万科青岛产品研究9.7

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,万科产品研究,浩华地产研究院产品研究部,2021年9月7日,推动城市的力量,THE POWER TO PROMOTE THE CITY,向城市深处进发 构建新青岛幅员,以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产,核心理念：,用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品 。,用20%的精力做80%的产品：,用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆，快速开发工程,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益；,用80%的精力做20%的产品：,用大量的精力进行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位。,产品标准化,通过标准化的运作使工程从拿地到销售,由通常需要2年左右的时间，缩短至一年半的时间。,“像造汽车一样造房子，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。,建立原创经典品牌,根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品, 积累大量的经过市场检验的万科原创的经典产品。,逐渐形成产品系列,依据城市建设情况，可以将城市分成中心区、建成区、副中心区、城郊开展区等四大类。,万科地产就对城市不同区位、不同规模、不同形态的住区已经有了细分市场。,金色家园系列,位于城市中心区,城市花园系列,位于城市建成区,四季花城系列,位于城郊发展区,魅力之城系列,位于城市副中心区,规划设计篇,选址,注重地段的未来开展潜力城市规划新中心，交通系统兴旺地铁，周边配套成熟，联合政府承担市政规划。,新都心,是崂山、市北、四方、李沧的交界地带，都不是本区的投资和关注的重点区域，成了个四不管的地区！2021年政府将该区域规划为“一心一环两带三大国际社区。,“一心，即利用双山公园建成一个山体的生态公园。,“一环就是一条环形景观轴，它把各个主要的使用节点连接起来。,“两带即沿着重庆南路和黑龙江路的两条重要的经济产业带。,“三大国际社区包括双山北片区、双山南片区(万科城住宅局部)、大山片区(万科金色系列)。,都市感营造,基于对住区是城市的有机组成局部的理解，住区规划和建设需综合面对各种城市问题，包括道路密度、公共交通组织、购物和休闲设施的配套以及城市生活、街区气氛的营造。,强调住区的开放、与城市整体功能和空间肌理的有机结合。,住区与城市之间“管理与“开放并重。,与城市衔接的路网系统和交通组织，将大规模住区的道路系统融入到城市的路网结构中，将住区与城市进行很好的衔接和沟通。,人车分流步行网络+外环车道、道路系统外环行车的方式 弯道,反对兵营式住宅。借势排布、围绕主要景观布置、楼座朝向灵活。,以丁字路口、错落布局为特色。,强调人与人、人与自然、人与社区相互融通 。,让建筑产品成为城市景观的组成局部,青岛万科金色成品二期,多元化住宅,多元功能复合，满足客户需求的多元，以及多元混合人群对人际交往的重要性。,“组团同质、社区复合的多元化人群混居的住区建设模式。,住区多元化具有内在性，主动强调多元化人群混居的城市生活气氛。,魅力之城,主力户型,每个小区重点推出一至二个主力户型，再配以一对二个辅助户型。,蓝山,封闭组团、开放街区,适宜的封闭规模。在保证住区开放的同时，保证居住组团或街区在一定程度和范围内的私密性，满足居住平安、宁静的需求。住宅形态多呈现各种院落围合的形式。,万科尝试通过营造开放的“都市核心路、“开放商业街、“回家的路线等手法实现具有城市生活感的住区。提供开放的城市空间，培育城市生活。将街道作为住区公共活动的重要场所，同时重视行人和开车人的感受。,人性化设计：,围合院落入口均设无障碍通道,但社区内不允许经营餐饮业保障生活环境质量,配套公共设施的开放与共享,强大配套：强大的配套体系成为大盘必不可少的功课,将公共效劳配套设施适当聚集，形成明确的中心，并且靠近城市主要道路、公交站点设置，以扩大效劳半径。通过公共效劳配套设施的区内外共享，发挥规模效应，进而带动住区及周边地区的活力和繁荣。,社区的标识性,公共设施的可识别性。包括尺度适宜的步行商业街，特殊造型的街灯、街道家具、万科工程logo，多位于住区入口、商业街、景观中心或景观轴的起点等位置。具有非常强的可识别性和领域感。,放大景观资源,景观资源成为客户越来越看重的因素。,充分利用自然资源，最大限度保存自然环境景观。,自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要。,万科对于大规模综合住区的开发建设已不仅仅限于单纯规划设计技术层面的的探索，更多是通过在住区与城市开展、城市生活、社区文化、客户需求层面的研究经验，反过来再指导规划设计的操作。,万科,城,景观设计篇,充分利用自然景观，最大限度的保存,打造主题景观,景观小品营造生动社区生活,注重风水山系水系,高绿化率,植被种类丰富,利用景观营造生活气氛私密性,打造不同景观特色防止千篇一律，增强可识别性,细节：立体草坪、指示牌、60度上山通道,建筑设计篇,产品差异化,金色家园系列,位于城市中心区,城市花园系列,位于城市建成区,四季花城系列,位于城郊发展区,魅力之城系列,位于城市副中心区,地段差异,容积率差异,定位差异,产品差异化,建筑类型、风格差异,户型差异化标准化相结合,建筑风格,城市花园,魅力之城,金色成品,万科城,蓝山,赖特式,现代简约,现代简约,国际街区,Art Deco,建筑立面色调,高雅大气，又不失活泼稳重,建筑工法,STO保温板,墙体保温、屋面保温、门窗保温相结合保证到达节能65%的标准。,建筑类型,多层情花、小高层、高层,多为板楼,L型设计,沿街连体楼有效阻隔噪音,户型设计,城市花园,魅力之城,金色成品,万科城,蓝山,85-153,85-203,75-115,81-169,84-195,面积区间单位：,一期面积,单位（）,两房,三房,四房,紧凑型,75-80,90-93,舒适型,85-96,100-143,150-170,奢华型,150-169,178-203,总结户型设计特点：,充分考虑采光、通风、观景需求,平层、复式、跃式结合,户型方正，南北通透，全明设计，动静分区，干湿别离，功能设计周全，多功能房间,人性化设计：,设有玄关，,紧急呼救按钮，,生活阳台设上下水，,洗衣机位设计，,厨房玻璃推拉门，,U、L型厨房符合人体工学设计，,厨具台面设有防渗水凹槽，,与墙体界面处设弧形延伸防止墙体渗水，,餐桌与厨房正对减少交叉走动空间，淋浴高度可调等。,THE END,THANK YOU!,