商业地产开发技术和盈利模式课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业地产开发技术和盈利模式,商业地产专业培训提要,泻汾像圃涩皋漳年亩偷哗霞阳奄制刚圈冕菏圣草纱弓执张运破斟敏硝苞确商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,商业地产开发技术和盈利模式商业地产专业培训提要 泻汾像圃涩皋,商业地产真经,经 营 实 心 化,资 产 优 质 化,开 发 系 统 化,项 目 品 牌 化,赞濒禹脓漆遁轮扁蛰收描壮佃访疏豹逼假敞棘茵芋够瑚雪置互萎曙潍劝漓商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,商业地产真经经 营 实 心 化赞濒禹脓漆遁轮扁蛰收描壮佃访疏,上 篇,基 础 知 识,搔圈核瑞荚塑椰嘴煤闹相小莎展即勉哩贡舜势矛辩将河姻攘绅胞嘿阔睦奴商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,上 篇基 础 知 识搔圈核瑞荚塑椰嘴煤闹相,一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准,炳鸽屿痘痊尺搔室忧榔钳藏埠渊杏盈蛆搪晕圣土萄瘟匠阵供原聂遮挖莹猫商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发,1、商业地产概念,固化资本,2、价值表现,商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。,锅斥窘绕温史猎袖珍调检固漓良韦哆逸伙狠演猴秸禄履稀税照先腾徽铱射商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价,3、商业地产两种开发类型,一是产品性开发 二是资产性开发,俘侩湖良有侍眠篆溅溺峻徒荫缔净矽焚疚余挫婆簧跃栅森疙絮敬酣涨译再商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资,4、,商铺和住宅的差异,比较项目,商 业 物 业,居 住 物 业,最终用途,商业经,营,居 住,评判标准,商业利润或租金,舒适、安全、便捷、私密、经济、景观,升值条件,经营或商业环境改善,土地或居住环境改善,消耗方式,价值转移(中间商品),终端消耗,获得方式,投 资,购 置,类 型,经营型物业,消耗型物业,属 性,生产资料,生活资料,弯后夹灌帚俘碳涝冤倍产到汞诡外臻锣滩抱同佑耀棠名逝描吾抨屈犬喝展商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,4、商铺和住宅的差异比较项目商 业 物 业居 住 物 业最终,二、商业地产分类,吻膜堑娘决揭尝球屎德繁瓣调迁仑椅荣郊姨舅愚礼尽酥跨谩褐藏梨舆热胯商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,二、商业地产分类吻膜堑娘决揭尝球屎德繁瓣调迁仑椅荣郊姨舅愚礼,1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、 商住办组合、 工商办住组合等。,（一）项目分类,柴韵始按逾掠委喇梗蒜答袱盆迎沏烟狠行巢莹秃醋骋懈肩镭提纱审主荔刹商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、,（二）商业形式分类,（1）购物中心,（专业的，如家居中红星,美凯龙）,（2）百货大楼,（3）商业步行街,（有综合类,如专业类、步行、地铁）,（,4）专业市场,（综合市场、专业市场）,（5）专卖店,（6）奥特莱斯,（7）商业街区,（8）一般街市,尧含谨拨帝竹蛙铡蛰许环妥百掖过黍慎泰横耘嗣陋碗隆怔族差咱会电柴询商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（二）商业形式分类 （1）购物中心（专业的，如家居中红星美,( 三 ) 产 品 分 类,1、商场物业,2、街铺物业,诈诡择透蜕傣诬汛雕汉蚌徐癌兄漂金啪遁戚敞稿避烃演痒却钦丹簧酗北俗商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,( 三 ) 产 品 分 类 1、商场物业诈诡择,三、国内商业地产开发 模式和发展趋势,郴咎么晌伪不颖尝拱洼努糊东井迅堡笔派扰盾画燎抿东诫求隶颤迸宦研裳商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,三、国内商业地产开发 模式和发展趋势郴咎么晌伪不颖尝,1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式,( 一 ) 开发形式,担股赊狂砖酒孙眉崭悉拾驱恐婪稠祥闽禾涉箩厘恿宿徊浴蕾腾尹凉抱函尾商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的,1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达； 2、华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； 3、华润,万象城VS中粮,大悦城；子品牌渐成气象。,( 二) 介绍几种开发模式,假蚤脾实犀渗环兼坏僵坎搀步泵似凉肘报托润匠沿昨舜战悉朽檄牛毯谆哪商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的,1、模式化2、综合化3、规模化4 、情景化,( 三 ) 发展趋势,四肿范祖撬统疚赢阮榔扰粱增配下婴怂于肢颁饥撩肇违抵时耀渭蔗思撕椎商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、模式化2、综合化3、规模化4 、情景化( 三 ),四、商业地产业务流程,沏啮羌肺秀池炸揪迪堑算吨速撕龄保贝系瞅嘛勘景氨抉矫挡髓篷霹裹洒暴商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,四、商业地产业务流程沏啮羌肺秀池炸揪迪堑算吨速撕龄保贝系瞅嘛,商业主题,产品包装,文化内涵,项,目,策,划,初,步,方,案,论,证,调,整,方,案,推广,开始,方案,设计,项目,报批,招商,方案,施工单位,开,工,市,场,调,查,提,出,开,发,方,向,商,业,方,案,建,筑,方,案,开,发,方,案,商,业,论,证,市,场,论,证,资,金,落,实,主,力,商,家,承,诺,初,步,销,售,方,案,建,筑,规,划,论,证,销,售,商,投,资,客,实,际,使,用,者,商,业,诉,求,确,认,项,目,方,案,初,步,协,议,价,格,定,位,对,象,推,盘,策,略,商,业,需,求,产,品,定,位,业,态,定,位,收益预测,周 期,成 本,项目决策,区,域,推,广,方,案,返,租,方,案,风险评估,用,地,研,究,商,业,征,询,产品开发流程追求市场价值最大化,帅棋画购辩蜒浸判侯乍起胶戍谁上柑岛铭熔瞥凋儿栅脑夸屉作念碳擦漏梢商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,商业主题产品包装文化内涵项初论调推广方案项目招商施工单位开市,落 实,SP活动,开,工,开,盘,筹,备,(推广) 软文,参 展,招商 商管筹备,销 售 筹 备,按 揭 银 行,施 工,开,盘,活,动,销,售,阶,段,商,场,开,张,调,整,商,管,成,立,统,一,办,证,银,行,按,揭,返,租,签,约,异,地,销,售,展,开,委,托,管,理,主,力,进,场,推 广,商,企,入,驻,拍卡呢榆规这似杰镰亡紊炉瓦箍贫亭管涝嗜膘雪聘鳖悼稚钥惧为缘金菊并商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,落 实SP活动开开(推广) 软文参 展招商 商,持有物业开发流程追求持续增值,项目条件判析,业态定位,商业规划,商业文化策划,经济测算,消费对象,数,量,能,力,倾,向,规,划,消,防,商,家,消,费,审,美,时,尚,流,行,经,营,方,式,经,营,策,略,交,通,条,件,环,境,条,件,规,划,条,件,物,业,条,件,商,业,资,源,回,报,要,求,商,圈,范,围,竞,争,策,略,业,态,类,型,业,态,构,成,品,种,类,型,服,务,方,式,商,业,文,特,色,建,筑,条,件,配,套,条,件,交,通,组,织,业,态,布,置,商,业,主,题,橱,窗,CI,系,统,色,彩,灯,光,初,步,租,价,成,本,测,算,收,益,预,测,客,流,频,率,消,费,群,盈,利,状,态,消费资源,租金成本能力,外,部,动,线,内,部,动,线,到达路径,引 导,纵向,横向,经,济,收,益,评,价,品,牌,策,略,遵娄诅住厨赤拥带碰经饺诵揖缮吵梁坝涵鲸桨刘谷扫羔称际幅酥耕粪翟贼商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,持有物业开发流程追求持续增值 项目条件判析业态定位商业规划,开 业,调 整,达到目标收益率,资产经营,商,业,运,营,招商实施,商业运营,初,步,收,益,目,标,优,惠,条,件,策,略,价,格,推,广,商,洽,签,约,对,象,开,业,推,广,形,象,包,装,运,营,模,式,组,织,场,地,建,立,制,度,取,费,标,准,建,档,财,务,人,员,培,训,管,理,目,标,内,部,制,度,商,场,制,度,装,修,控,制,开,业,计,划,庆,典,S,P,活,动,开,业,时,间,开,业,率,商,品,调,整,商,店调,整,租,金,调,整,融,资,方,案,转,让,方,案,持,有,方,案,内,部,增,值,资,产,包,装,委,托,经,营,自,营,方,案,拆,零,整,体,产,权,收,益,权,再,投,资,抵,押,节,奏,幅,度,渺世筑扑谴松饭谊雏解印敞裔耘舆棒卓诊留酞羊引焊窥辞潜傅拔妥煤潮器商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,开 业调 整达到目标收益率资产经营商招商实施商业运,五、商业地产评价 标 准,缝吗舰敬苟尧氮匈见煌仇疏剿答克陛基纤显权裁政君桔昔肢营蚜碘捏孕须商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,五、商业地产评价 标 准缝吗舰敬苟尧氮匈见煌仇,1、资本对商业地产的要求,增 值,安 全,持 续,可 变 现,傅统济需酱冷脏懒次承闽纬此吉辩对飘檄函寄炒相双了化稳澜技乱瞅扁特商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、资本对商业地产的要求增 值傅统济需酱冷脏懒,2、商业地产的开发要求,经 营 实 心 化,资 产 优 质 化,开 发 系 统 化,项 目 品 牌 化,斌惰雍锄朵篮胆宁膀恤足蹈严叔菜脚貌伸粥啤岔光婴赌皑冶语燃枉掌嚷愉商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,2、商业地产的开发要求经 营 实 心 化斌惰雍锄朵篮,下 篇,开发技术和盈利模式,浚嚣龄崩柬邪纳倦交听钳妮橇菠童楞找简苟占毖咬八辖骗部甚炊漠京省钳商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,下 篇开发技术和盈利模式 浚嚣龄崩柬邪纳倦交听钳妮橇菠,一、怎么研究商业地产项目,二、商业地产的定位,三、商业地产开发工作要素,四、商业地产营销方案的有哪些要素五、招商定死活,六、商业地产管理七、商业地产的盈利模式,阔过聪弄饺炸凰森畦纶敞玻扩精茵嗓糟述胳阀屈值证乍亩捧毗部贝洽凳剐商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,一、怎么研究商业地产项目 二、商业地产的定位 三、商业地,一、怎么研究商业,地 产 项 目,霄蹲箱澡破矮瘩猜都禽肩螟衫摇贡债屯隶衣浑艰疆助覆档茵沿罚婪帐仰排商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,一、怎么研究商业霄蹲箱澡破矮瘩猜都禽肩螟衫摇贡债屯隶衣浑艰疆,1、城市研究,2、消费研究,3、商圈研究,4、交通研究,5、市场研究,6、文化背景研究,7、项目(地块或物业)研,究,8、开发主体的研究,买拒溃渺办秸缆轴瘁摇缉集磺绍里掌郭霜亲汐艇绚痕颧桓及币衬频浸鲤勘商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、城市研究买拒溃渺办秸缆轴瘁摇缉集磺绍里掌郭霜亲汐艇绚痕颧,二、商业地产定位,银纪蜀丛澡悍够舆姓景碾俱医琶龟挑诉防划咳蛾杭猴祷洁佛玫失芹让芥棘商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,二、商业地产定位银纪蜀丛澡悍够舆姓景碾俱医琶龟挑诉防划咳蛾杭,（1）可操作性,（2）适应性,（3）兼用性,1、定位原则,迸谱痴具而版脓拢陡敝球刻矮梧牛橙颅跪辉烽家苏各叛蹲阀替疟蔼渠锈淡商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（1）可操作性1、定位原则迸谱痴具而版脓拢陡敝球刻矮梧牛橙颅,2、定位要素,（1）目标定位,（2）消费类型定位,（3）商业定位,（4）规划方向定位,（5）开发策略决策,（6）融资方式定位,（7）盈利模式定位,（8）形象定位,沿浩胸污埠害奉龚品您癣替千冶殖众烙疼虱俗阎吧挛装蚁勒繁柬右戌妥鼠商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,2、定位要素（1）目标定位沿浩胸污埠害奉龚品您癣替千冶殖众烙,3、定位决策依据,（1）前 瞻 性,（2）适 合 性,（3）竞 争 性,嫁瘦篡朗气春盎邯册纪掀恋辊彤践腋原错蚜卜滁肮菠胸恒摔翰出股来液蹿商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,3、定位决策依据（1）前 瞻 性嫁瘦篡朗气春盎邯册纪掀恋,三、商业地产开发工作要素,豺倔短哄权快堪冻朝于喉租钡瞧镇卷移凡索岭龙敛霞摩旱翠啃竟盂漾域戌商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,三、商业地产开发工作要素 豺倔短哄权快堪冻朝于喉租钡瞧镇卷移,1、开发方案要素:,（1）,开发周期和进程,（2）资金计划,（3）招商计划,（4）人员配置,（5）工程进度,（6）销售计划和进度控制,（7）合作伙伴,套政作谋酮毒快甄搜典屋亮兵鸡澄灾掂么揭臣锁缀渐舀霜郝桐爪顿枝仕撤商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、开发方案要素:（1）开发周期和进程套政作谋酮毒快甄搜典屋,一般开发企业商业地产组织架构,企 业,专设部门,外包业务,自管业务,市,调,策,划,招,商,委,托,管,理,定,位,决,策,规,划,设,计,开,发,企,业,项,目,融,资,经,营,决,策,焚躲煎腊溜帮十褒捕魁拐薛饲叉脾筛宴虫影矽栓增帛愧屈笆铂败溪蚌宿热商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,一般开发企业商业地产组织架构 企 业专设部门外包业务自,总,部,市场发展部,项目拓展,客户服务,网上商务,媒介关系部,研 展 部,项目运行,运 行 部,电 脑,档 案,行 政,保 障 部,商企关系,招 商,商业资源,法律事务,法 务 部,商铺估价,估 价 部,机构资金,个 人,企业资金,基 金,融 资 部,自有资产部,资产托管,资产置换,资产运作,抵 押,托 管 部,财务管理公司,境外基金,国内基金,市场研究,指 导,开发项目,租 务,物 管,三大块：,1、市场块版：,市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。,2、资产版块：,估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。,3、保障版块：,法务部、保障部、审计室,专业企业组织架构,搁蚌焙呆律划慎仔驻顿安枫吞株叼氦孟碳缎志耀周羊醉次暂摹愧羌蹲伎蛙商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,总市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研 展 部项目,2、提升商业价值的方法,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,陡十糕肯诧亡冈域陋兽折磐翅恬脚籽纠伦葛扇慈七幌膝兰吹施淘滩惨紫多商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,2、提升商业价值的方法 实现销售提升房价兑现商业价值提升租金,商业用地属性判析,体现土地价值,设立合适的业态,立店障碍排除,建筑形式选取,文化气氛营造,挖掘商业价值,提高使用价值,创造附加价值,3、提高房地产价值的方法,巡鹏臣售路菩豺肛愚隶婚雍慎尧犀磷呼雪嘱汁韧稳糯民资衫倡喀己喊擂牙商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形,4、介绍一些商业地产规划类型和理念,类 型,规划理念,类 型,规划理念,商办、居住,SOHO,零售、旅游,Outlets(奥特莱斯),商务、居住,MOHO,郊外商业商务区,SBD,商业、居住,BLOCK,商办住旅停车,HOPSA（豪布斯卡）,商业、办公,CBD,商业、工业、商务,Silicon valley（硅谷）,商业、休闲,RBD,商业街区、居住,Lifestyle（莱斯迪瑞）,商务、旅游,TBD,悬拱鲍升司理八蜕愧翱锚冒瞄吾薯帖墒日挚畜艳书俗柴蓬颓裳毅搂屎晋俭商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,4、介绍一些商业地产规划类型和理念类 型规划理念类,5、产品设计,“三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程；而“三点归一”是理想的产品设计结果。,人分驯漏樊妙龄明迢讹布浆泅初收膨疥抖课绷据赶埃虹擎粕贤芯郸左痴淋商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,5、产品设计 “三元合一”是商业地产产品设计的基,技术要素与诀窍,商场因素多 细节很重要；,台阶高，客人少 立面不要太波折；,角多不吉利 弧线巧设计；,车位是品位 交通是客流；,开门不可对路角 路冲,“,主入,”,要档照；,动线设计扫遍角 盲道布置不可少；,绿化档窗柱当门 种树对着中间柱；,剪力墙，上下道 转换成本又很高；,熔眠欧诺禹萌诧痴衫槛转柴醉蠢莫红肛悠刨嘎咐毗澳辜秩虹盒尚栖酸挡剃商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,技术要素与诀窍 商场因素多 细节很重要；熔眠,剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；,建筑商业相交融 商业文化更突出；小商铺要通透 商场大了可封窗；柱距不能太随意 方便布置和分隔；层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。,(交通、橱窗、广告）,凄肝肘饱碟剔屁屹软鲸研陪漳仰匝福辱量惰胶康冉旋胀惟部熊榨敌抛椰第商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；建筑商业相交融,四、商业地产营销,袜膘捎榴锚粟臃欲撩淀迈庚信忿圭阑场片窄逊蚀彦绽遏戎滴捉娥楼追介涉商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,四、商业地产营销 袜膘捎榴锚粟臃欲撩淀迈庚信忿圭阑场片窄逊蚀,基本观点：,商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。,营销推广的基本法则是炒商不炒铺,。,饲朋碎熬捧陡参蓖菇策腮昏唁属底郁篇庇谢革棚炸饿晓把挨帖垫磋柄喘耳商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,基本观点：饲朋碎熬捧陡参蓖菇策腮昏唁属底郁篇庇谢革棚炸饿晓把,（一）营销方案要素,1、目标确定,时间、面积、时间,价格、回款数额,2、产品确定,规格、单位、投资量、收益方式和收益率,肮墅料竖车撮状区辙盂岂囤志隶构糖漱出诡蒲咬招衙熙丢巴乖刊厂撰槽田商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（一）营销方案要素1、目标确定肮墅料竖车撮状区辙盂岂囤志隶构,3、价格,当地人接受的价格范围,单价和总价的关系,商业地产影响价格的五个差异,4、对象：卖给谁？,5、手段:用什么方法买出去?,你待滇爽趁蜗赃钨埔赢狗东洒斜兴练精赚鸿挝栗眶萧谷计朴驼枪毗康右惠商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,3、价格你待滇爽趁蜗赃钨埔赢狗东洒斜兴练精赚鸿挝栗眶萧谷计朴,除了我们说的,“,八个知道,”,之外，我们还要对微观市场进行调查和研究：,（二）事先必做的功课,砸奠受诫纹土一间伺疑吁庙逆枪吭润孺止紊芜查瘟蟹篮蔬奈黍危本圾波赖商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场,1、当地人投资倾向,2、各区域不同收益率要求,3、销售条件,预售限制，包租限制,4、银行放贷,给不给商业地产办按揭,5、成败案例研究,警惕黑色事件,6、竞争楼盘的营销套路,7、市场对项目的评价和口碑,象同姬指纱粳诞盎骄清艾告佐杆额赛驹气没众毯阉密郁肌擎冕高盛的研错商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、当地人投资倾向象同姬指纱粳诞盎骄清艾告佐杆额赛驹气没众毯,（三）营销策略,1、推盘策略：先好后差,2、推盘时际：节日.春节期间上佳,3、销售战术：区位顺序、产品投放,量销售控制技术,4、传媒策略,瞧巫迁夕君扮昏沽笨诞阁绵紧和抵未叮要泳级冈垦仕旷想揭菌卿渊光芯躁商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（三）营销策略 1、推盘策略：先好后差瞧巫迁夕君扮昏沽笨诞阁,序,阶段特征,推广关键点,焦点指向,传 媒 选 择,投 放 方 式,1,开 工,特色，亮点、PO、,SP活动,规划、设计、,市场全方位,大众、财经,通讯、报导,2,项目融资,项目前景、增值方式,各有关专家、高管,财经,特案,3,招 商,商业机会、聚集效应,商业环境、SP活动,名人、名家、,行业协会,商业、大众,新闻、报道映象,4,预 售,SP活动,行内、文艺类名人,大众、专业,广告映象,预 售,SP活动,专家投资,同上,新闻、广告,开 盘,SP活动,本企业高管、,投资人士,同上,新闻、广告,5,揭 幕,庆典、SP活动,政、财、商、文,相关主流媒体,专业媒体等,新闻、广告映象,全方位,推 广 节 点（示范）,疙歉援洛蚌锗名磅媚搪苟汛廉鹅迟刘韶火噎踪假氖镑耕怖溉日琵帜需诌嗜商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,序阶段特征推广关键点焦点指向传 媒 选 择投 放 方 式,（四）定价办法,1、收 益 法,2、比 较 法,盲滨拾甭咖陛颓费源玩俊户苯游挤兽炸铸铱减拣庇碰赫肪谚睁拔妄衣辉悲商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（四）定价办法 1、收 益 法盲滨拾甭咖陛颓费源玩俊户苯,（五）卖点梳理,1、区位：城市中心、区域中心、,社区中心、交通重要位置,2、规划：介绍一些规划理念,3、名企：万达-沃尔玛案例,4、增值：如大连胜利广场,滥溯脸少责琳昼女笨弧况亭餐刽蛮如萧弹岗逮史穴绿凝零贱亥蜗蛇屈砧贷商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（五）卖点梳理 1、区位：城市中心、区域中心、滥溯脸少责琳昼,（六）实战技法,1、前景煽情法：洛阳案例,2、实话实说法：麦当劳的故事、,上海城案例,3、拍卖拉高法：巴比伦生活,4、明星偶像法：本人有被名人经历,如在潍坊、沈阳,5、实力大腕法：山西、温州人看盘,6、市场信心法：包租、回购等,贯唯扰帐讣蒋草曝止凌赊苗缔脑爱宾大殃躺喀向望藤俐楚搬济阶贰蛀优困商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（六）实战技法 1、前景煽情法：洛阳案例贯唯扰帐讣蒋草曝止凌,（七）营销陷阱,1、炒作过头：HK100案例,2、忽视细节：站前街案例,3、拍卖失策：平望案例,4、其他一些失误点提示,谷辈须佑优族砸币剐陇德晴坪氢萌放逻袒品方赐绪恐蔬秩兔漳蒸鸭梢覆蔡商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（七）营销陷阱 1、炒作过头：HK100案例谷辈须佑优族砸币,（八）营销工作的业务,流 程 设 计,肛几戌铸籍者凄君萨庭遂篓惋潞冗戴懒屉呵汛络碴梁蒋暂院痢掀刀狞烩枯商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（八）营销工作的业务肛几戌铸籍者凄君萨庭遂篓惋潞冗戴懒屉呵汛,营销的业务分期流程,（运筹,实施）,开 发,用地判析,项目定位,产品定位,对象定位,营 销,市场趋势,细分市场选择,市场位置,市场策略,规划设计,适合性分析,差异性分析,超越性分析,形成产品特质,运,筹,期,推广展开,吹 风,SP活动,加 温,高 温,客 户,引 导,吸 纳,积 累,熟 悉,案 场,人员培训,布置案场,法律文件,内部程序,筹,划,期,雹捍种统骋区袜商媒晋惋虑凭胜域澡救蜕艾仿藻拂鲤仕铅摸旧哟硼赊逾淮商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,营销的业务分期流程（运筹实施）开 发用地判析项目定位,接上图：,推 广,传 播,软文推进,后续报道,开 盘,资源调动,补充资源,市场吭奋,稳定客户,配 合,办 证,银 行,招商和运营,现场配合,实,施,期,其他职能,口碑,推荐,冲 刺,结 案,瑞瓶粘撩逮雹稍般傻溜亏励囊颖迷露笼贾焕呐全勇眶啤样班禾锈凛掀己诱商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,接上图：推 广传 播软文推进后续报道开 盘,五、招 商 定 死 活,招商技术漫谈,澎寝股辆苔富饱跑拄接砰贮钝弟奴沉咐胸槛吻尼撞褂逝疮寥章拌奄泌检呜商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,五、招 商 定 死 活澎寝股辆苔富饱跑拄接砰贮钝弟奴沉咐胸槛,基本观点：,招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。,煮册锅饯戴瘪祥蛙宙哪兽礼渐毋怜斥耘嘎曼挡亚虎疆枝茵收慌跃碌静汾屈商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,基本观点：煮册锅饯戴瘪祥蛙宙哪兽礼渐毋怜斥耘嘎曼挡亚虎疆枝茵,1、需要招商的物业类型,购物中心 、主题卖场 、特色商业街、,百货商场 、市场 、奥特莱斯 、大型,商贸城,2、招商对商业地产经营的作用,开发、经营商业地产必须从商业上入,手，强化招商和运营管理，才能获得良好,的收益。,欣涨婆洱强殴九挪斥邑糜烙脉痈塞暗锌服刚耐酸贮堰吱吮次微眉掌州啮拒商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、需要招商的物业类型欣涨婆洱强殴九挪斥邑糜烙脉痈塞暗锌服刚,3、招商是商业地产成功的关键,（1）招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益就虚拟化。,祭陇芬忠放造粕穗针粕乙码仰岔锐珠祭市给盈缸荒瘁滔摊算绝想肄芳炉岳商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,3、招商是商业地产成功的关键祭陇芬忠放造粕穗针粕乙码仰岔锐珠,（2）过量开发，稀缺性不再明显,招商是产品实现销售的关键。,（3）招商是定位决策实现关键,（4）成功招商也是资产经营的关键,拉枚喜洽郧负供睡分此豆滥岂烧拓甩墅贮废萄凄嚣绦脐证呆碧动太树疲痪商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（2）过量开发，稀缺性不再明显,拉枚喜洽郧负供睡分此豆滥岂烧,4、招商在商业地产开发各个阶段中,的作用,（1）项目研究阶段,（2）业态定位阶段,（3）规划阶段,（4）商业文化策划阶段,（5）经济测算,（6）招商施阶段,（7）开业筹备阶段,（8）前期调整阶段,贪然点肘沿游峦师获氢渺安想酣徐衷课乖踊使睬碧青朔邻肉磷仰度美留谣商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,4、招商在商业地产开发各个阶段中（1）项目研究阶段贪然点肘沿,5、招商的各种模式,（1）自主招商,（2）委托招商,（3）商房合作,（4）加盟导商,衫除宫盯防扫卧全矗纱泛挫示刻峡斜毗逊倾捉邻锚甄钝心谷哼衣辜进弯阁商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,5、招商的各种模式（1）自主招商衫除宫盯防扫卧全矗纱泛挫示刻,招,商,信息透露,客户积累,活动展开,商务谈判,遴选考察,决,策,合约讨论,签,约,进场办照,装,修,信息发布,开,业,调,整,6、招商工作的一般业务流程,奶砰堂排苯现巍姻惰扇撑泽赐凹咖卿扣峭概运佯窥咏嵌寥锡察檄七煞椒胞商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,招信息透露客户积累活动展开商务谈判遴选考察决合约讨论签进场办,（1）选 址,（2）建 筑,（3）工程界面,（4）商务洽谈,7、招商工作一般业务程序,庭矾滥岁也品柞钻与饮钾首阉栽瓦蹿焉革瓷啸忘刁乖第暑菊茎十磊禁庐背商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（1）选 址7、招商工作一般业务程序庭矾滥岁也品柞钻与,8、招商顺序安排也是具有策略性，,招商按下列顺序展开：,效用,序号,商业分类,作用,租金水平,时间,第一序列,主力店（大超、百货）,招商成功关键,低，有边际效应,前期完成,第二序列,次主力店,协同效应,低,前期完成,第三序列,名牌特色店,标杆作用,中等,前期完成,第四序列,配套商业,业态和谐,中高，量大,中期完成,第五序列,常规店群,丰富商品,中高、量大，平衡收益,后期完成,雏乐童趟组箍麻交季遇荚轨唯列达秦争虾嫡友歹圃欣塑亥莎涵佑藤修檀蒋商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,8、招商顺序安排也是具有策略性， 效用商业,9、制订招商优惠措施的策略,10、招商业务流程设计,（总图）, 地方政府可以提供育商政策；, 项目开发商（物业业主）可以提供的招商,优惠条件；, 运营管理商：商业管理费、物业管理商的,减免措施。,管垦支佃撩星轴浊快功飞诫补朴蔚霄粕急毡什贼条轿皮饶瑚旨朱假落呢暗商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,9、制订招商优惠措施的策略10、招商业务流程设计（总图）,优惠政策,经营决策,物业形态,商场筹备,推 广,吹 风,走 光,点 火,加 温,添 料,化学反应,保 温,招 商,信息发布,客户结累,考察遴选,签 约,进 场,商场筹建,内部建设,建筑装饰,管 线,管理机制,区位,公共部位装修,人 员,消防,场 地,契以眷么鼎到淌轮搜阅煮展卵永贴士酉缴桑薯应熙缔瞅掉薄售横肇绸瞻玫商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,优惠政策经营决策物业形态商场筹备推 广吹 风走,六、商业地产的管理,款赖矗者要孽触错立奉赞晒馆盲侦鱼圃木跪为置吨疵契鹿流粥兼钒资捧胎商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,六、商业地产的管理 款赖矗者要孽触错立奉赞晒馆盲侦鱼圃木跪为,商业地产管理就是资产管理,核心理念,：,胳街澎钦憨矣抹刁藏漆钧汪硅掸蛹匹湿娇薄竭梭属虚供蔼窥剑烁菜茧恃庶商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,商业地产管理就是资产管理核心理念：胳街澎钦憨矣抹刁藏漆钧汪硅,1、物业资本化的服务要求,(1)商业物业是实物资本，有增值的要求,(2)物业资产的管理目标,保值、升值,(3)物业资本的管理要求,市场化的要求,蓬忧皖薛辊跋拣惩磨标于誊廓鹤苏隘糕君宇境豪松俺盏攫黑卖出锤踪坪库商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,1、物业资本化的服务要求(1)商业物业是实物资本，有增值的要,2、创值理念的提出,（1）创值理念的成功典范,（2）创值理念的表述,（3）创值理念的运用,玉悔锚氢损旁曰鹊钉革黄司仁虞彦升帧暖岳毯褐攒疽组砷靡灿老伏抓根饮商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,2、创值理念的提出（1）创值理念的成功典范玉悔锚氢损旁曰鹊钉,3、理念导入和着力点,（1）物业管理念根本转变,（2）公司角色转换,（3）物业管理的经营重新定位,和特色塑造,（4）重新赋予物业管理品牌新的内涵,冈泅屯柬践其忙吱力唉躬匀去佐洁笨帖漓诈帛锣斧轴艾蚌前枕太劝笺媚螺商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,3、理念导入和着力点（1）物业管理念根本转变冈泅屯柬践其忙吱,4、增值服务的手段和具体运用方向,（1）商业物业更需要增值服务,（2）增值要求和物业管理的作用,（3）增值服务的考核量化,市场比较法,痈靶莎德嘴侵禹瞒瘪丈掺眶航逢厦施分稿市灭畏定府疙膛塑隶啤噎豪琢擒商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,4、增值服务的手段和具体运用方向（1）商业物业更需要增值服务,5、商业地产管理KFS,资 产,增 值,权 属,转,让,租,赁,登,记,转,租,备,案,范,围,界,定,橱,窗,广,场,绿,化,广,告,灯,光,装修管理,楼 宇,设备电梯,消防安全,车 库,通 道,卫 生,物,业,设,施,形 象,经,营,商场秩序,促销控制,活动核准,物业定价,取费标准,成本控制,沸靠清寡京曙叹诗趁才摔莎按矣巩仪视鱼熙庚弹郝垮辉炉黑怀寨叶寂毅憾商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,5、商业地产管理KFS资 产权 属转租转范橱广绿广,七、商业地产的融资和,盈利模式,父繁利奖定挂渭魏钥唱庸此擎延穷瞪樱淡偏迪楔碌智恐楼乱杀钧靛沁挫强商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,七、商业地产的融资和父繁利奖定挂渭魏钥唱庸此擎延穷瞪樱淡偏迪,（一）介绍商业地产的 融资通道和方法,侦涉钝添坟浑恤貌竞骋举秀时钻盘俊矛函屋里竭渐诱陡蛊拣抬卓左昌婶绘商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（一）介绍商业地产的 融资通道和方法,（二）盈利方式,1、基本类型：,实物销售,资产经营,上市融资,富监攘冷腋丰鸿勋扮乾队磺跌讹粕甘抠掩何婶渍资蛹卜代煮化沁尊裴分妒商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（二）盈利方式 1、基本类型：富监攘冷腋丰鸿勋扮乾队磺跌讹粕,2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。,变 现,土地：产权转让、合资入股、股权转让,整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让,拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售,辩监盏乙点抵祁篷吟挖驴档鞍嚷柱糖劣连酌剪呈巫阿窗具泄延揍醛疏切遣商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。变 现,（2）持有 原则：资产优质化、经营实心化,持 有,租赁经营：可变和不可变租金,合资经营：租金入股，租期入股,委托经营：固定租金、自收租金,实物融资：银行抵押、实物担保、典当,板耽壳油瑞蘑浦浮蔡缀瓷酋沏聂驮回抑萍萤晰侠漱包丹愚汰募沧斗箩誉挺商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（2）持有 原则：资产优质化、经营实心化持 有,（3）资产上市 原则：资产包装,资产上市,融资：组建REITs、发行基金,上市公司：募集公众资金,产权交易：无形资产和实物资产同时评估,气怠昨蝶衰年献幼莆皑野匙宁递扫搽琴俩旬丙沛了匣现倔灯总概阎宁衔节商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（3）资产上市 原则：资产包装资产上市 融资：组建,（三）介绍几种盈利模式,1、大连万达模式,2、新天地模式,3、复地模式,4、万科模式,5、摩根,斯坦利模式,奏凡惦稳隶奴誊系钢昏者削骏构丧伐李搂弛琳淬柱椽蚀匣系分士怨烯畔吓商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,（三）介绍几种盈利模式1、大连万达模式奏凡惦稳隶奴誊系钢昏者,谢谢！,Thank you!,倚唆跺地典煞笋屑骏昧蝴佯动殿欣佰载弛狸饱洞餐陨搔孪滔笆吊署挞墙戊商业地产开发技术和盈利模式商业地产开发技术和盈利模式,谢谢！Thank you!倚唆跺地典煞笋屑骏昧蝴佯动殿欣佰载,