新城客户深访总结课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用,新城公馆项目客户深访总结,圣挟南睦癌黄韧堵凛迟阜检矢浇具沤谋砸徒陪捡救烁鲜妻仗碗忌威煤洞卓新城客户深访总结新城客户深访总结,访谈背景,新城公馆项目前期全面启动之际，在目前的市场背景下，为深入了解项目目标客户的基础特征、当下置业行为等，以期保证产品精细化细项落实，完善各项营销策略，企划推广执行等，现针对周边区域项目目标客户群体进行深度访谈。,讫铀栖犬茨宦殷辞迈外艇沏椅湘泄弄樱毅玖喻彪久柠岂缨泄禄认敛迁羊硷新城客户深访总结新城客户深访总结,市场背景,9/29调控细则,10/07上海12条细则,抑制需求措施,抑制需求措施,强制禁止,强制禁止,非强制性,异地购房停贷：,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。,调整首付和利率：,首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷。严控消费贷款用于购买住房。,银行限贷：,首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。,积极准备房产税：,按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。,公积金严格管理：,首套每户家,庭公积金最高贷款额为60万；二套最高贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非,改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。,行政调控压制需求：,暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。,上海细则对于需求管理进行了强化。除了9/29调控包含的银行限贷和行政限购内容外，还着重强调停止第三套房公积金贷款，严控消费贷款进入房地产市场。其次严格控制异地投资购房，对无纳税证明或社保缴纳的非本地居民暂停发放银行贷款。,上海对于住宅需求的压制强于929新政的力度，政策抑制需求的力度空前强大,殉灭捌搏邦戍滩铬曾宴粱少烂话戊潮卵沤娩严般管揉戏邹恩爸坑企赁歹镜新城客户深访总结新城客户深访总结,市场背景,对于需求压制并不区分投资目的还是自住目的,首套房首付3成公积金贷款额最高60万,压制首次置业刚需,第三套房停贷只准新购一套房,即使全款购房也只能购买一套住宅,二套房首付5成，利率1.1倍严控消费贷款进入楼市,压制改善性购房需求,政策重点在于打击投资需求，手段包括限购限贷，禁止非改善性第二套房公积金贷款等，以降低杠杆率。但政策不回避压制改善性需求和刚性需求。上海细则不仅没有强调保护改善性需求和首次置业需求，反而在公积金和银行贷款方面设定了一刀切的限制，以提高购置准入门槛。,政策关于需求管理的核心内容就是短期内限制买房需求，里面既包括投资需求，也包括刚需和改善性需求。,挝虏甚莱沉湾薄租扦乏莎饿怠挖徊开兢迎纲权畸燕羞恼逾钵碳曝秸曹峨怎新城客户深访总结新城客户深访总结,市场背景,929新政,上海细则,强调扩大中小套型和保障性住房建设计划和供地计划,土地增值税预征率提高,动迁房满三年可上市,提高预售标准,增加保障性住宅土地供应,增加开发商建设成本，促进开发商增加供应,增加短期可供应数量,强调预售规模不得低于3万方,所有住宅一律结构封顶之后才能领取预售证,计划5年内增加保障性住房100万套,上海细则对于供应管理的特色在于有短期措施（动迁房上市），也有长期措施（5年100万套保障房）既有主动增加供应的措施，也有促进开发商提早预售的措施。,上海细则对于供应管理的措施具有一定的可实行性和全方位性，政策促供力较强。,州尽答琵联吾轿程貌特纯咖禄休披孕摈瘫幌隶定邵捏厚仑蝶簿陷航棚濒镣新城客户深访总结新城客户深访总结,市场背景,越来越多的开发商资金链出现紧张,住宅供应节奏再次放缓，但优于4月份新政后,供应结构出现分化，小户型上市量或增加,供应方,购房人再一次陷入观望，等待价格回眺后出手,非刚性改善性需求和投资需求偃旗息鼓,购房人期待房产税出台，压垮房价,需求方,后期房价上涨势头在一定程度上被遏止，市场重新回到5-8月份的僵持状态；若后期市场仍保持回暖迹象，则房产税出台的压力会进一步增大；而市场价格整体回调的可能性很小,可能出现,泛汕析二芜沥碎咆苞幅漾铃掸正重盎莎凉柜痴喇钙隅治矽些绦啥仰衡妆卑新城客户深访总结新城客户深访总结,深度访谈数据总结,年龄,学历,数据表明：,客户年龄段分布较广，整体来说以3545岁为主,整体学历较高，7成客户拥有本科及以上学历,以上两点很直观地告诉我们，购买大户型公寓都是事业有成的拥有较高学历的人才,客户个人特征,石恳交景役尼停雅词涪削骗拇览桥嵌触玩救锻寝俯做庙搀窃症挎枪艾尧莆新城客户深访总结新城客户深访总结,深度访谈数据总结,职务,所属行业,客户个人特征,交叉数据表明：本案关注客群主要为从事贸易、医药为主的私营业主和企业高管，还有一部分律师等专业人士；客群拥有较高的经济实力和社会地位。,奔倾猾扁荤垃宋对藤轰校酣省丢坤茸虫贬筷批阳旱枪暴惩抗宛刷毙被柱环新城客户深访总结新城客户深访总结,深度访谈数据总结,家庭结构类型,数据表明：,7成以上为二口及小三口之家，此类客户对教育配套尤为关注；,有车族比例很高，可考虑针对车主的服务设施和活动，扩大车辆交通动线上的户外推广。,目前拥有私车比例,客户家庭特征,叼丙镣儿部吟违闷枝佐闪逊玻鼠凸遵牵崇辅售凰啡族狐拜减章入办郧屑疙新城客户深访总结新城客户深访总结,深度访谈数据总结,客户区域分析,工作区域,交叉数据显示：本案吸引的为居住和工作除嘉定本地人之外，以长宁、普陀的客户居多；可以看出目前还是以本地客为主，但是也会吸引到距离嘉定较近的市区客；而且目前项目的高价位，仅有嘉定的区域客已经无法支持，故导入市区客显得尤为重要,居住区域,近煎宙敷烂刹等夯吾药诈址粱颓斗玄鼓场烈盎率弥倘少袍森莲曳癌坚族瘫新城客户深访总结新城客户深访总结,深度访谈数据总结,您家购房是投资还是自住？,需求大平层客户主要以改善型自住为主，尤其在当前只能购买一套的市场情况下，客户一步到位的,置业心理尤为突出；另外由于通胀的压力，投资兼自住的比例也有所体现，而且客户对于高端住宅的保值性较为认可,客户购房目的,戚臻焦迅首尚绕摹森以青骗娘桌妇会途皑皿杭掀吗履哨萍柴辕囚踌盒合奥新城客户深访总结新城客户深访总结,客户深访的两大核心问题,1、对于政策下是否出手：,当下是否买房，客户反映不一；但对于未来市场多数表现乐观，尤其是限购一套，不少选择一步到位，有实力改善型需求出手机会较大,2、精装修反馈：,样板房装修要有一个独特的风格、不只是豪华家具的堆积,要注重装修细节，体现人性化,地暖、新风系统使用,电器品牌化，后续维修有保障,客厅、主卧应该体现高品质,贱渭渴喷易纬镐虱放哮喝献同纵辱被惊叛攘弓谓捉磕拭惮简酞臭恫乒榴但新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本1,姓名,:郑先生,客户年龄45岁，上海人；目前住在普陀，工作在静安区；大学毕业后自己创办经营一家小型企业。有一个上高中的女儿，空余时间喜欢带家人旅游。有一辆荣威550；有过三次购房经历，主要用于自住。,客户从媒体报广获知项目信息，对嘉定南翔未来的规划有所了解，但是目前开车过来明显感觉到交通堵塞；但是相信未来的规划交通会有很大缓解；对金地样板间精装修比较喜欢，目前购房主要是考虑通胀预期和楼市回暖的因素，考虑购买一套高端住宅，改善居住环境；客户在宝山的美兰湖看过房，环境还可以，但沪太路的交通让其放弃了购买的想法。,盼勋懂篷遁尔了仿萝畔掳坪斑饺消琐扼硝普俘鞘抬窄落撞徐架誓栽葱蝎渤新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本1,客户语录：,现在通胀压力这么大，手里拿着现金总是感觉贬值的厉害，股票我不玩的，其他的投资渠道也不多，买房还是不错的选择,政策限购，有钱的应该都是一步到位买一套品质感不错的房子自住，金地的大平层还可以，但是社区整体比较杂，品质感不是非常高端,精装修我比较喜欢，像我们平时工作都比较忙，根本没有时间去装修，金地的装修设计蛮好的，只是说5000的装修感觉有些夸大,崭险私絮琳寓孪津杠霖掉纫钙住菱肺拘掂紧贬亏剧蛙匀阜话宋播晒郊检伶新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本2,姓名,:范女士,客户43岁，天津人，家庭主妇，大专毕业；老公是公司高管，夫妻二人目前住在闵行别墅，空余时间呆在家中看DVD或同小姐妹外出购物；客户经济实力比较强劲，拥有两辆私车，并有多次置业的经验，对住宅品质有比较高的要求。,客户开车路过南翔，看到项目展板；此次购买金地大平层主要是为小孩子置业，住宅兼投资；客户觉得金地大平层设计还算不错，但是对整个社区高端客户的分类感到担忧；觉得目前交通不便；对精装修也非常有研究；在谈到对目前政策的分析时，客户表示目前已经在全国许多地方置业，现在买房也只能一次性付款，所以新政对该客户影响不大。,救生具目擎范鸟凶抡铣愧萧篓报歧举萝窘作痹帖迄活烹络需案悸社募墒务新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本2,客户语录：,社区应该具有纯粹性，买90平米和买300平米的人大多数不是一类人吧,精装修房要注重适合宜居，不要像样板房一样做得好看但不实用；用一些不是很贵的花砖也能很豪华的感觉，设计感很重要,明年的市场不确定比较大，还有，不是房产税要出台么？但是这么多年政策调控，房价还是上涨；既然买一套，就买一套好的，好多年都不用换,控昔孟切姆檬硫擒品褥召堑饥朔妈院蜂沏曹见毒洪误澡厄团邀躁坝峭新辩新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本3,姓名,:林先生,客户39岁，上海人，本硕连读，在浦东一家外资贸易公司担任副总；属于高级知识分子，对于生活有较高的品味要求,，拥有一辆奥迪A4。夫妻二人目前住在浦东打算改善住房条件。客户周末经常运动健身，所以较为乐于接受近郊轻松舒展的生活方式。,目前住在浦东一套100平米的一房里，习惯了大卧室，现考虑改善置换到大三房，根据其预算，曾经也看过部分市区住宅，但是品质无法令其满意。最后想做一个中和，在满足基础的便利性之外，在市郊选一套高品质的大户型物业，看了金地格林，社区氛围令其比较满意。但是感觉区域的基础交通仍显欠缺，地铁出行和行车出行仍不太便利，不过可以接受。,即瑰剪器辙邵巾律戴池耙炼祥搜诧淀合琳杀潞碱掳浇敛朝决菏挽微沼乏要新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本3,客户语录：,新政目前只限购一套，按理说我还是不太急，可以好好的比较一下，但是看到现场人这么多，房子也比较喜欢，所以就买了；明年市场看不清楚，其实明年买也可以的,精装修,就要像宜家的家具一样，要有灵活性，不要我住进来，就感觉进入了别人设计好的生活一样，啥都不能调节,品质不完全等同于奢华，贵在设计的美感和居家生活必不可少的舒适性；你们要做大户型？与我的想法差不多，感觉买大户型的人品质都应该挺高的,念金觉续蚂怀不韵叫刘露蓬屋馅滚掣至尚重胁缴撂队涛词羔塞杉谎冲巢嗽新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本4,姓名,:张女士,客户45岁，南通人，本科学历。目前在嘉定区私营贸易公司任法律顾问，客户认为上下班轨交11号线比较方便。另外自己在老家开了家纺织公司，老公在南翔外企做财务总监，现住南翔镇老城区，周末常带上初中的儿子去看电影。老镇有二套住房，并一次性付款，买房主要用于自住，也会适当找机会投资。,客户通过朋友介绍了解到南翔的几个项目，金地、朗诗、路劲等周边项目都看过房，比较喜欢金地的配套。路劲大户型12000/平方米的价格客户有点心动，但是总体感觉品质不高，现在只能买一套，就买一套各方面品质都不错的房子，最后买在了金地格林世界,庭瑰善沛朔皮惜实跃捻伺取搪干茅朝熙瞳件雁油酌蕾牡羊嘘蓑依蓝盎藩官新城客户深访总结新城客户深访总结,金地客户样本4,客户语录：,限购令对大多数人影响不大，大家还是能够买上一两套的；不过听说明年1月1日要出房产税，应该房价要降一点吧,精装修不要做的像酒店，没有住家的感觉；个人感觉大理石加实木装修的设计比较好，其实