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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,现 状,很忙，忙着招标,很烦，,xx,部门未通知我就实施了，成本超了,很累，签证变更很多，加班才能审完,很无助，不知道怎么定价,很委屈，控制成本反而被认为是跟他们过不去,很生气，自己认为很好的即经济又可行的建议未被采纳,现状引发的思考,项目成本不好做，劳累无成就感,事实可能确实如此，,但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不合理的地方呢？,我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？,此次培训的意义,很简单，此次培训的目的就是希望可以给各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思维上的转变，在项目成本岗位上做的轻松些、有些成就感、自身可以更高地提升。,主要内容,1,、,涵义及范围,2,、项目成本管理思维,2.1,、项目成本管理的模式,2.2,、作业过程的管理方法,3,、项目成本管理的要求及目标,以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,1,、涵 义,万科成本管理的宗旨,成本的定义,万科成本管理的宗旨,成本,企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。,1,、项目成本管理的范围,全方位的成本：,不再局限于建安造价；管理项目的完全成本（八大类成本期间费用）,全过程的成本管理：,不局限于审算，从目标成本到结算成本的动态成本管理，,介入事前、事中、事后的成本决策。,管理思维,思维是一个处理问题的过程；思维是一个分析、比较的过程：思维是一个发现问题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案,2,、项目成本管理思维 思维的定义,思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果,动态成本,动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,结算成本,控制系统,信息系统,目标成本,管理链条,成本、工程文件,管理工具,管理制度,2,、管理思维 管理模式基本架构,造价管理,方案优化,招标管理,变更签证管理,预结算管理,管理思维 管理模式工作内容,成本体系,成本信息化,成本软件,信息月报,成本数据库,目标成本,动态成本,结算成本,综合成本,项,目,整,体,成,本,的,控,制,风,险,精,确,管,理,管理思维 管理模式目标成本,目标成本管理原则,客户导向原则,：,目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。,成本配置的合理性及准确性,事前控制原则,：,目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。,及时性及指导性,管理思维 管理模式目标成本,规划方案确定后,一个月内,编制完成目标成本,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与,采购策划,竣工结算,目标成本,动态成本,结算成本,分析,目标成本形成,目标成本执行,万科成本管理模式目标成本,目标成本的修订条件,原则：,因决策阶段不可预见或不可抗力，导致产品变化而引起成本的变化。可预见和可控的因素不在修订范围内。,因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升,20,以上。允许调整的范围仅包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。,因政府政策变化,(,例如：实施,90/70,政策等,),使目标成本发生变化。,因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成本发生变化。,公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。,管理思维 管理模式目标成本,建造成本：,指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费,6,大项。,开发成本：,指项目的制造成本。开发成本,=,土地获得价款,+,建造成本,+,开发间接费,完全成本：,完全成本,=,开发成本,+,期间费用。完全成本中不包含营业税金。,项目成本：,在未特别说明时，一般指项目的,“,开发成本,”,。,几个基本房地产成本概念,管理思维 管理模式目标成本,万科成本管理模式动态成本,1,2,3,4,及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据,预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化,项目之间能够有效对比,动态成本价值,动态成本的管理价值,管理思维 管理模式动态成本,产品分摊，了解每种产品成本状况,动态成本,=,未结算合同,+,已结算合同,+,非合同性成本,+,待发生成本,动态成本构成,签约,金额,变更,签证,结算,调整,签约,金额,变更,签证,结算,调整,已发生成本,合同性成本,非合同性成本,已结算成本,未结算成本,待发生成本,动态成本,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,科目代码,科目名称,目标成本,目前已发生,目前待发生,动态成本,待发生成本说明,合计,52,596.20,44,126.73,6,686.47,50,813.20,5001,开发成本,52,596.20,43,421.47,7,391.73,50,813.20,5001.01,土地获得价款,25,772.59,24,842.86,1,149.65,25,992.51,5001.01.01,政府地价及市政配套费,25,606.60,24,710.45,1,137.15,25,847.60,购买大山公司花费成本，无合同，无法计入财务账目。合计,4300,万元。一期分摊,1877,万元。,5001.01.03,红线外市政设施费,165.99,132.41,12.50,144.90,待发生,12,万元，用于示范区品质提升费用。,5001.02,开发前期准备费,1,776.77,1,480.57,608.72,2,089.29,5001.03,主体建筑工程费,14,095.26,11,200.47,1,765.00,12,965.47,5001.03.01,基础工程,1,337.49,1,057.02,281.67,1,338.70,5001.03.02,结构及粗装修工程,9,720.84,7,914.94,688.75,8,603.69,5001.03.02.01,混凝土框架,5,696.06,4,690.35,238.25,4,928.60,待发生,238,万元用于结算材料调差使用,5001.03.02.02,砌体,572.36,457.74,34.23,491.97,5001.03.02.03,找平及抹灰,484.76,362.73,159.99,522.72,5001.03.02.04,防水,605.95,456.56,44.51,501.07,5001.03.02.05,其他,2,361.71,1,947.57,211.77,2,159.33,5001.03.03,门窗工程,914.67,921.77,51.68,973.46,5001.03.04,公共部位精装修,2,122.25,1,306.73,742.90,2,049.62,5001.03.05,室内装修,0.00,0.00,0.00,0.00,5001.04,主体安装工程费,2,972.84,2,836.75,688.32,3,525.07,5001.04.01,室内水暖气电管线设备费,1,651.62,1,661.76,251.30,1,913.06,5001.04.02,室内设备及其安装费,1,126.79,1,118.03,299.46,1,417.49,5001.04.03,弱电系统费,194.43,56.96,137.55,194.52,5001.05,社区管网工程费,1,592.58,338.96,1,085.62,1,424.58,5001.06,园林环境工程费,1,003.26,388.25,515.01,903.26,1.2,期景观工程尚未签订合同，包含挡土墙、围墙等约计,400,万元。,5001.08,开发间接费,3,668.58,1,046.63,1,107.48,2,154.11,万科成本管理模式动态成本,园建,动态成本：,480,万,其中沥青路合同金额为,100,万；硬质铺装路面合同,380,万,以上总价包干,此时动态成本为,501,万,举例：,此时动态成本等于目标成本,施工过程中，由于赶工期支付非合同性成本（赶工奖，成本未考虑）,3,万,由于地质情况，产生变更签证，发生的成本为,18,万元,管理思维 管理模式动态成本,动态成本管理要求,即时记录,决策、合同、变更、结算,系统分解,各科目、各部门,动态预测,待发生成本、预计未来,复审核对,成本、财务定期核对,及时通报,公司领导层、相关部门,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,无效成本,房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。,实质：,能否获得补偿,管理思维 管理模式无效成本,作业环节,无效成本产生原因,现象表现,设计,设计失误,对设计效果把握不准,拆除和重建,后期加固与补强,资金浪费,拆除与重建,设计变更下达不及时,材料、施工工艺选择不当,多工序设计图矛盾,装饰设计未结合建筑现状,设计保守,经济性不合理,招标,招标策划,标段划分不合理，计划性不足,影响工期与质量,投标单位选择,施工单位考察失误，投标竞争不充分,中途变化，总价增加,招标文件编制,合同条款有误，经济标编制出现失误,多承担费用,评定标,评标分析失误,中标价格偏高,施工,施工准备,使用周期短的高标准临设,拆除与重建,施工节点计划不合理,延误工期，增加成本,施工过程,施工安排失误,赔偿与维修费用,工程质量管理不善,考虑不周，费用大增,非关键线路抢工,费效比不高,合同执行,拆分合同工作内容未及时签订补充合同,总成本增加，却无法从相应单位扣回,维修,维修工作程序不到位,维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实,销售,销售承诺,超出交楼标准的承诺,为承诺付出大量成本,展示资料有误,业主投诉引发赔偿,销售过程,改变房屋用途,拆除与重建,样板房过早销售,重复建设,信息沟通不畅,信息失真，工作失误,预结算,预算失误,合同价款失实导致费用增加,结算失误,结算价不符，工程款超付,付款,付款失误,工程款超付,分类,举例：设计环节涉及的无效成本,原因,现象,事例,设计失误,拆除和重建,后期加固与补强,某项目中央步道种植池,500,高拆除改为,300,高由拆除改为,200,高。,设计保守,经济性不合理,多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为,55kg/m2,，最终设计量为,70kg/m2,。则可认为其中,15kg/m2,的钢筋用量为无效成本。,设计效果把握不准,拆除与重建,某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加,57.3,万元。,展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约,10,万元。,万成本管理模式无效成本,管理思维 管理模式无效成本,管理原则,限额设计；,设计方案优化；,加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；,确定合理的施工技术方案,(,降低废品率,),；,加强供应商考察；,加大集中采购力度；,严格执行现场签证制度；,提高专业能力；,加强部门间信息沟通。,控制方法,确定准确合理的目标成本,以数据为语言，展现公司费用的浪费情况,激发领导层、全员的成本意识,清楚了解成本构成，做到“心里有数”,推动各部门提高专业能力、加强计划管理,万科成本管理模式无效成本,效果：,“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。,管理思维 管理模式无效成本,管理思维 作业过程的管理方法 成本效果曲线,设计,招标,施工,SPEND,曲线,项目周期,成本,发生的成本,形成的成本
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