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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2010年上半年房地产市场形势分析及未来展望,中国指数研究院,中国房地产指数系统,1,上半年市场形势分析,未来走势展望,目录,2,1.土地市场：上半年住宅用地供应量同比增长100%,2010年上半年，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2亿平方米，同比增长100%。,图：2010年上半年住宅用地月度供应量,数据来源：CREIS中指数据、,3,1.土地市场：5-6月成交量持续下行，与同期推出量比值持续下降，流拍率有所上升,2010年上半年，全国住宅用地共成交1.44亿平方米，同比增长85%。,从单月数据来看，4-6月成交量逐月下降，,其中6月成交量为1385万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。,3-6月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.4。由于土地市场热度明显下降，6月部分城市出现流拍流标现象。,图：2010年上半年住宅用地月度成交量,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值,4,上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。,今年以来住宅地价较为平稳，6月由于上海、广州、杭州等城市多幅优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年的水平。,图：2009年1月-2010年6月全国住宅用地楼面均价,数据来源：CREIS中指数据、,1.土地市场：上半年平均地价较2009年下半年下降9%,5,随着土地市场热度的明显下降，除部分热点地块外，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。,据统计，2010年上半年的地王普遍出现在4月新政前，,如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。,1.土地市场：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影,排名,城市,地块名称,建筑面积,(,),成交价,(,万元,),竞得方,成交日期,1,天津,咸水沽镇,3010900.8,705000,富力,2010-4-28,2,上海,苏州河北岸东块,1,街坊,132996.3,702000,华侨城,2010-2-11,3,福州,“福临东城”以南地块,1271760,600000,江西正荣,2010-2-4,4,北京,六圈,A,居住项目地块,348037.9,597000,中海地产,2010-1-21,5,北京,亦庄住宅及商业项目（,X1-1B,）地块,391170,524000,中信新城,2010-3-15,6,北京,大望京村环境整治土地储备项目,4,号、,5,号地,280789.9,504000,保利地产,2010-3-17,7,佛山,汾江南路东侧、前进路北侧,1662461.8,470500,新鸿基,2010-2-22,8,北京,常营大型居住区三期土地一级开发项目,A-001,A-005,地块,462928.5,454000,龙湖地产,2010-2-24,9,北京,崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目,1,号地,169537.2,408000,远洋地产,2010-3-15,10,青岛,香港西路南、东海二路东,227004,404067.1,绿城,2010-1-22,表：2010年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜,数据来源：CREIS中指数据、,表：2010年上半年重点城市住宅用地溢价率,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,北京,141%,126%,123%,无成交,13%,35%,上海,137%,55%,1%,25%,94%,136%,广州,无成交,无成交,1%,无成交,4%,129%,深圳,无成交,无成交,0%,无成交,无成交,无成交,杭州,65%,56%,90%,55%,25%,37%,天津,25%,31%,8%,17%,7%,1%,重庆,28%,9%,18%,91%,6%,6%,南京,112%,82%,82%,62%,35%,15%,武汉,0%,0%,3%,20%,无成交,0%,成都,32%,21%,0%,81%,18%,0%,大连,64%,58%,29%,122%,34%,26%,福州,无成交,30%,57%,无成交,无成交,9%,宁波,71%,0%,29%,62%,6%,6%,苏州,103%,0%,无成交,无成交,0%,6%,厦门,无成交,0%,33%,95%,无成交,7%,海口,0%,无成交,无成交,0%,130%,无成交,沈阳,0%,0%,0%,2%,15%,0%,长沙,133%,30%,125%,4%,无成交,0%,太原,无成交,11%,22%,无成交,无成交,2%,合肥,64%,58%,29%,122%,34%,26%,6,2.新房成交：上半年累计成交量普遍低于去年，北京和上海降幅接近50%,表：,2010年上半年重点城市成交情况,城市,2010,年上半年,2009,年上半年,套数,面积,同比,套数,面积,(,万,),09,年,(,万,),北京（不含政策性住房）,40312,483,-43.7%,73980,859,上海,59840,620,-49.8%,115154,1234,广州,29562,333,-22.2%,57982,428,天津,42283,434,-22.7%,53542,562,重庆,103857,984,-12.5%,123166,1125,深圳,14452,127,-67.1%,40965,385,杭州,11234,132,-63.2%,33185,359,南京,19709,217,-50.9%,40730,441,武汉,68437,704,10.3%,60919,639,成都,-,435,-27.7%,69663,602,苏州,18686,191,-52.6%,33330,404,青岛,37991,368,9.6%,33772,336,厦门,10295,120,-51.6%,20631,247,福州,9536,106,-63.7%,26125,291,2010年上半年，13个城市中，除武汉和青岛分别增长10.3%和9.6%外，其余主要城市住宅成交面积同比皆出现下降：其中深圳、杭州、苏州降幅超过50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和广州的降幅在20-30%之间，重庆降幅低于20%。,7,2.新房成交：新政出台后的5-6月，主要城市成交量较3-4月显著下降,“新政”出台后，重点,城市5-6月住宅成交量较3-4月大幅下降。海口、三亚和温州降幅位居前三，均超过70%。共有杭州、苏州等7个城市超过60%。北京、上海、天津等9个城市降幅在40%-60%之间。,重点,城市中，成交量降幅在15%以内的只有青岛、包头和哈尔滨，跌幅分别为12.9%、7.6%和1.5%。,青岛由于5月底购房契税优惠到期，在到期前成交量急剧增长，使得5月成交量维持在较高水平。而哈尔滨由于6月销售量的强势反弹使得降幅仅为1.5%，在30个城市中最小。,图：重点城市5-6月成交面积较3-4月降幅,数据来源：CREIS中指数据、,8,2.新房成交：一线城市降幅超过二线城市,从一二线城市住宅市场表现来看，一线城市（北上广深）5-6月的成交量同比降幅超过70%，二线城市（南京、成都等）降幅分别为46%和51%，表明一线城市受新政的影响更大。,数据来源：CREIS中指数据、,9,2.新房成交：房价越高城市，成交量降幅越大,图：重点城市6月房价及成交量跌幅,数据来源：CREIS中指数据、,对重点城市楼市价格及成交量价格进行相关分析，发现,主要城市价格的成交量跌幅和当地价格密切相关，即房价越高的城市，受新政的影响越大，成交量下跌幅度越大。,价格超过15000元的城市成交量跌幅均大于40%，而成交量跌幅较小的城市价格均为5000元左右。房价跌幅较小的城市有包头、哈尔滨、银川、青岛等；跌幅较大的城市有海口、三亚、温州、厦门、苏州等城市。,10,2.新房成交：高端住宅降幅大于整体市场,以北京市为例，2010年以来，随着整体市场快速回暖，北京高端住宅成交比重大幅提升，1-4月30000元以上住宅累计成交3725套，同比增幅高达11.7倍。5月以来，受宏观调控政策影响，高端住宅成交明显下滑，30000元以上住宅成交171套，同比减少25.9%，环比下降90.5%，下降幅度明显快于住宅市场（同期商品住宅成交套数环比下降58.5%）；而6月全市30000元以上住宅共成交163套，,成交量持续下降，占整体比重从4月的超过20%下降到5%。,图：2009年至今北京30000元以上住宅成交套数及占比情况,数据来源：CREIS中指数据、,11,3.二手房成交：上半年多数重点城市成交量同比显著下降，但除上海外降幅皆小于新房,6月，主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超过30%，其中深圳降幅最大，达到44%。,2010年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其余重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。,从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。,图：2008年至今重点城市二手房成交量（套数）,图：2010年上半年重点城市二手房成交套数同比增幅,数据来源：CREIS中指数据、,12,3.二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大,2010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年基本持平。,图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值,数据来源：CREIS中指数据、,13,4.,供求对比：新房批准上市量涨跌互现，销供比普遍低于2009年，且多个城市销供比已低于1,从批准上市量来看，2010年上半年，8个可比城市中有4个城市上市量高于去年同期，其中武汉交去年增长超过1倍，北京、重庆、成都较去年增长幅度在10%以内；上海、深圳、杭州低于去年，降幅接近30%。,从销供比来看，8个城市上半年销供比普遍低于去年，且有上海、武汉、杭州、成都、深圳5个城市低于1，仅北京、重庆略高于1，表明上半年市场消化速度大幅下降。,重点城市2007年以来销供比,数据来源：CREIS中指数据、,14,4.供求对比：新房可售面积小幅上升，出清周期普遍上升,截至6月底，8个重点城市住宅可售面积共计为4832万平方米，较上月小幅减少1%，较2009年年底减少2.8%。,分城市来看，重庆可售面积分别较09年年底112万平方米；北京和广州分别减少了43万平方米和31万平方米。而武汉、上海较09年年底分别增加了124万平方米和93万平方米。,出清周期方面，武汉和北京都超过10个月；杭州、南京和青岛则接近10个月。,和09年年底相比，重点城市出清周期都有所上升。其中，杭州出清周期大幅上升6个月；北京和南京上升5个月；重庆和南京最少，只上升了1个月。,重点城市2007年以来商品住宅可售面积,重点城市2007年以来出清周期,数据来源：CREIS中指数据、,15,5,.新房价格：5-6月各城市销售均价渐趋平稳，部分城市结构性下调,表：2006年至今部分城市新房成交均价,新政出台前的1-3月，各城市成交均价继续上行。,但5-6月，各城市均价渐趋平稳，且由于高端楼盘占比下降或远郊区县项目占比升高等原因，部分城市成交均价略有下降。,如北京、上海、广州、天津、重庆5月的销售均价环比下降10-15%不等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