以法律的角度说物业管理

08. 03. 26,Page,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,以法律的角度说物业管理,08. 03. 26,Page,1,物业管,理,理的产,生,生与发,展,展,物业管,理,理是社,会,会经济,发,发到一,定,定水平,的,的必然,产,产物。,传,传统意,义,义上的,“,“物业,管,管理”,起,起源于19世,纪,纪60,年,年代的,英,英国，,当,当时工,业,业革命,发,发展使,大,大量农,村,村人口,涌,涌入工,业,业城市,，,，引起,对,对城市,房,房屋需,求,求的增,加,加。但,由,由于缺,乏,乏管理,导,导致产,生,生房屋,破,破损严,重,重、居,住,住环境,日,日趋恶,化,化等社,会,会问题,。,。一位,名,名叫奥,克,克维娅,-,-希尔,的,的女士,迫,迫不得,已,已为她,名,名下出,租,租的物,业,业制定,了,了一套,规,规范租,户,户行为,的,的管理,方,方法，,出,出乎意,料,料得收,到,到良好,效,效果，,人,人们纷,纷,纷效仿,。,。今天,，,，英国,的,的物业,管,管理业,作,作为一,个,个固定,行,行业，,其,其整体,水,水平是,世,世界一,流,流的。,物业,管,管理的,起,起源,08.03,.,. 26,物业管,理,理的产,生,生与发,展,展,1981年3,月,月深圳,市,市物业,管,管理公,司,司成立,，,，这是,深,深圳乃,至,至中国,第,第一家,物,物业管,理,理公司,，,，标志,着,着专业,化,化物业,管,管理迈,出,出了第,一,一步；,东,东湖丽,苑,苑小区,率,率先实,行,行了物,业,业管理,。,。,1993年6,月,月28,日,日深圳,市,市物业,管,管理协,会,会成立,，,，这是,深,深圳乃,至,至中国,第,第一个,物,物业管,理,理行业,组,组织；,1994年6,月,月18,日,日，第,一,一部地,方,方性物,业,业管理,法,法规,深,深圳经,济,济特区,住,住宅区,物,物业管,理,理条例,（其,中,中业主,委,委员会,的,的规定,源,源自陈,之,之平在,天,天景的,经,经历）,颁,颁布；,2003年9,月,月1日,，,，第一,部,部全国,性,性物业,管,管理法,规,规物,业,业管理,条,条例,实,实施。,2003年9,月,月19,日,日，中,国,国第一,个,个住宅,产,产业化,协,协会,深圳,市,市住宅,产,产业化,协,协会成,立,立。,物业,管,管理在,中,中国的,发,发展历,程,程,08.03,.,. 26,物业管,理,理的产,生,生与发,展,展,1992年1,月,月万科,成,成立下,属,属第一,家,家物业,管,管理公,司,司-,深,深圳市,万,万科物,业,业管理,有,有限公,司,司，经,过,过十多,年,年的发,展,展，“,万,万科物,业,业管理,”,”已发,展,展成为,国,国内同,行,行业中,的,的知名,品,品牌。,随,随着万,科,科房地,产,产在全,国,国各主,要,要城市,的,的迅速,发,发展，,集,集团又,先,先后在,天,天津、,北,北京、,上,上海、,鞍,鞍山、,沈,沈阳、,大,大连、,成,成都、,武,武汉、,长,长春、,南,南昌、,南,南京、,广,广州、,佛,佛山、,中,中山、,东,东莞、,惠,惠州等16个,城,城市成,立,立了专,业,业的物,业,业管理,公,公司，,目,目前管,理,理项目159,多,多个，,管,管理面,积,积近2600,万,万平方,米,米，管,理,理类型,包,包括高,层,层大厦,、,、多层,住,住宅、,别,别墅、,写,写字楼,、,、工业,区,区、学,校,校及政,府,府公共,物,物业等,。,。,万科,物,物业的,发,发展历,程,程：万科物,业,业管理,是,是伴随,着,着万科,房,房地产,开,开发业,务,务的产,生,生而产,生,生，并,逐,逐步发,展,展起来,的,的。万,科,科集团,自,自1988年,开,开始介,入,入房地,产,产行业,，,，1990年,建,建成第,一,一个房,地,地产项,目,目-,深,深圳天,景,景花园,，,，受SONY,公,公司售,后,后服务,的,的启发,，,，一开,始,始就将,物,物业管,理,理作为,房,房地产,开,开发的,一,一项售,后,后服务,保,保障措,施,施，并,提,提出了,在,在管理,服,服务上,一,一定要,超,超前的,理,理念。,2005年12月12日，,万,万科物,业,业率先,在,在全国,各,各地将,其,其属下,的,的物业,管,管理处,全,全部更,名,名为-,-,-物,业,业服务,中,中心。,开,开风气,之,之先，,致,致力为,业,业主提,供,供更加,周,周到的,物,物业服,务,务。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,物业,定义：,物,物业是,单,单元性,房,房地产,的,的称谓,，,，是指,已,已建成,并,并投入,使,使用的,各,各类房,屋,屋、附,属,属设施,以,以及相,关,关的场,地,地。,物业的,特,特性：,位置的,固,固定性,和,和地区,性,性,形式上,的,的多样,性,性,使用上,的,的长期,性,性,建设周,期,期长、,投,投资量,大,大,容易受,政,政策的,限,限制,保值性,和,和增值,性,性,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,物业,管,管理,行业定,义,义：是指,由,由专业,机,机构或,公,公司，,按,按照合,同,同或契,约,约，接,受,受业主,（,（用户,）,）的委,托,托，按,照,照市场,经,经营方,式,式，运,用,用现代,管,管理方,法,法和技,术,术，为,使,使物业,充,充分发,挥,挥其使,用,用价值,和,和经济,效,效益而,对,对物业,本,本身及,其,其业主,（,（用户,）,）进行,管,管理并,提,提供综,合,合服务,。,。,物业,管,管理条,例,例第,二,二条：业主,通,通过选,聘,聘物业,管,管理企,业,业，由,业,业主和,物,物业管,理,理企业,按,按照物,业,业服务,合,合同约,定,定，对,房,房屋及,配,配套的,设,设施设,备,备和相,关,关场地,进,进行维,修,修、养,护,护、管,理,理，维,护,护相关,区,区域内,的,的环境,卫,卫生和,秩,秩序的,活,活动。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,1、房,屋,屋的维,修,修、养,护,护；,2、消,防,防设施,设,设备、,电,电梯、,机,机电设,备,备、路,灯,灯、走,廊,廊、自,行,行车库,、,、园林,绿,绿化地,、,、沟、,渠,渠、池,、,、井、,道,道路、,停,停车场,等,等公用,设,设施、,公,公共场,所,所的使,用,用、维,修,修、养,护,护和管,理,理；,3、清,洁,洁卫生,；,；（外,包,包体现,专,专业化,分,分工）,4、停,车,车服务,；,；（与,车,车辆保,管,管的区,别,别）,5、公,共,共秩序,（,（业主,家,家中失,窃,窃是否,应,应由物,业,业公司,赔,赔偿）,6、市,住,住宅主,管,管部门,规,规定和,委,委托合,同,同规定,的,的其他,物,物业管,理,理事项,；,；,物业,管,管理的,基,基本内,容,容,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,物业,管,管理企,业,业资质,物业管,理,理企业,资,资质是,指,指物业,企,企业从,事,事物业,管,管理服,务,务所须,具,具备的,条,条件的,总,总和。,物业,管,管理企,业,业资质,管,管理办,法,法,1、物,业,业管理,企,企业资,质,质共分,为,为一级,、,、二级,、,、三级,；,；,2、各,级,级别的,物,物业管,理,理企业,的,的管理,范,范围有,所,所不同,：,：,一级资,质,质物业,服,服务企,业,业可以,承,承接各,种,种物业,管,管理项,目,目。,二级资,质,质物业,服,服务企,业,业可以,承,承接30万平,方,方米以,下,下的住,宅,宅项目,和,和8万,平,平方米,以,以下的,非,非住宅,项,项目的,物,物业管,理,理业务,。,。,三级资,质,质物业,服,服务企,业,业可以,承,承接20万平,方,方米以,下,下住宅,项,项目和5万平,方,方米以,下,下的非,住,住宅项,目,目的物,业,业管理,业,业务。,我司于2008年3,月,月11,日,日获得,二,二级资,质,质！,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,业主,、,、业主,大,大会及,业,业主委,员,员会,业主：,物业,管,管理条,例,例第,六,六条：,房,房屋的,所,所有权,人,人为业,主,主。,业主大,会,会：,物业,管,管理条,例,例第,八,八条：,物,物业管,理,理区域,内,内全体,业,业主合,法,法权益,的,的代表,者,者与维,护,护者。,业主委,员,员会：,业主大,会,会的常,设,设和代,表,表机构,，,，负责,执,执行业,主,主大会,的,的决议,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,业主,的,的权利,业主在,物,物业管,理,理活动,中,中，享,有,有下列,权,权利：,(一),按,按照物,业,业服务,合,合同的,约,约定，,接,接受物,业,业服务,企,企业提,供,供的服,务,务；,(二),提,提议召,开,开业主,大,大会会,议,议，并,就,就物业,管,管理的,有,有关事,项,项提出,建,建议；,(三),提,提出制,定,定和修,改,改管理,规,规约、,业,业主大,会,会议事,规,规则的,建,建议；,(四),参,参加业,主,主大会,会,会议，,行,行使投,票,票权；,(五),选,选举业,主,主委员,会,会成员,，,，并享,有,有被选,举,举权；,(六),监,监督业,主,主委员,会,会的工,作,作；,(七),监,监督物,业,业服务,企,企业履,行,行物业,服,服务合,同,同；,(八),对,对物业,共,共用部,位,位、共,用,用设施,设,设备和,相,相关场,地,地使用,情,情况享,有,有知情,权,权和监,督,督权；,(九),监,监督物,业,业共用,部,部位、,共,共用设,施,施设备,专,专项维,修,修资金,(,(以下,简,简称专,项,项维修,资,资金),的,的管理,和,和使用,；,；,(十),法,法律、,法,法规规,定,定的其,他,他权利,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,业主大,会,会的权,利,利,业主大,会,会对如,下,下事项,有,有决定,权,权：,(一),制,制定和,修,修改业,主,主大会,议,议事规,则,则；,(二),制,制定和,修,修改管,理,理规约,；,；,(三),选,选举业,主,主委员,会,会或者,更,更换业,主,主委员,会,会成员,；,；,(四),选,选聘和,解,解聘物,业,业服务,企,企业；,(五),筹,筹集和,使,使用专,项,项维修,资,资金；,(六),改,改建、,重,重建建,筑,筑物及,其,其附属,设,设施；,(七),有,有关共,有,有和共,同,同管理,权,权利的,其,其他重,大,大事项,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,业主委,员,员会的,职,职责,业主委,员,员会执,行,行业主,大,大会的,决,决定事,项,项，履,行,行下列,职,职责：,(一),召,召集业,主,主大会,会,会议，,报,报告物,业,业管理,的,的实施,情,情况；,(二),代,代表业,主,主与业,主,主大会,选,选聘的,物,物业服,务,务企业,签,签订物,业,业服务,合,合同；,(三),及,及时了,解,解业主,、,、物业,使,使用人,的,的意见,和,和建议,，,，监督,和,和协助,物,物业服,务,务企业,履,履行物,业,业服务,合,合同；,(四),监,监督管,理,理规约,的,的实施,；,；,(五),业,业主大,会,会赋予,的,的其他,职,职责。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,召开业,主,主大会,的,的条件,和,和程序,条件：,广东,省,省物业,管,管理条,例,例第,十,十三条：20,%,%以上,的,的业主,联,联名,已交付,使,使用的,物,物业建,筑,筑面积,达,达到物,业,业管理,区,区域建,筑,筑面积,百,百分之,五,五十以,上,上的，,业,业主可,以,以向街,道,道办事,处,处、乡,镇,镇人民,政,政府提,出,出成立,业,业主大,会,会的书,面,面要求,。,。,程序：,关于,指,指导物,业,业管理,首,首次业,主,主大会,、,、业主,委,委员会,成,成立工,作,作有关,问,问题的,通,通知,成立首,次,次业主,大,大会筹,备,备组,制订和,通,通过,业,业主大,会,会议事,规,规则,、,、业,主,主公约,召开业,主,主大会,，,，选举,产,产生首,届,届业主,委,委员会,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,物业,服,服务合,同,同,物业服,务,务合同,是,是物业,公,公司进,行,行物业,服,服务活,动,动的最,根,根本依,据,据！,1、依,法,法签订,2、合,同,同，是,主,主要权,利,利及义,务,务的根,基,基。,3、合,同,同内容,：,：,（1）,明,明确并,强,强化单,方,方终止,合,合同之,违,违约责,任,任。,（2）,明,明确、,细,细化模,糊,糊点：,A、法,定,定权利,的,的明确,化,化：如,知,知情权,、,、监督,权,权。B、,模,模糊权,利,利的明,确,确化：,如,如车辆,安,安全责,任,任、对,业,业主人,身,身财产,责,责任,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,管理,规,规约,管理规,约,约是指,由,由全体,业,业主承,诺,诺的，,对,对全体,业,业主具,有,有约束,力,力的，,有,有关业,主,主在使,用,用、维,护,护物业,及,及其管,理,理等方,面,面的权,利,利义务,的,的行为,守,守则。,应当对,有,有关物,业,业的使,用,用、维,护,护、管,理,理，业,主,主的共,同,同利益,、,、业主,应,应当履,行,行的义,务,务、违,反,反业主,公,公约应,当,当承担,的,的责任,等,等事项,依,依法作,出,出约定,。,。,我司制,定,定的管,理,理规约,对,对如下,内,内容进,行,行了特,别,别约定,：,：,1、装,修,修管理,规,规定,2、环,境,境卫生,管,管理规,定,定,3、治,安,安、消,防,防、交,通,通管理,规,规定,4、电,梯,梯使用,管,管理规,定,定,08.03,.,. 26,物业管,理,理的基,本,本概念,专项,维,维修资,金,金,专项,维,维修资,金,金管理,办,办法,第,第二条,：,：本办,法,法所称,住,住宅专,项,项维修,资,资金，,是,是指专,项,项用于,住,住宅共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备保修,期,期满后,的,的维修,和,和更新,、,、改造,的,的资金,。,。,住宅专,项,项维修,资,资金管,理,理实行专户存,储,储、专,款,款专用,、,、所有,权,权人决,策,策、政,府,府监督的原则。,签约时间,预售许可证取得时间,缴交标准,2008,年,7,月,31,日前,普通住宅,40,元,/,平米,商业,50,元,/,平米,2008,年,8,月,1,日后,2008,年,2,月,1,日前,普通住宅,40,元,/,平米,商业,50,元,/,平米,2008,年,2,月,1,日后,高层（带电梯）、独立非住宅,105,元,/,平米,多层（无电梯）住宅（含别墅）,77,元,/,平米,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个主要,法,法规,1、,物,物业管,理,理条例,国,国务院379,号,号令2003,年,年9月1日实,施,施,2、,物,物权法,2007年3,月,月16,日,日第十,届,届全国,人,人民代,表,表大会,第,第五次,会,会议通,过,过,3、,物,物业管,理,理企业,资,资质管,理,理办法,中,华,华人民,共,共和国,建,建设部,第,第125号令,4、国,家,家发展,改,改革委,、,、建设,部,部关于,印,印发,物,物业服,务,务收费,明,明码标,价,价规定,的通,知,知,发,发改价,检,检（2004,）,）1428号,5、国,家,家发展,改,改革委,、,、建设,部,部关于,印,印发,物,物业服,务,务收费,管,管理办,法,法的通,知,知的,通,通知,发改,价,价格检,（,（2003）1864号,6、建,设,设部关,于,于印发,业主,大,大会规,程,程的,通,通知-,-,-,建,建住房,（,（2003）131,号,号,7、建,设,设部关,于,于印发,前期,物,物业管,理,理招投,标,标管理,暂,暂行办,法,法的,通,通知。,8、,住,住宅室,内,内装饰,装,装修管,理,理办法,建,设,设部110号,令,令2002年5月1,日,日实施,9、,专,专项维,修,修资金,管,管理办,法,法,专项,用,用于物,业,业保修,期,期满后,物,物业共,用,用部位,、,、共用,设,设备设,施,施的维,修,修、更,新,新、改,造,造。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业公,司,司对业,主,主人身,权,权/财,产,产权责,任,任,讨 论,：,：,1、小,区,区内车,辆,辆被盗,、,、业主,家,家庭财,产,产被盗,、,、业主,在,在小区,内,内被打,伤,伤，物,业,业公司,是,是否要,承,承担责,任,任？,2、物,业,业公司,如,如何规,避,避自己,的,的风险,？,？,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业公,司,司对业,主,主人身,权,权/财,产,产权责,任,任,物业,管,管理条,例,例：,第三十,六,六条物,业,业服务,企,企业应,当,当按照,物,物业服,务,务合同,的,的约定,，,，提供,相,相应的,服,服务。,物业服,务,务企业,未,未能履,行,行物业,服,服务合,同,同的约,定,定，导,致,致业主,人,人身、,财,财产安,全,全受到,损,损害的,，,，应当,依,依法承,担,担相应,的,的法律,责,责任。,第四十,七,七条物,业,业服务,企,企业应,当,当协助,做,做好物,业,业管理,区,区域内,的,的安全,防,防范工,作,作。发,生,生安全,事,事故时,，,，物业,服,服务企,业,业在采,取,取应急,措,措施的,同,同时，,应,应当及,时,时向有,关,关行政,管,管理部,门,门报告,，,，协助,做,做好救,助,助工作,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业公,司,司对业,主,主人身,权,权/财,产,产权责,任,任,对 策,：,：,1、准,确,确理解,法,法规的,含,含义：,（1）,物,物业公,司,司承担,责,责任的,依,依据：,物,物业合,同,同。,（2）,治,治安工,作,作中物,业,业公司,的,的责任,：,：协助,、,、应急,措,措施、,报,报告。,如：盗,窃,窃案发,生,生后我,们,们的责,任,任：,A、协,助,助保护,现,现场,B、报,案,案,C、协,助,助调查,（,（提供,记,记录、,证,证据）,D、提,供,供公司,已,已尽合,同,同义务,的,的证明,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业公,司,司对业,主,主人身,权,权/财,产,产权责,任,任,对 策,：,：,2、物,业,业公司,如,如何规,避,避风险,：,：,（1）,完,完善物,业,业服务,合,合同：,A、责,任,任的明,确,确性、,义,义务条,款,款的准,确,确性。,如：24小时,巡,巡逻与24小,时,时定时,巡,巡逻。,B、免,责,责条款,（2）,严,严格贯,彻,彻合同,：,：,A、对,照,照合同,，,，制订,、,、修订,规,规章制,度,度、员,工,工岗位,职,职责、,检,检查设,备,备、质,量,量记录,、,、过程,记,记录。,B、强,化,化合同,意,意识、,风,风险意,识,识，如,车,车位保,管,管、场,地,地租用,关,关系。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业管,理,理费标,准,准的制,定,定、缴,纳,纳,讨论：,1、交,纳,纳主体,：,：,A、开,发,发商空,置,置的房,屋,屋，是,否,否可以,不,不交或,少,少交物,业,业费？,B、业,主,主没有,入,入住的,房,房屋，,谁,谁来交,纳,纳物业,费,费？,C、租,赁,赁房屋,的,的人没,有,有交纳,物,物业费,，,，向谁,追,追缴？,2、地,产,产/物,业,业公司,可,可否决,定,定减免,管,管理费,？,？,3、如,何,何对待,不,不按约,缴,缴纳管,理,理费？,4、物,业,业管理,费,费的订,立,立标准,？,？,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业管,理,理费标,准,准的制,定,定、缴,纳,纳,物业,管,管理条,例,例：,第四十,二,二条业,主,主应当,根,根据物,业,业服务,合,合同的,约,约定交,纳,纳物业,服,服务费,用,用。业,主,主与物,业,业使用,人,人约定,由,由物业,使,使用人,交,交纳物,业,业服务,费,费用的,，,，从其,约,约定，,业,业主负,连,连带交,纳,纳责任,。,。,已竣工,但,但尚未,出,出售或,者,者尚未,交,交给物,业,业买受,人,人的物,业,业，物,业,业服务,费,费用由,建,建设单,位,位交纳,。,。,第六十,七,七条违,反,反物业,服,服务合,同,同约定,，,，业主,逾,逾期不,交,交纳物,业,业服务,费,费用的,，,，业主,委,委员会,应,应当督,促,促其限,期,期交纳,；,；逾期,仍,仍不交,纳,纳的，,物,物业服,务,务企业,可,可以向,人,人民法,院,院起诉,。,。,第四十,一,一条物,业,业服务,收,收费应,当,当遵循,合,合理、,公,公开以,及,及费用,与,与服务,水,水平相,适,适应的,原,原则，,区,区别不,同,同物业,的,的性质,和,和特点,，,，由业,主,主和物,业,业服务,企,企业按,照,照国务,院,院价格,主,主管部,门,门会同,国,国务院,建,建设行,政,政主管,部,部门制,定,定的物,业,业服务,收,收费办,法,法，在,物,物业服,务,务合同,中,中约定,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,物业管,理,理费标,准,准的制,定,定、缴,纳,纳,对策：,1、交,纳,纳主体,明,明确：,A、建,设,设单位,（,（已竣,工,工但尚,未,未出售,或,或尚未,交,交给物,业,业买受,人,人）,B、业,主,主（物,业,业使用,人,人）交,付,付起点,：,：交付,使,使用,C、物,业,业使用,人,人交纳,，,，但业主负,连,连带交,纳,纳责任,。,。,2、无,权,权决定,减,减免物,业,业管理,费,费。,3、业,主,主委员,会,会督促,限,限期缴,纳,纳物业,费,费，不,是,是提起,诉,诉讼（,仲,仲裁）,的,的必经,程,程序；,对,对于欠,费,费的业,主,主可以,采,采取法,律,律手段,进,进行催,收,收。,4、收,费,费标准,与,与企业,资,资质、,服,服务内,容,容相一,致,致。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,装修管,理,理,讨论：,1、业,主,主装修,，,，物业,公,公司是,否,否有权,：,：,A、行,使,使审批,权,权：,B、强,制,制管理,：,：,C、收,取,取押金,、,、装修,金,金？,2、业,主,主违法,装,装修，,物,物业公,司,司可否,行,行使起,诉,诉权？,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,装修管,理,理,物业,管,管理条,例,例：,第五十,三,三条业,主,主需要,装,装饰装,修,修房屋,的,的，应,当,当事先,告,告知物,业,业服务,企,企业。,物业服,务,务企业,应,应当将,房,房屋装,饰,饰装修,中,中的禁,止,止行为,和,和注意,事,事项告,知,知业主,。,。,住宅,室,室内装,饰,饰装修,管,管理办,法,法,第十三,条,条装,修,修人在,住,住宅室,内,内装饰,装,装修工,程,程开工,前,前，应,当,当向物,业,业管理,企,企业或,者,者房屋,管,管理机,构,构申报,登,登记。,第十五,条,条物,业,业管理,单,单位应,当,当将住,宅,宅室内,装,装饰装,修,修工程,的,的禁止,行,行为和,注,注意事,项,项告知,装,装修人,和,和装修,人,人委托,的,的装饰,装,装修企,业,业。,第,第十,六,六条,装,装修人,，,，或者,装,装修人,和,和装饰,装,装修企,业,业，应,当,当与物,业,业管理,单,单位签,订,订住宅,室,室内装,饰,饰装修,管,管理服,务,务协议,。,。,08.03,.,. 26,物业管,理,理的几,个,个法律,责,责任问,题,题,装修管,理,理,对策：,1、物,业,业公司,的,的权利,：,：,A、审,批,批权、,无,无行政,执,执法权,B、依,法,法收费,C、强,化,化与政,府,府机关,的,的协调,：,：小区,警,警务室,的,的设立,2、物,业,业公司,义,义务：,（1）,制,制定,装,装修禁,止,止行为,告,告知书,和,违,违章装,修,修告知,书,书及,其,其他协,议,议。,（2）,费,费用的,依,依法收,取,取。,（3）,适,适当行,使,使诉权,依,据,据装,修,修管理,服,服务协,议,议追,究,究违约,责,责任。,08.03,.,. 26,课程回,顾,顾,物业管,理,理的起,源,源,物业管,理,理在中,国,国的发,展,展,万科物,业,业的发,展,展,物业,物业管,理,理,物业管,理,理的基,本,本内容,物业管,理,理企业,的,的资质,业主、,业,业主大,会,会、业,主,主委员,会,会及其,责,责、权,管理规,约,约,物业合,同,同,专向维,修,修资金,相关的,法,法律,08.03,.,. 26,08.03,.,. 26,感谢聆,听,听！,08.03,.,. 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