房地产建安营改增政策深度解析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产建筑业营改增新政深度解析,暨企业应对策略,营改增进度,2013,年,8,月,1,日,部分现代服务业,交通运输业,2014,年,1,月,1,日,铁路运输业,邮政服务业,生活型服务业,建筑业房地产业,金融业,2014,年,6,月,1,日,电信业,大纲,谁应该缴纳增值税：纳税主体分析,什么经济行为缴纳增值税：纳税范围分析,究竟如何计算缴纳增值税：应纳税额分析,相关优惠政策：免征、减征与过渡,房地产建安企业的过渡性安排,营改增对房地产建安企业的影响及应对,七大措施确保平稳完成过渡,谁该缴纳增值税？,纳税主体分析,谁应该缴纳增值税,纳税主体,中华人民共和国增值税暂行条例,第一条 在中华人民共和国境内,销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物,的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。,营业税改征增值税试点实施办法,财税,2013,年,106,号,第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）提供,交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务,（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。,单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,最新文件：,营业税改征增值税试点实施办法,第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）,销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税服务）,的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。,单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。,个人，是指个体工商户和其他个人。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,最终的增值税征税范围,境内销售货物,提供加工修理修配劳务,以及进口货物,交通,运输,服务,邮政,服务,电信,服务,现代,服务,金融,服务,生活,服务,建筑,服务,无形资产销售,不动产销售,谁应该缴纳增值税,纳税主体,企业,其他组织,个体工商户,个人,谁应该缴纳增值税,纳税主体,关于纳税主体：,1,、纳税主体不仅仅是企业,2,、企业和个体工商户是最重要的增值税纳税主体，开展持续性经营业务活动；,3,、其他组织和个人一般不开展持续经营业务活动，偶尔涉及到增值税应税行为。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,会计主体,纳税主体,法律主体,经营主体,谁应该缴纳增值税,纳税主体,A,集团公司,B,子公司,C,子公司,D,分公司,E,办事处,F,项目部,谁应该缴纳增值税,纳税主体,关于四大主体：,1,、纳税主体应区分为增值税纳税主体和所得税纳税主体。,2,、会计主体通常是增值税纳税主体，但不一定是所得税纳税主体，典型如独立核算分公司。,3,、独立的法律主体通常是会计主体和纳税主体，但未必是经营主体，典型如无正常业务的管理型集团公司。,4,、项目部和办事处既不是会计主体，也不是纳税主体，更不是法律主体。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,关于四大主体：,5,、我们所说的纳税主体通常属于境内组织和个人，但也可能有例外。如境外单位或者个人再境内发生应税行为，在境内未设立经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。,案例与链接,境外业务的涉税问题汇总,.ppt,境外业务中特别要注意境内机构的判断问题，以及境外个人与境外企业之间的区别,谁应该缴纳增值税,纳税主体,关于四大主体：,6,、关于纳税主体的合并纳税,营改增试点实施办法,第七条 两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。,实务中的三种情况,谁应该缴纳增值税,纳税主体,承包、承租、挂靠谁来缴税？,增值税暂行条例实施细则,第十条 单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的,以承租人或者承包人为纳税人。,营业税条例实施细则,第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人,(,以下统称承包人,),发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人,(,以下统称发包人,),名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,承包、承租、挂靠谁来缴税？,增值税暂行条例实施细则,第十条 单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的,以承租人或者承包人为纳税人。,营业税条例实施细则,第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人,(,以下统称承包人,),发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人,(,以下统称发包人,),名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。,案例与链接,承包、承租与挂靠,.ppt,谁应该缴纳增值税,纳税主体,一般,纳税人,小规模,纳税人,一般征税方法，进项可抵扣,简易征收办法，进项不可抵扣,谁应该缴纳增值税,纳税主体,一般纳税人与小规模纳税人,增值税暂行条例实施细则,第二十八条 条例第十一条所称小规模纳税人的标准为,:,（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人,以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主,并兼营货物批发或者零售的纳税人,年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在,50,万元以下（含本数,下同）的,;,（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人,年应税销售额在,80,万元以下的。,附件二：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条（五）款，销售服务、无形资产和不动产一般纳税人标准高为,500,万（含）。,谁应该缴纳增值税,纳税主体,一般纳税人与小规模纳税人,如何认定？,案例与链接,国家税务总局增值税一般纳税人资格认定管理办法国家税务总局令,22,号,.doc,案例与链接,国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告,2015,年,18,号,.doc,超过标准未及时申报如何处置？,案例与链接,国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复,2015,年,311,号,.doc,什么经济行为缴纳增值税？,纳税范围分析,什么经济行为缴纳增值税,纳税范围,最终的增值税征税范围,境内销售货物,提供加工修理修配劳务,以及进口货物,交通,运输,服务,邮政,服务,电信,服务,现代,服务,金融,服务,生活,服务,建筑,服务,无形资产销售,不动产销售,什么经济行为缴纳增值税,纳税范围,税率,行业,17%,销售货物及加工修理劳务，有形动产租赁,13%,水电气暖，报纸杂志书籍，粮食及农业生产资料,11%,建筑服务，不动产销售租赁，土地使用权销售，交通运输，邮政，电信,6%,销售无形资产，现代服务，生活服务，金融服务,简易征收办法的征收率为,3%,特殊情况下简易征收的征收率为,5%,什么经济行为缴纳增值税,纳税范围,需要深入了解的行业：,1,、建筑业，关注营改增前后区别,2,、销售不动产,3,、租赁服务中的不动产租赁服务,4,、现代服务业,5,、生活性服务业,增值税的计税方法,一般计税方法和简易计税方法,增值税的计税方法,一般,纳税人,一般计税方法,小规模,纳税人,简易计税方法,特殊情况下,增值税的计税方法,一般计税方法,一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：,应纳税额当期销项税额当期进项税额,当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。,增值税的计税方法,一般计税方法,一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：,应纳税额当期销项税额当期进项税额,当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。,增值税的计税方法,一般计税方法,销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：,销项税额销售额,税率,一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：,不含税销售额含税销售额,（,1,税率）,增值税的计税方法,一般计税方法,进项税额,，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。,下列进项税额准予从销项税额中抵扣：,（一）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。,（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。,（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和,13%,的扣除率计算的进项税额。计算公式为：,进项税额买价,扣除率,买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。,增值税的计税方法,一般计税方法,购进农产品，按照,农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法,抵扣进项税额的除外。,（四）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。,增值税的计税方法,一般计税方法,纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。,纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,增值税的计税方法,增值税专用发票认证,1,、认证期限,案例与链接,国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知,.doc,2,、超期认证怎么办,案例与链接,国家税务总局关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告,2011,年,50.doc,增值税的计税方法,进项税扣除的最大突破,以原材料,为主要抵扣,项目,2008,增加,固定资产,抵扣,2016,增加,不动产,抵扣,增值税的计税方法,进项税扣除的最大突破,营业税改征增值税试点有关事项的规定,适用一般计税方法的试点纳税人，,2016,年,5,月,1,日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者,2016,年,5,月,1,日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分,2,年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为,60%,，第二年抵扣比例为,40%,。,取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、,接受投资入股,、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分,2,年抵扣的规定。,增值税的计税方法,进项税扣除的最大突破,注意点：,1,、不动产和土地使用权对外投资免征营业税的优惠政策从此寿终正寝。,2,、进项税抵扣的前提依然是取得增值税专用发票。,3,、该条款为何没有提到土地使用权？,企业从别的企业取得的土地使用权能否抵扣进项？,增值税的计税方法,哪些进项税额不得扣除？,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：,一、用于适用简易计税方法计税项目、免征增值税项目、,集体福利或者个人消费,的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。,1,、,原非增值税应税项目限制不再存在！,增值税的计税方法,哪些进项税额不得扣除？,从厂家采购月饼用作中秋节职工福利,在健康机构为员工购买体检服务,采购十箱茅台酒用于业务招待、职工聚餐,在西服店定做,100,套西服用作工装,组织员工春游取得旅行社旅游费发票,过节员工聚餐花费,15000,元,高管在娱乐会所,5,万元办理消费金卡一张,老板购买欧米伽名表一块，花费,8,万元,公司为员工灶采购设备一套，花费,1.8,万元,公司办公楼中,150,平方用作职工餐厅,公司高管由旅行社组织赴美国考察资本市场,员工出差取得酒店住宿发票,增值税的计税方法,2,、增值税扣除两大原则,链条中断不能扣,到达消费环节不能扣,特别界定：,纳税人的交际应酬消费属于个人消费,上游,企业,简易征收项目,免税项目,集体福利,个人消费,上游,企业,增值税的计税方法,3,、跨越可扣除和不可扣除两个领域的共用设备、资产、货物、服务等产生的进项也应该按照准确用途在两个领域进行分割，因此增值税要求免税项目和应税项目、兼有一般征税方式和简易征收方式两种业务的企业，必须能够独立核算，做到准确对应，区别扣除。,问题是，未能独立核算清楚怎么办？,增值税的计税方法,营业税改征增值税试点实施办法,第二十九条 适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税计税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，下列办法计算不得抵扣的进项税额：,不得抵扣的进项税额,=,当期无法划分的全部进项税额,*,（当期简易计税方法计税项目销售额,+,免征增值税项目销售额）,/,当期全部销售额,税务机关可根据上述公式依据年度数据对不可抵扣的进项税额进行清算。,增值税的计税方法,哪些进项税额不得扣除？,二、非正常资产损失对应的进项税,非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。,非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。,非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,增值税的计税方法,哪些进项税额不得扣除？,某施工企业施工现场被盗，丢失钢材,20,吨；,某企业应涉嫌非法经营，被公安机关没收非法经营所得,2000,万元，其中包含货币,200,万，不动产,1800,万元；,某企业私自修建违章建筑厂房，后被政府强行拆除；,某企业自建办公楼施工现场因遭遇洪水，造成材料损失,300,万元。,增值税的计税方法,哪些进项税额不得扣除？,二、非正常资产损失对应的进项税,1,、增值税如何理解非正常损失？,营改增试点实施办法第,28,条,非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,增值税的计税方法,增值税,所得税,资产损失分为,非正常损失，,以及除此之外,的正常损失,资产损失分为,实际资产损失,和法定资产损失,增值税的计税方法,企业资产损失所得税税前扣除管理办法,国家税务总局公告,2011,年第,25,号,第三条准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合,通知,和本办法规定条件计算确认的损失（以下简称法定资产损失）。,案例与链接,企业资产损失所得税税前扣除管理办法,2011,年,25,号公告,.doc,增值税的计税方法,增值税与所得税关于损失处理的区别,1,、增值税涉及的损失关键点是进项税抵扣，所得税涉及的损失关键点是损失本身税前扣除；,2,、增值税和所得税关于损失的界定和分类完全不同；,3,、增值税的损失问题处理较为简单，所得税的损失问题处理非常复杂；,4,、增值税的损失只涉及涉税（增值税）资产，所得税损失涉及所有资产。,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,三、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,1,、旅客运输服务,航空公司机票,高铁、铁路票,公路运输旅客票,城市内公共交通票,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,三、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,2,、贷款服务,银行提供利息单,信托公司提供发票、收据,非金融机构及个人提供的利息发票或资金占用费发票,纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,三、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,3,、餐饮服务,员工聚餐发票,招待客户餐费发票,出差过程中的餐费发票,会议过程中就餐发票,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,三、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,4,、居民日常服务,员工出差的住宿费能否抵扣进项？,招待客户住宿费发票？,五星酒店开出的会议费发票？,健身中心开出的会员费发票？,何为居民日常服务？,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,三、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,5,、居民娱乐服务,娱乐业是指为娱乐活动提供场所和服务的行业，包括经营歌厅、舞厅、卡拉,OK,歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、网吧、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,四、已经抵扣过又发生不让扣的情况怎么办？,已抵扣进项税额的购进服务，发生上述第,5,点规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：,不得抵扣的进项税额,=,无形资产或者不动产净值,适用税率,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,五、已经不让扣后情况变化又可以扣怎么办？,按照,增值税暂行条例,第十条和上述第,5,点不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：,可以抵扣的进项税额,=,固定资产、无形资产、不动产净值,/,（,1+,适用税率）,适用税率,上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,六、几种特殊情况,1,、发票与资金流不一致的增值税专用发票,A,公司向,B,公司采购货物，应向,B,公司支付,200,万货款，但,B,公司向,A,公司发了债务转让通知书，要求,A,公司将货款支付给,C,公司。后税务机关检查中发现此问题，认定该笔交易发票对应的进项税不得抵扣。,增值税的计税方法,国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知,条款失效,国税发,1995192,号,（三）购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。,纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。,案例与链接,国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知,1995,年,192,号,.doc,增值税的计税方法,实务中应特别注意：,1,、尽量避免出现资金流同发票、合同不一致的情况；,2,、的确无法实现一致，付款需要支付给第三方的，应提供收款方债务转让通知书或签署三方债务重组协议，并提供收款方和第三方之间存在债权债务关系的证据备查。,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,六、几种特殊情况,2,、发票主体与真实业务背景不符的情况,最为常见：生产商替经销商出具的异常发票,重卡销售商案例,采购中的变通处理,增值税的计税方法,哪些进项不得扣除？,六、几种特殊情况,3,、其他特殊情况,营改增试点实施办法,第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：,（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。,（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,增值税的计税方法,增值税销售收入如何确认？,兼营与,混合销售,价外费用,折扣折让,视同销售,价格核定,特殊情况的,收入确认,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,营改增前：只有兼营和混合销售概念,营改增过程中：增加了混业经营概念,营改增完成后：再次取消混业经营概念,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,以前的兼营概念：,增值税条例实施细则,第七条 纳税人兼营非增值税应税项目的,应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额,;,未分别核算的,由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。,营业税条例实施细则,第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,现在的兼营概念：,营改增试点实施办法,第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率,。,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,昙花一现的混业经营：,财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知,财税,2013,106,号,试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额。,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,变化巨大的混合销售,营业税条例实施细则老规定：,第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。,除本细则第七条的规定,外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,变化巨大的混合销售,营改增试点实施办法新规定：,第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。,本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售,为主,，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。,增值税的计税方法,兼营、混合销售与混业经营,变化巨大的混合销售,原来的特殊类型混合销售：销售自产货物的同时提供建筑业劳务规定哪里去了？,增值税的计税方法,建筑企业,生产企业,销售企业,个体户,施工合同,采购合同,销售及安装,销售免费安装,增值税的计税方法,价外费用,原营业税条例实施细则规定,第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：,(,一,),由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；,(,二,),收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；,(,三,),所收款项全额上缴财政。,增值税的计税方法,价外费用,现营改增试点实施办法规定,第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：,（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。,（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,增值税的计税方法,价外费用,违约金为例,材料设备,供应商,建筑服务,供应商,其他服务,供应商,房地产企业,个人业主,企业业主,增值税的计税方法,价外费用,违约金为例,房地产公司向材料供应商采购材料一批，延迟付款三个月，按照约定向供应商支付货款及货款之外的延期付款利息，并取得两张增值税专用发票，一张为材料发票，一张注明：价外费用,利息收入，请问是否可以抵扣进项？,增值税的计税方法,折扣折让,营改增试点实施办法,第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。,案例与链接,折扣折让问题汇总,.ppt,增值税的计税方法,视同销售,营业税条例实施细则,第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,(,以下称应税行为,),。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。,前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。,第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：,(,一,),单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；,(,二,),单位或者个人自己新建,(,以下简称自建,),建筑物后销售，其所发生的自建行为；,(,三,),财政部、国家税务总局规定的其他情形。,无偿提供服务是否视同销售？如饭店自己招待客人？,增值税的计税方法,视同销售,增值税条例实施细则,第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物,:,（一）将货物交付其他单位或者个人代销,;,（二）销售代销货物,;,（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县（市）的除外,;,（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目,;,（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费,;,（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户,;,（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者,;,（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。,增值税的计税方法,视同销售,所得税,国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知,国税函,2008,828,号一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。,增值税的计税方法,视同销售,所得税,国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知,国税函,2008,828,号二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。,（一）用于市场推广或销售；,（二）用于交际应酬；,（三）用于职工奖励或福利；,（四）用于股息分配；,（五）用于对外捐赠；,（六）其他改变资产所有权属的用途。,三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。,增值税的计税方法,视同销售,所得税,所得税,2009,年,31,号文,第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：,（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；,（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；,（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于,15%,具体比例由主管税务机关确定。,增值税的计税方法,视同销售,土地增值税,国税发（,2006,）,187,号,国税发,2007,132,号,第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：,（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。,（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。,（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。,增值税的计税方法,视同销售,营改增试点实施办法,第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：,（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。,（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。,（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,新政策视同销售的重大改变！,增值税的计税方法,视同销售,施工单位为房地产公司无偿提供建筑服务,房地产公司用开发商品房抵偿施工单位工程款,房地产公司以开发商品房作为分红分给股东,房地产公司以开发商品房捐赠给红十字会,房地产公司以开发的酒店投资到酒店运营公司,建筑公司将公司一辆奥迪轿车奖励给员工,酒店推出住七返一活动，会员住满七天可以赠送一天免费居住,饭店上个月发生免费招待饭局,10,次，共计,28000,万元,房地产公司购买两瓶茅台酒赠送他人,房地产公司购买十台冰箱，用作给成交客户的销售赠品,增值税的计税方法,增值税的应税行为价格认定问题,这实质上是税法中对于公允价值的认定问题。,一、何种情况下会出现公允价值认定,1,、发生视同销售行为无直接销售额的时候,2,、交易价格明显偏低或偏高且无正当理由,何为交易价格明显偏低？,何为正当理由？,增值税的计税方法,最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）,（法释,20095,号）,第十九条 对于合同法第七十四条规定的,“,明显不合理的低价,”,，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。,债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。,增值税的计税方法,增值税的应税行为价格认定问题,一、何种情况下会出现公允价值认定,2,、交易价格明显偏低或偏高且无正当理由,何为正当理由？正当理由即为合理商业目的！,过期、积压存在瑕疵的处理产品,费用、成本较小的特殊定制型产品或者简化产品,是否存在关联交易,增值税的计税方法,增值税的应税行为价格认定问题,二、谁来认定公允价值,土地使用权,公允价值,在建项目,公允价值,商品房,公允价值,？,？,？,增值税的计税方法,增值税的应税行为价格认定问题,三、公允价值如何认定,营改增试点实施办法,第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：,（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。,（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。,（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：,组成计税价格,=,成本,（,1+,成本利润率）,成本利润率由国家税务总局确定。,不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。,增值税的计税方法,几种特殊收入认定标准,营业税改征增值税试点有关事项的规定,1.,贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。,2.,直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。,3.,金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。,转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。,金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后,36,个月内不得变更。,金融商品转让，不得开具增值税专用发票。,增值税的计税方法,几种特殊收入认定标准,营业税改征增值税试点有关事项的规定,4.,经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。,5.,融资租赁和融资性售后回租业务。,略,增值税的计税方法,几种特殊收入认定标准,营业税改征增值税试点有关事项的规定,6.,航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。,7.,试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。,8.,试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。,选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票,。,增值税的计税方法,几种特殊收入认定标准,营业税改征增值税试点有关事项的规定,9.,试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。,10.,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。,房地产老项目，是指,建筑工程施工许可证,注明的合同开工日期在,2016,年,4,月,30,日前的房地产项目。,增值税的计税方法,11.,试点纳税人按照上述,4,10,款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。,上述凭证是指,：,（,1,）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。,（,2,）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。,（,3,）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。,（,4,）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。,（,5,）国家税务总局规定的其他凭证。,纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣,。,增值税的计税方法,简易计税办法,小规模纳税人采用简易计税方法，进项税不得抵扣。,简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：,应纳税额销售额,征收率 （,3%,）,简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：,销售额含税销售额,（,1,征收率）,增值税的计税方法,案例,甲公司（一般纳税人）,2015,年销售已使用三年的机器设备，如何缴纳增值税？,乙公司（一般纳税人）,2015,年销售已使用,8,年的机器设备，如何缴纳增值税？,丙公司（小规模）,2015,年销售已使用两年的机器设备，如何缴纳增值税？,增值税的计税方法,销售旧货,水电,建筑用砂石料,自己原料连续生产的砖瓦石灰,微生物制品、血液制品,自来水,商品混凝土,案例与链接,财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知,20099,号,.doc,案例与链接,财政部税务总局关于简并增值税征收率政策的通知,2014,年,57,号,.doc,增值税的计税方法,本次新政：营改增试点有关事项的规定,（六）计税方法。,一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：,1.,公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。,班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。,2.,经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码服务，以及在境内转让动漫版权。,3.,电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。,4.,以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。,5.,在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。,增值税的计税方法,本次新政：营改增试点有关事项的规定,建筑业的四种简易征收情况,房地产业的老项目两种简易征收情况,所有行业销售不动产两种简易征收情况,营改增之应纳税额计算,上游简易征收，下游能否取得增值税专用发票进行抵扣？,案例与链接,国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知,200990.doc,案例与链接,国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告,2014,年,36,号,.doc,何时纳税与何地纳税,征管细节分析,何时纳税与何地纳税,增值税纳税义务发生时间,增值税暂行条例,第十九条 增值税纳税义务发生时间：,（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,（二）进口货物，为报关进口的当天。,何时纳税与何地纳税,增值税暂行条例实施细则,第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天,按销售结算方式的不同,具体为,:,（一）采取直接收款方式销售货物,不论货物是否发出,均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天,;,（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物,为发出货物并办妥托收手续的当天,;,（三）采取赊销和分期收款方式销售货物,为书面合同约定的收款日期的当天,无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的,为货物发出的当天,;,（四）采取预收货款方式销售货物,为货物发出的当天,但生产销售生产工期超过,12,个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物,为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天,;,（五）委托其他纳税人代销货物,为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的,为发出代销货物满,180,天的当天,;,（六）销售应税劳务,为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天,;,（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为,为货物移送的当天。,何时纳税与何地纳税,总结,在货物销售的增值税纳税义务发生时间判断时，次序为：,1,、先看合同约定,2,、再看实际收款,3,、最后再看发货,4,、如果已经开票直接缴税,何时纳税与何地纳税,营业税暂行条例,第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。,营业税暂行条例实施细则,第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。,条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。,第二十五条纳税人,转让土地使用权或者销售不动产,，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,纳税人,提供建筑业或者租赁业劳务,，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,何时纳税与何地纳税,总结：,1,、原营业税纳税义务发生时间的规定要求劳务、交易发生与付款同时发生，纳税义务才成立,2,、对于房地产公司、施工单位和出租业务采取了收付实现制的缴税方式。,何时纳税与何地纳税,营业税改征增值税试点实施办法,第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：,（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产,过程中或者完成后,收到款项。,取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,何时纳税与何地纳税,增值税纳税义务发生时间,1,、该条款同原营业税规定并无原则区别，依然强调劳务发生、交易发生是判断纳税义务的关键；,2,、应税行为未发生提前收款是否纳税？,服务业中的会员卡费,何时纳税与何地纳税,增值税纳税义务发生时间,营业税改征增值税试点实施办法,第四十五条,（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,。,请问：销售不动产采取预售怎么办？,营业税改征增值税试点有关事项的规定,9.,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照,3%,的预征率,预缴,增值税。,何时纳税与何地纳税,增值税纳税义务发生时间,营业税改征增值税试点实施办法,第四十五条,（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。,（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,何时纳税与何地纳税,所得税纳税义务发生时间,案例与链接,国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知,2008875,号,.doc,何时纳税与何地纳税,增值税纳税地点,营业税改征增值税试点实施办法,第四十六条 增值税纳税地点为：,（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。,什么是固定业户？,何时纳税与何地纳税,增值税纳税地点,有关固定业户的界定税法没有明确。根据,税收征收管理法,及其实施细则有关税务登记的相关规定，,对于向税务机关申报办理了税务登记的企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位应界定为固定业户,；对未按照规定办理税务登记的从事生产、经营的纳税人以及临时从事经营的纳税人（即没有向税务机关申报办理税务登记、尚未纳入税务机关管理的）不属于固定业户。,判断的标准在于是否向税务机关申报办理了税务登记,。,何时纳税与何地纳税,增值税纳税地点,营业税改征增值税试点实施办法,第四十六条 增值税纳税地点为：,（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。,（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。,（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。,特别关注：建筑业和不动产转让纳税地点可能涉及项目所在地和机构所在地两个税务机关。,相关税收优惠政策,免征、减征与过渡,相关税收优惠政策,不属于增值税征税范围（非经营活动）,营业税改征增值税试点实施办法,第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列,非经营活动,的情形除外：,（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。,1.,由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；,2.,收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；,3.,所收款项全额上缴财政。,（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。,（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。,（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,相关税收优惠政策,不属于增值税征税范围（境外活动）,第十二条 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：,（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；,（二）所销售或者租赁的不动产在境内；,（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；,（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,第十三条 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：,（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。,（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。,（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。,（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。