建业商业地产发展模式及其初步规划

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纲要,一,二,三,四,五,国内商业地产发展状况,建业商业地产发展模式,建业商业地产初步规划思路,操作原则,优劣势分析,建业商业地产发展模式及初步规划,根据国家统计局的统计结果，随着中国,GDP,的持续增长和人民生活水平的提升，,95,年到,05,年的,10,年间零售业平均发展速度为,18%,。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部,全国商业地产运行报告,中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资,778,亿元，增长,23.8,其中河南增长,90%,。,一、国内商业地产发展状况,机遇与风险并存,由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只有,23%,的企业在做商业地产，在中国的比例不到,1%,。,目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。,机遇,风险,商业地产 “大鳄”,大连万达商业,国内商业地产的先行者和较成功者，是目前国内最大的商业地产机构。,榜样商业地产,新加坡凯德置地,凯德商用产业是亚洲最大的商场所有者和管理者之一 。,大连万达商业地产,榜样商业地产,万达,2001,年进军商业地产，经过六年痛苦的开发实践才摸索出一些经验。,截止,2006,年底，万达集团持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约,420,万平方米。,2006,年，万达集团开发面积超过,400,万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全国首创了“订单地产”和城市综合体的全新商业模式。万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：,万达商业四大核心竞争力,一、订单地产：与,30,多家世界,500,强和国内行业前三名的知名商家订立战略合作联盟，按照对方的需求进行规划，实行招商在前开发在后的订单式开发模式。,二、城市综合体开发：在商业的核心地段，整片开发，包括写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的综合城区。,三、招商与运营管理聚集了一批商业人才：住宅开发与商业地产开发的人数从,6,：,4,计划转变为,4,：,6,具有较强的招商能力和商业运营管理能力。,四、完整的不动产产业链：建立一个基金，年入资金,30,40,亿，融资的多样化打通了金融通道。,榜样商业地产,万达商业之星,榜样商业地产,万达城市综合体,新加坡嘉德置地,亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有,30,年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着,50,多家商场，总净可租面积约,230,万平方米。其在华公司为凯德置地。,榜样商业地产,凯德置地,自,1994,年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等,30,多个城市开展业务。现在国内总开发业绩,290,个亿，在五年内可能要达到,600,个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为,8%,，收益为租金水平的,70%,左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。,榜样商业地产,榜样商业地产,凯德商业之星,商 业,商业地产,地 产,商业地产,商业地产的灵魂是商业,纲要,一,二,三,四,五,国内商业地产发展状况,建业商业地产发展模式,建业商业地产初步规划思路,操作原则,优劣势分析,建业商业地产发展模式及初步规划,二、建业商业地产发展模式,-,思路决定出路,我们的思路,产品开发模式,产品变现模式,产品盈利模式,省内三级地市（其它地市及县级市）,省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）,省内一级地市（郑州、洛阳）,1,、产品开发模式,重点开发：,核心商圈或,区域成熟,商圈城市综,合体,重点开发：,核心商圈或成熟商圈小型综合体,重点开发：,整体商业升级及布局改造,（,1,）省内一级地市（郑州、洛阳）,重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体,采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进行租赁经营。,（,2,）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）,重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体,采取商业、酒店式公寓、,SOHO,、住宅相结合的模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。,一、二级城市开发合作伙伴的选择,在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们在国内,70,多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验，提高我们自己的商业地产开发水平。,（,3,）省内三级地市（其它地市及县级市）,开发重点：整体商业升级及布局改造,目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大，竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能，促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当地开发商望尘莫及的。,（,3,）省内三级地市（其它地市及县级市）,开发业态,采取商业、酒店式公寓与住宅相结合，商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店以家庭百货店为主，其涵盖业态为农贸市场改超市及符合当地消费水平的百货店，该业态比较贴近老百姓的日常生活需求，在各级城市都有较强的市场生命力。,（,3,）省内三级地市（其它地市及县级市）,投资思路,以改造旧城区为吸引点，实现商业用地和住宅用地的低成本买入，以住宅、酒店式公寓和临街门面房的部分销售利润实现商业主力店的持有，以成熟的商业人气和商业运做促使持有物业的繁荣并确保收益。由于三级地市开发水平普遍不高，所以这个市场机会最多，应作为建业商业地产的重点发展区域。在具体操作上，可以从一个与当地政府合作良好的城市开始试点，逐步扩大到县级市。,（,3,）省内三级地市（其它地市及县级市）,开发规模：,三级地市商业开发总量一般,3-4,万平米，以,1.5 -2,万平米作为持有物业，持有物业租赁中,主力店和次主力店占比不超过,50%,，餐饮占比,15-18%,，其余部分为专业店，确保租金回报的最大化。也可引入大型超市加家电模式或小型百货加超市模式，其余面积设计为主力店周边的一带二商铺，经营餐饮、休闲娱乐等业态。如一个地区能成功开发,3-5,家，则可迅速复制此模式，做到规模化发展。,在物业变现方面，酒店式公寓、写字楼可部分卖掉，住宅可全部卖掉获取利润，同时可通过规划设计一定比例的可出售商业物业来回收资金。项目根据位置、业态组合可以出售,40-50%,的商业面积。根据商圈位置的不同情况，可出售商业物业的价格一般为项目成本的,2-3,倍，商圈越好，这个倍数越高。以处于一级核心商圈的郑州大上海城一期为例，,20,亩地，容积率,4.5,，,60000,平方米商业体量，每平方米约,4000,元成本，按,05,年,10,月负一层售价,12000,元计算，仅负一层,10000,平方米商业内街销售就回收近一半成本。其实际销售部分为负一层、一层、二层，其中负一层和二层售价,12000,元，已基本清盘，几乎收回全部成本。一层售价,24000,元，已售过半，此三层相加回收近,1.5,倍投资成本。由此可见，从销售层面来讲，大上海城利润可观。,2,、产品变现模式,2,、产品变现模式,建业三门峡项目临街一带二的商业售价,12000,元左右，也卖出了,3,倍的投资成本。如果当时提高容积率，增加一栋酒店式公寓，商业设计为三层大底商，临街一带二全卖掉，成本可以收回且有一定利润，关键是通过租赁获得一个可以带来长期现金流的持有物业，而且具有升值空间。,在实际开发时，例如三级地市商业开发总量,3,万平米，以,1.5,万平米作为主力店，出售,50 %,的商业面积即,1.5,万平米，按售价可达成本,2,倍计算，即可回收全部商业物业投资成本。,该模式开发由于出售的面积大，可以在建设期内回笼资金，持有物业体量较小，占有资金量少，完全符合建业的投资条件，规避投资风险。,2,、产品变现模式,通过租赁收取租金：持有物业在住宅和商业房的销售回款中已消化了大部分成本，运作得当时持有物业甚至是整体开发利润的一部分，我们就可以心安理得地做房东。那么在一、二级城市中就完全可以向大连万达那样与几十家知名商家或厂家建立长期的战略合作关系，他们只要有区域化、连锁化的需求，我们就可以成为他们的首选伙伴，共同去开发市场、占领市场。以三门峡湖滨广场商业项目为例，整体招租的租金水平是,0.91,元平方米,日，年为,332.15,元,/,平方米。若按每平方米正常开发成本,4000,元计算，年租金回报率约为开发成本的,8.3%,。如果遇到风险较小的物业，我们自己进行品牌组合实施散租，其投资开发回报率要远高于,8.3%,。,3,、产品赢利模式,通过专业的招商运营管理，确保持有物业升值。,3,、产品赢利模式,纲要,一,二,三,四,五,国内商业地产发展状况,建业商业地产发展模式,建业商业地产初步规划思路,操作原则,优劣势分析,建业商业地产发展模式及初步规划,三、建业商业地产初步规划,思路,1,、现有地产项目工作思路,2,、新商业项目发展规划,总体工作思路,1,、已开业项目工作思路,2,、在招商项目工作思路,3,、在建项目工作思路,1,、现有地产项目发展思路,2,、建立完善的多业态品牌商家资源库，为项目招商打好基础。,Text,Text,1,、建立完善的组织架构，成立调研部、规划部、招商部、企划部、运营部、管理部。,3,、做好已开业项目招商及运营管理工作，提升出租率及租金收入水平，降低集团商业项目返租及运营贴补负担。,4,、在建及新开发项目的商业市调、规划及前期招商工作。,5,、配合各项目公司做好商业销售推广工作。,6,、安排商业公司人员内部培训和考察学习，提高专业化水平，拓展思路。,7,、建立健全内部管理制度，实行人员项目负责制，并推行绩效考核和效益挂钩制度。,商业地产总体工作思路,已开业项目工作思路,（,1,）三门峡建业新天地步行街,该项目已开业近一年，通过一年来的运营管理工作，商户经营已相对稳定，品牌更新率约,10%,。通过前一阶段我们所做的大量基础工作，目前与商户的沟通情况较好。步行街现存主要问题是商户普遍销售业绩不佳，经营压力较大，这种状况会给今后的租金收取工作带来很大不利影响，所以今后的工作重点就是围绕提升商户销售业绩来展开。首先，要加大促销、宣传投入，通过接连不断的促销活动、街内外广场活动来提升人气并一次作为品牌机构调整的依据和资本，以形成人气提升与品牌结构调整的良性循环；其次，做好会员招募、管理工作，培养固定消费群；通过团购方式扩大步行街销售业绩；最后，加强与商户沟通，通过培训、辅导等方式，提高商户自营能力，使商户顺利度过养店期。,已开业项目工作思路,（,2,）湖滨广场,目前大张和华润经营状况良好，收租较有保证。若大张和华润出现交租不及时的问题，则可收回部分面积自己招租，提升我方租金收入水平。,已开业项目工作思路,（,3,）桂园,桂园项目返租在,2008,年,8,月份结束，今后的工作，一是继续协助业主做好后续招商工作，二是通过该项目总结商业地产的返租销售与后期的招商运营管理的经验，为今后类似业态项目的招商管理提供借鉴,。,在招商项目工作思路,（,1,）建业帕拉帝奥,首先要协助、扶持已招商户推进商家装修及开业工作，并做好后期经营管理的服务工作，并根据已开业商家的经营状况调整该项目商业定位和工作思路。其次要制订切实可行的招商政策，吸引商户尽早入驻，以缩短商铺空置期和降低商铺的空置率。同时要有分阶段招商的准备，成熟业态不可能一步招商到位，可以逐步调整。,在招商项目工作思路,（,2,）联盟新城,U,尚,88,应继续以成熟餐饮、休闲娱乐行业招商为主，保证进驻商户高成活率，增强观望商户的信心，并随着社区人口入住率的提高，增加社区商业相关业态及业种，以经营良好的商业业态（如餐饮）为龙头带动其它商业业态的招商，继续扩大目标商户拜访，积累商户资源，与目标商户保持经常沟通。,在建项目工作思路,（,1,）济源建业新天地步行街,济源步行街今后的重点工作，一是要做好可行性较强的前期规划，以市场为导向，通过大量商户市调工作来进行业态规划与布局。由于本项目体量较大、铺位较多，位置也不在商圈核心，所以应考虑部分商铺优先整体出租，引入次主力店。二是配合项目部做好销售服务的销售支撑点和提供商铺销售的卖点，同时要针对优质商户制订单独的招商优惠政策，吸引优秀品牌大量入驻，提高商户整体经营能力和抗风险能力，有利于顺利度过养店期。三是要做好后期运营管理的准备工作，加大促销、宣传力度，提高商户成活率。,在建项目工作思路,（,2,）森林半岛左岸风情街,一是要做好大量的目标商户积累工作，了解商户的真实合作意向、租金承受力及物业租赁软硬件要求，为制订招商政策做好基础准备工作。二是要结合该区域周边商业发展趋势和社区住宅入驻率的变化，补充适合消费需求的商业业态。,附：,集团各项目商业物业三年租金收入初步预测总表,现商业物业各项目三年租金收入初步预测总表：,项目,返租总面积,三年返租总金额,/,元,可预见租赁面积,三年合计租赁面积,可预见三年租金收益（元）见备注,税金,三年合计,/,元,三年租金净收益总额（元）,费用三年合计,/,元,盈亏总额（元）,08,年,09,年,10,年,08,年,09,年,10,年,三门峡新天地步行街,8497.62,9959690,8018.34,8182.34,8811.4,25012,5121592,5685811,700000,861221.6,10646181,303.1,万,-2344508,三门峡湖滨广场,0,0,25053.6,25053.6,25053.6,75160.8,8192288,元,8192288,元,8192288,元,4178067,20398797,0,20398797,济源新天地,17033,0,12327,14088,15849,42264,0,8087520,9038460,2997047,14128933,147.5,万,12653933,洛阳项目,2716.396,3805128,5122,5954,5954,17030,1500000,2260000,2400000,1774200,4385800,33.1,万,249672,许昌项目,8951.21,5478985,2704.93,4046.07,5264.77,12015.77,313515.9,679413,944437.6,0,1937366.5,10.4,万,-3645418.5,联盟新城,U,尚,88,12980,4290000,元,1500,3500,4000,9000,0,780000,360000,62700,1077300,0,-3212700,桂园,16088.73,4005152,5229.77,0,0,5229.77,108,万,0,0,0,108,万,0,-2925152,合计,66266.95,2754,万,6,万,6.08,万,6.5,万,18.57,万,1620.74,万,2568.5,万,2163.5,万,987.32,万,5365.44,万,494.1,万,2117.46,万,备注,商业项目三年盈利总额,2117.46,万 本表由建业商业管理公司提供,2,、新商业项目发展规划,开发规划,投资回报,新商业项目发展规划,以三级市场开发为主，试点成功后，采用重点地区规模开发，尽快复制。,在三级市场三年计划开发,10,个项目，按每个项目,3-4,万平方米的规模计算，开发总体规模,30-40,万平方米；按照商业门面房平均销售价格,8000,元，销售,50%,面积计算（没有把开发的住宅计算在内），可回笼资金,12-16,亿元；开发成本如果在每平方米,4000,元，持有商业物业的体量将达到,15-20,万平方米，通过销售,50%,的商业物业确保持有物业的成本回收，以减轻集团的资金压力。,（,1,）开发规划,（,2,）投资回报,三年后，这些项目由于都处于商业成熟区域，通过散招租赁经营或整体招租经营，该物业的商业价值将得到极大提升，可与现有的自持物业一起捆绑上市或引入国外基金变现，体现商业地产开发价值的最大化。,附：建业开发投资回报初步预估简表（按纯商业部分计算）,开发项目时间（年）,2008,2009,2010,2011,2012,2013,开发项目数（个）,2,3,5,开发项目面积（万平方米）,6,9,15,开发投入资金（亿元）,1.6,3.2,5.2,2,项目销售回款（亿元）,2.4,3.6,6,项目销售利润（亿元）,0,0,0,0,自持物业租金（亿元）,0.144,0.3672,0.7456,0.7828,持有物业运营成本（亿元）,0.050,0.1285,0.2610,0.2740,项目投资收益（亿元）,0.094,0.2387,0.4846,0.5088,开发投资回报初步预估简表（按纯商业部分计算）,开发投资回报初步预估简表说明,开发成本按,4000,元平方米估算，销售价格按,8000,元平方米估算，销售面积按开发商业面积的,50%,估算，自持物业租金收入按开发成本,12%,估算，每个项目两年后可产生出租收益，租金递增率为,5%,年；估算值为税前数据，未含住宅等开发利润；项目投资总额为,12,亿元，每个项目按第一年投入三分之二，第二年投入三分之一计算，开发期为一年半，销售期为半年。若滚动开发节奏较快，累计投资可控制在,10,亿以内；预估第四年底回收完所有项目投资款项并可将资金全部返还集团；项目投资的结果是获得了,15,万平方米的自持物业，成本价,6,亿元，项目投资收益按持有物业租金收入的,65%,计算。若能于第六年末在预估投资收益的基础上打包上市，按发达国家成熟市场,15,倍房地产市盈率计算，出让一半股权可回收资金约,7.63,亿元，建业还可拥有,15,万平方米商业物业,50%,的股权，每年租金收益仍有,0.25,亿元。,纲要,一,二,三,四,五,国内商业地产发展状况,建业商业地产发展模式,建业商业地产初步规划思路,操作原则,优劣势分析,建业商业地产发展模式及初步规划,我们的优势,我们的劣势,四、优劣势分析,我们的优势,集团的省域化战略在省内各城市人民心中的地位及我们目前的融资能力。,商业定位能力：我们的团队在商业设计定位上积累了较为丰富的经验，对于规划布局、业态分布、品牌组合较为熟练 。,招商能力：我们积累了百货、食品、餐饮、娱乐、家电、通讯、休闲、建材等品牌资源,。,整合外力的能力：集团公司与凯德公司的合作关系；我们与美国,GLC,公司以及台湾专家建立的合作关系 。,运营管理能力：万达、凯德拥有自己的招商、企划、物业运营管理团队，以上经验表明，通过自主品牌组合及运营管理，能获得更高的回报。,我们的劣势,缺乏订单式商业的品牌商家资源，还需要有个积累的过程 。,商业至少有三年的养店期，我们能否耐得住养店期的寂寞，在很大程度上关系到商业地产的生命力。,更重要的是融资能力，融资渠道多样化的目标能否实现仍是个变数。,纲要,一,二,三,四,五,国内商业地产发展状况,建业商业地产发展模式,建业商业地产初步规划思路,操作原则,优劣势分析,建业商业地产发展模式及初步规划,商业地产公司应建立较完备的开发班子，按照项目的地块性质确定开发主导地位，从拿地前的市调开始介入，前期的市调和订单式摸底很重要，无论以谁开发为主，凡涉及商业项目必须由商业地产公司来调查、分析，来做可行性调研报告，规避盲目拿地、盲目开发的风险。资金投入从前期买地时就分帐核算，但项目要整体算帐。要先用住宅与临街商铺、酒店式公寓的利润来弥补持有物业的成本，给我们的三年养店期减轻压力。以住宅为主导的涉及商业项目的所有运作我们全程参与，开发依然由项目公司按照我们的规划和要求进行，我们要对工程质量进行严格把控。,五、操作原则,2007,年,11,月,Thank You !,