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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Romantic,V,国瑞密云,密云项目定位及广告战略沟通,世纪瑞博原创广告,2011,年,4,月,Directory,项目分析,市场分析,案例借鉴,方向寻找,项目定位,客户分析,项目本体分析,Project,项目属性，项目地块,产品特征，项目界定,P,项目属性,工业研发，低密度项目。,项目基本指标：,用地性质：工业研发,总用地面积：,21817.446m,2,总建筑面积：,26454.54m,2,容积率：,0.86,建筑密度,29%,绿地率：,30%,建筑高度：,24,米,产权：,50,年,项目地点：,位于北京市密云县经济开发区一期云腾路,2,号,用地南邻潮白河。,项目地块,项目块现状：,东至规划中的东吉路南段，,南至河堤路，亲临潮白河,西至密云经济开发区管委会东院墙，,北至云腾路。,北,密云双龙,交通便利，拥有一定景观资源。,产品特征,生态艺术馆,另类的外立面,文艺气息的精装风格,大气优美私属绿化景观,项目本体界定,工业研发,+50,年产权,+,生态艺术馆,+,一定的自然景观,+,小体量,+=,？,再看，密云市场,密云市场分析,Market,市场动态，,客户分析，,M,密云概况,区域特征：,远郊区中与市区距离感良好、自然环境与空气质量良好、具有最强的心理认知的,风景度假区,。,密云拥有良好的自然环境，空气清新，全境水资源丰富，水体质量在饮用水二级标准以上。,依据其诸多旅游度假资源，密云已经形成了,度假别墅的区域认知。,密云产业,产业特征：,明显呈现结构、规模、效益不经济的状况,土地资源稀缺,配套不完善,密云别墅市场,密云别墅市场相对于北京其他区域市场，均价增长缓慢，发展态势较差。,别墅市场特征,现阶段别墅市基本可以分为四个层次：,绝版资源占有的顶级别墅,具备一定景观，依托密云良好生态环境的低密度产品,纯粹依靠产品形式，较低总价的别墅置产品,非正常销售项目,密云别墅呈现典型的度假别墅特征，对景观资源的要求较高，对别墅具体的户型设计不敏感，,是否具备景观资源,成为判断密云别墅的核心标准。,别墅市场客户,别墅市场客户分析,密云现阶段客户无法满足项目的需求。,市场,生态艺术馆,？,艺术,生态,生态 艺术已经频繁出现在楼盘中,国瑞密云项目发展方向,项目本体,&,市场,/,客户,问题,Problem,1,、项目本身不具备强势景观资源,2,、密云市场工业产业无法对项目提供支持,3,、现阶段客户不能满足项目要求,4,、生态艺术馆不足以支撑项目,当豪宅或办公都不能支撑项目的发展,方向寻找,investigate,I,方向,a direction,1,、寻找新的客户支撑项目,2,、生态艺术馆如何更有力的打动市场,我们未来的客户,牙雕大师,孙森,他们是,艺术家,，,他们需要一个身心放松的创作场所！,他们是多样爱好的,收藏家,，,他们需要一个展示自己收藏的宝库！,他们需要和众多收藏家交流的空间！,他们是,鉴赏家,，,不仅鉴赏艺术作品，更是喜欢品鉴山水风景！,他们生活在北京，,他们,不是顶级的艺术家,，,他们小有名气，,他们,向往成功，,他们向往家喻户晓！,他们在通往艺术殿堂上孜孜不倦的努力着,他们需要一个,载体，,帮助他们快速成功,他们是,！,他需要的不仅仅是生态的，,也不单单是艺术的,，,他们更需要一个,平台，,拓宽他们的成功之路,他们要,！,我们创造的,他们需要的,=,成功案例借鉴,Reference,R,成功案例,新京报,6.8,自在香山,项目定位,香山前 千平御品,商务纯独栋,新京报,6.8,借鉴点,概念创造：,Business Park,借助区域内工业商圈,中关村，及产品本身价值创造新的概念,Business Park,商务独栋概念。,项目定位,position,P,我们的方向：,创造一座艺术博物馆,群,让艺术博物馆与,不同地域、不同文化相结合，,当它与密云风景相遇，与,一个城市的艺术家,邂逅，与我们的客群相知,必将产生独一无二的“,再经典,”,以上种种，,赋予国瑞密云艺术博物馆群,一个崭新的、跳脱于其他同类型产品,的概念,生态艺术博物馆,群,当单一的平凡的,可以组成团队的时候,他就注定了是不平凡的存在。,这将是一个诞生艺术家的平台！,收藏 一座,生态艺术,博物馆,博物馆，不仅有社会价值,更表现了顶级的生态环境与周边配套，,以及项目本身所代表的超越经典的独特商业类型。,商业价值,这里是艺术家与收藏家寻觅珍品的,交易中心！,社会价值,，,这里是全民参观的,艺术博物馆！,展示价值,，,这里是艺术爱好者的天堂！,身份,的象征！,
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