朗基天香个案分析

,#,天香个案,分析,2014,年,11,月,Part.1,项目区域分析,Part.2,项目整体情况,Part.3,待售产品,介绍,Part.4,项目营销介绍,Part.5,项目优劣势分析,目录,Part.1,项目区域分析,项目,区位分析,在上千平方米的天府新区规划中，以天府大道南延线为中轴，处于正中央的,CBD,核心区和高端住宅集中板块,大源组团显得尤为突出。,区域规划：大源板块位于天府新区核心区域，规划有城南中央商务区，城南中央生活区，中央政务区等区域。,天香,项目区域配套,项目区域配套,位置,：,高新区益州大道与天府五街交汇口（银泰城旁）,公交路线：,公交,124,路、,171A,路、,171B,路、,5,路、,4B,路、,236,路,特色：,国际化社区、地铁沿线、低密居所、景观居所,商业配套：,银泰城、伊藤洋华堂、铁像寺水街、保利国际广场、奥克斯广场、环球中心,教育配套：,金苹果幼儿园、馨龙双龙幼儿园、益州小学、锦江小学、桂溪第一小学、成都七中、大源中学、美视国际学校,天香位于益州大道与天府五街交汇处，道路网完善，双地铁，但公共交通网络有待完善。,四,横：绕城高速、天府二街、天府四街、天府五街。,三纵：剑南大道、益州大道、天府大道,。,项目区域配套,区域房地产市场,目前大源板块住宅项目较多，且多为品牌开发商，如保利、万科、绿地等，故市场竞争较激烈,。,天香,绿地之窗,天悦府,中环岛,汇锦城,锦城南府,万科金域名邸,建发中央鹭洲,都城雅颂居,保利星座,峰度天下,嘉年华时代晶座,保利百合花园,航天城上城,香月湖,小结,大源区域发展前景较好，但项目位于天府四街与五街之间，偏离传统大源住宅区域，周边写字楼聚集；,区域开发商进驻较多，产品同质化严重，竞争激烈；,区域整体市场价格在,8500-12000,元,/,（清水）之间，价格较高。,Part.2,项目整体情况,项目经济指标,项目名称,天香,建筑风格,ArtDeco,建筑类别,住宅、商业,总占地,90,亩,建筑面积,24,万,绿化率,30%,容积率,3.0,梯户,2#,与,6#2T6,其余均,2T4,总栋数,7,栋住宅（,12,单元）,5,栋商业,在售楼栋,1,#,、,2#,、,3#,、,4#,总户数,1653,户,代理,正合,+,开发商,开盘时间,2014.3.,22,交房时间,首批次,2016.7.15,1,栋,2,栋,3,栋,7,栋,6,栋,5,栋,4,栋,11,栋,8,栋,9,栋,10,栋,12,栋,优惠,赠送率,14%-31%,层高,2.9,米,面积区间,住宅,60-129,装修状态,毛坯,物业管理,成都朗基房地产项目投资管理有限公司,物业费,住宅,2.9,元,/,*月,车位,1751,车位比,1:1.06,户型区间,70,-130,成交均价,9500,元,/,月销量,30,套左右,销售动作,10,月,1,日推出,4#60,套房源,天香为一期开发，,1-7,号楼以住宅为主。,8-12,号楼为三层独立商业，产品定位为大源品质刚需,项目地块信息,该地块于,2011,年,1,月便公告并成交，由于拿地时间早，成交地价便宜，故后期获益空间较大。,宗地位置,高新区益州大道与天府五街交汇口,所属板块,大源板块,拿地时间,2010-01-08,占地面积,231 (,亩,),净用地面积,153899.1,可建面积,461697,土地用途,商业金融业用地,城镇混合住宅用地,使用年限,商业,40,年住宅,70,年,建筑高度,航空限高,建筑密度,40%,容积率,3.0,绿地率,25%,成交总价,41553 (,万元,),成交单价,179,（万元,/,亩）,楼面地价,900 (,元,/,平方米,),宗地位置：高新区南区、益州大道以东、拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北。,项目规划情况,项目采用围合式布局，商业分布于住宅外围，部分楼栋底层为架空泛会所。,整体规划共,7,栋高层住宅，四面临路，楼间距为,70m220m;,4#,、,5#,为一个单元，其余楼栋均为两个单元，所有楼栋层高均为,33,层；,2#,、,6#,为,2T6,，其余楼栋均为,2T4,。,架空层泛会所,商业,2#,、,5#,、,6#,首层为,6,米挑高架空泛会所,小结,项目拿地时间较早,，,成本低，且历时三年开发，溢价率高楼地面价较低，所以在地块上的优势较大；,项目规划为住宅,+,商业，住区不纯粹；,项目占地,90,亩，规模较小；,项目临主干道，噪音对后期业主影响较大。,Part.3,在售产品,介绍,产品情况,天香产品设计采用“,ART-DECO”,建筑风格,;,中庭近,60,亩园林景观。,项目产品卖点：,架空层泛会所,入户指纹锁,Wifi,社区,门窗断桥铝合金双层中空玻璃,产品情况,3,号楼及,2,号楼,以实用性较强的三房为主；,3#,于,9,月开盘，剩余房源较少；,2#,于,6,月开盘，临益州大道小户型剩余,120,余套。,2#,、,3#,基本情况,楼栋,所属面积段（）,面积（）,户型,套数,占比,2#,70-80,70,、,74,2-2-1,192,30%,80-90,82,3-2-2,64,10%,90-100,96,3-2-2,128,20%,3#,80-90,86,3-2-2,128,20%,100-110,110,3-2-2,128,20%,2#,、,3#,简述：,两个单元，,32,层,，共计,145,户；,梯户：,3#2T4,、,2#2T4,、,2T6,；,户型上：面积区间为,70110,；,套型上：,以三房为主,，辅以两房产品；,赠送率：产品赠送率较高，在,30%,左右,。,2,栋,3,栋,产品情况,1,号楼及,4,号楼,户型,产品套数较为平均，各占,30%,左右；,1#,于,3,月开盘，剩余房源,30,余套，,4#,于,10,月开盘，推出部分共,60,套房源。,1#,、,4#,基本情况,所属面积段（）,面积（）,户型,套数,占比,70-80,66,2-2-1,32,35%,80-90,83,3-2-2,32,35%,120-130,126,4-2-2,28,30%,1#,、,4#,简述：,1#,为两个单元，,4#,为一个单元，均为,33,层，共计,98,户；,梯户：,1#,二梯四户、,4#,二梯四户；,户型上：面积区间为,66126,；,套型上：,2,房、,3,房、,4,房产品推出套数较平均；,赠送率：产品赠送率较高，,在,15-30,%,左右,。,1,栋,4,栋,产品情况,商业围合住宅修建，临主干道，噪音影响较大。,A1,两,室两厅单卫,建筑面积,：,70,实得面积：,81,赠送率：,14,%,成交均总价：,66,万,成交均单价：,9428,执行统一优惠：,6%,优势,：,1,、户型方,正,2,、户型格局动静分区良好,3,、所有房间均在同一采光面，采光性极 佳,劣势：,1,、此户型面向益州大道，会受大量噪音、粉尘污染影响；,2,、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；,3,、卫生间离热水器较远，水线较长，会造成生活浪费；,户型尺寸,客厅,+,餐厅,景观阳台,主卧,次卧,开间,进深,开间,进深,面积,面积,朗基天香,3.5m,7.0m,/,/,12.54,11.88,A2,优势,：,1,、户型方正,2,、户型格局动静分区良好,3,、所有房间均在同一采光面，采光性极 佳,劣势,：,1,、此户型面向益州大道，会受大量噪音、粉尘污染影响；,2,、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；,3,、由于空调机位设置原因造成客厅局部异性，利用度降低；,两,室两厅单,卫,建筑面积：,74,实得面积：,85,赠送率：,15,%,成交均总价：,66,万,67,万,成交均单价：,8919,执行统一优惠：,6%,户型尺寸,客厅,+,餐厅,景观阳台,主卧,次卧,开间,进深,开间,进深,面积,面积,朗基天香,3.9m,7.2m,/,/,12.54,10.8,B1,优势,：,1,、户型方正，空间利用率,高；,2,、,主卧正对中庭，可观景,，较安静；,3,、高赠送提高整体户型的舒适度。,劣势：,1,、,位于楼栋间夹角位置，采光较差；,2,、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；,3,、卧室正对卫生间,，后期无法更改，破坏,风水,；,4,、虽然为双卫设置，但都为公共卫生间，降低户型配置的合理性；,5,、卫生间与厨房距离较远，水线距离较长，会造成生活浪费，生活成本提高。,三,室两厅,1.5,卫,建筑面积,：,82,实得面积：,105,赠送率：,28,%,成交均总价：,76,万,77,万,成交均单价：,9268,执行统一优惠：,6%,户型尺寸,客厅,+,餐厅,景观阳台,主卧,次卧,1,次卧,2,开间,进深,开间,进深,面积,面积,面积,朗基天香,3.7m,6.7m,/,/,12.21,11.1,8.55,C1,优势,：,1,、户型方正，空间利用率高；,2,、正对中庭，可观景；,3,、主卧带卫生间，增加,私密性；,4,、动静分区明确，干湿分区优良，加上高赠送，户型整体有较好的均好性。,劣势：,1,、客厅过道狭长,，会造成,较大面积浪费；,2,、厨房较小，面积,5.5,个平方左右，降低户型功能性。,三,室两厅双卫,建筑面积,：,96,实得面积：,126,赠送率：,21,%,成交均总价：,88,万,成交均单价：,9166,执行统一优惠：,6%,户型尺寸,客厅,+,餐厅,景观阳台,主卧,次卧,1,次卧,2,开间,进深,开间,进深,面积,面积,面积,朗基天香,3.9m,7.7m,/,/,20.45,11.47,8.4,D2,优势,：,1,、户型方正，空间利用率高；,2,、正对中庭,，景观效果良好；,3,、户型通透；,4,、主卧带衣帽间与卫生间，增加居住品,质感；,5,、动静分区明确，干湿分区优良，加上高赠送，户型整体有较好的均好性；,6,、带入户花园，提高户型的整体生活体验感。,劣势：,1,、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；,2,、客厅进深达到7.6m，单面采光，餐厅基本无,光照；,3,、次卧室空调机位的设置，导致空间异性，降低此房间的利用度。,三,室两厅双,卫,建筑面积：,110,实得面积：,136,赠送率：,24,%,成交均总价：,98,万,99,万,成交均单价：,8900,执行统一优惠：,6%,户型尺寸,客厅,+,餐厅,景观阳台,主卧,次卧,1,次卧,2,开间,进深,开间,进深,面积,面积,面积,朗基天香,3.6m,6.0m,/,/,12.54,11.4,7.95,E1,样板间户型较为方正，餐客厅将阳台连通后，进深达到,9,米，,4,房空间均小，无衣柜空间设置，过道造成近,6,平米的浪费。,四室,两厅双,卫,建筑面积：,125,实得面积：,157,赠送率：,26%,C2,样板间户型较为方正，餐客厅连通阳台后，进深达,8,米，厨房过于狭长使用不便，次卧面积过小无法作为起居室，生活阳台与次卧视线被遮挡。,三室,两厅双,卫,建筑面积,：,97,实得面积,：,119,赠送率：,23%,小结,项目外部：四面临路，噪音较大，外侧空气质量较差。,布局：围合式布局，提高绿化率，提高居住舒适度；,配套：会所，,wifi,，泳池，商业，提升产品品质；,户型：整体较为方正，部分户型有遮挡，部分户型浪费空间较多；,赠送：,15%-31%,赠送率，赠送率较高。,Part.4,项目营销介绍,时间轴,全渠道覆盖,周周有活动,2011,年,1,月,2013,年,11,月,2014,年,1,月,2014.02.22,2014.03.22,2014.05.17,拿地,（,900,元/）,开发,售楼部开放,样板间开放、电商启动，,收取诚意金,商铺开盘,1#,开盘,2014.06.14,2#,开盘,2014,年,9,月,3#,开盘,2014.10.1,4#,开盘,产品宣传,主打热销,强调景观、品质,夸张宣传：,近,60,亩浩瀚景观；,首层全架空泛会所。,制造概念：,菁奢社区；十字板楼；,1.5,卫；平叠水泳池。,Part.5,项目优劣势分析,优劣势分析,优势：,朗基地产在成都主打改善型项目，有一定口碑；,小区内部部环境较好，采用全围合式设计；,赠送率较高，达到,15%-31%,。,劣势：,在该区域价格较高；,户型浪费空间较大；,位于天府四街与五街之间，偏离传统大源住宅区域，位于写字楼聚集区域，临近主干道；,生活配套缺失，自身商业后期形成多以办公商业为主，不足以支撑业主日常生活需求。,整体小区占地不大而商业体量较大，与纯居住小区相比，就住宅部分而言会降低整体生活舒适度，密度过大。,总结,项目宣传渠道多，活动频繁，为积累大量客户做铺垫；,因为拿地块较早，地面价低，所以在地块上的优势很明显；,后期营销到位，持续销售情况良好；,项目产品商住共存，对居住感有一定影响；,项目偏离大源主要住区，且周边写字楼聚集，临主干道，生活配套缺失，后期居住影响较大。,Thanks ！,谢谢！,