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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,沈北,区域市场调研,2013,年,10,月,22,日,一、,沈北区域市场分析,二、,项目地块分析,三、,项目整体定位,分析,目 录,沈北区域市场分析,市场总述,区域,板块分析,区域,市场重点项目分析,沈北商业及区域配套分析,沈北市场总结,市场总述,沈北区域项目分布图,华强城,唐轩公馆,美麟阁,雷明锦程,雅居乐花园,汇置尚都,明发,锦绣华城,中铁,人杰水岸,亚泰城,碧桂园,太阳城,翰林水郡,盛,京绿洲,龙湖源著,中兴和园,三盛颐景园,坤湖郦舍,目前沈北区域在售项目,16,个，根据项目分布特点分为三大板块，分别为道义板块、盛京大街板块及陵园北街板块。,道义板块,盛京大街板块,陵园北街板块,市场总述,沈北区域项目情况,2013,年,1-9,月沈北区域市场供应量为,158,万平，成交,134.4,万平，成交均价为,5400,元。,下半年随着各项目集中供应，沈北呈现严重供大于求的态势。,区域,市场的价格呈现波动下行的态势，整体呈现价涨量跌，价低量涨的态势明显。,供应量大、价格波动下行、价格影响成交量明显,市场总述,沈北区域项目情况,各产品面积的对比分析,面积段,成交均价,成交总价,50,以下,5613,约,23,万,50-70,4695,约,28,万,70-90,4782,约,38,万,90-100,5123,约,48,万,100-120,5471,约,60,万,120-140,5846,约,76,万,140-170,6487,约,97,万,170,以上,7287,约,131,万,各面积成交总价对比分析,供应与成交的主力面积段为,90,以下产品，,70-90,平供应和成交量最大；可见，沈北区域以刚需客户为主。,50,平以下的产品出现严重的供大于求，库存量大,成交总价集中在,23,万,-38,万元整。,区域板块分析,道义板块市场分析,道义,大街板块,：,主要在售,项目,8,个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为,5500-6000,元，洋房产品约,7000,元。整体成交比例为,58%,，供大于求明显，成交总价为,13.11,亿，平均每项目成交,1.6,亿,雅居乐花园,汇置尚都,项目,产品面积,产品价格,新增供应面积,成交面积,成交金额,雅居乐花园,洋房,138-180,高层,93-141,洋房,6800,高层,5500,199766,49032,2.88,亿,汇置尚都,洋房,100-197,洋房,7300,81090,17989,1.49,亿,雷明锦程,小高层,85-110,多层,96-110,高层,39-64,小高层,6300,多层,7000,高层,6300,0,17309,0.98,亿,美麟阁,高层,40-85,洋房,78-85,高层,5750,洋房,6780,96190,52618,3.04,亿,华强城,高层,40-102,高层,6200,13729,71414,4.19,亿,唐轩公馆,洋房,100-170,洋房,7500,0,9287,0.59,亿,翰林水郡,高层,59-83,多层,61-122,小高层,98-113,高层,4700,多层,5800,小高层,4800,15141,17931,0.92,亿,总计,405916,235580,13.11,亿,雷明锦程,美麟阁,区域板块分析,道义板块市场分析,雅居乐花园,项目名称,雅居乐花园,项目位置,道义大街北板块,总户数,1400,户,开发商,辽宁雅居乐房地产,建筑类别,洋房，高层,占地面积,53,万平,建筑面积,111,万平,容 积 率,1.93,绿 化 率,30%,物业公司,雅居乐物业管理服务有限公司,物管费,2.1,元,/,月,/,平米,开盘日期,2012,年,6,月,30,日,户型,/,价格,洋房140-180平米，高层70-90平米；,高层均价,5500,元,/,平米，洋房均价,6200,元,/,平米,销售情况,供应456套，去化190套，月均去化6000平。项目具有品牌优势，定位高品质住宅，开发力度与规模较大，借助蒲河景观带景观,销售情况良好。,区域板块分析,道义板块市场分析,项目名称,汇置尚都,项目位置,道义大街北板块,产权,50,年,开发商,沈阳雅苑房地产,建筑类别,别墅、洋房,占地面积,53,万平,建筑面积,88,万平,容 积 率,1.7,绿 化 率,48%,物业公司,沈阳穗港物业,物管费,洋房,2,元,/,月,/,平方米,别墅,4,元,/,月,/,平方米,开盘日期,2012,年,09,户型,/,价格,联排别墅,230-320,平米，墅境洋房,100-197,平；,洋房均价,7300,元每平，别墅,245-480,万元,/,每套,销售状况,月均去化2000平。项目地理位置相对优越，定位高端，但售价高于周边项目，销售效果一般。,汇置尚都,区域板块分析,盛京大街,市场,分析,板块,项目,产品面积,产品价格,供应面积,成交面积,成交金额,盛京大街板块,锦绣华城,高层,46-118,高层,4500,13905,13280,0.59,亿,人杰水岸,高层,42-91,小高,48-105,洋房,86-100,高层,5500,小高层,5700,洋房,6300,66174,64342,3.7,亿,亚泰城,高层,82-103,洋房,96-135,高层,5400,洋房,6400-7300,43814,31767,1.74,亿,太阳城,高层,30-149,高层清水,4300-4800,高层精装修,5000,186362,112021,5.4,亿,盛京绿洲,高层,59-83,多层,61-122,小高层,98-113,高层,4700,多层,5800,小高层,4800,68498,37517,1.67,亿,总计,378753,258927,13.1,亿,盛京大街板块：,主要在售,项目,5,个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为,5000,元，洋房产品约,6500,元。整体成交比例为,68.4%,，供大于求明显，成交总价为,13.1,亿，平均每项目成交,2.62,亿，碧桂园太阳城项目价格较低，成交情况相当较好。,亚泰城,项目名称,亚泰城,项目位置,盛京大街板块,总户数,8000户,开发商,沈阳亚泰金安房地产开发有限公司,建筑类别,洋房、高层,占地面积,50万平,建筑面积,150万平,容 积 率,3,绿 化 率,40,%,物业公司,吉林亚泰物业管理有限公司,物管费,1.50,元,/,月,/,平米,开盘日期,201,2年8月,25日,户型,/,价格,高层,82,-,103,；洋房,96-135,；,高层均价,5400,元/平米，洋房均价6,4,00,-7300,元/平米,销售状况,供应套数,468,套，去化,347,套，月均去化,3177,平。项目规模较大，规划前景良好，定位高端，品牌具有一定知名度，销售情况良好。,定位高端，规模较大，规划前景良好,盛京大街,市场,分析,项目名称,碧桂园太阳城,项目位置,盛京大街板块,总户数,8000户,开发商,沈阳市碧桂园房地产开发有限公司,建筑类别,洋房、高层,占地面积,62万平,建筑面积,150万平,容 积 率,2.4,绿 化 率,40,%,物业公司,广东碧桂园物业管理有限公司沈北新区分公司（道义）,物管费,别墅,2.2,元,/,月,洋房,1.5,元,/,月,开盘日期,2012,年,11,月,24,日,户型,/,价格,高层产品面积为,30-149,平，价格为清水,4300-4800,，精装修,5000,销售状况,品牌知名度较高，建造规模较大，自建配套相对完善，销售良好。高端产品与低端产品共区，对高端客户影响较大。,碧桂园太阳城,定位低端、自建配套相对完善、快速销售,盛京大街,市场,分析,项目名称,中铁人杰水岸,项目位置,盛京大街板块,总户数,5800,户,开发商,沈阳中铁盛丰置业有限公司,建筑类别,洋房、高层,占地面积,26,万平,建筑面积,48.6,万平,容 积 率,1.87,绿 化 率,40,%,物业公司,中铁第一太平,物管费,高层,1.53,元,/,月,洋房,1.73,元,/,月,开盘日期,2013-06-23,户型,/,价格,高层,42-91,、小高,48-105,、洋房,86-100,；,高层,5500,元、小高层,5700,元、洋房,6300,元,销售状况,品牌知名度较高，建造规模较大，项目小面积低总价赢得市场热销，,2013,年总销金额为,3.7,亿。,中铁人杰水岸,定位准确，以小面积低总价赢得市场,盛京大街,市场,分析,区域板块分析,陵园北街,市场,分析,陵园北街板块：,主要在售,项目,4,个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为,4300,元，洋房产品约,4900,元，整体板块价格较低，市场总体供应量较少，市场呈现低迷的态势。,板块,项目,产品面积,产品价格,供应面积,成交面积,成交金额,陵园北街板块,龙湖源著,高层,39-82,高层,4300,0,2281,0.098,亿,中兴和园,高层,65-186,洋房,53-235,高层,3990,洋房,4900,0,8710,0.35,亿,三盛颐景蓝湾,高层,高层,4500,53416,93275,4.56,亿,坤湖郦舍,高层,58-89,高层,4300,52188,39361,1.74,亿,总计,105604,143627,6.75,亿,区域市场重点项目分析,项目概况,位置,沈北新区道义经济开发区蒲河路,41-1,号,开发商,碧桂园集团,投资商,碧桂园集团,物业公司,碧桂园物业管理有限公司,占地面积,619600,平方米,建筑面积,150,万平方米,建筑形式,别墅（联排、双拼，,3,层）高层（,18,层）,建筑风格,别墅地中海式，高层现代风格,容积率,2.3,绿化率,40%,户型区间,高层产品面积为,30-149,平；,均价,(,元,/m,2,),清水,4300-4800,，精装修,5000,分期,三期,总户数,别墅,600,户，高层,40,余栋,车位信息,地下大型停车场，出租，费用未定,物业费,(,元,/m,2,),2,.20元/平方米月,开盘时间,2008-08,入住时间,2009-06,销售情况,截止,2011,年,3,月,04,日高层已售,6,栋，别墅未售,卖点,紧邻地铁，东北总部基地，迪斯尼,碧桂园太阳城,芳邻,星语,区域市场重点项目分析,产品信息,碧桂园太阳城,左邻右,里组团,5,6,7,9,11,8,10,目前在售组团,5#,、,9#,、,10#,和,11#,楼，,其中,5#,为清水，面积为,30-50,均价,4350,；,10,、,11,#,为清水，面积为,73-89,均价,4350,；,9#,为精装修，面积为,73-89,均价,5000,元。,33,平,40,平,36,平,36,平,区域市场重点项目分析,项目销售情况,碧桂园太阳城,单价,区间,（,元,/,）,销售套数,套数,所占比例,4500,以下,362,31.15%,45005000,532,45.78%,50005500,23,1.98%,55006000,149,12.82%,6000,以上,96,8.26%,合计,1162,100%,总价区间（万元,/,套）,销售套数,套数,所占比例,30,以下,189,16.27%,3040,87,7.49%,4050,589,50.69%,5060,212,18.24%,60,以上,85,7.31%,合计,1162,100%,户型面积,面积（,),套数,销售额,(,万元,),均价,(,元,/),60,以下,6151,127,2476,4025,60-90,29461,365,14824,5032,90-120,45452,471,20898,4598,120-144,20518,153,9020,4396,144-180,3475,24,1599,4600,180,以上,6964,22,5304,7617,总计,1162,54121,
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