社会保障 (2)(精品)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,住房保障之经济适用房,主要内容：,经济适用房,购买经济适用房,经济适用房的发展历程,经济适用房的概念,购买经济适用房的优惠政策,购买经济适用房的税费,购买经济适用房的注意事项,经济适用房的价格构成,经济适用房与商品房的区别,购买经济适用房的具体步骤,经济适用房制度,制度存在的问题,制度问题的解决办法,经济适用房的概念：,经济适用房,是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的,商品住宅,。具有经济性和适用性的特点。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。,经济适用房的发展历程：,起源时期,-20,世纪五十年代,人民政府在北京新建了大量的六层楼立体式水泥建筑住宅。新建的楼房，美观大方，经济适用，有现代化的市政设施。并在住宅区里配置了商店、学校、托儿所、医疗站等生活福利设施。”,酝酿时期,1991,年起,1991,年,6,月份，国务院就在,关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知,中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。,启动、开建时期,1997,年至,1998,年,当时的商品,房价,格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，于,1998,年适时推出了经济适用房。,高速发展时期,1999,年至,2005,年,从经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。,经济适用房的发展历程：,质疑时期,2005,年至,2006,年,经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。而普通居民排队买房都买不到。,转型时期,2006,年,8,月起,建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。,经济适用房与商品房的区别：,获得土地的方式不同,，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交土地出让金；,成本结构不同,；,租售政策不同,，经济适用房只售不租，商品房不受限制；,购买条件和对象不同,，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；,价格政策不同,，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。,经济适用房的相关政策：,经济适用住房管理办法,颁布日期：,2004,年,4,月,30,日 实施日期：,2004,年,5,月,20,日,经济适用住房价格管理办法,颁布日期：,2002,年,11,月,17,日 实施日期：,2003,年,1,月,1,日,关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知,颁布日期：,2004,年,4,月,30,日 实施日期：,2004,年,5,月,20,日,经济适用住房建设和管理意见的通知,颁布日期：,2003,年,11,月,11,日 实施日期：,2004,年,1,月,1,日,购买经济适用房的优惠政策,免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于,1%,3%,，市场利润被限在,3%,以下。,经济适用房的相关政策：,其中相关规定为：,建设标准,：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在,60,110,平方米。,销售对象,：主要是家庭年工资收入,3,万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。,购买程序,：凡购买经济适用房，须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。,销售价格,：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米,1500,元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。,购买经济适用房的税费：,在交易过程中：,契税,：买方缴纳房价款的,4%,；建筑面积在,120,平方米以下的减半交纳，即交,2%,。,买卖手续费：,120,平方米以下（含,120,平方米）的，每套,250,元；,120,平方米以上的，每套,500,元。,印花税：买方房价款的,0.5,。,公共维修基金：购房款的,2%,。,在申办产权证过程中：,登记费：每建筑平方米,0.3,元。,房屋所有权工本费：每证收费,4,元。,印花税：每件,5,元,经济适用房的价格构成：,经济适用住房的价格按建设成本确,定。建设成本包括征地折让费、勘察设,计及前期工程费、,建安费,、小区内基础,设施配套建设费、贷款利息、税金、,1%,3%,的管理费。出售经济适用房实,行政府指导价其售价由市、县人民政府,根据以上几项因素综合确定。而且定期,公布不得擅自提价销售。,购买经济适用房的具体步骤：,因每地都不一样，所以我们以北京为例：,（,1,）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在,6,万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。,（,2,）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的,15,个工作日内办理完抵押登记手续。,（,3,）买卖双方在房屋交付使用后的,30,个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用房，由该单位统一到房屋土管理部门办理上述手续。,购买经济适用房的注意事项：,位置,经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。,户型,购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。,合同及补充合同,按新,合同法,规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。,交房,房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要,“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。,广州经济适用房一套,70m2,经适房仅需,28,万！,广州市今年第二批经适房,位于荔湾区东漖街的芳和花园（即芳村花园二期）今日起正式开卖，,8,套样板房将正式对申购家庭开放参观。全部可用约,4000,元,/,平方米的成本基准价进行购买。此次销售的经适房户型面积全部不超,70,平方米，按最小户型面积,64.55,平方米计算，最低总房价约为,26,万元，最贵的一套也就约,28,万元。该小区还是广州市首个使用太阳能集中供冷供热系统的经适房小区，住户不花钱购买热水器，就可用更低成本冲凉洗澡。据满堂红地产研究部高级经理周峰介绍，芳和花园周边二手房价情况是：金道花园为,7650,元,/,平方米，芳园居为,7160,元,/,平方米，红棉苑为,9860,元,/,平方米，芳村花园一期为,1.07,万元,/,平方米。也就是说，芳和花园的房价为芳村花园一期二手房价的四折。,上海徐汇区经适房不在徐汇 政策选择还是无奈之举,中广网上海,8,月,18,日消息（记者杨静）据中国之声,央广新闻,11,时,08,分报道，日前，上海市徐汇区经济适用房供应申请家庭的选房工作全面启动，但这一政府的“民生工程”却让一部分符合经济房的居民感到一些失望,为何上海徐家汇经适房并不在徐汇，而是在松江和闵行？,徐汇区位于上海中心城区的西南部，在该区内的徐家汇商圈、衡山路酒吧街等地早已在海内外闻名遐迩，而该区内康平路、高安路周边也是上海市公务员工作和生活比较集中的区域，上海市政府起初以该区作为上海经济适用房“试点”，其表率意义十分明显。但是，据知情人士介绍，早在,2008,年，徐汇区决定把位于田东路、漕东支路的漕河泾街道,293,街坊,1/4,地块，辟为徐汇区经济适用房建设基地之一，而到,2009,年,8,月正准备开工建设却遭到紧邻该基地的周边宏润国际花园、佳信徐汇公寓、漕东路,30,弄小区三个小区近,6000,户业主联合抗议,。,北京经济适用房新政出台 业主排队“经改商”,在北京朝阳、昌平等经济适用房集中的区域，从凌晨两三点开始便有业主络绎不绝地前来排队，而其中绝大多数都是办理经济适用房改商品房手续的。数千人的长龙竟成了一道风景。之所以出现如此集中地“经转商”，归根结底是因为国家最近出台多条严控经济适用房出租、空置等政策。众多业主忧心忡忡！,经济适用房制度存在的问题：,1,、对经济适用房性质认识上还存在偏差，导致侵犯购房者合法利益的事情时有发生。,2,、“砖头补贴”的运作方式不符合市场经济的发展规律。“砖头补贴”是指国家通过向生产者提供财政补贴，建造符合中低收入阶层需求的住宅。这种补贴方式的最终受益人是消费者，但是消费者享受这种补贴的条件是消费者必须购买住房。,经济适用房制度存在的问题：,3,、经济适用房的保障对象,中低收入家庭如何界定，在我国现行的收入信用体制下显得模糊不清，为供应对象的失控埋下了诸多隐患，催生了高收入者搭便车购买经济适用房的怪现象，使得经济适用房背离了保障之旨。,4,、经济适用房缺乏具体标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈。,5,、经济适用房制度责任机制缺位，助长了权利的滥用与相关权利的租寻。,经济适用房制度问题的解决办法：,1,、完善相关法律法规。制定住宅法，明确公民所享有的居住保障权。,2,、严格执行认购申请和审核制度。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素，综合界定购房目标群体，严格执行经济适用房认购申请和审核制度，同时向社会定期公布，让公众参与监督，从而理顺房地产市场关系，实现“效率优先、兼顾公平”的目的。,3,、尽快建立“人头补贴”的住房补贴方式，使政府的优惠真正落到实处。“人头补贴”是指对消费者进行直接补贴,4,、建立和完善经济适用房准入和退出机制，实行经济适用房动态管理。完善责任机制与监督机制。,谢谢观看！,