规划设计要点

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中级管理者培训-授权,*,中级管理者培训,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中级管理者培训-授权,*,中级管理者培训,规划方案设计要点,2011.8,1,、准备阶段,2,、设计阶段,规划方案设计要点,1.1,、准备阶段,收集,常规情况下，设计开始前需要求甲方提供或上网收集以下项目所在地规范及规定：,1,、,城市规划管理技术规定,2,、,日照管理技术规定,3,、,规划设计条件,4,、电子版地形图,5,、红线范围及红线控制点坐标,6,、,设计任务书,1.2,、准备阶段,理解,城市规划管理技术规定,道路红线,:,与市政道路相临的用地界线。,用地红线,：与其他建设用地相临的用地界线。,道路绿线,：与城市绿地相临的用地界线。,用地蓝线,：与城市水系相临的用地界线。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,城市绿地,城市绿地,城市绿地,其他,建设用地,规划方案设计要点,1.2,、准备阶段,理解,城市规划管理技术规定,规划用地面积,=,建设用地面积,+,代征道路面积,+,代征绿地面积。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,其他,建设用地,规划方案设计要点,1.2,、准备阶段,理解,城市规划管理技术规定,容积率、绿,地,率及建筑密度等规划指标计算均应以,建设用地面积,为分母。,在甲方没有明确意见或疑义的时候，此点为基本原则，必须坚持。,PS,：第五大道北区项目，将代征绿地及道路等纳入指标计算，看上去容积率达到,3.5,要求，实际容积率可能达到,4.0,或更高，为下一步报批工作留下隐患。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,其他,建设用地,规划方案设计要点,1.2,、准备阶段,理解,城市规划管理技术规定,绿,地,覆土厚度：涉及到绿,地,率计算及管网埋设。常规下，管网约需,1.2-1.5,米（冬季冻土层以下,),埋设厚度。,PS,：石家庄冻土深度为,0.6,米，德鸿最后方案覆土深度为,2.1,米,(0.6+1.5,米）。,兰州,冻土深度为,1.2,米，华油最后方案覆土深度为,3.0,米,(1.2+1.8,米）。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,其他,建设用地,规划方案设计要点,1.2,、准备阶段,理解,有的放矢，确定你的分析对象并理解各地不同日照分析范围非常重要！,主体日照计算范围,:,为拟建建筑高度的相关倍数,(,一般为当地日照间距系数）与,8,点至,16,点的日照线围合的扇形范围。,PS:,常规情况下，客体建筑越多对日照分析越不利。所以需合理利用日照分析范围，在条件允许情况下，控制拟建建筑高度或调整拟建建筑物位置可能会有很好效果。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,规划设计要点,拟建建筑,客体建筑,客体建筑,客体建筑,主体建筑,主体日照计算范围,客体日照计算范围,现状建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,1.2,、准备阶段,理解,PS:,石家庄德鸿项目，,1,、,5#,楼由,28,层减少至,22,层，日照分析范围躲开北侧日照先天条件不好住宅。,1.2,、准备阶段,理解,客体日照计算范围,：为拟建建筑及客体建筑建筑高度的,2,倍,与,反向,8,点至,16,点的日照线围合的扇形范围。,日照具体参数,：确认当地认可日照计算软件及经纬度、计算高度、连续日照时间、扫掠角等日照计算参数。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,规划设计要点,拟建建筑,客体建筑,客体建筑,客体建筑,主体建筑,主体日照计算范围,客体日照计算范围,现状建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,1.2,、准备阶段,理解,住宅：,每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。,居住空间：指卧室及客厅。,PS,：,呼和浩特规定每个南向居住空间都需满足日照要求。,大寒日日照时间：一般要求为,2,小时。,PS,：石家庄二环以内要求,1,小时即可。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,规划设计要点,拟建建筑,客体建筑,客体建筑,客体建筑,主体建筑,主体日照计算范围,客体日照计算范围,现状建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,主体建筑,1.2,、,准备阶段,理解,规划设计条件,由规划局出具的针对本项目的具体规划设计要求。,规划指标要求,：容积率、绿地率、建筑密度及停车位等规划指标。,配套公建要求,：根据项目不同，一般有居委会、社区服务中心、幼儿园及小学等。,需注意配套公建除建筑面积要求外，是否还有用地面积要求。,成果要求,:,结合各项目,项目通告,及,规划设计条件,了解设计时间进度及成果要求。,规划设计要点,1.2,、,准备阶段,理解,电子版地形图及红线,范围,图纸整理,：原始版本地形图保存留底后，需对其按公司,总图制图标准,进行整理，形成成果文件中需要的现状地形图。,图纸比例,：一般情况下，原始地形图是以“米”为计量单位。在核对其坐标准确情况下，可由原点（,0,，,0,，,0,）将其放大,1000,倍，调整到以“毫米”为计量单位，为后期总平面设计做好准备。,红线坐标：,逐一核对红线控制点坐标，确保准确无误。,用地面积：,逐一核对各用地面积，确保准确无误。,周边建筑：,了解周边现状或规划已确定建筑基本情况，如建筑性质、高度、层数等。,规划设计要点,1.2,、准备阶段,理解,设计任务书,设计要求,：通读并初步了解甲方意图，若为住宅项目，需关注其有无户型面积及比例要求。,合理情况,：核对任务书与当地规范、规划设计条件有无明显冲突之处。若有，需与甲方沟通确认后以,文字方式,留底。,规划设计要点,1,、准备阶段,2,、设计阶段,设计阶段,规划设计要点,原则上，,规划设计条件,上涉及到的规划指标都不能突破，尤其现在比较关注的以下四个指标：,容积率,日照（公建项目也涉及到遮挡周边建筑情况）,建筑退线,机动车停车位,设计阶段,-,指标,规划设计要点,主要,技术,经济指标,一般情况下，指标精确到百位即可，最多到十位。,设计阶段,-,指标,规划设计要点,主要,技术,经济指标,针对,规划设计条件,中的控制指标，可按规定上限或下限酌情控制，为后期方案调整留出余地。,PS,：,1,、项目实际绿地率为,45%,，规划要求大于,30%,。报批时可将绿地率写为,30.1%,，满足规划要求即可。,2,、容积率控制有条件时最好留出,300-500,左右平米富余，可写为其他建筑面积，为以后消防、人防及地下车库出入口等小型出地面构筑物留出余地。,设计阶段,-,指标,规划设计要点,用地平衡表,需要计算的指标为,公共绿地,、,道路用地,及,公建用地,。,设计阶段,-,指标,规划设计要点,用地平衡表,公共绿地：,在没有特殊要求情况下，,居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模,(,居住区,3,万至,5,万人；小区,1,万至,1,万,5,千人；组团,1,千至,3,千人）分别达到：组团不少于,0.5,平米,/,人，小区（含组团）不少于,1,平米,/,人，居住区（含小区与组团）不少于,1.5,平米,/,人。,公共绿地,可分散设置。,公共绿地应满足有不少于,1/3,的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外；宽度不小于,8,、面积不小于,400,平米。,设计阶段,-,指标,规划设计要点,用地平衡表,道路用地：,经过计算确定。,公建用地：,底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：,(1),按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；,(2),底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。,设计阶段,-,指标,规划设计要点,配套公建设施一览表,配套,公建：,依据规划条件及千人指标列表描述。,设计阶段,-,车行出入口,基地机动车出人口位置与大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于,70m,；距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于,20m,；距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于,15m,。,大中城市主干道一般理解为红线宽度,40,米及以上道路。,建设用地,代征道路,代征道路,代征绿地,河,道,市,政,道,路,市,政,道,路,市政道路,市政道路,其他,建设用地,规划方案设计要点,设计阶段,-,车库出入口,地下车库出入口与道路垂直时，出人口与道路红线应保持不小于,7.50m,安全距离；地下车库出入口与道路平行时，应经不小于,7.50m,长的缓冲车道汇入基地道路。,无特殊要求情况下，少于,100,辆车地下车库出入口可为一个；,100-500,辆车时地下车库出入口不少于,2,个；大于,500,辆车时，地下车库出入口不少于,3,个。,地下车库面积（含车道、设备用房及其他用房等）可按每车位,40-50,平米估算控制。,建筑高度,：无特殊规定情况下，平屋顶建筑为实体女儿墙顶至室外地坪距离；坡屋顶,30,度以下为檐口、,30,度以上为檐口与屋脊中点,至室外地坪距离；若为机场控制区，则为建筑最高点。,规划方案设计要点,设计阶段,-,周期,规划设计要点,概念方案设计阶段,：,周期一般为,2,周，为与甲方第一次沟通，必须提供图纸包括总平面图、主要技术经济指标、日照分析图、主要单体平面图及表达设计意图的其他分析图。,调整方案设计阶段（,2,到,N,轮）：,根据甲方及主管部门意见对方案进行调整，调整周期一般为一轮,1-2,周，期间可根据调整情况提供效果图。,确定方案设计阶段：,完成方案文本，可根据情况提供图纸内容。在概念方案文本基础上，增加各建筑单体平、立、剖面图等。,以上三个阶段文本主要针对甲方，除总图及日照分析图纸外，其他图纸可偏重于效果表达。,修建性详细规划报批文本：,可参照,400,兰州及,405,保定项目，结合项目具体情况出正式文本，图纸应达到方案编制深度要求。,参照规范,:,规划设计要点,有时间可通读以下规范：,城市居住区规划设计规范,民用建筑设计通则,住宅建筑规范,及,住宅设计规范,特别提到,住宅建筑规范,，主要由于其,9,8,1,条：,10,层及,1O,层以上的住宅建筑应设置环形消防车道，或至少沿建筑的一个长边设置消防车道。,高层民用建筑设计防火规范,4.3.1,条：高层建筑的周围，应设环形消防车道。当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。,冲突怎办办？看实施日期！,住宅建筑规范, 2005,年,11,月,30,日,高层民用建筑设计防火规范, 2005,年,07,月,15,日,中级管理者培训,-,有效激励,谢谢,