太古城案例研究3

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,太古城案例研究,一、基本内容,2,比较大类,细类,项目投资建设时（,1975-1985,）,当前（,2005,年）,政策,土地,从香港开埠时起，港府就一直执行拍卖式的土地批租政策，在卖地时利用批租契约对土地利用进行管制。,1994,年以后，港府采取一系列措施压抑楼价，但未能抓紧时间增加土地供应量及公屋数量。,1973,年底，港府制定官契条例，规定期满土地可自动续期，地税为应课差饷的,3%,1997,回归后，港府提出每年新建,85000,个住宅单位的目标，并增大土地供应量。而,97,金融风暴导致地产市道下滑，,房地产的滞后效应,导致,98-2000,年市场供应量持续增多。,1976,年到,1980,年，政府售地增加,179%,，土地收益增加,8,倍,1998,年，香港各地产商爆发降价促销战，其后，港府两次停止勾地，试图控制土地供应。,历史文化保护,保留太古船坞旧址标记以及柏架山部分太古宿舍,太古城兴建时，并没有刻意遗留古迹，但附近设有海防博物馆，将历史文物加以保存。,城市发展计划,十年建屋计划推动了新市镇的发展,根据制定于,80,年代末的都会计划，提出回到港口战略，通过填海扩大港岛空间,1.1,、项目环境分析,3,比较大类,细类,项目投资建设时,（,1975-1985,）,当前（,2005,年）,政策,房屋,政策,1970,年，港府颁布租金管制条例，以抑制楼宇租金过快上涨,1987,年，调整公屋政策，提出长远房屋政策，提出贷款计划，鼓励自置居所,1972,年，港督麦理浩公布,“,十年建屋计划,”,，计划兴建,72,个公共屋村,1991,年，港府颁布,8,项打击炒楼措施，并向售卖楼花者加增了,2.75%,的印花税,1973,年，颁布临时租金管制法例,1992,年，政府与银行为抑制楼价将楼按收紧到,7,成,1975,年以后，港府不再对租金做出管制,1997,年，特区政府提出“,85000,个单位”计划，决定扩大土地供量，加快批地程序，解决居民居住问题,1976,年，推出“居者有其屋计划”,以解决不够条件申请公屋的“夹心阶层”的住房问题,2001,年，部分银行作楼宇按揭态度进取，曾有,10,成楼按的出现，但受到金管局的指引后有调整。,1978,年，港府又推出“私人参建居屋计划”，将居屋问题逐渐私营化,4,比较大类,细类,项目投资建设时（,1975-1985,）,当前（,2005,年）,70,年代后期的香港经济过热，通胀率达到,15%,以上，银行和财务公司开始紧缩信贷，香港的银行利率持续攀升,1989,年到,1994,年，因美国减息，香港因为受制于联系汇率制影响跟随减息，期间香港通胀高企，形成银行负利率时期，大量资金流入地产市场投机套利,1980,年，里根上台，美国开始用紧缩政策压低通胀，推动香港银行利率飙升,1995,年，负利率的情况有所好转，银行相应提高楼宇按揭利率。,1997,年，汇丰等银行等主要银行将利率提高到,9.5%,，并相应调高楼宇按揭利率。而金管局则为了防止投机，抽紧银根，香港银行同业一度高达,280厘,1981年10月7日，香港银行的优惠利率已涨到20%的历史最高水平，楼宇按揭利率更升至21%,2001年，金管局宣布放松对银行利率的监管，各银行可自行制定存贷款利率,政策,银行,1982,年香港地产市场崩盘后，香港银行利率才开始逐步回落,2005,年各主要银行加息到,5.75,厘至,6,厘，以应对房价的逐渐上涨,5,比较大类,细类,项目投资建设时（,1975-1985,）,当前（,2005,年）,土地利用规划,土地利用规划按批租契约要求进行太古城批租契约未指明土地用途，规划较自由,已建成的太古城绿化率较高，路网发达，交通方便，各屋苑自成一体，隐私较强,区域交通,在太古城兴建初时，只有数条巴士交通。,1985,年，地铁港岛线金钟至柴湾段通车。,1989,年，地铁与东区海底隧道相连，地铁从观塘线延长至鰂魚湧，同年，东区走廊兴建完成，车道扩宽，太古城周边英皇道、太古道公交线路发达，目前，,太古城段已成为一个交通枢纽,区域人口,人口变迁,鰂魚湧原为工业区，主要居民为工人及管理人员，兴建太古城后，居民增多，由于太古城定位较高，整个区的人员质素也有很大变化,5,年内迁入住户不足,15%,，人口已基本稳定,太古城已成为香港中产阶级的聚居区,人口结构,人口结构随房地产的开发发生重大变化，,随着太古城的开发，鰂魚湧区慢慢成为中产阶级的主要居住区，除了康山居屋以外，鰂魚湧区的私人屋苑均有较高质素，使整个区的平均文化水平与教育水平都有上升,48%,的人口有大专学历,其中白领占,63%,，专业人士占,27%,大部分人从事服务业与商业,在北区工作的人占总人口的,30%,数量,区位人口密度从,1976,年的,47,524人/,平方公里上升到,1985,年的,65,575人/,平方公里，,区位功能由工业区变为住宅区后，人口有较多增长,区位人口密度为,87,342人/,平方公里，因为本区更多私人楼宇的兴建，人口密度有所上升,6,比较大类,细类,项目投资建设时,（,1975-1985,开始）,当前（,2005,年）,项目所处区域的城市功能定位（城市功能中的角色）,鰂魚湧区在,70,年代中属于港岛的工业区，周边没有发达的营商环境，随着港岛商业中心的东移，以及本区大型住宅区太古城的建设，逐渐成为了一个集商业、居住、办公为一体的居住区。太古城的兴建带动了整个东区住宅的发展。,由于东区海底隧道的通车，以及地铁的开通，鰂魚湧区成为九龙与港岛之间的交通要津，太古城周边兴建了大量的私人住宅屋苑，包括鲤景湾，康怡花园、南丰村等。现在鰂魚湧区已成为港岛的又一城市副中心，成为以实现居住功能为主的城中之城。,7,1.2,、项目背景,比较大类,项目投资建设时（,1975-1985,）,当前（,2005,年）,发展商,太古地产与大昌地产合资的太古昌有限公司,太古地产收购了所有的合作公司，成为太古城的唯一开发商,土地获得,太古船坞工业用地转为居住区，太古船坞用地由太古集团于,1900,年投标得到，并获得,999,年批租期,城市规划,获得港府批准变更规划，建立住宅社区和商业中心,通过地块交换，获得政府填海地块，发展鲤景湾,教育,一间太古小学，附近没有中学,小学校网,:,第,14 区,附近共有小学,6,间；中学校网,:,东区,附近共有中学,3,间。,基础设施,项目开发用地原为船坞和厂房、仓库，有良好的上下水和电力系统以及天然气管线，场地平整，且原地块从事制糖及船坞经营，基本无污染，周边有完善的路网,有完善的路网与交通，北面临港岛东区走廊以及东区海底隧道，南面有地铁。,配套设施,太古宿舍以及一些工业用水的水塘,娱乐设施齐全，,2,个 运动场地，,1,间 博物馆、大会堂及画廊、,9,间娱乐场所,(,如戏院、酒吧及卡拉,OK)。,太古城中心商场以及太古坊写字楼,8,1.3,、项目基本情况,（,1,）规模：太古城屋苑总占地约,230,万尺,（,2,）功能组合：住宅,+,写字楼,+,商业中心,（,3,）位置：北望维多利亚湾，前临鰂魚涌公园；东望爱秩序湾和肖箕湾；西边为太古坊等,8,座太古地产持有的写字楼；南边为太古山谷，现已发展为康怡花园、南丰新村等大型屋苑。整个项目地块较为平整，局部为填海所得。,（,4,）价格：住宅从,1978,年开始出售，均价,200元/,平方尺；,97,年最高位时达,1.3,万元,/,平方尺，目前销售均价约,5100元/,平方尺；,（,5,）分期开发步骤,太古城整体规划后分,12,期开发，具体情况见下表,9,期数,名称,座数,入伙年份,第一期,翠湖台,3,1976-1978,第二期,高山台,8,1977-1978,第三期,高山台,5,1978,第四期,金殿台,8,1979,第五期,安盛台,6,1980,第六期,海景花园,3,1980-1981,第七期,海景花园,3,1982-1983,第八期,海景花园,3,1984,第九期,海景花园,2,1985,第十期,星辉台,8,1981-1982,第十一期,观海台,3,1984-1985,第十二期,海天花园,9,1986-1987,10,（6,）销售进度：住宅销售进度将在分项目中细述；,（,7,）商业部分业权情况：,太古城中心商场：零售面积,1,105,177,平方呎，属太古地产全资拥有，,太古城中心写字楼：太古地产拥有,1,646,327,平方尺，占总面积的,61%,，太古地产占有的业权分数足够控制太古城中心写字楼。,（,8,）商业部分经营回报：,四幢写字楼的平均呎租为港币,17,元。租金以可租用面积,(,一般包括电梯大堂、走廊、洗手间等,),计算，,2000,年，太古城中心商场装修后，大大提升质素，租金水平上升到月尺租,200300,元。,11,（9,）物业管理公司背景,太古城的物业管理由太古地产旗下的太古城物业管理公司自行管理，物业管理费大多在,1.1元/,平方尺,月。,（10,）商业部分经营者,主力租户：,UNY,生活创库、永安及马莎百货、,Log-On,主力租户：太古城中心溜冰场和,UA,电影院,、美食广场,12,1.4,项目分析,（1,）目标市场定位：,作为港岛区,最大的也是最早,的大型住宅社区项目，太古城项目的目标市场定位经历了一个过程，开始售卖一期翠湖台时，太古地产并没有对目标市场作出明确定位，只是着力于销售造势，吸引尽量多的潜在客户的关注。随着太古城项目的不断开发成熟，太古地产开始在产品上注重户型组合。整个屋苑的主要户型前三期的以,600,余尺的户型为主，二三期有少量,800,尺户型，此时的目标客户以,有稳定收入来源的白领阶层,为主，兼以少量较大户型试探市场。,到中间四五期金殿台、安盛台以,800,余尺的户型为主，此时的目标客户以,香港当时的中产阶级人士为主，包括律师、医生、建筑师等专业人士,。,等建设到临海的海景花园屋苑时，则以,1200,尺的户型为主打户型，以,中小企业主,为目标客户，同期的星辉台则仍以,800,余尺的户型为主，以同时兼顾中产阶级人士，形成一个客户组合。,后期的观海台以及海天花园则仍以,800,余尺的户型为主，是因为太古地产追求销售速度，,重新选择中产阶级为客户群,。,太古城的户型设计有一特征，就是每期推出的住宅户型面积都较为平均，反映后期太古城对目标市场定位非常明确，而且在产品上能坚持这种定位。,13,（3,）项目分期投资回报率,见下表,（4,）社会效益评价,改变了区位的城市功能，改造了老城区。,建立了综合型居住社区开发的模式,（2,）经营分析,太古城兴建之初，太古地产的融资手法仍较为保守，,主要通过太古地产上市，以及售卖土地筹集资金。,1975,年，太古地产先后将赛西湖地块和太古山谷地块分别售卖于长江实业和南丰集团，套取现金,1.2,亿，作为发展太古城的启动资金。,而后为了减少开发风险，先在,1973,年与大昌地产联合组成太古昌发展,，其中太古地产占有,33%,权益，,1974,年，太古地产增持太古昌权益至,50.8%,，太古昌成为太古地产的附属公司。太古昌在太古城一期、二期发展中拥有权益。,后与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种方式一直持续到首四期,18,栋楼宇建成后才告结束。,14,建筑成本,均价,（估算）,楼面地价,（估算）,平均售价,估算收入,估算利润,利润率,翠湖台,111,58,200,84,689,600,13,232,881,16%,高山台,128,5,8,240,491,961,600,111,125,713,23%,金殿台,203,58,400,453,772,800,157,236,738,35%,安盛台,256,58,550,513,374,400,220,679,859,43%,海景花园,252,58,807,3,003,881,000,1,840,793,392,61%,星辉台,260,58,950,1,210,8