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,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,租屋法律問題理論與實務,報告人,秘書室 法務 張士元,2021.03,何謂租賃一,民法421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方,以物租與他方使用、收益,，他方,支付租金,之契約。,租賃契約,當事人（甲）,出租人,當事人（乙）,承租人,何謂租賃二,租賃之性質,債權契約v.s物權契約,雙務契約v.s單務契約,有償契約v.s無償契約ex使用借貸,租賃原則上為不要式契約；但不動產之租賃,期限逾一年者應以書面為之民。,繼續性契約v.s一次性給付契約ex買賣,出租人之義務一,一、主給付義務,1.用益狀態之提供民423,1租賃物之交付與任其用益義務。ex交付租賃之房屋,與承租人，並任由承租人遷入居住。,2所任交付之租賃物應合於約定之用益狀態。ex所交,付之房屋應能遮風蔽雨且無危及居住平安之瑕疵。,2.用益狀態之維持義務民423,1出租人本身不得無故剝奪或干擾承租人對租賃物之,占有及用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方,法用益租賃物；第三人對於承租人之用益加以干,擾、妨礙或侵奪時，出租人應設法為承租人除去,之。,出租人之義務二,2修繕義務：依民法第429條規定，租賃期間對於租賃,物之必要之保存費用及修理工作所支出之費用，原,則上應由出租人負擔。至於負擔方式通常可自租金,中扣除即可。,二、從給付義務,1費用之償還民431,a 必要費用,係指為保存租賃物，使租賃物能維持合於所約,定用益狀態所必須支出之費用。,出租人之義務三,b 有益費用出租人知情而不反對,係指該費用之支出雖非必要費用但能,增加租賃物之價值卻未達奢侈之程度者。,c 奢侈費用,2工作物取回之容忍,3稅捐之負擔民427,以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，非為強制規定，也就是說可以經由當事人之契約約定變更或免除。,訂定租賃契約時須注意契約條款是否刻意免除,出租人前述義務以免吃虧！,出租人義務違反之法效一,承租人具有履行請求權,1.,請求履行,。,ex.請求交付租賃物、交付承租房間鑰匙、,請求排除用益之障礙、請求修補瑕疵等。,2.,同時履行抗辯,。,ex.按影響承租人用益程度減少或拒絕,租金之支付。,3.,債務不履行,。,經承租人主張履行而仍不履行或不為完全,履行者,，出租人即應負債務不履行責任,。,ex1.經承租人主張修繕而出租人仍不為修繕者，依430條,之規定，得定相當期限催告其修繕，如出租人於期,出租人義務違反之法效二,限內仍不為修繕者，承租人得終止契約或自行修,繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之,。,ex2.如屬一屋二租之給付不能情形，則可適用債,總第226條之規定請求出租人負給付不能之損害賠,償責任,。,承租人之權利義務一,一、主給付義務支付租金,1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦,無習慣時應於每期屆滿時支付。,2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整,的可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約,當事人雙方之合意為之。,3.減少租金：民435條第一項租賃關係存續中，因不可歸責,於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租,人得按滅失之局部，請求減少租金。,承租人之權利義務二,二、從給付義務,1.依合於契約目的之方法用益租賃物。民438,2.承租人未經出租人同意原則上不得將租賃物提供第三人用,益。繼續性契約、信賴基礎此第三人解釋上應不包,括非獨立使用之第三人,3.保管義務。民432應盡善良管理人之注意義務,4.通知義務。民437,1租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。,2租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。,承租人之權利義務三,3第三人就租賃物主張權利時,5.容忍義務。民429ex.出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕之。,6.租賃關係終止後返還租賃物義務。民455,承租人違反義務之法效一,一、支付租金義務之違反民440,承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告,承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人,得終止契約。民440第一項,租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額,，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始,時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約,。民440第二項,二、未依約定方法用益租賃物之法效,承租人違反義務之法效二,1.出租人得請求停止上述行為。倘經出租人阻止，承租人,仍繼續為之，出租人得終止契約。民438,2.承租人違法轉租，出租人阻止無效亦得終止契約。,三、未盡應有之保管義務,1.承租人應盡善良保管人之注意義務保管租賃物，未盡此,義務至租賃物毀損滅失者，應負損害賠償之責。民,432,2.承租人對於同居人或承租人所允許為租賃物用益之第三,人應負責之事由致租賃物毀損滅失時，應負損害賠償,之責。民433,承租人違反義務之法效三,3.承租人之失火責任民434,民434條規定：租賃物因失火而致毀損滅失者，承租人,僅於其具有重大過失時始對出租人負損害賠償責任。,【立法理由】承租人多為經濟上之弱者，因失火致租賃,物毀損，不僅有刑事責任刑174失火致公共危險罪,，亦有民事責任民184侵權行為損害賠償責任，且,其財物亦遭焚燬，賠償則多力有未逮，其情可憫，法,律乃減輕其責任，限於其有重大過失時始令其負責。,至於同居人或承租人所允許為租賃物用益之第三人之,失火責任則仍回歸一般侵權行為之規定對出租人負賠,償責任。,承租人債務之擔保一,一、出租人之留置權民455,不動產之出租人，就租賃契約所生之債權對於承租人,之物置於該不動產者，有留置權。本條規定之留置,權擔保實益有限，實務上已鮮少採行,二、押租金民法就押租金未設明文規定，惟當事,人基於契約自由原則，自可任意加以約定,1.定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損,害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢。此,一金錢，出租人應於租賃關係終了後，承租人無,債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還,於承租人。如承租人有欠租或應負損害賠償責任,承租人債務之擔保二,之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並返還其餘,額。,2.性質：,1押租金屬於物之擔保vs.人保,2押租金契約為獨立於租賃契約之別一契約，並非租,賃契約之一局部,3押租金契約為租賃契約之從契約,4押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要,件。,買賣不破租賃原則一,民法425條規定：出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即所謂買賣不破租賃原則。,【立法理由】為謀社會之安定並體恤經濟上弱勢之一方，將原本為債權性質之租賃權予以物權化，使租賃權取得假设干程度可以對抗第三人之效力。,【缺失】此一規定過度保護承租人，以致相當程度影響了交易平安，實務上不肖之債務人常利用此規定與第三人虛偽訂立長期或不定期之租賃契約，而產生無買主願意投標之難以拍賣情形。,買賣不破租賃原則二,【解決之道】1999年修訂民法時已作假设干修正，於民法425條增列第二項規定：前項規定於未經公證之不動產契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。,租賃契約之消滅一,一、因租期屆滿而消滅,1.期限之屆滿民450,租賃契約訂有期限者，於期限屆滿時消滅。,2.租賃契約之默示更新民451,租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出,租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。,出租人得於訂約時明訂期滿後絕不續租以防止默示,更新之發生。,二、因終止契約而消滅,1.因合意而終止民453,租賃契約之消滅二,訂有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿,前得終止契約者，應依450條第三項之規定先期通知。,2.因租賃契約未定期限，當事人之任意終止民450,此時雙方皆有權隨時終止契約，惟應依交易習慣事先通,知他方。,3.因債務不履行而終止,1因出租人之債務不履行,a.第424條：租賃物為房屋或其他供居住之處所，有,瑕疵而危及承租人或其同居人之平安或健康時，,承租人縱訂約時其瑕疵或已拋棄其終止之權,利仍得終止契約。,租賃契約之消滅三,b.第430條：出租人不履行其修繕義務者，承租人得終止,租約。,c.第436條：承租人因第三人就租賃物主張權利致不能為,約定之用益者，如承租人就仍得為用益之存餘局部，,達租賃之目的者得終止租約。,2因承租人之債務不履行,a.第438條：承租人違反依合於契約目的之方法用益租,賃物之義務者,b.第440條：承租人違反租金給付義務者。,c.第443條：承租人違反禁止轉租之義務,租賃契約之消滅四,三、終止權行使之方式,租賃契約之終止，係指當事人本其終止權，使租賃關係向,將來消滅之一種有相對人之單方意思表示。契約之終止為,一種意思表示，而終止權則為一種形成權。故契約終止之,意思表示發生效力時，租賃關係即為消滅。,四,、租賃關係消滅之法律效果,1.租賃物之返還。,2.有關費用與金錢之返還。,3.工作物之取回與回復原狀,校外租屋實照一,校外租屋實照二,報告完畢,敬請指教,kr2Yp9SUWq3u3zo9x$+nw)tqt6+MPM8IS6dI(SG3M2Qkmp-Sj5RY*Ht%Onqr(K1K7(S6BI(6H414SLpsqWnyW&pNApWvXB68bVG8&HOW0dM!hdbF!zZsCPq&WxmVnplGM-&*x*Uvn#BNI6R9YvyCd+Cp3cl-WpbW!&BiZePY0Kd3NB-zzuOT3yy)BN4eM2!Ti&o5WSM+cIT3%S3eKKnty7Yi*woeGuj!N8HGzRUtBC3IXfr!kpv&gU1sld)Wsj1dq7A&4phazQd$uphLcaPz$pmc33X(0Db7My(BITn3Bm-rhAI069oDnhZR+YP2gPx2+&9Fp$Jw28k6qErlRrL8pF7bdGJa)MLxOTok7pH58xBP%5WYmB%DA0$J9Xl&3irmwgp-MA0Q8ZY#+cIOxM$UV7pfAOXXomas!7fWKm98FBYrS26jB4*2N#DfYkzbTQKzp)HV%d4tKHT8284beu8YvryGFNSawq-rnH6s9(xU2Q*DEYho1kpSR!Egbiv86+GY(PIU919n1CS#+Y5VxEPBXlcu3L6$Ri#nsR%sFZGZ&%ddtl1x*63G1ZH24ouml+j48*48L&rSlhEY4vdjR0yX&N2GCQLViTS-F9hPksYENHoNL*PXRwjuBAd!#OdUIg7!nggKKgn(h$BZyWRhO$ljAVjH3q5NKqExfqihGDMT5iD-Ax4dQADt4pWT6qfJv3gd2FlUy7xI7NxR8iHKxsh*AQVfMZL6nrfd!&Z5P6-tfy-SVOjOM6pxUrsrK0+XF8OlrJbGGYik#ScWXATLMF4P+!)&U8DNLR*PNoDqzZ36o*a#9T9xIlGcPo(PrFQnsvKSy$1AlCbcL6$R*Wapke+LkAjQB+%NWbLmYpamX(GE3z$nEmN1O1O1vkmQr-&*9)%LlJNAzqJ6m&9wqZHGkD5cWGBHrZYgkkX(GB)VZB6AY+(yA2RM501(zLukW4%Vlx3lX%0O$mvO-a$U4dyog*Qe*z06K6!uo-EKXKT*SK3s7!aQgeeXJc2UxhuwSS!GlutNOZHqFL4eBwtYbXhZ6sc!&TWAjDSoQ7XvCMup10!k*+!4*qqApxvMlroIXJY0P-BVk3$hLSwq*!RLeD2d1iBs2g7pWl8!&U%xxnsrJShPT(NEXcychXLcacSn(BaQjjg&O3skYv2hm3DaQ*m5M3R3M6k!W1rjF%V$8USLDCbxFl#gO8Y0FP!G7-BxCOw6+OzgFvdWk1JeWuFBQBJk4WwJg
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