商业地产教程

,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,商业地产顾问的常见问题,1,、什么叫商业房地产,商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,第一、概念,2、商业房地产的类别划分,商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如,shopping,mall,项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。目前东莞大型商业地产项目有华南,mall,、地王广场、世博广场和第一国际等。,3、什么叫购物中心,世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功。,4、什么叫,MALL,Mall,（音译,“,摩尔,”,）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。,Mall,原意是,“,林荫道,”,，现在也可译为,“,购物林荫道,”,，意指在,Mall,里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：,“,在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。,”,Mall,可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。,Mall,常常被冠以各种不同的商业地产概念：,“,动力型,Mall,”,、,“,生活型,Mall,”,、,“,购物,Mall,”,、,“,泛商业,Mall,”,“,商业广场,”,、,“,购物广场,”,、,“,购物公园,”,、,“,主题购物公园,”,、,“,体验商场,”,、,“,泛商业,Mall,”,、,“,动力型,Mall,”,粗略统计一下，以,Mall,为核心开发理念的商业地产概念多达,60,余种。,Mall,是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。,Mall,销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得,mall,很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛,mall,，使之成为一种习惯和嗜好。,5、,什么叫超市、分类怎样,超市是超级市场的简称，英文叫“,super market,超级市场这一西方行之有效的零售经营方式，自年引入我国后，一直成效不大。但近几年来，深圳市场上已初步形成两大超级市场集团，港资“百佳”与中资“华润”作龙虎斗；美国新帕斯曼公司与南京新街口百货商店股份有限公司协议投资万美元，兴建南京超级市场。,6、步行街的起源,为什么是步行街？这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。 据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。,步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了,4,个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。 从,“,街,”,到,“,商业街,”,，从,“,商业街,”,到,“,商业步行街,”,，三个概念的跳跃产生了从,“,走路、购物,”,到,“,休闲购物、享受生活,”,的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的,“,会客厅,”,。,当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。 真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。人们期待着百年德化街、商业步行街步出迷宫，有一个辉煌灿烂的明天。,7、专卖店、便利店、连锁店、百货店,(1),什么是专卖店？,专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。,(2),什么是便利店？,便利店，英文简称,CVS,（,Convenience Store,）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。,便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务等多诸方面：如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍,“,受大排长龙,”,等候之苦，以上种种使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。于是人们需要一种能够满足便利店购买需求的小超市来填补空白。,(3),什么是连锁店？,连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。,8,、什么叫街铺,根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对,商铺,做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及,/,或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。,底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。,9、什么叫底商,1,0,、什么叫写字楼？分类怎样,无论从哪方面出发，都是要重视人的需求和需求可能的变化。但这里必须有两层考虑：首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。,其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。,1,1,、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别,比较广泛的,.,针对年轻人有青年公寓,针对老年人有老年公寓等等,.,建造什么样的公寓,我理解为要根据地块位置,周边环境及市场消费等情况而定,.,酒店式公寓,指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型，由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。,酒店式公寓不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件,1,2,、什么叫酒店？其分级标准是什么,CONCIERGE,是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的,“,礼宾司,”,。,1929,年,10,月,6,日，,11,位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起，建立友谊和协作，这就是金钥匙组织的雏形。,1952,年,4,月,25,日，欧洲金钥匙组织成立，,1972,年絯组织发展成为一个国际性的组织，目前，国际金钥匙组织共有,34,个国家和地区参加，约,有会员,3500,人。国际金钥匙组织的国际性标志为垂直交*的两把金钥匙，代表两种主要的职能：一把金钥匙用于开启饭店综合服务的大门；另一把金钥匙用于开启城市综合服务的大门。也就是说，饭店金钥匙成为饭店内外综合服务的总代理。,国际金钥匙组织利用遍布全球的会员所形成的网络，从而使金钥匙服务有着独特的跨地区、跨国界的优势,。,酒店金钥匙的服务宗旨，是在不违反国家法律的前提下，使客人获得满意惊喜的服务。我们提供：从接待客人订房，安排车到机场、车站、码头接客人，根据客人的要求介绍各特色餐厅，并为其预订座位，联系旅行社为客人安排好导游，当客人需要购买礼品时帮助客人在地图上标明各购物点等等，最后当客人要离开时，在洒店里帮助客人买好车、船、机票，并帮客人托运行李物品，如果客人需要的话，还可以订好下一站的洒店并与下一城市酒店的金钥匙落实好客人所需的相应服务。 酒店金钥匙对中外商务旅游者而言，他们是酒店内外综合服务的总代理，一个在旅途中可以信赖的人，一个充满友谊的忠实朋友，一个解决麻烦问题的人，一个个性化服务的专家。,酒店金钥匙服务理念,1,3,、什么叫主力店,强调了经营管理方对以往商业运作的突破，尽一切可能引进新型的经营运作模式，在业态创新，经营创新，乃至产权组合，资金运作等方面，营造更加宽松的投资、融资环境，使燕莎,MALL,成为商业资本运作多样化的典范。在客流组织上，我们更加强调了系统化的安全措施，以及客流、交通的远端辐射功能，这个我们想要把吸引力从北京一直到华北，到东北，将来使这个,MALL,影响力扩大到更广泛的地域，使它成为国内外游客在北京游览休闲的最佳项目。,1,4,、什么叫商圈？怎样划分商圈？,对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。,主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；,次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；,边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。,1,5,、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的,提袋率,(,每,100,位顾客中购物的比例,),人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量,16,、什么叫商业管理,对于购物中心,开发商,来说，,开发商,铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的,商业管理,公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，,开发商,对购物中心的管理更为重要。如果购物中心,商业管理,不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到,开发商,的头上。综观国外购物中心，,开发商,成立,商业管理公司管理,购物中心是一种,通用,的模式。,第二、规划设计篇,1、不同商业地产的选址要求,无论是零售商选址开店，还是地产商选址搞商业地产开发，选址的实质都是对商业经营场所的价值判断。相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。,对于地产商提供场地，零售商在此贩卖商品，这样一块共同使用的场所，了解两者对这一场所的不同价值评判，不仅直接关系两者各自的收益，也是两者在同一商业价值链上达到协调一致的关键。以下就两者在价值评判中的几个不同点谈谈自己的看法。,一看场所的视点不同,以什么为标准评价商业经营场所的价值？零售商是以自己的店铺为标准，地产商是以商圈及立地条件为标准。更具体地说，零售商以自己店铺所处场所为视点，判断商圈及立地条件是否满足开店的要求。地产商以商圈及立地条件为视点，判断场所具有多大的商业地产开发价值。前者是由小向大看，即由场所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看场所。,二对顾客类型划分的标准不同,顾客不仅是零售商获取收益的直接保障，同时，地产商也要依据场所能给零售商带来多少顾客、带来什么样的顾客来收取店铺租金。但是，两者对顾客类型的划分却有如下的不同。 零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。例如，时装店要依据顾客的年龄段、工作性质、工资收入、生活方式等从不同角度进行详细纵向分类。详细分类的目的是为了调整商品构成，从而满足不同客层的不同需求。,地产商面对的是各类不同业种、业态的店铺所包含的综合性顾客群体，所以，地产商是依据现有的各种业种、业态所服务的顾客特征对整个商圈内的顾客进行横向分类。例如，高收入中年女性购买服装去百货店、一般家庭妇女购买服装去综合超市、年轻女孩购买服装去时装店等。横向分类的目的是根据不同业种、业态的店铺在城市空间中的分布规律，选取与场所相适宜的业种、业态，依据消费者的空间性购物行为来判断这里能来多少顾客。由此，为确立招商目标、制定租金价位提供依据。,三对场所的基础数据使用目的不同,无论是零售商还是地产商，选址中都要对反映商圈及立地条件状况的数据进行统计，但这些数据使用目的不同。 零售商利用此数据的目的是进行营业额预测。特别是经营管理模式已经定型的大型连锁业，让它去改变经营管理模式去适应商圈及立地条件非常困难，所以，店铺的商圈及立地条件就成了店铺是否盈利的决定性因素。地产商利用这些基础数据，是以驻场所有店铺的整体收益最大化为目标，确定招商的业种、业态及规划建设规模。对于刚刚起步的新区建设，用此数据与最低端商业活动得以成立的最低要求进行比较，直接就可以判断项目的可行与否。,四对商圈未来发展方向的期望不同,零售商希望未来商圈的同质化扩大，不希望商圈的性质发生变化。因为，每一个成熟的店铺都需要一个稳定的消费群体，商圈同质化扩大意味着适宜自己的顾客增加。商圈性质的变化意味着店铺不是因顾客减少而遭淘汰，就是在开发商的业态调整中遭淘汰。地产商不仅希望未来商圈扩大，同时希望商圈质的提高。高层次的商圈可以吸引高端商业的进入，同时带来物业的升值。对一般的商业地产开发来说，建设周期一年，,3-5,年收回建筑投资，接下来就是业态调整。这并不是开发商情愿这样做，而是激烈的市场竞争要求从选址阶段就要开始考虑,3,、,5,年后的业态调整，以适应环境的变化。 除此之外，两者对商圈范围的界定、竞合店的选出、进驻成熟商圈的条件等等也有很大不同。,2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求,商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，,商店建筑的规模,百货商店、商场建筑面积（,m2,） 菜市场类建筑面积（,m2,） 专业商店建筑（,m2,）大型,15000 6000 5000,中型,3000,15000 1200,6000 1000,5000,小型,3000 1200 1000,3,、通道的规划要求,外廊式（布置单面房）的走廊宽度,1.32.2,米 内廊式（双面房）的走廊宽度,1.62.2,米走道净高大于等于,2.1,米 最远的房间到厕所的距离应小于,50,米超过,50,平方米或,60,人以上的房间应有两个出口，两出口间距,5,米以上一建筑两端头设置疏散楼梯时，房间到楼梯的距离在,40,米以内一建筑单侧设置一部疏散楼梯时，最远的房间到楼梯的距离在,22,米内一房间内一角设置有楼梯时，房间对角线的距离在,40,米以内,4,、电梯的配比要求,大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。,营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于,30,；二、自动扶梯上下两端水平部分,3m,范围内不得兼作它用；三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯。,5,、停车场的设计与配比,停车场分为配建停车场和公共停车场机动车公共停车场的服务半径，在市中心地区不应大于,200,米在一般地区不应大于,300,米自行车公共停车场的服务半径宜为,50100,米，并不得大于,200,米城市公共停车场总面积,F=A*n*aF,停车场所需面积,A,城市规划期末的汽车总数,n,使用停车场的汽车百分数,a-,每辆汽车所占用的面积城市公共停车场的用地总面积按规划城市人口每人,0.8-1.0,平方米进行计算,其中：机动车停车场的用地为,80%90%,自行车停车场的用地为,10%20%,6,、灯光照明的要求,照明除满足视觉功能外，还应强调艺术效果照明数量按工作精细度分级照明质量： 工作（明视）照明，环境（气氛）照明，照度充分，高低根据需要，亮度均匀，明亮因地而异，尽量避免眩光，允许少量高光，阴影适可而止，追求立体效果，光源显色性好，调动颜色功能，方案实用经济，局部画龙点睛，照度稳定，消除频闪效应居室人工照明应大于,10lx,（勒克司）,7,、配电的要求,(1),高压配电网架应与二次送电网密切配合，可以互通容量。高压配电网架宜按远期规划一次建成，一般应在二十年内保持不变。当负荷密度增加到一定程度时，可插入新的变电所，使网架结构基本不变。高压配电网中每一主干线路和配电变压器，都应有比较明显的供电范围，不宜交错重叠。（,2,）高压配电网架的结线方式，可采用放射式。大城网和特大城网，应采用多回线式或环式，必要时可增设开闭所。低压配电网一般采用放射式，负荷密度地区及电缆线路宜采用环式，市中心个别地区有条件时可采用格网式。,（,3,）配电网应不断加强网络结构，尽量提高供电可靠性，以适应扩大用户连接用电的需要，逐步减少重要用户建设双电源和专线供电线路。必须由双电源供电的用户，进线开关之间应有可靠的连锁装置。（,4,）城市公路灯照明线路是配电网的一个组成，配电网规划中应包括路灯照明的改进和发展部分。,8,、商场层高设计规范,多层商场的平面柱网一般为,7.5,米*,7.5,米或,7.8,米*,7.8,米或,8.4,米*,8.4,米 层高一般,4.5,米,6,米,写字楼层高设计规范,层高一般,3.6,米,步行商业街的街宽要求,步行街要增加绿化，布置环境设施，如：座椅，休息廊，路灯，雕塑，水池，广场，装修店面，街宽至少,12,米左右。,首层设计的层高考虑,首层主要是门厅，是一个建筑的展示空间，在效果上讲究大气，庄重，豪华，故首层层高可考虑通高两层，甚至三层，一般,4.5,米,7.5,米,9,、通风、采光、消防规范,通风：南北房间应考虑通风，并组织穿堂风采光：住宅的间距应保证第一层楼在冬至（,12,月,22,日）有至少一小时的日照居室天然采光系数（开窗面积,/,地面面积）应不小于,1/10,消防规范：（,1,） 道路消防规范（,A,）当建筑沿街部分长度超过,150,米或总长度超过,220,米，应设穿过建筑的消防车道,（,B,）沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于,80,米（,C,）建筑物内开设的消防车道，净高和净宽均应大于或等于,4,米（,D,）消防道路宽度应大于,3.5,米，净空高度不应小于,4,米（,E,）尽端式消防道的回车场尺度应大于等于,15,米*,15,米（,F,）高层建筑宜设环形消防车道，或沿两长边设消防车道（,G,）超过,3000,座的体育馆，超过,2000,座的会堂，占地面积超过,3000,平方米的展览馆，博物馆，商场，宜设环形消防车道,(2),、建筑物消防间距多层建筑与多层建筑的防火间距不应小于,6,米高层建筑与多层建筑的防火间距不应小于,9,米 高层建筑与高层建筑的防火间距不应小于,13,米,(3),、建筑设计,高层建筑主体须有不小于,1/4,周长的防火面，在防火面一侧建筑的裙房，高度不应大于,5,米，深度不应大于,4,米。防火面应有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口,10,、空调系统,参数名称 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球温度（）,26,28 28,30 16,18,相对温度（,%,）,55,65 65,80 30,50,平均风速（,m/s,）,0.2,0.5,0.5 0.1,0.3 CO2,浓度（,%,） ,0.2,最小新风量（,m3/,人,h,）,8.5,商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取,45,55dB(A),，底层宜取,50,60dB(A),；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。 当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。,当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取,0.92,。 商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。 商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。 机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过,50,。,1,1,、办公智能化,办公智能化是指办公人员利用先进的技术设备，实现办公活动自动化和科学化。其宗旨是提高办公质量和决策水平，减少疏漏差错；提高效率，缩短处理公务的时间；改善办公环境和条件使办公人员从复杂、繁重的境况和条件下解脱出来。完整的办公智能化系统由计算机技术、通讯技术及相关设备组成，具有信息准备、输入、保存、处理、分发和传播等功能。 通讯自动化系统目的在保证随时与世界各地进行联络，其设备应包括与国际联网的计算机系统、直拨电话、可视电话、电子邮件及电话会议、电视会议设备等。 建筑智能化在建筑领域的影响是全方位的，包括改变建筑的结构、形式和设备，但影响最为直接的将是室内环境。,以办公楼为例，由于实现智能化，传统的空间形式会受到明显冲击，封闭式的小开间办公室将部分或大部分地被开敞式办公室取代。这种办公室由屏风或家具围合而成，同处于一个大空间内，又有相对独立性，既能提供方便联络，又能保证各自安静。更重要的是，它有利于综合布线，灵活设置接头、插座，可保证在办公位置重新调整时方便地连接和使用各种先进设备。目前，国内的一些新型屏风家具，已拥有较完善的线路管理系统，在桌面多个角落,设有走线口，并设插座、台底电线槽和地脚线板，能把所有电线隐藏，并按不同的电线类型，分隔于不同的分线槽或支柱内坑内，即使重新编排线路，也无需移动桌面或吊柜。 智能化的推进还使办公设备面貌一新，传统的笔、墨、纸、图板等将逐步减少或绝迹，取而代之的将是计算机、打印机等设备。“无纸办公”未必是未来办公厅唯一模式，但在一定条件下是完全可以实现的。,1,2,、幕墙设计,幕墙设计也是主要外立面的设计，是建筑临街面，是建筑的展示面，有一定视觉效果要求幕墙材质有大片玻璃幕墙，或通透玻璃幕墙，或粉饰幕墙，石才幕墙等,1,3,、主入口及次入口的规划要求,入口位置距道路交叉口的距离不应小于,70,米,主入口是大量车流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服务用房，管理等的出入口,14,、公摊的构成及减低公摊的办法,公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在,0,180,26,之间。而板楼的分摊系数则在,0,140,16,之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。,15,、铺位分割设计要考虑哪些因素,首先考虑是商铺的单价比，还有市场的需求，和商铺的定位，考虑到客户的承受心里。和商铺的经营范围。,卫生间的设计与配比要求,一户卫生间的总面积以,35,平方米为宜，不应小于,3,平方米,.,一般将洗脸与洗衣置于前室，厕所和洗浴放在一起,二十四、仓库的设计布局要求,仓库分 一般性综合仓库和特种仓库（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地势高，地形平坦，有一定坡度，利于排水,;,地下水位不能太高，不应布置在潮湿的洼地上,;,土壤承载力高，当沿河时，应考虑河岸的稳固性和土壤耐压力,;,有利于交通运输,;,有利于建设，有利于经营,节约用地，但有一定发展余地沿河时，必须留出岸线,;,注意城市环境保护，防止污染，保证城市安全,16,、设备房的设计布局及面积要求,设备用房单独设置出入口，靠近次干道，避免和主次入口冲突。设备用房应集中布置作为裙房，资源尽量公享,二十六、办公及管理用房的布局,办公与管理用房等与主楼的结合方式：（,1,）上下分层,（,2,）庭院组合式,（,3,）中庭式,二十七、店招的设计规格,根据有关规定，所有临街店面和单位要基本做到一店一招，同一建筑物要统设计，统一规格；店招店牌还要无陈旧破损、别字、错字等。,17,、隔墙的处理办法,两户之间的墙和楼板要有良好的隔声。隔墙布置吸声材料：如多孔吸声材料，薄板，穿孔板，特殊吸声构造。或采用双层墙隔声,18,、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样,荷载是建货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。 筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载： 活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积,/,每平方米的单位重量,=,每单位平方米的荷载,第三、营销,1、什么是返租,包租,是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为,8%12%,），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。,2,、什么是包租,包租一般是指商铺或某些单身公寓吧,开发商在销售时承诺你买去的房产保证可以租出去,.,具体是指商铺开发商在销售过程中,承诺不仅可以代业主收租金,还保证合同年限到期后商铺产权归业主,.,3、什么是产权式商铺,所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在,20,世纪,70,年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的,将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过,60%,均以整体租赁产权式商铺为发展方向。,售后返租,(,又称售后包租、售后回租、售后承租,),是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。,4,、什么叫房地产信托,房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资，也有的还受理其他代理业务。 房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。,5,、什么叫投资回报率？怎样计算？,如何计算投资回报率,一个计算投资回报率的计算公式：,计算购入再出租的投资回报率月租金,12,个月,-,首付款,银行存款利率,-,贷款,银行贷款利率,/,售价,计算购入再售出的投资回报率,(,售出价,-,购入价,)/,购入价,备注：无贷款情况,6,、什么叫委托代理租赁？,房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。 从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构须与指定银行签订租金代收、代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户、交纳租赁代理保证金。租赁代理保证金的金额不得低于,60,万元。 房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务必须通过指定银行代收、代付租金。,7,、商铺定价要参照哪些因素？,在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的,5,10,倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到,3000,元，一般商品房价格每平方米,2000,元出头，但商铺的价格基本在每平方米,3,万元，有些甚至达到,5,万多元。,那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。,城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。,对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有,1,2,个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。,因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力生产力流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于,1,，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于,1,，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。,而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出,14,万,2,（套内面积）的天价。 所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。,投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素 我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在,4,5,；而在北京，投资人普遍预期是在,8,10,年收回全部投资，期望的内部收益率在,10,15,。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。,在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率（），虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。,这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外五次拍卖中有,4,套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前,10,多个小时就开始排队；银科大厦,01,号商铺更是被神秘山西买家以,7500,万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。 如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更,高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的,3,栋写字楼中，,50,是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。 除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。,8,、不同楼层的定价方法,项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见下表：,注：,m=k/N,，其中,k,为不同楼层系数之最大值，一般取,10%,15%,。,如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。,根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价,（,1+,项目位置价格调整系数,),（,1+,项目楼层价格调整系数,),得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。,项目水平价格调整系数,(1),项目区位价格调整系数,区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过,1%,。,(2),户型价格调整系数,户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过,3%,。,(3),单元朝向价格调整系数,单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指,客厅,的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见下表：,(4),景观价格调整系数,景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过,15%,，对多面景观也最多不要超过,20%,。,综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。,然后用每栋楼的各层楼的楼层均价,（,1+,项目水平价格调整系数,),，即得各单元的初步价格。,各单元价格的微调,上述各单元的初步价格,相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。可以用以下方法进行微调。,1,、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数,k,，其中系数,k,调整后均价,/,类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。,2,、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以系数,k,，其中系数,k,调整后均价,/,类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。,9,、投资客心理分析,投资商铺的主要有三类人：一类属于商铺经营者。随着人们生活水平的提高，一些致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业的人越来越多，这批人是最早关注商铺的人；第二类是商铺炒家。像投资住宅一样，北京也有一批瞄准商铺投资的炒家，哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息最灵通；第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念，近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广大的购房投资者有利有弊：,利益方面,：,A.,省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。,B.,免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。,C.,确保了市场运作初期的业主利益。一般,管理型商铺,委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。,D.,统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。,投资者的风险主要在于：,A.,大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达,1020,年运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。,B.,在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果。或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。,10,、商铺的推广销售策略技巧有哪些,主要有：（,1,）一次性付款：通常都有折扣。（,2,）分期付款：分为免息分期和低息分期（,3,）银行按皆：又称购房抵押贷款，是购房者以所购房屋,2,之产权作抵押，由银行先支付房款给发展商，以后购房者按月向要银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由三成到九成不等。（,4,）返租，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方协定。,（,5,）升值销售，发展商向客户承诺，若干年后该物业将升多少，如届时达不到这一幅度，则发展商将按当初承诺价收回。（,6,）回报销售，投资者只须支付部分房款（一般是,30,），但暂不使用，一定期限后，（一般是,710,年）此房产归客户所有，等于是发展商用,70,的方块回购商铺前十年的使用权，前十年的租金也归发展商所有，该种方法利于统一经营，但不利于快速回收房款。,1,1,、商业地产广告的诉求特点,A,、推广要从商业地产的终级目的出发，为招商、销售、运营服务。商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到,85%,左右；商铺销售任务一年的完成率最低应达到,30%,50%,，两年内基本销售完成；商业运营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展，就是评价宣传推广工作是否合理有效的铁定标准。,在项目的运作过程中，宣传推广应根据项目实际进展状况划分阶段。并且使每个阶段的目的、投入、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的分配预算费用。通俗的讲，就是好钢花在刀刃上，该花的决不手软，不该花的，一分不动。,B,、宣传推广中，应该明确推广目的及审核标准。实用而非美观，是商业地产的推广思路。当然，在实用的前提下，提升更多附加属性是最佳的，但是，许多时候，宣传推广中的广告推广过于注重美观、活动策划过于偏重表面的热闹，淹没掉了本应张扬的主题、迷失了预定的目标。作为推广中面对目标群体的产物，追求广告画面的个性、漂亮，追求活动的轰动效应是没有错的，但是必须确定一个前提，即在构思、制作时，要将策划案与广告稿看为一种能产生收益的投资行为，并能得到数量化的预期收益指标。不能产生经济、社会的收益，那么广告就可以判断为无效广告。,C,、宣传推广中，也要作营销者，而非生硬的推销者。简单的说，要知道目标群体到底需要什么，而非我要告诉你什么，更不能凭空猜测。例如现阶段目标需要知道的是投资政策，但是却臆断或者按照某个策划公司一年前撰写的策划方案发布内容为投资回报分析的广告，这属于与目标群体的沟通不畅，,2,、,3,次之后，目标群体的注意力将会转移，对项目的正常进展造成不利的因素。宣传推广部门在进行一项推广、宣传工作之前，一定要先调查市场，摸清目标群体的需要，然后对症下药。所以，宣传推广部门的工作不仅仅是发布广告、策划活动，也应是一个市场的研究员和熟知目标群体心理的专家。,D,、公关多一些还是广告多一些？公关与平面广告在商业地产的推广宣传中孰重孰轻？这曾是业内人士争论的焦点之一。就笔者看来，公关与平面广告在商业项目推广中的作用是一样的，只是根据不同阶段和传达不同信息所选择的手段。平面广告是通过创意的新颖和诉求点的针对性传播信息；公关则通过新闻、事件的策划和推广传递企业的信息。作为企业宣传推广的有效工具，是相辅相成的。但是从影响效果来说，公关的千人成本更低、造成的口碑和影响力更高一些，此外，它的时效性也比平面广告更长。,E,、勾绘前景，而非强调实用、优惠。住宅的推广格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降价（优惠）；商业地产不光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的前景。例如，国内多数,SHOPPING MALL,并不处于传统的商圈内，说服商家入驻就靠开发商对前景的规划。虽然商家大多以利益为上，但是真正有实力的商家会看重长期利益。企业一方面要用市场的实绩来证明自己的优秀，另一方面企业要不断描述自己的美好前景给目标群体，目标客户认可了公司的理念、企业的发展战略和经营思路，即使暂时有各方面的顾虑，也终将成为开发商的坚定拥护者，与项目站在一起，共同提升项目的品牌。相反，如果一味的强调优惠，被人认为有某些阴暗面是对项目非常不利的。而且，商家不会为一些优惠去冒更大的风险。,F,、自抬身价，知名度与美誉度并进，张显品牌魅力。有一些商业地产为了达到迅速招商、销售的目的，频频参加一些展览会，把自己混迹于普通住宅、商场项目中，这样，短期内可能会招揽一些商家，但是也失去了在大众心中商业地产品牌的魅力，使大众对项目的认识等同于商场，失去好奇感，对以后的商铺销售工作及开业运营造成不利的因素。在商业地产中，宣传推广要始终坚持知名度与美誉度并进，张显品牌魅力。只有知名度，才能吸引目标；只有美誉度，才能提升项目的前景空间，吸引更多的商家入驻；有了自身品牌和诸多商家的品牌，并成为一个有机的品牌集中营，后期的销售、商业运营才能成功。所以，在商业地产的推广宣传中，知名度、美誉度、品牌魅力三者应紧密结合，绝不能顾此失彼，,G,、挖掘自身，树立他人较难模仿的优势。在宣传推广中，许多成功的操作模式和项目的自身模式，往往