厦门万科金域蓝湾简介

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,厦门万科金域蓝湾,世联研究案例,2005.7.12,关键字：,营销、起势、城市陌生区,案例简介：,在城市陌生区，通过“产品+营销”模式，领先、创新的产品加上体验式营销，消除区域陌生感，实现项目热销和价值增值,2,万科金域蓝湾,构建增值体系的“伪豪宅”（品牌、产品、营销、展示的完美结合）,基本信息,占地,5.56万,，建面,16.7万，1期,900户,主力户型,132,、147、188,物业类型,高层,价格信息,均价14000元/,项目定位,城市高端第一居所,配套设施,泰式园林、泳池、网球场、会所、幼儿园,销售状况,开盘当天即销售完毕,客户状况,厦门客户为主,价值点,品牌、产品、营销、展示,前期有序的媒体宣传、万客会客户管理,高强度、高密度地利用媒体宣传万科品牌,通过万客会组织一系列活动积蓄万科忠实客户,强势展示、细致物管服务、科学定价,实景展示：景观过道、园林、大堂、电梯、样板房,每一次活动都提前让客户体验万科细致入微的物管服务,科学的定价策略促进大面积户型的销售,客户特征厦门及周边高端人士,代表性豪宅二,模式,特征,与本案的切合度,伪豪宅,产品突破，构建增值体系,营销增值,品牌效应,3,项目位于厦门岛东部的湖边水库片区，目前周边为村社，周边环境差，配套缺乏，只有部分高层单位能看到湖景,项目背景,：,项目位于厦门岛东部的湖边水库片区，目前周边为村社和工厂，环境差，配套缺乏，形象差、脏、乱，片区建设还没有起步；,万科第一个进入厦门项目,万科以高楼面地价4120元/竞得开发权，承受高价压力。,只有部分高层单位能看到湖景。,项目指标,：,占地面积：5.56万,建筑面积：16.7万,商业面积：1.5万,容积率：3,共分2期，其中1期5栋28-32层高层，共900户,配套,：泰式园林、泳池、网球场、会所（2#楼2层）、幼儿园,重新定义住宅价值标准,4,准确把握市场需求、产品线聚焦、准确锁定客户,主要以大户长期居家为主，客户主要来自厦门地区及周边地区，三房以130147、四房188为主,户型,面积,套数,套数比,客户情况,4房,188,154,42%,客户主要以厦门地区及周边为主，其中私营企业主较多,投资与自主比例,1,：,3,二次置业为主,主要看中万科品牌和物业管理,3房,132-147,158,43%,2房,90,52,14%,底层townhouse,315,4,1%,项目销售情况：,开盘当天368套即全部销售完毕，实现销售均价14000元/,5,万科金域蓝湾，创造市场奇迹,重要案例分析,较差的项目条件,90亩，较高容积率3,区位：湖边水库片区，城市新区,资源：基本无外部景观资源，无内部资源,周边环境：杂乱，与旧村相邻，沿路,配套：生活，商业，娱乐配套严重匮乏,高端项目产品线,万科产品线,面积,套数比例,高层,四房,188,41%,三房,162/147/132,41%,二房,90,18%,TH,240-320平米,16套,开盘前万科内部预估均价9000，起价8000,VS,开盘前蓄客10000户,开盘起价10000，实现均价14000,大户型好卖，最畅销户形188平米，总价超过200万,？,第一组团360户开盘当天售罄,6,重要案例分析,万科金域蓝湾成功因素分析,厦门岛的核心凝聚作用，使得岛内项目天然具有稀缺性,产品,户型瞄准高端客户，户形以舒适为第一原则，而不过分追求性价比,园林强调内部园林的精致与楼间距,大三房与大四房为主的产品线把握高端住宅主流需求降低风险,强势的现场营销,开盘前准备充分,精装实景样板房+工程样板房到位,大环境,岛周边高端客户数量充足，有极强购买力,大气震撼的售楼处到位,展示区园林到位,充分关注看楼动线上每一个细节,样板房所在楼宇部分外挂先行完成,看楼通道硬铺+植被到位,看楼电梯装修完成,样板房所在楼宇入户大堂装修完毕,样板间内可视区域内园林完成,万科的品牌,定价大户型低单价，小户性高单价，均衡风险,7,项目周边环境环境比较差，资源不理想，是如何做到高端住宅？,主要重新定义住宅价值标准，突破同质化,保证户型舒适性的同时，注重外围产品的营造,突破厦门营销展示水平，注重细节，注重体验式样营销，给购房,客户树立信心,与政府配合，提升区域形象湖边水库开启高尚湖居新生活,充分利用万科品牌带来的客户资源，如： “万客会”,营销增值,形象增值,品牌增值,产品增值,如何做到高端住宅？,问题,8,产品增值,户型瞄准高端客户，户形以舒适为第一原则，而不过分追求性价比,园林强调内部园林的精致与楼间距泰式皇家园林,延续金域蓝湾(万科高端线）一贯风格：纯板式高层,创新 底层Townhouse，空中Townhouse（整幢为3层的Townhouse）,样板房所在楼宇入户大堂装修完毕,营销增值,开盘前准备充分,精装实景样板房+工程样板房到位,大气震撼的售楼处到位,展示区园林到位（目之所及皆有景）,充分关注看楼动线上每一个细节,样板房所在楼宇部分外挂先行完成,看楼通道硬铺+植被到位,看楼电梯装修完成,媒体轰炸 炒热片区和项目,形象增值,与政府配合湖边水库开启高尚湖居新生活,物管体验,前期介入，在客户接待、样板房讲解、保安引导、停车等各方面让客户体验到万科物管细致服务，刺激购买,主要通过万客会一系列活动完成 亮相（房车展）、楼盘模型（答谢活动）、泉州展示（科特勒讲座）、中庭展示（5.1开放接待）、样板房开放（5月底）,品牌增值,重视每一处细节,9,项目规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，最大利用北面湖边水库，朝向南北通透，户型均好性较好,188,162147,162,147,132,10,现场展示：,园林、质量、样板房、入户大堂展示到位，重视细节，突破厦门现有的营销展示水平,11,The End,12,