房地产基础知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产基础知识,第一章：,房地产的概念,房地产相关名词解释,一、房地产概念,房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,房产：之法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租和出售或做他用途的房屋,。,地产：即土地财产，在法律上明确的权属关系，包括地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。,房地产市场概念,狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。,广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让,、,互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,房地产开发：,指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。,取得土地使用权的方法有两种：,a),出让,1.,拍卖,2.,招标,a,）划拨,用地红线：,政府审批的土地使用范围界定线。,表现方式：红色 粗点划线,2.,建筑退线：也称建筑控制线，建筑红线。,建筑退线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。,3.,坐标：,用一组数字代表纬度（北或南）和经度（东或西），以确定物体的精确位置。,建筑退线,坐标,4.,标高：,标高表示建筑物各部分高度。标高分相对标高和绝对标高。,（,1,）绝对标高是以一个国家或地区统一规定的基准面作为零点的标高，我国规定以青岛附近黄海的平均海平面,作为标高的零点；所计算的标高称为绝对标高。,（,2,）相对标高：以建筑物室内首层主要地面高度为零作为标高的起点，所计算的标高称为相对标高。,房地产业与建筑业区别,房地产业：,是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装,饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，,它与建筑业既有联系，又有区别。,建筑业,:,从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是,建筑物或构筑物。,房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地,产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业,归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。,二、房地产特征,房地产的自然特征：,a),位置的固定性；,b),使用的耐久性；,c),资源的有限性；,d),物业的差异性。,房地产的经济特征：,a),生产周期,b),资金密集性,c),相互影响性,d),易受政策限制性,e),房地产的增值性,注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上，呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分,-,土地。,三、房地产类型,按用途划分：,a),居住房地产,b),商业房地产,c),旅游房地产,d),工业房地产,e),农业房地产,土地出让年限：,居住用地七十年；,工业用地五十年；,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；,商业、旅游、娱乐用地四十年；,综合用地或者其他用地五十年。,四、房地产专业名词,1,、常用名词,五证：,a.,建设用地规划许可证；,b.,建设工程规划许可证；,c.,建设工程开工证；,d.,国有土地使用证；,e.,商品房预售许可证；,两书：,a,住宅质量保证书,、,b,住宅使用说明书,；,房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；,商品房预售应符合什么条件？,1,、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书,2,、持有建设工程规划许可证和施工许可证,3,、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资,20%,以上，已经确定施工进度和竣工交付日期,“五证两书一表”,建设工程竣工验收备案表,商品房使用说明书,商品房质量保证书,五证两书一表,房地产市场：,主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；,一级市场：,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；,二级市场：,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；,三级市场：,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；,房地产产权：,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；,土地使用权：,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；,三通一平：,是指水通、电通、路通及场地平整；,七通一平：,是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；,现房,:,是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,期房,:,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买,“,楼花,”,，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目,准现房,:,房屋主体已基本封顶完工，正在内外墙装饰和进行配套施工阶段的房屋。,尾房,:,经过销售后剩余少量没有竞争力的房屋。,基本规划术语,住宅用地：,住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。,配建设施：,与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,建筑间距,：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。（成都市规定：主要朝向大于或等于,27,米；次要朝向不低于,13,米）,公建用地,：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。,住宅结构组成部分,各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。,1.,基础,：,位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基,2.,墙,：,外墙起抵御风霜雨雪的作用,内墙起分隔房屋内部空间的作用,承重墙起传递荷载给基础的承重作用,非承重墙起分割作用,3,.,柱,：,将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件,梁,：,将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件,4,.,楼板层、地面,：,将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。,5.,楼梯,：房屋的垂直交通设施,6.,屋顶,：,位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用,7.,玄关,：,泛指厅堂的外门，也就是居室入口的一个区域。专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间。,建筑总平基础知识,户型基础知识与评判,建筑风格案例分享,第二章,相关名词的学习,用地红线 建筑退线 坐标 标高 指北针 建筑层数 容积率 建筑密度 建筑面积,绿地率 日照间距 日照间距系数,第二部分、总平知识与阅读分享,5.,经济技术指标：,用地面积：,建筑红线内的总面积,建筑占地面积：,建筑基地面积，一般为一层建筑面积,总建筑面积：,住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。总建面积是所有建筑物总面积之和。,容积率,=,总建筑面积,/,建筑用地面积,建筑密度,=,建筑基地总面积,/,建筑用地面积,绿地率,=,绿化面积,/,建筑用地面积,。 绿化率是一个相对广泛而宽松的概念。,建筑面积：,指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。,套内建筑面积：,住宅分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积,公摊面积：,是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往保障生活空间所设置的公共走廊楼梯、电梯间、水箱间、垃圾道、物业管理房、设备间、门厅、楼等层间厅等所占的面积总和。,公摊面积,=,建筑面积套内建筑面积,建筑面积,=,商品房销售面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,分摊系数：公摊面积之和,套内建筑面积之和,出房率（得房率）、实用率,=,套内建筑面积,建筑面积,100%,相关名词之：,6.,日照间距与日照间距系数：,日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,日照时间的长短，是由房屋和太阳相对位置的变化关系决定的，相对位置以太阳高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理纬度、建筑方位以及季节、时间有关。通常以建筑物正南向，当地冬至日（大寒日）正午十二时的太阳高度角作为依据。,根据日照计算，我国大部分城市的日照间距约为,倍前排房屋高度。一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。,日照间距,阳光,楼盘规划比较：,地段相同，价格相同，都是高层你会选择哪个小区的楼盘？,楼盘规划判别：,均好产品,标杆产品,核心内部资源,核心外部资源,外环交通体系，人车分流,海景引入，实现资源利用最大化,主出入口,幼儿园,会所商业,住宅相关专业术语,建筑结构 住宅类别 塔楼 板楼 复式 跃式 错层 开间 进深 动线,第三部分、户型知识与阅读分享,专业术语之,建筑结构：,砖混结构，框架结构，框剪结构，剪力墙结构,砖混结构,优点：,造价低,，房间内部无凸梁凸柱，方正实用。缺点：,抗震性能差，耐久性差,，浪费宝贵耕地资源。,框架结构,优点：造价适中，房间内部可,灵活改动,，开间较大，便于,二次装修,。,缺点：,凸梁大柱,，浪费面积，影响使用；外墙防水性能较差。,剪力墙结构,优点：结构牢固，,抗震性能好,，防水隔音性能好，,内部无凸梁大柱，方正实用,。,缺点：,造价高,，布局相对固定，,装修时改动空间不大,。,框剪结构,框架结构的灵动性和剪力墙结构的竖向刚度和抗震。,专业术语之,建筑类别：,低层、多层、小高层、高层、超高层,低层住宅,层数少于或等于三层，一般的产品形态为,独栋、双拼、联排,等别墅类产品，常用于容积率较低的项目，多为高端住宅，容积率小于，一般在以内。,多层住宅,层数大于三层少于六层，不带电梯，公摊节约。一般的产品形态为,叠加别墅、情景洋房及其他普通类住宅,。除别墅和洋房外，多层住宅在二三线城市较为盛行，一线城市较少采用。,小高层住宅,层数大于,6,层少于,11,层，一般带一部电梯。产品形态从低端到高端产品均能覆盖，公摊相对节约，是,目前接受面较广的建筑类别,。容积率通常在以内。,高层住宅,层数大于,11,层以上，高度小于,100,米。不少于两部电梯。产品形态从低端到高端产品均能覆盖，公摊较大，造价高。多用于一线城市，容积率大于。,超高层建筑,建筑高度大于,100,米。多用于公建项目，住宅项目较少。,造价高，居住人群受限（部分人有眩晕感），公摊大。常用于寸土寸金的大城市核心，容积率一般大于。,特别说明：,此为业界通常叫法，国家规范只有低层、多层和高层三种概念。,专业术语之,建筑形式：,板楼、塔楼（板式、点式）,交通核心筒,板楼：,是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。,塔楼：,主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的小高层及高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。,点式、板式：,范围更广一些，更多倾向于建筑的外观，以点状或是板状来描述其外观，并形成约定俗成的叫法。,塔楼与板楼的优劣比较,板楼,优点：,一般南北,通透或东西通透,，因而,通风好,，室内空气的流通性强。,进深较小，,采光日照质量较好,。,户型方正，平面布局合理,，各功能空间尺度适宜。而且通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。,板楼对外采光面多，因此更易做,成明厨明卫,，符合中国因有的居住习惯。,板楼每一个,交通核负担户数少,，因此每户具有很好的独立性，居家生活也比较清静，符合现代人的居住心理需求。,同一栋楼各户型均好性强。,缺点：,体形一般比较庞大，,立面比较呆板,，感染力不强。,板楼小区庭院空间由日照系数决定，宅间绿地狭长局促，,不易营造景观中庭,。,对于纯板楼小区来说，,小区的视线、通风效果较差,。,行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感,，外部环境较单调。,高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大，,公摊面积加大，销售严重缺点,。,高层板楼,抗震性能相对较差,。,塔楼,优点：,体形修长挺拔，,立面层次感强,，容易塑造较好的形象。,一般一梯多户（常见的四户以上），因此交通空间节约，,公摊面积较小,。,容易设计出较好的小户型,，具有更大市场适应性。,对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好,。,容易出面积，节约土地，小区绿地空间比较自由灵活，,容易形成大面积集中绿地,。,塔楼小区外部空间环境丰富，,建筑布置自由灵活,，容易设计出有感染力的小区景观。,缺点：,每户面积较小，大多仅有,两个采光面,，而且是相邻的，同样的采光长度，采光没有板楼好，容易形成黑房间。,相邻户型存在夹角，容易产生不规则房,间。,通风效果不佳,。,户型容易出现东西向及北向户型，朝向欠佳,。,户型之间干扰较大。相邻住户容易形成局部对视,，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。国家建筑单体生活间距是,18,米左右，楼与楼之间的对视在设计也应该注意避免。,塔楼与板楼的选择,塔楼本身的优势不会过时，还有相当强的市场潜力。此外人们的生活方式也在改变，如单亲家庭、丁克家庭的出现，一部分业主对日照要求不高，对小户型需求较强，塔楼正好能满足这一要求。另外，中国的城镇化进程正在进行，对于城市来说，面对着土地资源紧张的矛盾，而,高容积率的塔楼,正好能解决这一问题，使更多的人“居有其屋”。,板楼相对封闭、呆板也对城市景观不利，塔楼能营造出比板楼更好的城市景观,。,从根本上分析，板楼和塔楼是对应不同的容积率而出现的楼型。不具备同平台可比性，一般来说，塔楼适合高层，板楼适合中低层和小高层，二者有着不同的适用范围。一般容积率在,以上，用塔楼，容积率在,左右，可以用板楼，容积率在,以下，可以用多层、低层的板楼。改良后的塔楼的综合优势要优于板楼，更重要的是，板塔互有优势。,板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在，共荣共生，满足不同范围的需要。,专业术语之,住宅类型：,复式、跃层、错层,跃层和复式住宅：,跃层房屋（通常说的楼中楼）,是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。,复式房屋,在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分,。,错层住宅：,普通错层：,指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用,30-60cm,的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系，层次分明，立体性强。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。,超级错层：,一套户型有三个不同高度的平面，,会客区、功能区、起居区,分处三个层面，通过楼梯联系。空间丰富，功能分区明确。错层户型不利抗震，以后审批可能有难度。,专业术语之,住宅类型：,商住住宅、,TOWNHOUSE,、独栋别墅,独栋别墅：,即,独门独院,，上有,独立空间,，中有,私家花园,领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于,独立空间,，一般房屋周围都有面积不等的,绿地,、,院落,、,游泳池,、,亭子,、,篮球场,等。,TOWNHOUSE,：,联排别墅发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的,郊区,，高度一般不过,5,层，邻居之间有共用墙，但独门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。,商住住宅,：是,soho,（,居家办公,）住宅观念的一种,延伸,。它属于住宅，但同时又融入办公楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事,商业活动,。,专业术语之,住宅名词：,开间、进深、层高,开间：,住宅的开间就住宅的宽度。指采光面的宽度。计算的是轴线距离。,进深：,住宅的进深就是指住宅的实际长度。垂直采光面的长度。计算的是轴线距离。,层高与净高：,住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高,=,层高,-,楼板厚度。,开间,进深,开间,净高,层高,户型判别,千万不要单凭一张户型平面图就购买，否则吃亏的是你自己！,不要被漂亮的户型单页所迷惑,如果,一套房子,=,一个年方二八的少女,住宅的核心功能是提供人们居住，并满足人们精神需求,户型的三大功能分区,私密休息区,生活辅助区,供起居交流用，如客厅（起居室）、餐厅、家庭厅、门厅等。,公共活动区,供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。,对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。,人对住宅的物质需求：遮风避雨，休养生息,人对住宅的精神需求：满足感、安全感、私密感、归属感,户型技术设计的基本依据,她是不是美女？,功能房间的要求,起居室（客厅）：,保证起居室的,独立性,和起居室的空间效率。独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。,保持,起居室四周的墙面的完整性,，开门、开窗、阳台、卫生间位置恰当，否则会影响家具的摆放与使用,。电视墙，沙发墙要完整,。,起居室要求宽敞明亮，具有良好的,采光,条件，同时拥有一个很好的,观景,视野，有时景观比朝向更为重要。,考虑到起居室中摆放电视及会谈需求，起居室的面宽不得低于，空间应该稳定,减少门厅的开口，尽量减少穿越通道。,卧室：,一般来说，主卧室的面宽不应小于米，面积在至平方米左右，舒适型的主卧的面宽在，进深在，面积在,20 ,左右。次卧的面宽一般不应小于米，使用面积在至平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室的开门也应避免通视,。需要考虑卧室三件套,。,卧室几个家具尺寸：,床长,2m 1m,通道宽在,3m,为基本需求床宽,1.5m,床与窗的宽度,0.6m,衣柜，过道,0.6m,则满足,美女的各项标准,餐厅：,与,厨房直接相连,，起码需保持最近的距离，和厨房之间不宜有公共通道隔离。,和客厅连成一体,，能保证公共空间的开敞性和灵活性，并保证南北对流通畅。舒适型餐厅一般相对独立，直接朝外观景。,一般独立的空间尺寸不宜小于,2.4m3m,。,卫生间：,满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且空间上最好能有所分离，独立分出一个。,需要考虑卫生间三件套。,从设施上，可能的主要设备是浴缸、冲淋间、坐便器（一般规格是）、洗手台（梳妆台）、在豪华卫生间中甚至可以预留一个空间摆放电视机等设施。,从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系；双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。,从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于米,(,轴间距不得小于,1.8),，淋浴的净宽度不宜小于米。,厨房：,符合大众的烹饪、餐饮习惯。尽量满足一般的厨房操作流程。,需要考虑厨房三件套,在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。,厨房的净宽度不得低于（舒适型厨房的面宽在,3m,），且最好是带有服务阳台,满足衣服晾晒、择菜等功能。,根据厨房工作习惯，最好灶台布置成,L,型，这样有利于厨房操作。,对于大型的厨房，可以江中厨与西厨分离开来，西厨部分敞开与吧台及餐厅融为一体，营造一个,party,空间。,其他辅助空间：,包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。,阳台： 一般有几种形式，,观景阳台、一步阳台、工作阳台、晾晒阳台,等，功能不同尺寸不同，户型面积不同，阳台数量亦不相同。,其他空间：储藏间、杂物间、进入式衣柜等，不是必须，但能给居家生活提供十分的便利，一般可根据房间的灰色空间大小，确定有无及面积大小。,所有的部分都很完美,=,美女？,头发：乌黑发亮,眉毛：柳叶飘逸,眼睛：盈盈秋水,鼻子：高挺坚毅,嘴巴：樱桃小嘴,三围：,XXX,XX,XXX,美女？,一定是这样吗？,还是会这样？,好户型的基本条件,分区明确,动静分区：,动区（客厅、餐厅）与静区（卧室）隔离，互不干扰。,干湿分离：,保持干燥空间（卧室、厅）与可能被水浸的区域（厨房、卫生间、浴室）分离。,主次分离：,主人房与父母房、儿童房同其他的辅助房（书房、吧台、商务间、佣人房）分离。,洁污分离：,洁污分区，厅、卧与卫、厨房分开，保持房屋在声音、气味方面不会干扰。,动线清晰,主人动线、会客动线、辅助动线互不交叉。,采光通风,良好的朝向，全明的设计，南北通透，穿堂风贯通。,南北通透,辅助流线,主人流线,会客流线,动静分离 主次分离,干湿洁污分离,宽阔的朝阳面,全明设计,眼睛,鼻子,嘴巴,眉毛,耳朵,皮肤,头发,OK,OK,OK,OK,OK,OK,OK,OK,五官端正,黑白分明,客厅,餐厅,卧室,厨房,厕所,阳台,更衣,OK,OK,OK,OK,OK,OK,OK,OK,分区明确,动线清晰,采光通风,是美女！,是美宅！,什么样的她要嫁给什么样的他？,年轻,单身,小资,浪漫个性型,硬性需求型,安家舒适型,豪华享受型,终极尊贵型,理财投资型,年轻,成家,工薪,三口之家,白领金领,情调人士,小康之家,换房一族,中年人士,中年以上的有钱人成功人士,有闲钱的精明人士,小面积，高灵活自由度，创新，功能不求太齐全，睡觉及一张写字台的位置为首要空间。,紧凑实用、高使用率，不浪费一平方毫米的空间，最,50,也能有三房。居住功能大于舒适需求。,尺度适当放大，功能分隔明晰，有适当独立休闲娱乐及户外空间。房子朝阳通透、观景健康。,大客厅大卧室大餐厅大卫生间大阳台，什么都得大，最好还能是跃式住宅，楼上楼下，主次分明，要有好风景，能养生休闲。,花园、车房、客厅起居室、卧室、餐厅为主要空间。凸显主人尊贵生活空间。高科技、高隐私、高安全、高舒适。,只要价格合适，户型并不重要。当然要强调灵活性，以应合居住人的不确定性。,她的家境如何？是不是门当户对？（位置、朝向、景观）,我的,理解,一个海边的楼盘，有一种户型本身无可挑剔，全世界最好，但是，她只能看到前面住宅的窗户或是山墙，另有一种户型本身全宇宙最烂，但她三面观海，你选哪个？答案：我选一块板砖，然后找到设计师，照脑袋我一砖拍下去！,最优的户型，是在平面布局、总平位置、景观利用、朝向选择四个因素之间，依据楼盘特征选择一个最为合理的平衡点，合理取舍后而创造的户型。,优秀的户型，不仅仅是户型本身！,最好的户型、最优的景观、最佳的朝向、最美的环境，这种产品有，但属极其稀缺理想产品，假如你和比尔,盖茨一样有钱，你可以买一个海岛，盖一栋别墅，那么，你的美好的愿望就实现了！,透过总平看户型,综合分析看分明,嫁妆是否丰厚？,科技生态,配套,附加值,送面积,精装修,智能安防,人文历史,命理如何？（风水如何？）,家居住宅风水,环境和位置,住宅的环境位置非常重要，前有明堂财气、后有文昌官气，吉利祥和，好的住宅除朝向好，道路交通畅顺方便,环境位置佳外，并且格局四正，搭配合理，视野宽阔，采光通风，充满生气活力。,忌讳：临近立交桥、电塔、加油站、铁路等，阳台或卧室正对大路、玻璃幕墙、尖锐的墙角，四周高楼林立。,家居住宅风水,格局协调,“宅以形势为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肉，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带。若是如斯，是事俨雅，乃为上吉。”这是古人把住宅人性化，说明格局搭配得当，对住宅与人都是很重要的。四方宽敞、正大光明，布置协调的格局是住家上乘之选。,忌讳：大门对电梯楼梯、长走廊、阳台、卫生间，横梁不压床位、座位等，房间不宜有尖角，卫生间不宜布置在住宅十字中心等等。,黄帝宅经,曰：“宅者，人之本。人以宅为家，居若安即家代昌吉。若不安，即门族衰微。”所以，居室内装饰合理，居家就感觉安宁舒适，心静平和，身心健康。,黄帝工经,中说：“夫宅者，乃是阴阳之枢纽，人伦之轨模。非夫博物明贤，无能悟斯道也。”可见住宅对于人的重要性。,能够藏风聚气的好住宅必须具备三个基本条件，一是环境位置好，二是建设格局好，三是有气势（家具布置合理，大气）。,如此美女，还愁嫁不出去吗？！,户型本身无可挑剔，,户型面积合适，,地理位置，景观朝向佳，,附加值高，风水好。,