房地产客户跟踪及维护技巧BS

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,房地产客户跟踪及维护技巧BS,老客户就等于是企业开展的珍贵财富，需要我们悉心呵护，资源才会持续稳升的循环扩大。,老客户资源相当于“种子，“种子的作用要发挥出来，就需要得到最好的维护。,摘自绿城董事长宋卫平先生的销售专题点评,一、老客户维护定义,二、老客户维护管理,目 录,一、老客户维护定义,1.,老客户维护定义,2.,老客户维护重要性,目 录,【,客户,】,客：来宾、客人； 户：入主，进驻。,?辞海?,指厂商或经纪人对往来主顾的称呼，是前来购置东西或要求效劳的对象，包括组织和个人。,老客户维护定义,维：系，连结；保持； 护：保卫；保护。,?辞海?,维持保护，使免于遭受破坏。,【,维护,】,维护、保持现有的客户关系。,在销售过程中，指业务员维持已建立的客户关系,使顾客不断重复购置产品或效劳的过程。,【,客户维护,】,老客户维护定义,扩大与客户接触面,建立品牌知名度,信心建立,成 交,客户开发,客户管理,客户维护,成交客户置换、增购、推介,维护成果体现,流失客户,潜在客户,成交客户,成交技巧,模型：销售漏斗原理,老客户维护定义,我们理解的老客户维护,核心概念：,与客户建立长期关系,着眼点：,长远利益,衡量准那么： 客户满意度,客户忠诚度,客户终生价值,老客户维护定义,客户满意,=,客户体验,-,客户期望,客户体验,期望,感觉满意,感觉自豪,持续交易,义务宣传,【,客户满意度,】,老客户维护定义,众口称赞，,相互推荐,客户忠诚，,重复购买,客户满意,潜在客户转变成,真正客户,一个正面形象，,美誉度建立,有一定品牌认知度,忠诚,满意,交易,信任,认知,口碑,客户,忠诚客户,普通客户向忠诚客户转变的过程,【,客户忠诚度,】,老客户维护定义,注：客户的价值不能仅根据单次购置来判断。,“客户的终生价值描述了客户在其终生购置中带来的利润总和，是衡量客户价值的基准。,客户价值,客户重复购置能力,客户推荐购置能力,【,客户终生价值,】,老客户维护定义,L,先生,1-2101,和二期商铺,180,+,420万元,=,600万元,哥哥和大嫂,1-190,4和二期商铺,173,+,370万元,=,543万元,大妹妹,5,-210,1,155万元,小妹妹,5,-1501,149万元,好友,二期商铺,2,套1000万元。 仍有意向二期楼王看江户型。,父辈挚友,6,-170,1,约160万元,老客户维护定义,【,案例,】,王总个人在世茂上游墅购置了7套房源。,通过对其的职业背景及朋友圈的深入挖掘，他的亲朋好友已经在上游墅购置了将近30套房源。,王总,老客户维护定义,【,案例,】,一、老客户维护定义,1.,老客户维护定义,2.,老客户维护重要性,目 录,公司无法提供,职业保障,，,只有顾客才行。,杰克,韦尔奇,老客户维护重要性,1,、从现有顾客中获取更多顾客份额,顾客是我们的衣食父母，购置企业的产品、效劳，使企业得以实现利润。,2、减少企业本钱,企业的忠诚客户越多，就越会降低企业的本钱，同时带来较,高进入壁垒。,数据来源：Harvard Business Review ?哈佛商业评论?,开发1个新客户的本钱=留住1个老客户5倍的本钱,老客户维护重要性,3,、通过口碑宣传，带来规模优势,极大的从众心理企业已拥有的大量客户会成为新客户考虑的重要因素。,世茂现状：世茂会员客户数量逾10万名，常年追随的忠实“世茂迷。,数据来源于：?世茂满意度分析?,业主意向再购达71% 业主重复购置达40%,业主意向推荐达79% 转介绍成功率达30%,老客户维护重要性,世界最伟大销售员-乔吉拉德,全球单日、单月、单年度，销售汽车总量的纪录保持者。,35岁走投无路之际，跑去当汽车业务员，几年内就创下汽车销售的金氏记录，迄今无人能打破。,乔吉拉德一生15年的零售销售总纪录是13001辆；每月最高销售纪录 174 辆，连续 12 年平均每日售出 6 辆车，当日最高纪录是销售了18辆。,案例分享,每个顾客的背后都有“250人，这些人是他们的亲戚、朋友、邻居、同事，如果你得罪了一个人，就等于等罪了250人。反之，如果你能发挥自己的才能，利用一个顾客，就等于得到250个关系，这250个关系中，就有可能有要购置你产品的顾客。,他60%的业绩就来自老顾客及老顾客所推荐的顾客。,【乔吉拉德的“250定律】,案例分享,二、老客户维护管理,1.,老客户维护的现状,2.,老客户维护的步骤,1.,老客户维护的标准,2.,老客户维护加分行为,目 录,老客户维护的现状,明源录入系统,客户维护信息更新间隔超过,30,天,客户跟踪信息记录过于简单,记录客户关键购置关注点,老客户维护的现状,打 问我们价价格面积等，问了A户型，说6月份才有时间来现场，问了下我们与香山天地的区别，说自己是世粉，买了几套世茂的房子，还是想买世茂的。,温州人，来电问50平的公寓，在上海和泉州都买了我们世茂，非常认可世茂，问了下6楼左右的价格，要求邮寄工程资料，,地址发给我了。,客户分类混淆,状态更改不及时,每日客户维护信息是否及时更新,老客户维护的现状,经纪人客户数据,经纪公司客户数据,75%,18%,1%,6%,58%,30%,2%,10%,老客户维护的现状,老客户数据比例分析,关系很好,已深度开发,2,3,关系一般,没有深度,经营以及,深度开发,客户经营的532,5,基本不联系被遗忘在角落里,沉睡的客户,沉睡的客户,老客户维护的现状,1、老客户根底信息录入不完整,2、老客户跟踪信息记录过于简单,3、老客户维护频率缺乏，工程睡眠客户多,4、老客户维护形式单一，以 为主,【,存在问题,】,老客户维护的现状,庞大的客户数据库 客户资源,二、老客户维护管理,1.,老客户维护的现状,2.,老客户维护的步骤,1.,老客户维护的标准,2.,老客户维护加分行为,目 录,根底信息管理,客户满意度管理,客户价值管理,相关性高,的信息才会引起客户兴趣,高满意的体验,才会创造忠诚客户,持续购置、推荐购置奉献最大价值,客户资料建档,客户分类管理,客户维护方案,实 现,发 现,老客户维护的步骤,第一步：客户资料建档,第二步：客户分类筛选,第三步：客户维护动作执行,【,老客户维护步骤,】,老客户维护步骤,【,客户登记标准动作,】,客户资料建档,客户资料建档,【,客户资料建档,】,购置力,接近理由,效劳时机,客户资料建档,客户资料建档,购置信号,挖潜信息,客户短信回访记录：短信原文,回访记录：记录与客户信息交流的关键信息，客户反响信息不少于30字,客户拜访记录：记录拜访目标及达成情况，客户反响信息、下一步跟踪方案不少于50字,客户活动参与记录：活动时间、活动主题、参与人数、参与反响不少于30字,【,维护记录录入要求,】,客户资料建档,客户分类管理,客户的%,营业额的%,100,80,60,40,20,80%的业绩出自20%的客户,80%,20%,【8020效率法那么帕累托法那么,客户奉献有差异，高价值客户提供的价值可能比小客户高几倍甚至几十倍。,不管奉献大小都享受同样待遇会使大客户不满。,企业资源是有限的，如果小客户也享受大客户的待遇，会造成企业资源的浪费。,销售人员的时间精力有限，无法同时对所有客户提供同一品质效劳。,所以，必须对客户进展管理，把有限的资源用在大客户上，否那么，大客户可能会流失。,客户分类管理,客户分类管理,客户分类管理,客户维护标准制定,【,案例：每月客户生日维护,】,代理公司、经纪人每月建立业主生日台历。,针对A类客户提前2-3周进展生日定制活动的邀约。,客户维护标准制定,客户维护标准制定,【案例：一汽群众成交客户维护标准】,客户维护标准制定,二、老客户维护管理,1.,老客户维护的现状,2.,老客户维护的步骤,1.,老客户维护的标准,2.,老客户维护加分行为,目 录,维护,方式,短信,电话,拜访,活动,客户维护标准,【,常用维护方式,】,客户维护标准,【,短信维护,】,【,注意,】,尽量用自己的手机发送； 重要客户短信最好定制勿群发；短信中有客户称谓。,【,案例：世茂上游墅,】,客户维护标准,【 维护】,作为约访客户的方式；,更适用于跟进及转化低意向客户。,面谈才是销售的,主战场,客户维护标准,【,客户拜访,】,客户维护标准,【,客户拜访效果评估,】,1、拜访时间：30分钟以上,2、面谈人员：关键人物沟通,3、达成成果：,达成销售,解决相关客户异议,传递工程相关信息,增进与客户的情感,挖掘客户圈层资源,拜访前的准备,1、客户拜访方案表客户信息、拜访目标、拜访对策、销售话术,2、客户拜访记录表达成结果、关键语录、自我评估,3、拜访工具礼物、工程资料、协议、名片、照相机、录音笔、陪同拜访人,4、个人形象仪容仪表,客户维护标准,【,客户活动,】,客户维护标准,强调经纪人层面小众活动的举办次数和能力，每月不得少于,1,次,二、老客户维护管理,1.,老客户维护的现状,2.,老客户维护的步骤,1.,老客户维护的标准,2.,老客户维护加分行为,目 录,客户维护加分行为,【,行为一：增进情感,】,记住客户的面孔及名字,持续关注客户需求,投契合拍、投其所好,经常感谢、赞美客户,认识并关心客户的家人,参加客户的交友圈,客户维护加分行为,没有人抗拒赞美,酒店业老板，喝茶，随口谈起自己一个价值10几万的茶壶，员工清洗不慎损坏。员工主动要求赔一个，老板虽心疼不已，但是没有怪罪员工，员工至今不知这个茶壶的真实价值。,我问他为什么不说，他轻描淡写：“说了也没用，她赔不起，我的壶也不会回来。这件事情让我挺震撼！我由衷地赞美说：“真没想到你心地这么善良。他得意地说：“呵呵，我老婆也说我，这个人什么都坏，就是心地不坏。,这种由衷的赞美让他很受用。 同时，我也收集到这样的信息：,1、老板有经济实力；2、心地善良。,接着自然切入到慈善的话题，谈到像他这样成功的私营企业主已经利用保险做为慈善的一个理想工具，他们为什么这样做，做的方式方法怎样等。,客户维护加分行为,泰国的东方饭店堪称亚洲之最，几乎天天客满。不提前一个月预定是很难有入住时机的，而且客人大都来自西方兴旺国家。,余先生因生意经常去泰国，第一次下榻东方饭店就感觉很不错，第二次再入住时，楼层效劳生恭敬地问道：“余先生是要用早餐吗？余老板很奇怪，反问：“你怎么知道我姓余？效劳生说：“我们饭店规定，晚上要背熟所有客人的姓名。这令余老板大吃一惊，因为他住过世界各地无数高级酒店，但这种情况还是第一次碰到。,余先生走进餐厅，效劳小姐微笑着问：,“余先生还要老位子吗？余先生的惊讶再,次升级，心想尽管不是第一次在这里吃饭，,但最近的一次也有一年多了，难道这里的服,务小姐记忆力那么好？,客户维护加分行为,看到他惊讶的样子，效劳小姐主动解释说：“我刚刚查过电脑记录，您在去年的6月8日在靠近第二个窗口的位子上用过早餐。余老板听后兴奋地说：“老位子！老位子！小姐接着问：“老菜单，一个三明治，一杯咖啡，一个鸡蛋？余老板已不再惊讶了，“老菜单，就要老菜单！,后来，由于业务调整的原因，余先生有3年的时间没有再到泰国去。在余先生生日酒店寄来贺卡，里面还附了一封短信，内容是：“亲爱的余先生，您已经有3年的时间没有来过我们这里了，我们全体人员都非常想念您，希望能再次见到您。今天是您的生日，祝您生日快乐。余先生当时冲动得热泪盈眶，发誓如果再去泰国，绝对不会到任何其他的饭店，一定要住在东方饭店，而且要说服所有朋友也像他一样选择，余先生看了一下信封，上面贴着一枚6元的邮票。6元钱就这样买到了颗心。,客户维护加分行为,客户维护加分行为,【行为二：为客户提供差异化效劳】,定制活动家宴、私人party,给予优惠回馈购房优惠,定时反响告知工程信息进度、房价、交付、商业等,忠诚客户奖励方案旅游奖励、答谢会,给予客户荣誉特权卡、业主质量监视小组,客户维护加分行为,王永庆15岁小学毕业后，到一家小米店做学徒。第二年，他用父亲借来的200元钱做本金自己开了一家小米店。为了和隔壁那家日本米店竞争，王永庆颇费了一番心思。当时大米加工技术比较落后，出售的大米里混杂着米糠、沙粒、小石头等，买卖双方都是见怪不怪。王永庆那么多了一个心眼，每次卖米前都把米中的杂物拣干净，这一额外的效劳深受顾客欢送。王永庆意识到大多数到店里买米的都是家庭主妇，于是提出送货上门效劳。他在一个本子上详细记录了顾客家有多少人、一个月吃多少米、何时发薪等。算算顾客的米该吃完了，就送米上门；等到顾客发薪的日子，再上门收取米款。,王永庆卖米的故事,案例分享,他给顾客送米时，并非送到就算。他先帮人家将米倒进米缸里。如果米缸里还有米，他就将旧米倒出来，将米缸刷干净，然后将新米倒进去，将旧米放在上层。这样，米就不至于因陈放过久而变质。他这个小小的举动令不少顾客深受感动，铁了心专买他的米。就这样，他的生意越来越好。从这家小米店起步，王永庆最终成为今日台湾工业界的“龙头老大。后来，他谈到开米店的经历时，不无感慨地说：“虽然当时谈不上什么管理知识，但是为了效劳顾客做好生意，就认为有必要掌握顾客需要，没有想到，由此追求实际需要的一点小小设想，竟能作为起步的根底，逐渐扩大演变成为事业管理的逻辑。,王永庆卖米的故事,案例分享,王永庆的制胜法宝,服 务,1. 卖米前将杂物拣净 额外效劳,2. 送货上门 超出客户预期,3. 掏陈米、洗米缸 贴心效劳,4. 收集客户信息 了解客户需求,5. 发薪日上门收米款 换位思考,案例分享,客户维护加分行为,【,行为三：要求客户转介绍,】,缘故100老带新 客户地图,饭局营销 客户活动,转介绍比其他方法更容易获取有潜质的准客户,可信度强，销售成功时机高,获得再次转介绍的机率高,所受拒绝可能小,研究调查说明：陌生拜访的成交率是11%，转介绍的成交率是40%。,客户维护加分行为,【,客户转介绍优势,】,假设我们手上只有1个客户，从这一个现有客户开场，让1个客户介绍2个新顾客：,重复12次，将累计产生8190名新顾客，连同最开场的那个客户，一共是8191；,到第13轮，我们将拥有16383名客户；,第14轮，32767名客户，客户数超过乔吉拉德和原一平等世界推销大师的水平。,客户维护加分行为,第一步：引导对方对产品概念给予正面回应,第二步：感谢对方肯定自己所提供的效劳价值,第三步：要求转介绍，并记录相关资料如姓名、 、工 作信息等,第四步：再次用“还有其他朋友可以介绍吗？提示对方,第五步：感谢对方帮助,第六步：容许与转介绍朋友接触后及时反响,客户维护加分行为,【,客户转介绍步骤,】,客户维护加分行为,王总,张总,线条颜色代表关系类别，方框颜色代表意向等级。,亲人,朋友,同事,/,合作伙伴,A,类,B,类,已成交,王大姐,其他,李先生,胡女士,在一定范围内有较大的影响力和带动性,有着广泛的社会关系和较强的交际能力,与企业或者销售员本身关系良好,种子客户中心人物的选择,在生意成交之后，乔吉拉德总会把一叠名片和猎犬方案的说明书交给顾客。说明书上写明，如果顾客介绍别人来买车，在成交之后，每辆车他会得到25美元的酬劳。,几天之后，乔会寄给顾客感谢卡和一叠名片，以后每年顾客都会收到乔寄来的一封附有猎犬方案的信件，以提醒他乔吉拉德的承诺是仍然有效的。,如果乔吉拉德发现顾客是一位领导人物，那么，乔就会更加努力的促成交易并设法让其成为猎犬。,乔吉拉德的猎犬方案,客户维护加分行为,实施猎犬方案的关键是守信用一定要付给顾客25美元。乔吉拉德的原那么是：宁可错付50个人，也不要漏掉一个该付的人。,猎犬方案使乔吉拉德的收益很大。1976年，猎犬方案为乔吉拉德带来了150笔生意，约占总交易额的三分之一。乔吉拉德付出了1400美元的猎犬费用，收获了75000美元的佣金。,乔吉拉德的一句名言是：“买过我汽车的顾客都会帮我推销。,客户维护加分行为,客户维护加分行为,【行为四：持续不断的效劳】,乔吉拉德有一句名言：“我相信推销活动真正的开场在成交之后，而不是之前。,乔吉拉德每月要给他的1万多名顾客寄去一张贺卡。一月份祝贺新年，二月份纪念华盛顿诞辰日，三月份祝贺圣帕特里克日但凡在乔吉拉德那里买了汽车的人，都收到了乔吉拉德的贺卡，也就记住了乔吉拉德。,【,每月一卡,】,客户维护加分行为,【,资料寄送,】,客户维护加分行为,不仅做到客户,满意,，更要做到客户,增值,。,总结,效劳是全世界最贵的产品。,马云,Thank You !,不尽之处，恳请指正！,