一二级联动开发

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,一二级联动开发,一二级联动及经济测算海尔区域开发工程分享,两张表：一级开发本钱表和一二级联动动态测算表,一级开发本钱表,一二级联动动态测算表,3,两张表背后的,4,目录,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,5,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,6,现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式,完全政府主导模式一,完全政府主导模式二,政府主导、市场化运作模式,完全市场化运作模式,政企合作模式,完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业（或一级开发企业），一级开发企业不分享土地增值收益,由政府相关部门和政府投资成立的国有开发企业完全垄断土地一级开发,政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发,政府将毛地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,开发企业与政府成立股份公司进行土地一级开发，共同分享土地增值收益,以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。成功的前提在于广州市早期城市规模不太大，政府财政实力强，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。,以上海市、苏州市、重庆市为代表。如重庆，土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团,(,城市建设、高速公路、开发投资集团等,),以北京市为代表,其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场,由于过去很多地方政府财力较弱，此模式曾经较普遍，比较适合一二级联动，但长远来看，空间越来越窄,该模式对于主要收益来源为一级开发的企业而言，是运作较为广泛的方式，比如天津泰达,代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同,土地的储备和供应计划，前者由政府主导，后者由企业主导,谁占主导权，由股份大小决定，若企业所占股权比例过高，会变相演变为完全市场化运模式,合作方式,具体内容,代表案例,区别,7,而企业获取一级开发权的方式有三种,在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。,目前该方式是主要方式，,如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将,CBD,核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司,方式一：授权委托,指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自,2007,年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。,该方式是未来发展趋势,方式二：招标委托,购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格,方式三：股权收购,8,当前，由企业实施的一级开发工程以政府授权委托为主，而北京市的授权委托程序最标准完整，对其它地方具有指导意义,土地一级开发主体,市政府,1,、土地供应计划,2,、土地利用年度计划,3,、土地储备开发计划,市国土局会同相关部门,1,、确定土地一级开发主体（委托或招标）,2,、下达土地一级开发批复,3,、签订土地一级开发合同,拟进行一级开发单位,1,、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意,2,、向市国土局提出土地一级开发申请,市土地储备开发联席会,市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见,依据,1,、北京市国民经济和社会发展计划,2,、北京城市总体规划,3,、北京土地利用总体规划,市交通委,交通评价意见,市文物局,文物保护意见,市规委,规划意见书,市发改委,核准,市园林局,古树处理意见,市环保局,环境评价意见,市政专业部门,市政接用意见,市建委,建设意见,土地一级,开发主体,组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设,市政府批准,1,、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续,2,、存量国有建设用地收回国有土地使用权,市国土局商,相关委办局,1,、审核土地一级开发成本,2,、组织验收土地,3,、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费,4,、纳入市土地储,备库,相关委办局,办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。,征询意见和审批,组织实施土地一级开发,前期策划,制定计划,授权委托企业进展一级开发的程序以北京市为例,土地一级开发验收,9,并且，其土地入市的程序也是相对较标准完整的，同样也对其它地方具有指导意义,土地整理,储备中心,土地整理,储备中心,与原土地,使用者签,订土地收,益分配及,搬迁协议,挂牌,竞买人登记、购,买挂牌文件和有,关文件,竞买人提,出竞买申,请,检查竞买申请的,有效性，发放竞,买标志牌,竞买,国土资源局与竞得人,签订,挂牌成交确认,书,土地整理储备中心向,土地利用中心移交文,件,土地利用中心拟,定,土地出让合,同,市国土资源局与竞得,人签订,土地出让合,同,受让方交纳合,同定金,储备土地,北京市国土,资源局受理,土,地,出,让,处,初,审,批转,土地,整理,储备,中心,无规,划意,见书,有规,划意,见书,市规,委规,划意,见书,拟定土地收益分配,及搬迁协议,地价评估,拟定挂牌文件,拟定挂牌,工作方案,土,地,出,让,处,审,查,主管,局,长、,局长,审批,出让底价审,定小组确定,挂牌底价,地价办公室,地价初审,局长办公会,地价审定,土,地,出,让,处,申请人提出土,地出让申请,需提交的文件：,1.,土地出让申请；,2.,房屋所有权证,；,3.,国有土地使用证,（无,国有土地使用证,的，提,供土地权属来源文件）；,4.,无法院查封、抵押的证明；,5.,营业执照或法人资格证明文件；,6.,有,规划意见书,及其他规划材料的，提交,规划意,见书,，其他规划材料及,3,份地价评估报告,竞买人提出竞买申请时应提交的文件：,1.,竞买申请书,；,2.,营业执照,；,3.,法人资格证明文件；,4.,法人代表身份证复印件；,5.,不低于公告数额的竞买保证金；,6.,按照公告须提交的其他文件,土地入市,10,总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成,签订指导框架性协议,签订一级开发,约定主体责权利、明确收益形式、收益分配比例；,明确资金回流及结算等具体事项等；,完成控规、详规的设计和申报,完成征地有关手续,确定拆迁本钱和方案,确定拆迁实施单位,完成拆迁,通上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整,区域营销，提升区域影响力，增加溢价空间；,公建等建立，树立区域形象标杆,完善根底设施配套建立等,完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地,通过招拍挂对土地进展出让,一级开发实施主体收回本钱,政府与一级开发主体进展利益分配；,保证资金滚动，确保工程持续开发,征地拆迁,组织主体设计,七通一平,区域运作建设,土地收储,1,2,3,4,5,土地出让,6,7,资金流转,主要内容,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,12,一级开发工作方案表,13,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,14,我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价,价格,定义,作用,说明,两者的联系与区别,基准地价,在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格,是标定地价评估的基础,确定企事业占有使用的土地资产量依据,征收土地税费的依据,建立地价体系，完善地籍管理，提供价格数据,反映土地市场总体水平及变化趋势,引导投资方向和土地利用方式,两种表现形式,级别基准地价：同一级别区域的宏观平均地价,区片基准地价：同一级别进一步划分更小均质区域路线价,联系：,都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用,基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系,区别：,基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价,标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价,标定地价,以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一评估期日的土地使用权价格。,确定土地使用权出让底价的依据（当该区域没有标定地价的时候，基准地价为依据）,确定清产核资时土地资产量的依据,核定土地增值税和税制改革依据,制定土地市场管理政策依据,由评估机构评估，政府确认的具体地块的地价，即宗地地价，是该类土地在该区域的标准指导价格,土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据,15,另一种是市场定价,定义,具体范围,资料来源,国有土地使用权出让金,即国有土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出让金，也可以称之为“地价”。,是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的,全部土地价款,，,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等,以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；,转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；,转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；,改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等,国办发,2006100,号文件,国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知,特殊情况,某些城市的土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用等，并有固定的价格标准。比如重庆（参见,重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则,），此时,土地出让价格土地出让（净）收益,+,土地出让金,+,土地出让环节应缴税费,+,一级（土地）开发费用,地价,毛地价,土地使用权出让金,（不含一级开发费用）,+,市政基础设施建设费,熟地价,土地使用权出让金,（含一级开发费用）,+,市政基础设施建设费,未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）,已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地）,一般情况下,16,其中，对于通过一二级联动拿地的企业而言，一级土地开发费用通常占拿地本钱的50%85%左右，所以，控制一级开发本钱是企业降低本钱的有效途径,一二级联动拿地价格,一级开发,费用,土地出让应缴税费,土地出让（净）收益,所占比例,50%,85%,15%,18%,情况不一，收益相对不高，某些地方政府基于特定情况甚至愿意“零收益”供地,以北京市为例,序号,相关费用,金额,比例,一,项目前期费用,4147,2.99%,二,征地补偿费用,46495,29.83%,1,土地补偿费,9241,5.93%,2,青苗补偿办法,1743,1.12%,3,其它费用及税金,22677,14.55%,4,回迁房征地费用,12774,8.19%,三,拆迁补偿费用,40772,26.15%,1,农民房屋拆迁补偿费,34305,22.01%,2,公企业用房拆迁费,5,258,3.37%,3,其它费用及税金,972,1%,四,市政基础建设费用,23,813,30.36%,1,道路工程（含雨水、排污工程）,7840,5.03%,2,五通费用,7992,5.13%,3,土地平整费用（一平）,2826,1.81%,4,水面清淤,4042,2.59%,5,公共配套设施建设费用,6,公共环境景观建设费用,五,不可预见费用及其它费用,5550,3.56%,六,管理费用,2775,1.78%,七,财务费用,8824,5.66%,案例：海尔长兴县区域开发工程,17,土地出让金的返还方式,前期费用,拆迁补偿费用,征地补偿费用（包含,开发环节应缴税费）,土地出让环节应缴规费,土地储备中心,财政中心,税务局,一级开发企业,一级开发企业,土地增值收益分成,此部分返还周期相对较长，不确定性较高,工程建设费用,管理、财务、风险等间接成本,一级开发成本,农地开发基金,土地出让业务费,国有土地收益基金,农田水利建设基金,社保基金,此部分返还周期相对较快，通常地卖出去后，,1,2,月,按股权比例返还,全部返还,地方所得局部可以返还,18,也可以在此根底上设计其它的返还方式，以减少开发本钱和收益的返还时间，此种方式操作难度相对较大,双合同方式,案例：在由上海城投公司实施综合一级开发的某工程中，上海城投与地方政府约定，土地出让净收益按7：3分配。具体执行那么由二级开发商跟上海城投签订“土地一级开发补偿合同 ，该合同金额只包括土地一级开发本钱；另外还需跟政府签订“土地出让合同，该合同金额只包含土地净收益和土地出让环节的税费，最后再由政府将净收益的70%返还给企业。,二级开发商,政府,投资公司,土地出让合同,一级开发补偿合同,返还净收益,19,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,20,基于城市开展的大思维制定区域价值定位,以,盈利模式,为核心制定开发策略,兼顾长短期目标的,成功启动,基于工程增值的区域整体营销推广,基于价值实现的工程商业模式研究,战略层面,运营层面,营销层面,基于案例借鉴和工程特征的工程开展模式判断,区域的持续,增值措施,对于大规模的区域开发工程，需要系统的考虑三个层面的八大问题,协调各方利益的,目标体系的建立,企业商业模式选择,开发主体的合法性确立,目标体系的建立,区域价值定位,工程整体定位,工程主要功能定位,规划设计关键要点,工程开发运营模式,区域营销要点,规划跟进,三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险,政府不合作,征地本钱,风险控制,资金压力大,利润不高,目前开发进程中，企业可能遇到的问题,投入成本风险,征地拆迁风险,政府风险,投资回收风险,增值收益风险,区域控制风险,规划把控风险,土地出让风险,踢出风险,土地一级开发的假设干风险需要通过一级开发各个环节的把控进展有效的躲避，以实现区域成功运营,征地拆迁,组织主体设计,七通一平,区域运作建设,土地收储,1,2,3,4,5,土地出让,6,7,资金流转,开发持续性,踢出风险,收益风险,政策风险,拆迁时间不可控,拆迁费用不可控,政府以工程思路对区域开发进展干扰，导致政企恶性博弈,土地价格过低，难以保证开发主体收益,开发主体很难获得二级开发土地,土地指标,结算周期不可控,结算方式不可控,后期退出存在进退维谷的风险,风险要点,23,为此，我们需要设计一套完整的全程风险控制体系,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,24,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,三权一利,2.,一级开发进度控制,25,紧抓“三权一利，实现工程一级开发的唯一开发实施主体的地位确定,初步,区域开发主导权,规划控制权,以明文确定，,合资公司作为区域开发唯一法定的开发主体,，其他任何一级、二级投资者进入区域开发，需由合作开发公司同意，由合作开发公司统一安排,土地增值收益分成,开发主导权,政府下放图影开发区的规划权，即技术上由合资公司负责编制规划，政府那么保存审批权，规划调整需由经发主导、参与；,规划获得通过后，政府不得单方面随意改变规划建立工程；,土地出让控制权,要求政府需与合资公司共同商议确定区域内土地的出让方案、出让方式以及出让条件；,合资公司具备土地使用权优先获取权。,根据,股权比例关系,，实现区域土地增值收益分成。,为控股股东。,一权：区域开发主导权,确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调,土地一级开发商,合作开发公司,二级开发企业,区域内如涉及引入其它土地开发企业，引入的方向与引入的决定由政府与企业共同商议，合资公司起主导作用,合资开发公司实施,区域开发，作为合资开发公司的控股股东,，将对一、二级开发企业统一协调,二级开发企业的引入，以市场化为根底，以新区开展规律为依托，合资公司对二级开发商的引入有着协调权利,如不掌控区域开发,?控制性详细规划修建性详细规划?,一级开发商前期的大量投入，抬升了区域价值,规划的,功能配比、强度,可能会受到政府调整,规划的区域配套工程可能会受到政府增加,规划的,实施进程,可能会受到政府要挟或干扰,结果,二权：规划控制权合资公司掌控本工程的规划权，规划审批之后，政府不得单方面修改规划,规划方案中，可出让用地的规模是开发商进入区域开发的底线，政府调整规划影响区域中的可出让用地用地规模,长三角开发商访谈,二是把区域规模继续往南扩大平方公里南向推后500米，想把有风险的工程放到后面做通过规划手段，把体育中心南放，控制本钱,珠三角开发商访谈,增加企业开发难度商业、商务体量规模大，市场难以实现,增加企业大量投入，但区域可获收益没有增加,规划实施过程，企业资金使用受到较大程度限制,政府换领导之后总想对区域规划进展调整，增加一些工程，调整一些工程的空间布局,海南开发商访谈,三权：土地出让参与权政府需与共同商议确定区域内土地的出让方案、出让方式以及出让条件,区域发展后果,没有把控区域土地出让权，土地出让被政府主导，其他项目开发者不受协议约束，有进入区域开发的机会,企业利益难以保障,区域开发品质难以把控,招商对象不可控,开发时间不可控,地块选址不可控,一利：土地增值收益分成,根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成,重点工程建立,根底设施打造,配套生活型设施,配套效劳型设施,土地出让后,投入的开发本钱及时返还工程公司,地价增幅后，在土地开发本钱返还之后，合资公司中政府和企业依据股权比例关系，确定并进展土地收益分成,投入区域开发,土地出让后返还本钱,土地增值收益分成,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,三权一利,2.,一级开发进度控制,31,鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发,支撑期商业模式要求,初始投入估算,8,10,亿,启动期投入,启动、支撑期产出,鉴于二级市场实现风险，主要以土地一级开发为主体,支撑期根底投入估算,500,亩,500,亩,500,亩,早期土地指标规模,土地指标,前阶段保证五百亩高限的土地指标供给，如假设按照成功出让，保守收入在12亿元，具备支持滚动开发的根底条件,例如：以西安某工程为例，通过计算，需每年保证500亩的土地指标，方能保证工程的滚动开发,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.前期融资BT、基金、保险,2.一级开发本钱计入二级开发投入,3.精心设计的“滚动开发模式,33,前期融资BT。通过BT模式承建工程区域内部的道路、桥梁等大型公共设施，从而强化对工程土地的控制,增加对工程的控制权,一旦出现政府违约的情况，可以拒绝移交工程，在退出时与政府谈判处于有利位置,BT合约由BT公司、一级开发公司、政府签订三方协议，当地政府与一级开发公司作为双甲方，工程公司只做为委托代管，土地收储中心以土地收益权质押为合同履约提供担保。,跟政府签融资较容易，土地储藏中心作担保,如果跟合资公司签，一旦发生付款问题，将是控股的一级开发公司与独资的BT工程公司的债务关系，使自身陷入被动状态,BT工程公司,地产,土地储藏中心,担保,当地政府,BT,协议,BT工程委托,合资公司,+,前期融资BT。此模式还能为一级开发企业获取一定的利润,BT模式本身可以为一级开发企业获取一定的收益,除了获取工程施工的本钱返还以外，还可以获得高于银行贷款的利息收入： 工程款的返还包括本钱+利息银行同期贷款利率上浮30%以内两局部,通过工程、财务设计可获取的额外收益：工程造价上浮,当地政府,BT工程公司,收益返还,BT工程工程的利润组成：,BT工程工程施工过程中的全部建立本钱,BT工程公司所垫付工程款项的利息不高于3-5年期银行贷款利息上浮30%,通过工程、财务设计可获取的额外收益：,工程造价计算的上浮,人员、财务相关本钱计算的上浮,前期融资地产私募基金。通过金融创新破题一级开发，工程可实现各方利益的共赢,运作原那么：坚持政府主导、市场运作、科学管理、合作共赢原那么,角色分配：政府和投资商担当GP和基金管理公司的角色，对基金有实际控制权，其它企业和投资人担当LP，享有基金收益权,政府出资方式：以城投公司或政府平台公司来投资,盈利模式：基金收益来自工程管理收益，以及出地出让收入等，在预提管理费之后，按投资份额分红,政府GP,地产GP&LP,基金公司,企业、村集体LP,基金管理公司,合资公司,委托管理，支付管理费和业绩报酬,出资设立，,100,控股,工程,具体实施,背景：北京市发改委牵头，联合国家开发银行金融公司、国家开发银行北京分行、中信集团、首创集团等相关单位研究提出了合作设立北京市小城镇开展基金的工作方案,运作原那么：坚持政府引导、市场运作、科学管理、合作共赢原那么,投资领域 ：根底设施和公共效劳设施；特色产业培育和产业构造调整；旧镇改造和新镇建立,政府出资方式：市政府固定资产投资采用出资人代表的方式出资，由北京工程咨询公司作为出资人代表，参与基金管理,北京市政府,国家开发银行,中信集团,首创集团,基金公司,商业银行,大型企业,社保基金,海外资金,社会机构,基金管理公司,工程公司,后续募资对象,首期出资人,5,亿固定资产投资,50,亿,150,亿信贷资金,委托管理，支付管理费和业绩报酬,出资设立,房山区长沟镇旅游集散镇工程,大兴区魏善庄镇低碳生态新镇工程,顺义区李遂镇“中信金融城“工程,具体实施,北京市小城镇开展基金的设立为利用金融创新模式实现共赢开发提供了样板,该模式能实现政府、企业、农民、利益共赢，但作为创新手段各方有一个承受过程,优势分析,劣势分析,政府对资金投入方向、资金利用等方面可实现主导，政府投资的引导作用和放大作用十清楚显,由政府牵头是可有效的增信措施，对基金发行有很大帮助,可以将战略合作企业二级开发商、施工企业、酒店等核心资源经营者单位可以纳入到基金体系之中，共享基金投资收益，同时又保持对工程控制权,有利于整个一级开发的快速启动,局部拆迁补偿抵扣为基金份额，有效缓解了前期资金投入压力,作为创新手段和新鲜事物，各方有一个承受过程,基金管理和运作需要专业团队来执行，相关机制设立较为复杂,基金投资收益需要有相对明确的预期，才能实现对投资者的吸引,政府,企业,相比自己主导开发，开发收益有一定的稀释,农民,农民：解决实地农民可持续开展问题，减小拆迁难度,作为创新手段和新鲜事物，各方有一个承受过程,前期融资保险。保险资金投资不动产的方式较灵活，但条件和范围具有严格限制,39,债权、股权、物权三种方式均可采用,投资项目,适用法律法规,基础设施不动产,保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法,非基础设施不动产,保险资金投资不动产暂行办法,金融产品,中国保监会另行规定,保险资金可投资工程,商业不动产,办公不动产,与保险业务相关的养老、医疗、汽车效劳等不动产,自用性不动产限制较少,非根底设施不动产,对应保险资金投资方式,条件限制,所投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让,保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为根底资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外,范围限制,投资必须遵守专地专用原那么，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产工程公司的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅办公不动产,投资养老、医疗、汽车效劳等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该工程投资总额的30,其它限制,开发方式,一级土地开发,二级房地产开发,股权为主,建议,采用此融资方式 ，建议加大养老地产的比例，甚至以养老地产的名义立项,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.前期融资BT、基金、保险,2.一级开发本钱计入二级开发投入,3.精心设计的“滚动开发模式,40,局部一级开发本钱计入二级开发投入，可以加快二级开发工程入市的速度，以更少的本钱换取更早的二级开发收入,通过与政府的协商，可将局部一级开发本钱计入二级开发，加快二级开发收益获取的速度,如：借助湿地公园建立的本钱，计入可销售区域的建立投资，用以办理预售许可证要求的规定投资比例，这个投资比例一般为25%,湿地公园建立本钱,局部一级开发本钱,某块地的二级开发本钱,计入,例如,获取预售许可证,二级开发投入到达总投入的25%,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.前期融资BT、基金、保险,2.一级开发本钱计入二级开发投入,3.精心设计“滚动开发模式,42,精心设计“滚动开发模式,化整为零、滚动开发,签一块、补一块；拆一块、挂一块,先拆村、后拆路,滚动开发、滚动挂地、滚动返还,设置N个工程公司分开拿地,化零为整,降低农民对后期土地增值的预期，减少拆迁难度，增加其它开发商中途进场的难度和本钱，从而有效降低工程前期投入,将大的开发区域划分成N个小区块，进展滚动开发，可将工程投入进展分摊，降低总投入,“签是指跟农民签订拆迁补偿协议；“补是指对农民进展补偿；“拆是指拆迁平整；“挂是指土地挂牌出让。以上四个步骤一环扣一环，每一步骤的完成都是下一步骤开展的先决条件，每块地的签约率必须到达90以上,在以上工作的根底上，进展滚动有序的开发，并尽量在开发、挂地、返还的这三个环节的间隙缩短时间，并明确挂地和返还的时间,在土地出让过程中，采用“预付预拨的方法，即二级开发商摘地付款后，预付局部款项需优先拨付给公司，用于归还一级开发本钱，而不是等到全部地价款付清后才返还,对自己有意出让的土地用N个工程公司分开拿地，可以增加自己对土地的掌控度，并在土地转让的时候，可以将单个工程公司整体转让，到达减少土地转让环节中的契税的目的,对自己有意进展二级开发的土地，此时可以将已拍到的土地证合并。该方法和以上方法一样可以有效屏蔽其他的大开发商中途进场，抬高其拿地门槛,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.租地策略,2.工程账面本钱提升策略,3.拆迁本钱超出预算的补偿策略,44,租地策略,注册高科技农业开展公司，政府出面以租赁形式征集土地，进展农业产业开发,在一级开发工程中过程中，成为被拆迁企业，享受拆迁补偿。通过农业开发建立，从财务角度可以提高拆迁补偿收益,防止一级开发公司被政府中止一级开发权利,躲避拆迁补偿本钱提高，控制农民“抢种造成的补偿本钱提高,防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益,进展生态整理，可以对工程区域进展生态修养,对根本农田采用租赁形式，可以躲避政策风险，起到控地作用，留待指标转换后再开发,高科技农业开展公司,地产,农业开发,注册,待开发集体用地,租赁,成为,一级开发拆迁补偿对象,农业工程开发,一级开发公司,拆迁补偿,补偿工程,在此环节，将农业工程的开发本钱在财务上做高，获取超出本钱投入的拆迁补偿收益,农民,拆迁补偿,工程账面本钱提升策略,通过工程设计、施工设计，从中为一级开发商提供有力的账面本钱设计，帮助一级开发商在获取一级开发本钱返还的环节处于有利的位置,工程量较难计量的工程工程，如：土方量工程,可以提升账面本钱的工程类型：,大规模的景观绿地工程,挖湖、整理河道等工程工程,市场询价难度较大的材料应用,稀缺石材等建筑材料,树苗、花圃等绿化材料,拆迁本钱超出补偿策略，在实施过程中，如果实际发生的拆迁补偿本钱超出预算，可采取三种方式进展补偿,本钱补偿,拆迁安置本钱超出,申请,获取土地容积率补偿,额外土地补偿,在其他的土地范围内，政府以土地折现形式，以土地作为超出本钱的补偿,此种形式可能还要再进展一级开发投入，才能获取土地,在已获取的土地上，放宽土地开发强度，政府以提高容积率的形式，向一级开发企业进展补偿,以上两种形式可以获取直接的利益补偿，属于风险较低的补偿策略,以上两种可操作性较高,在合同中直接约定本钱超出局部的现金补偿标准,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门槛实现二级开发控地,2.,设置回购条款,3.,三临挂牌、净地交付,48,【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益1/2,开发主体限制,资金限制,配套限制,主体开发经历：要求开发企业必须有某专业方面的开发经历，例如五星级酒店开发、经营资质；,特定区域开发经历：要求参与招拍挂的企业必须具有多个工程的开发经历或土地储藏，或者是具有全国一线城市北京、上海、深圳、广州地产开发经历；,开发资质限制：例如“参与投标的房地产开发公司必须具备国家一级房地产开发资质；,企业主营业务及规模限制：例如主营业务必须是航空工业相关企业，另外参与竞买的资格必须到达“在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上；,企业规模限制：例如“竞买申请人注册资金不少于人民币3亿元；,企业从业年限限制：例如“参与竞买的企业必须具有五年以上地产开发经历。,付款限制法：缩短付款时间，给对手形成资金壁垒。例如“竞得人应在成交后即时签订?成交确认书?和?出让合同?，并自签订?出让合同?之日起5个工作日内一次性付清成交价款；,自有资金限制：例如工程开发自有资金保证在50以上以对该企业最有利为设定点；,资金监管限制：为保证工程进度，设定政府与企业共同监管工程资金，可阻挡局部企业进入。例如“商住用地开发的商品房工程销售收入，在酒店试营业前须由政府与竞得人开设资金帐户共同监管，监管资金仅用于酒店的建立，待酒店试营业后，共同监管解除。,学校配套：要求企业必须携带学校解决方案参加土地招拍挂；另外需要开发商建学校配套，例如“12班幼儿园由乙方负责建立，建成后无偿提供给政府，产权归政府所有,商业配套：要求企业必须携带日常商业解决方案参加土地招拍挂，或者必须在获取土地后15日内给出配套商业的解决方案。,附带规划条件,政策限制,拆迁安置限制,与其它限制方法,附带规划方案：要求企业携带地块或者区域的规划方案参加地块的招拍挂或者在土地出让后7日内提供规划方案；例如“为保证城市形象和供地后建立速度，竞买人报名竞买的同时提交该区域符合国家标准要求的修建性详细规划包括建筑选型；,工程进度限制：例如“该宗地需在2021年10月份前领取施工许可证，并开工建立。假设超过6个月不能开工，区政府有权无偿收回该工程改造权。,具体规划限制：例如“小区大门不得设置在银朗大道一侧。,公建建立限制：增加公建本钱，影响取地决策，例如“宗地中的居委会、邮电所、道路、停车场、配电站和公厕等由竞得人建立，建成后无偿移交给区政府“开发商无偿提供140平方米社区公共效劳用房社区文化室100平方米、居委会40平方米，产权归深圳市保税区管理局。；,面积限制：70/90政策限制，例如“上述宗地内开发的商品住房工程，套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积所占比重，必须到达开发建立总住宅面积的90%以上。,销售价格限制：例如“宗地所开发的限价商品房住宅竣工后最高销售价格分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米；,经济适用房限制：例如“宗地竞得人须按住宅建筑总面积的15% 计20218平方米建立经济适用房,产权无偿移交给政府，由政府向低收入家庭出售。 .,附带拆迁限制：地块附带内部或者其他区域拆迁条件，增加进入门槛。例如“土地竞得者自行对该地块现状上的苗圃、临建及电力设施搬迁清理“地上、地下建构筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或撤除手续并承担相应费用。,安置条件限制：例如“挂牌宗地上住着原用地公司安排的7位职工住户，土地竞得者负责给每户提供约36平方米左右的安置房。,参与形式限制：例如“该工程不承受联合竞买,销售限制：例如“竞得人在工程建成，30不得销售,【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益2/2,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门槛实现二级开发控地,2.,设置回购条款,3.,三临挂牌、净地交付,51,设置回购条款,方式：,在招标书中设置“同意海尔地产以人民币*元/平方米的价格回购*平方米的商业用房面积和局部住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用的条款；具体的价格和面积可以商定,在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司该地块的一级开发商以人民币万元平米的价格，回购5000平方米的地上商业用房商铺和8000平方米的办公用房写字楼，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。,效果：,一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出2160元；华融公司如果没有成功摘牌，按照万元元/平米的单价回购之后，再以市场价格4万和2万的价格出售，可以获得2亿元的直接利润；包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。,案例：,北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款：,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门槛实现二级开发控地,2.,设置回购条款,3.,三临挂牌、净地交付,53,三临挂牌、净地交付,方式：,一级开发过程中只完成“土地平整，设置临水、临电、临路，通过市政根底设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让和“生地熟拍；,更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的工程公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以转让工程公司的形式卖地，享受土地溢价海尔可独享溢价利润,意义：,加强公司对土地的控制、拆迁本钱的控制；,降低税费；,提高其他开发商拿地的难度和本钱,案例链接：,石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及根底设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价本钱,昆明：2021年7月份，昆明市公布了?昆明市城中村改造土地公开交易方法?，明确了“城中村改造土地可以采取毛地公开交易。方法规定，片区“城中村改造专项规划经批准后，将“城中村改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供给，以片区“城中村改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金政府收益局部进展竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,品牌风险控制,2.,微循环改造,55,对于有文化旅游资源的区域，控制表达该区域文化旅游价值的品牌使用权，可以充分分享区域价值增值效益,意义,浙江图影旅游度假开发区是一块未开发的“处女地， 致力于打造“长三角旅游度假第一目的地 ，区域未来开展前景良好,作为旅游度假区会投入大量资金进展区域品牌宣传，将其投入沉淀为无形资产，品牌价值将是区域价值的重要载体,方式,鉴于图影村从行政角度已灭失，可通过政府协调将“图影注册为工程公司名下商标,将工程公司名称注册为“图影，并防止其它公司使用“图影品牌,设想案例：海尔某工程,前期投入的控制,2,4,3,3,土地一级开发权的获取的控制,3,1,3,5,5,本钱风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,品牌风险控制,2.,微循环改造,57,另外，对于具有文化旅游价值且拆迁改造本钱高昂的地方，采用微循环改造的方式，既降低开发本钱，又享受区域增值效益,“微循环改造概念：,“以小规模渐进式、撤除院内违章建筑及与风貌不协调建筑、修缮传统四合院的方法，保护原有的胡同尺度和四合院格局。,简单来说就是按“腾而不拆的原那么，迁出四合院原有住户，寻找投资保护人，对四合院逐个翻新修缮，以此防止大片的拆迁,微循环改造模式的优点：,有利于传统建筑与区域风貌的保护；,有利于提升区域文化价值，提高区域知名度；,分阶段改造，有利于降低开发企业风险与资金压力,微循环改造模式的缺点：,改造周期较长，后期可能面临改造本钱大幅增加等问题,案例：北京四合院改造,58,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,59,对测算所需根底的掌握，是做好经济测算的根本前提,1,测算前扎实的准备工作,充分详实的市场调查：当地的项目基本建设程序、拆迁补偿政策、相关的优惠政策、土地市场和房地产市场状况、项目本体的征地及拆迁摸底数据、前期已投入各项费用明细、土地出让程序、土地整理成本的返还流程和时间、新项目开发报规报建的流程及时间等,2,对开发各项成本的理解,尽量以当地的各项成本数据为主,大型设施，如：酒店、会展中心、体育场馆、旅游产品等借助公司平台、同事和专业机构,所有的数据尽量找到准确来源，并提供相应依据给甲方,多与甲方交流，如甲方有丰富的开发经验，应以甲方提供的数据作为参考,3,对开发流程的熟悉,对土地一级开发流程的熟悉,对二级开发各类产品开发流程的熟悉,对各类大型公共设施的建设的了解,4,一定的财务知识,熟悉与房地产相关的财务基础知识、各类财务报表、关键财务指标的计算方法和作用,熟悉各类融资渠道的融资成本和融资程序,5,与企业对接，尽快熟悉该企业的运作特点,了解企业架构、相关业务对接部门的负责人及企业内部汇报程序,了解企业的融资的渠道、结构（融资方案）、成本等,过往的开发经验和企业产品线（如果有的话）,成本管理部门提供的建安成本,会基于某些目的或原因降低（或抬高）某项成本,6,对市场趋势的分析判断,简单的历史数据分析并不能完全作为市场判断的依据，考虑房地产项目地域属性具有唯一性，一定要结合具体情况认真分析,区域开发或大盘项目由于开发周期较长，对市场趋势的判断尤为重要，尤其是开发头三年的市场判断要相对合理。,测算依据应尽量符合实际情况，甚至相对保守一些,60,PART ,一级开发相关,一级开发的模式和流程,一级开发的工作计划表,一级开发的成本构成及返还方式,一级开发中所面临风险及规避方式,PART ,一二级联动经济测算,经济测算所需要的基础知识,测算的思想,案例分析：海尔长兴县项目,PART ,过往世联经济测算中可以改进的地方,PART ,做好经济测算的一些建议,61,经济测算通常是应带有“思想的，测算思想的直接表达就是一张“横道图，即工程的开发方案排布图,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2020,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,图影村二级,A1,地块,300,亩,拿地,销售物业,住宅,200,开发,销售,60,40,40,60,拿地,持有物业,酒庄酒店,16.5,开发,持有,拿地,持有物业,第九代商业,83.5,开发,持有,35,开发,销售物业,第九代商业,销售,28.5,20,A2,地块,180,亩,拿地,销售物业,住宅,180,开发,销售,25,51.7,51.7,51.7,A3,地块,741,亩,拿地,销售物业,住宅,430,转让,430,拿地,持有物业,第九代商业,127.25,开发,持有,92.25,开发,销售物业,第九代商业,销售,35,拿地,销售物业,企业独栋,183.75,开发,销售,61.3,61.3,61.3,陈湾村一级开发,B1,地块,458,亩,开发,整理成本占比,20%,拿地,/,出让,458,B2,地块,450,亩,开发,整理成本占比,30%,拿地,450,B3,地块,500,亩,开发,整理成本占比,30%,拿地,500,B4,地块,500,亩,开发,整理成本占比,20%,拿地,500,陈湾村二级,B1,地块,458,亩,拿地,销售物业,住宅,328,转让,328,