住宅开发业务流程图

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,4. 物业,3. 销售,2. 建设,1. 前期,住宅开发业务流程分析,主体施工,配套施工,施工管理,阶段验收,竣工验收,选项决策,立项,可研,征地,前期规划准备,施工图设计,场地三通一平,招投标,销售准备,工程准备,主要活动：,主要产出：,主要活动：,主要活动：,办理预售手续,按揭手续,房产证手续,预售/销售,主要产出：,预售证,销售许可证,按揭协议,产权证,预售协议书,预售定金,销售合同,销售货款,1. 项目建议书,2. 可行性研究报告,3. 土地使用证,4. 拆迁许可证,5.,建设用地规划许可证,6. 建筑工程规划许可证,7. 开工证,8. 项目经营计划书,主要活动：,主要产出：,制订物业管理方案,建设过程中代表业主行权,签定物业管理合同,收取物业管理费用,主要产出：,商品房,公共设施,开工证,房屋验收报告,销售许可证,地块信,息,息,市场调,研,研,堪察,项目定,位,位,产品设,计,计,经济分,析,析,决策,编制经,营,营计划,主要活动动：,主要产出出：,1.,决,决策,2.,项,项目开,发,发报告,3.,合,合作意,向,向协议,书,书,4.,经,经营计,划,划书,住宅开发发业务流流程分析析(续),1.3可可研编编制、审审批,1.2立立项,申报/审审批,1.1选选项决决策,1.4征征地、拆迁前前期规划划准备,主要活动动：,申请规,划,划要点,编制项,目,目建议,书,书,编制立,项,项报告,获取立,项,项批复,主要活动动：,编制可,研,研报告,可研批,复,复,开规划,任,任务通,知,知,主要产出出：,1.,可,可研报,告,告,2.,规,规划任,务,务通知,主要产出出：,1.,项,项目建,议,议书,2.,立,立项报,告,告,3.,立,立项批,复,复文件,主要活动动：,取得土,地,地使用,证,证,编制安,置,置方案,办理拆,迁,迁许可,证,证,拆迁,场地三,通,通一平,申请临,时,时用电,、,、用水,、,、排水,主要产出出：,1.,土,土地使,用,用证,2.,拆,拆迁安,置,置方案,3.,拆,拆迁许,可,可证,4.,熟,熟地,5.,具,具备开,工,工条件,办理建,设,设用地,规,规划许,可,可证,规划方,案,案设计,办理建,设,设工程,规,规划许,可,可证,委托施,工,工设计,办理投,资,资许可,证,证,招投标,办理开,工,工许可,证,证,1.建,设,设用地,规,规划许,可,可证,2.,房,房地产,开,开发手,册,册,3.,施,施工图,4.,招,招标书,及,及标底,5.,施,施工合,同,同,6.,工,工程预,算,算,7.,开,开工许,可,可证,控制性规规划,1.确确定用地地性质,2.路路网结构构,3.市市政走向向,4.签签定委托托设计合合同,与勘测合合同,主要活动动,：,政府批准准的控制制性规划划图册,主要产出出：,征地地,修建性规规划,1.市市政规划划；,2.委委托设计计,3.签签定委托托合同,主要活动动：,政府批准准的修建建性规划划图册,主要产出出：,土地国有有化手续续：,1、土地地测量；,2、整体体测量。,主要,活动：,1、地形形图,2、土地地整测报报告,主要,产出：,政府部门门协调,主要,活动：,土地证,主要,产出：,拆迁迁,1、制订订拆迁补补偿方案案,2、办理理拆迁许许可证,3、与住住户签定定拆迁协协议,4、实施施拆迁,主要活动动：,施工图设设计,1.施施工图的的委托设设计；,2.施施工图审审查,3.编编制施工工图预算算,主要活动动：,施工图,施工图,预,预算,主要产出出：,政府部门门协调,主要,活动：,征地协议议,主要,产出：,主要产出出：,1、拆迁迁补偿方方案,2、拆迁迁许可证证,3、拆迁迁协议,征地拆迁迁及前期期规划准准备流程程分析,招投标,办理开工工证,投资许可可证,建设工程程,规划许可可证,主要活动动：,1.,编,编制标,底,底及招,标,标书,2.,组,组织招,标,标,3.,办,办理招,标,标审查,手,手续,4.,编,编制施,工,工合同,5.,签,签定施,工,工合同,6.确,定,定监理,单,单位,主要活动动：,销售准备备,主要产出出：,招投标,文,文件,施工合,同,同,工程前期期准备,主要产出出：,开工证,主要活动动：,1.项项目组组组建,2.编编制管管理规章章制度,3.编编制工工程管理理实施,细则,主要活动动：,1.资资料准准备,2.人人员招招募与培培训,3.拟拟订销售售合同,4.销销售许可可证办理理,主要产出出：,1.销销售资资料,2.具具有上上岗资格格销售人人员,3、销售售合同,4。销售售许可证证,主要产出出：,1.项项目组组,2.项项目及及项目组组相关管管,理规定,3.工工程管理理实施细细则,办理开,工,工证,住宅开发发业务流流程分析析（续）,2.2过过程管管理,2.1工工程前,期准备,2.4竣竣工验验收,主要活动动：,主要活动动：,主要活动动：,主要产出出：,主要产出出：,主要产出出：,主要产出出：,主要活动动：,项目组,组,组建,编制管,理,理规章,制,制度,编制工,程,程管理,实,实施,细则，,应,应包括,以,以下内,容,容：,1工程概,况,况2施工部,署,署3施工方,案,案4施工进,度,度计划5资源供,应,应计划6施工准,备,备工作,计,计划7施工平,面,面图8技术组,织,织措施,计,计划9项目风,险,险管理,1.项目目组,2.项目目及项目目组相关关管,理规定,3.工程程管理实实施细则则,进度管,理,理,质量管,理,理,投资管,理,理,安全管,理,理,1.施工工组织计计划,2.现场场签证,3.各种种过程管管理资料料,2.3分分项/分部工工 程验验收,组织分,项,项工程,验,验收,组织分,部,部工程,验,验收,编制竣,工,工验收,计,计划,组织现,场,场验收,进行竣,工,工结算,移交竣,工,工资料,办理交,工,工手续,。,。,1.合格格产品,2.竣工工资料,3.竣工工结算文文件,2.5项项目回回访保修修管理,主要活动动：,对工程,进,进行评,价,价,组织质,量,量缺陷,的,的维修,确保工程质,量,量保修,书,书承诺的,落,落实,主要产出出：,1.质量量缺陷的的及时修修复,2.工工程质量量保修书书,1.合格格的分部部工程,2.分项项/分部部工程相相关的验验收资料料,住宅开发发业务流流程分析析（续）,施工现场场流程分分析,2.2.1质量量管理,2.2.2进度度管理,2.2.3安全全管理,2.2.4投资资管理,现场签证证管理,工程款支支付管理理,分包管理理,物资管理理,施工图管管理,1.审审核施施工单位位,上报的进进度计划划,2.检检查施施工进度度,计划执行行情况,3.召召开现场场协调会会,及时分析析问题原原因,解决问题题,4.监监督施施工单位位,采取措施施修正计计划,主要产出出,主要活动动,1.施施工进度度计划,2.施施工进进度计划划,执行的实实际记录录。,3施施工进度度计划检检,查结果,4施施工进度度计划的的,调整资料料,1.进进行安全全教育,2.审审核施工工单位的的,安全保证证计划,3.检检查安全全保证计计,划执行情情况,4.组组织安全全事故原原,因分析，督导施施工,单位及时时纠正并并制,定必要的的预防措措施,主要产出出,主要活动动,1.审审核施工工单位的的,质量控制制计划,2.施施工过程程坚持进进,行自检、互检和和交,接检,3.检查查质量控控制计,划执行情情况,4.完完成分项项、分布布,工程验收收,5.完完成竣工工验收,1.安安全保证证计划,2.安安全保保证计划划,执行的实实际记录录。,3.安安全保证证计划检检,查结果,4.事事故调查查及处理理,报告,主要产出出,1.合合格产品品,2.质质量控控制计划划,3.质质量控制制检查结结果,4.材材料检验验报告,5.分分项/分分部验收收报告,6.竣竣工验收收报告,