参与,加强宣传工作，充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体，普及生态环保知识，提高社会公众对“城市双修”工作的认识。,要创造条件，鼓励社会公众积极参与，及时听取社会各界和有关专家的意见，形成良好的工作氛围。深入细致做好群众工作，认真听取群众诉求，维护群众利益，着力解决群众反映强烈的突出问题，让群众在“城市双修”中有更多获得感。,中华人民共和国住房和城乡建设部,2017,年,3,月