荪湖地产项目研究报告20071024(简化版) (NXPowerLite)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,152,荪湖项目研究课题报告,(简化版,),致：宁波荪湖开发建设办公室,第一阶段工作内容,研究思路,基础分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,宁波荪湖水库地块区位分析,项目地块位于宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约,1,公里处。,荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波（江北）机电工业园区。荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。,荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约,14,公里，距离宁波市火车南站约,14,公里；距离宁波市栎社机场约,20,公里。,荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。,宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分析。,宁波（江北）城市工业功能区,宁波江北投资创业中心,项目地块区位,至杭州方向,至杭州方向,绕城公路,甬金高速公路,甬台温高速公路,至慈溪方向,至杭州湾跨海大桥,天一广场,火车南站,栎社机场,荪湖水库地块,小结：荪湖水库地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。,宁波江北工业产业园区,国家高新区,江东科技园区,鄞州开发区,项目所在江北区生态文化旅游带分析,生态文化旅游带分析,项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，项目以东约,7,公里有慈城古城；以东约,2,公里是都市农业园；以西约,3,公里是保国寺,项目位于生态文化旅游带,-,慈城古城保护,荪湖度假村,农业园区,保国寺，这条轴线的中部。,荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一有山有水的一处生态旅游资源,小结：荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条件之一。,市中心,保国寺,农业园,慈城古镇,河姆渡文化遗址,荪湖水库地块,项目地块区域产业环境分析,宁波荪湖水库地块周边产业环境分析,项目地块紧邻江北都市工业集聚区,宁波江北都市工业集聚区一共分为三块,.,分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。,荪湖水库地块,市中心,宁波江北投资创业中心,宁波江北工业产业园区,宁波（江北）城市工业功能区,江北投资创业中心,重点发展高新技术产业,小结：本项目周边三个产业园区内约有,200,余家企业，本项目是否能借势产业园区发展，或者园区企业对本项目有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需求调研分析。,江北城市工业功能区,江北工业产业园区,重点发展产业,重点发展产业,电子电器、服装、新材料、环保产业,机械、机电、电子,金属制品、电器五金、机械,荪湖水库地块,项目地块交通辐射范围,宁波荪湖水库地块交通可及性分析,我们以,30,分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。说明从宁波市区达到本项目地块只需约,30,分钟。,从交通可及方式看，目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。,目前洪孙公路连接至本项目地块，未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。,小结,:,从地块所支持的交通可及方式和范围来看，不管是现在还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。,洪孙公路,至杭州方向,绕城公路,海曙区,江 东 区,江 北 区,市中心,项目地块自然环境分析,宁波荪湖水库地块自然环境分析,我们本次的策划对象是,1#,地块。,1#,地块被山体和湖泊自然分隔为,8,个地块。,8,个小地块围绕荪湖水库自然成环状分布。,1#地块中的八个小地块临湖岸线较长，地块的景观优势非常明显。,1-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。,湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性,。,小结,:,荪湖水库和山体林地为地块营造了良好的生态环境和私密性，能够提升将来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。,1-3,1-4,1-1,1-2,1-6,1-5,1-7,1-8,优势（,Strengths,）,地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；,离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;,处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富; 地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;,地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便捷;,弱势（,Weaknesses,）,地块处在江北区未来规划的旅游带上，如果地块未来发展为度假旅游项目，则周边可联动资源较多；,杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；,地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；,机遇,(Opportunities),地块所属小区域为宁波城市郊区，周边各种服务设施配套不完善；,地块属江北区，江北区是宁波市区发展的后起之秀，未来可变因素较难把控；,地块规模较小，难以形成复合地产开发的规模效应；,威胁（,Threats,）,地块条件相比东钱湖较弱，地理位置方面客户心里抗拒性明显；,地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;,地块SWOT分析,本项目周边三个产业园区内企业数量较多，存在借势发展可能性；,周边园区内企业对本项目存在衍生商务需求可能性,本项目的交通可及性决定本项目主要辐射宁波市区拥有小车的企事业单位或个人,本项目地块具有依山面水的自然生态环境，适合开发低密度生态物业,地块上拆迁量少，开发建设工作易于开展,本项目处于宁波市江北区“十一五”规划的生态文化旅游带中；,本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部条件；,项目地块距离江北区的三个工业园区平均距离约,3,公里；,作为距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。,项目地块分析小结,结 论,地块分析对本项目启示,特征一：本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性,特征二：本项目地块周边有江北的三个工业园区，本项目存在借势发展的可能性;,根据以上两个特征，我们在宁波市区选取类似项目进行分析，以期在地块分析和类似项目分析的基础上，为我行对本项目初步功能定位上带来一些借鉴意义,地块所属区域功能,地块周边产业,地块现状及交通可及性,地块区位,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,项目名称：,九龙湖风景旅游区,项目地理位置：,宁波市镇海区东北部，距离宁波市中心以北,20,公里。,项目功能定位：,随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。,交通可及方式：,私家车、旅游专线巴士,物业类型及分布：,旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小，基本物业都临湖而建。,发展阶段：,目前和未来各物业供应量比较：,酒店和住宅在未来的供应量较大，特别是住宅，目前已经明确的未来供应量将会累计达到,496,000,平方米。,目前供应,未来供应,1977年至2005年主要以风景旅游区为建设目标,从2005年开始，逐渐从风景旅游区定位过渡至旅游度假区定位,酒店,住宅,10,000,496,000,55,000,宁波市类似项目分析,九龙湖度假区,荪湖水库地块,市中心,九龙湖风景旅游区,旅游景点设施,娱乐设施,普通星级酒店,高星级酒店,高档住宅,单位：平方米,未来物业类型体量配比：,客群的交通可及方式比例：,地块名称,土地面积,(M,2,),用途,出让年限,容积率,郎家坪,187538M,2,居住,70,1.0,九龙湖地块,136573,M,2,居住,40,1.0,九龙湖地块,24426M,2,宾馆,70,2.25,达蓬山地块,215716M,2,居住,70,1.0,未来物业供应明细分析：,在未来大体量的物业供应量中，住宅的平均容积率为,，因此我们可以判断基本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合，再加上高星级酒店的供应，该区域将作为城市居民的周末休闲第二居所的功能为主，兼有休闲度假功能。,从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是大众人群，因此九龙湖目前的主要功能还是作为大众人群的风景观光景区。,宁波市类似项目分析,九龙湖度假区,小结：由于宁波市人均收入和消费水平的不断提高以及九龙湖区域的不断开发，九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。虽然九龙湖区域不管从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖项目有一定区别，但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。,项目名称：,东钱湖旅游度假区,项目区位：,宁波市鄞州区，距离宁波市中心以东南,20,公里。,东钱湖度假休闲区规模：,规划控制面积约,230,平方公里，水域面积约,20,平方公里。,交通可及方式：,私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线,发展历程：,规划控制区域,宁波市类似项目分析,东钱湖度假区,2001,年东钱湖旅游度假管理委员会成立，负责整个东钱湖,230,平方公里规控面积的开发工作,目前东钱湖旅游度假区进入快速发展期，已经落实和有意向的项目二十余个，部分已经开始建设,经济效益：,2006,年接待游客,137,万人次，旅游,收入,亿元，计划,2010,年全区旅游接待人,次达到,300,万人次,目前物业的分布特征,酒店,目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发项目等,低密度住宅,住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润项目、比华利等。,会议论坛,紧临东钱湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体。,高档休闲娱乐设施,分布在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值，如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。,酒店,低密度住宅,会议论坛,高挡娱乐设施,宁波市类似项目分析,东钱湖度假区,目前大多数物业都分布在临湖地块周边。先启动紧临湖体周边地块，聚集区域人气，然后再开发距离湖体稍远的地块是东钱湖区域发展思路。,柏悦,陶公水街,华润,茶亭旅游地产,启新高尔夫,二灵山温泉酒店,游艇,CLUB,动物园,沙山村酒店,东钱湖国际教育论坛,渔村旅游地产,华茂酒店,比华利别墅,中海别墅,未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）,商业：,根据东钱湖度假区整体规划，商业主要位于东钱湖核心区内。从分布特征上看，东钱湖新城内大型的商业设施都分布在靠近湖体的部分，这样可以充分挖掘湖体周边地块最大的价值。另外有一些零星社区商业设施分布在住宅区和酒店度假区内。,办公：,由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城，有大量的人口导入，因此政府规划有办公用地，,主要定位为总部研发办公基地，其分布紧紧围绕核心区内商业设施，,办公区与商业区一起形成整个项目的动区。,住宅：住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高,，可以预见当整个东钱湖新城形成时，东钱湖将由现在的休闲度假第二居所，逐渐过渡至第一居所功能。住宅主要分布在核心区西北侧，由于住宅是私人财产，不适合过于紧靠湖体，否则容易将湖体的公共资源变成私人资源，因此住宅分布在稍远离湖体区域。,酒店度假区：,酒店度假区主要位于东钱湖核心区和新城南部大片绿地之间，酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店自身价值，同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和娱乐设施。,整个东钱湖区域很大，区域开发本着地理区位原则，由于考虑与宁波市区的互动，因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发，该区域被定为“东钱湖新城”,宁波市类似项目分析,东钱湖度假区,住宅,办公,商业,酒店度假区,绿地保护区,绿地保护区,客群来源划分,目前,90%,东钱湖新城成熟后,F,70%,宁波市,国外,国内其他省市,浙江省内,50%,规划中确定的项目（五年后）,F,客群性质划分,目前,80%,东钱湖新城成熟后,F,50%,休闲度假,办公人口,第一居所居住人口,第二居所居住人口,25%,规划中确定的项目（五年后）,F,注：休闲度假包括酒店的会议人群及旅游度假人群。,40%,25%,40%,20%,目前绝大部分客群都来自宁波市内，随着区域的不断开发，五年后预计浙江省内的客群数量会明显增多；待东钱湖新城成熟后，国内其他省市和国外的客群也会增多。,目前绝大部分客群来东钱湖的目的是休闲度假，随着新城不断开发，第二居所人群的比例有一个先升高再降低的过程，而第一居所的人群比例会明显大幅提高；同时办公人口也将会出现。,宁波市类似项目分析,东钱湖度假区,由于东钱湖区域规模很大，在开发的具体区域选择上非常注意与宁波市区的衔接,整个区域的功能定位总体思路是从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总部办公、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展,区域开发上遵循先开发湖体周边地块，聚集人气，然后再开发湖体稍远处地块的思路,在物业的开发时序上，先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域形象定位,在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件意愿的客群,小结：虽然东钱湖区域从区位、规模面积以及政府规划导向等多方面与荪湖项目有一定区别，但从区域功能定位上（如东钱湖规划有研发类总部办公、论坛会议及休闲度假等功能），对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。,项目分析小结,宁波市类似项目分析,东钱湖度假区,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,项目名称：,十六城邦,区位：,位于江东区江南路以南，中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。,项目规模：,项目净用地,33,亩，平均容积率,，规划总建筑面积,万平方米。,16,栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼，高层办公楼,2,万平方米，低层办公楼每栋平均建筑面积,1500-2000,平方米之间。,项目物业类型：,独栋别墅式商务办公楼和高层商务办公楼,宁波国家高新区,江东科技园区,16,城联邦,总部经济办公类似产品供应分析,十六城联邦,需求意向分析,需求意向分析,小结,:,本项目地处江东区两大园区之间,在宁波市大力发展国家高新区及东部新城的大环境下和市场并无生态型独栋商务别墅的前提下,促生了本项目的产生,;,同时江东区的区位优势,政策优势,规划优势,总部经济的先发优势等促使了本项目商务别墅办公的客户需求,;,项目物业布局：,13,栋低层办公楼沿道路形成庭院围合状，内部布置三栋体量更小的三层建筑办公楼。另外项目的西南角规划一栋,22,层高的办公楼，提升整个项目的建筑体量。,从有意向的企业来看，本项目主要辐射的区域为宁波国家高新区和江东科技园区，这两个区域内的企业占到总意向企业数量的,70%,。主要原因是这两个区域到达,16,城联邦非常便利，车程时间均在,20,分钟左右。,总部经济办公类似产品供应分析,十六城联邦,需求意向分析,需求意向分析,项目名称：,创新,128,区位：,位于鄞州区创新路四明东路交口。,项目规模：,项目净用地约,300,亩，平均容积率,，规划总建筑面积,20,万平方米。全为独栋建筑形式，每栋约,2000,平方米，整个项目约,100,栋企业办公楼。,项目物业类型：,独栋别墅式商务办公楼,项目现场：,暂时为一片平地，还未动工。,意向企业来源分析：,创意,128,由于项目还未开始招商，因此暂无成交客户。根据我行与该项目的推广人员访谈获知，由于项目位于鄞州工业区内，因此对项目有意向的企业,90%,来自于鄞州开发区内部。,项目功能定位：,为鄞州开发区内的企业提供生态型办公物业配套设施,鄞州开发区,小结：虽然该项目与荪湖项目在区域产业成熟度以及地块自身条件上有一定差异性，并且该项目还未开始招商，具体项目后期招商的情况如何还不得而知，但对荪湖项目的功能定位还是具有一定指导意义。,总部经济办公类似产品供应分析,创新,128,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性;具备发展低密度产品的基础条件,本项目地块周边有江北的三个工业园区，周边产业环境好,产业园区内企业存在衍生的商务需求,与荪湖地块环境相类似的地块定位都是由从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展,与荪湖地块区位相类似的项目虽在区域环境及所属区域发展规划上与荪湖区域有诸多的不同,但其临近产业园区而发展总部企业办公的思路值得借鉴,项目初定可发展方向,总部经济商务办公功能,高端商务休闲度假功能,地块,SWOT,分析,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,总部经济阐述,总部经济可行性研究,环境角度,产业分析范围划定,第二产业,第三产业,产业与地块匹配度分析,产业角度,市场角度,适合企业数量分析,适合企业意向度分析,企,业,意,向,度,市,场,接,受,价,格,匹,配,度,专家意见,SWOT,分析,荪湖未来发展总部经济需实行的举措,总部经济可行性研究思路图,理论,经济模型分析,实际,周边环境分析,总部经济是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和国内大型企业集团总部，通过极化效应和扩散效应，企业总部集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动总称,系统阐述,总部经济形式的界定,总部经济实际上指通过创造各种有利条件吸引跨国公司和外埠大型企业集团的,投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心,等，把中心城市的功能由原来的生产转换到管理和服务上来，即由原来的,生产型城市转化为对周边区域的经济活动实施管理和服务的功能型城市。,如果欲发展总部经济的城市从现状角度无法吸引,国外跨国公司,或,国内大型企业集团总部,入驻，,则发展总部经济的想法会变成一种空洞的口号，难于实现并最终流于形式，无法实现发展总部经济所要达到的经济效应。,发展总部经济所要达到的经济效应（目的）,税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业乘数效应、社会资本效应,总部经济的阐述,抽象概括,项目环境经济学模型判定,北京市社会科学院,城市总部经济发展能力评价指标体系分三个层级,一级指标层,按照城市总部经济的内涵及其发展条件设计。在评价指标体系中，一级指标是稳定的，长期内一般不会发生变化。,二级指标层,主要是表现一级指标所蕴涵的细分领域。该层级指标在短期内不会发生变化，但会根据一级指标内涵的变化及发展重点进行适当调整。,三级指标层,是衡量城市总部经济发展能力的具体指标。该层级指标将根据总部经济理论研究和发展实践进行及时调整,城市总部经济发展能力评价指标体系,在综合考虑城市经济社会发展所处阶段以及发展总部经济的一般件，对直辖市、省会城市（除拉萨外）和计划单列市共,35,个城市进行总部经济发展能力评价。通过系统的评价体系来确定宁波总部经济发展能力在全国的位置，为宁波发展总部经济的可行性提供依据。体统评价过程主要采用,IMD,的国际竞争力指数评价方法，数据采用,中国城市统计年鉴,2005,、,中国区域统计年鉴,2005,、国家有关部委的业年鉴、有关城市的计年鉴和统计公报以及主观指标的调研数据等。,宁波综合发展能力 得分 排名,综合发展能力由一级指标构成。包括基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务、开放程度。,城市总部经济发展能力综合得分及排名,35,个城市总部经济综合发展能力排名,46.91 13,总部经济发展第,能级城市,（综合得分,70,）,该能级城市在吸引跨国公司和国内大型企业集团全国性总部方面具有较强优势,总部经济发展第,能级城市,（,50,综合得分,70,）,该能级城市宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部聚集区,总部经济发展第,能级城市,（,40,综合得分,50,）,该能级城市适合吸引国内大企业集团的区域性总部或者国内大企业集团的职能型总部,总部经济发展第,能级城市,（综合得分,40,）,该能级城市还需要全面完善总部经济发展的个方面条件，可以适度发展省级总部经济,天津,北京,上海,广州,深圳,南京,杭州,成都,青岛,大连,沈阳,宁波,重庆,厦门,济南,西安,长沙,郑州,福州,哈尔滨,长春,石家庄,合肥,海口,太原,昆明,呼和浩特,南昌,武汉,南宁,贵阳,兰州,银川,西宁,总部经济发展,第,能级城市,乌鲁木齐,城市总部经济发展能力分类,基础条件指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市基础条件与总部经济发展综合能力进行比较,基础条件排名,综合排名,5,时,说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性,宁波基础条件排名,16,宁波综合排名,13, 16 13 =3,5,说明宁波基础条件与综合发展能力不存在不协调性,城市总部经济基础条件排名与分析评述,35个城市总部经济基础条件排名,宁波,基础条件排名,16,基础条件得分,城市总部经济商务设施排名与分析评述,商务设施指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较,商务设施排名,综合排名,5,时,说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性,宁波基础条件排名,12,宁波综合排名,13, 12 13 =1,5,说明宁波商务设施与综合发展能力不存在不协调性,35个城市总部经济商务设施排名,宁波,商务设施排名,12,商务设施得分,城市总部经济研发能力排名与分析评述,研发能力指标与总部经济发展综合能力有较强的正相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较,研发能力排名,综合排名,5,时,说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性,宁波研发能力排名,23,宁波综合排名,13, 23 13 =105,说明宁波研发能力与综合发展能力存在不协调性,35个城市总部经济研发能力排名,宁波,研发能力排名,23,研发能力得分,城市总部经济专业服务排名与分析评述,城市专业服务水平与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较,专业服务排名,综合排名,5,时,说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性,宁波研发能力排名,16,宁波综合排名,13, 16 13 =35,说明宁波专业服务与综合发展能力不存在不协调性,35个城市总部经济专业服务排名,宁波,专业服务排名,16,专业服务得分,城市总部经济政府服务排名与分析评述,城市政府服务水平与总部经济发展综合能力具有一定的相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市政府服务能力与总部经济发展综合能力比较,政府服务排名,综合排名,5,时,说明城市政府服务与综合发展能力存在不协调性,宁波研发能力排名,6,宁波综合排名,13, 6 13 =75,说明宁波政府服务与综合发展能力存在不协调性,政府服务得分与综合得分散点图,宁波,政府服务排名,6,政府服务得分,城市总部经济开放程度排名与分析评述,城市开放程度与总部经济发展综合能力具有很强的正相关性，两者的皮尔逊（,Pearson,）相关系数为。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写,。,将城市开放程度能力与总部经济发展综合能力比较,开放程度排名,综合排名,5,时,说明城市开放程度与综合发展能力存在不协调性,宁波研发能力排名,7,宁波综合排名,13, 7 13 =65,说明宁波开放程度与综合发展能力存在不协调性,35个城市总部经济城市开放程度排名,宁波,开放程度排名,7,开放程度得分,城市发展总部经济的各分项指标发展情况可以用雷达图表示。雷达图中城市分项指标得分越靠近,100,，说明该项指标发展水平越高；表述城市各分项指标发展水平的点组成的菱形越规则，说明各分项发展越均衡。此外，我们将统计学中用于反映数据离散程度的六西格玛标准引入进来，并结合总部经济发展分项得分实际情况，将平均值（,x,）和反映离散程度的指标标差（,）结合来反映城市该分项发展能力在,35,个城市中所处的地位（见“各分项指标分类标准”）。分项得分（,x,）（,x+ ,），说明城市该项指标在,35,个城市中处于优势水平； （,x,）（,x-,），说明城市该项指标处于劣势水平； （,x-,）,x,（,x+ ,）,说明城市各项指标处于一般水平。,城市发展总部经济，要在充分发挥优势的同时，注重各分项的均衡发展，加强薄弱环节的建设，逐步提高城市的综合实力。,一般水平,宁波市总部经济各项指标评述,宁波分项发展能力雷达图,存在不协调性,一般水平,一般水平,存在不协调性,优势水平,一般水平,存在不协调性,一般水平,2006,年宁波市各区人均三产,GDP,（元,/,人）,宁波市人均三产,GDP 32,193,各区人均三产,GDP/,宁波市人均三产,GDP,=,人均三产,GDP,取值系数,人均三产,GDP,取值系数,各区人均三产,GDP,取值系数,0.54,0.56,1.10,0.73,0.97,2.10,按照,各区,人均,三产,GDP,取系,数对各区总部,经济各项指标,进行取值,各区,总部经济各项指标值,=,宁波市,总部经济各项指标,各区,GDP,取系数,鄞州区,镇海区,北仑区,江北区,江东区,海曙区,由于城市总部经济的发展能力与第三产业的发展水平密切相关，故我们以各区第三产业,GDP,的比例系数来获得各区总部经济发展能力的各项指标数值。,江北区总部经济各项指标评述标准,江北区,总部经济各项指标值,=,宁波市,总部经济各项指标（江北区,GDP,取系数）,一般水平,(,偏下,),江北区总部经济各项指标评述,江北区分项发展能力雷达图,一般水平,(,偏下,),一般水平,(,中等,),一般水平,(,中等,),一般水平,(,偏下,),劣势水平,基础条件,一般水平,偏上,中等,偏下,33-42,43-52,53-61,商务设施,一般水平,偏上,中等,偏下,偏上,中等,偏下,偏上,中等,偏下,偏上,中等,偏下,25-38,39-52,53-66,专业服务,一般水平,30-40,41-50,51-60,政府服务,23-39,40-56,57-73,一般水平,开放程度,一般水平,29-39,40-50,51-61,江北区总部经济各项指标阐述,项目周边商务配套及服务业分布分析,宁波政区图,项目周边商务配套及服务业情况分析,江,北,区,江北现代服务业聚集区,公里,三江口,CBD,30,分钟车程,滨水服务业带,1,公里,本项目,江北的现代服务业主要集中在余姚,江沿岸及江北三江口地区。而荪湖,周边,1,公里内没有现在服务业聚集,区。,由于总部经济是以现代服务业,的发展为基础，需要完善的现代服,务业为总部经济的运营提供支持。,故现代服务业不发达区位很难吸引,企业总部入驻。本项目周边商务配,套及现代服务业匮乏，离三江口,CBD,车程,30,分钟，十分不便，成为,无法吸引企业总部入驻的原因。,现代服务业的发达程度，对总部经济有着相当重要的影响。,宁波市产业与本项目关系分析,现代物流业,国际贸易业,信息服务业,金融保险业,现代会展业,中介服务业,大力拓展生产性服务业,适应港口开发和制造业发展的需要，加快发展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的生产性服务业，促进服务业与港口和制造业发展良性互动。,充实提升生活性服务业,围绕方便群众生活和提高生活质量，改造提升商贸流通、旅游休闲、社区服务等生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。,商贸流通业,房地产业,旅游休闲业,文化传媒业,社区服务业,宁波市产业规划,三江口,CBD,荪湖,5,公里,江 北 区,在前往荪湖办公有意向的企业中,50%,为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低。,荪湖项目,5,公里辐射范围主要集中在江北市,基于以上两点，把对产业的分析集中在江北区,对荪湖项目有意向客户来源分析,宁波产业与本项目的关系,对荪湖项目有意向客户行业分析,在建高速,宁波绕城高速保国寺出口,荪湖,杭州湾大桥慈溪入口,带动江北“十一五”规划产业的发展,江北“十一五”规划发展产业为港口经济服务业、生态休闲旅游业、房地产业、专业中介服务业、社区服务业、商贸流通业。,车程距离：,荪湖距杭州湾大桥慈溪入口约,8,公里车程，从宁波绕城至通往杭州湾大桥的高速约,8,分钟车程。,产业聚集并不是总部经济，真正意义上的总部经济：,从企业形式上判断,年营业额超过亿的全国性企业集团的区域或职能总部,从经济效益上体现,达到税收贡献、产业乘数、消费带动、就业乘数、社会资本等效应。,直接缩短了宁波至中国经济中心城市上海的距离,杭州湾大桥建成后将直接缩短宁波至嘉兴，宁波至上海的空间距离，届时上海至宁波160公里车程只需两小时，相比现在几乎缩减了一半的距离.,改变区域功能结构,杭州湾大桥建成后将改变宁波作为长三角经济圈末端的区域功能，从此纳入上海的大经济圈范围内。,温州至上海经济发展的必经之地,杭州湾大桥的建成将使温州成为上海大经济圈的城市之一，由于城市距离的缩短，温州与上海的经济往来将逐步上升，处在温州与上海之间的宁波，同时将受到温州经济的正面影响。,杭州湾大桥建成后对宁波产业的影响,杭州湾大桥建成对宁波的影响,杭州湾大桥通车,带动相关产业发展,相关产业聚集,相关产业导入荪湖,支撑总部经济发展,江北区相关产业总部入驻本项目分析（第二产业）,中心城区,优点,：现代服务业发达,商务配套完善,交通方便,缺点,：商务成本高,非中心城区,优点,：商务成本低,办公空间充裕,缺点,：现代服务业不发达,商务配套不完善,交通不方便,（职能型）总部,生产基地,企业功能和组织结构的区域分离,企业寻求内部价值链要素的最佳组合,企业发展到一定规模（上亿元以上）,为达到利润最大化或经营成本最小化目的,企业功能和组织,结构的区域分离,增加的成本增加的收益,增加的成本,增加的收益,发展总部经济,有意义,无意义,只有企业发展到一定规模时，,才有进行空间分离的必要。,大规模企业,中小规模企业,都市型先进制造业聚集带,都市工业聚集区,A,区,都市工业聚集区,B,区,都市工业聚集区,C,区,2006,年江北工业企业营业额超过亿元的只有,9,家,大企业数量不多阻碍了总部经济的发展,荪湖,江,北,区,江北区第二产业工业企业总部入驻可行性分析,公司名称,宁波柯力电气制造有限公司,宁波东力传动设备股份有限公司,宁波中策动力机电集团有限公司,宁波江北创新电器有限公司,宁波市开利刀片制造有限公司,公司描述,2006,年江北工业企业,30,强第,15,名,2006,年江北工业企业利润总额排名第,8,位,2006,年江北工业企业,30,强第,1,名,年出口额,5000,万元以上,2006,年江北进口额排名第,2,受访对象,董事长,董事长,副总经理,/,董事,董事长,董事长,意向度,无,无,无,无,无,原因,不方便,总部放到江东开发区，可以在信息接受、人才吸纳、税收优惠方面具有优势。,总部和生产车间空间分离，不方便生产。,不方便,不方便,江北区大型企业总部或智能型总部入驻本项目意向度调研,企业意向度低阻碍了总部经济的发展,江北一些大型企业具备发展总部经济条件，企业家在决定企业空间布局时，往往还是根据以往经验习惯将研发、生产、管理、销售等功能放在一起，采取传统的空间布局模式。企业对把总部迁往本项目没有意向。,江北区第二产业大型工业企业总部入驻本项目意向度分析,江北区相关产业总部入驻本项目分析（第三产业）,荪湖,江,北,区,江北区第三产业现代服务业分析,江北区第一产业和第二产业比重相当,江北现代服务业主要集中在滨水服务业,带。产业定位上以高能级、高品位、高,效率的服务产业为主，利用三江口基础,设施资源，形成现代服务业集聚区。江,北规区划发展,港口经济服务业,专业中介服务业,生态休闲旅游业,社区服务业,房地产业,商贸流通业,58.37,57.65,第二产业,第三产业,江北区“十一五”产业规划功能区示意图,滨水服务业带,江北现代服务业聚集区,江北区港口经济服务业与本项目匹配度分析,江,余,姚,荪湖,江,北,区,连通杭州湾大桥,长三角物流园区,城西港物流园区,1,公里,本项目区位没有交通优势，与港口经济服务业不匹配。,宁波绕城高速保国寺出口,宁波绕城高速,铁路,长三角物流园区,本项目所在区位并未紧靠环城高速，若将物流区域迁入本项目所在地，物流配送的时效性将难以保证，,故与本项目不匹配,。,城西港物流园区,其内河运输的功能使得其区位所在必须靠河而设，本项目区位明显不适合导入该物流园区所涉及行业，,故与本项目不匹配,。,江北现代服务业聚集区,江北区专业中介服务业与本项目匹配度分析,荪湖,江,北,区,1,公里,服务业集聚效应不明显，阻碍了总部经济的发展。,江北区城乡二元结构的特点还非常明显,结论,周边三公里范围内,没有服务的积聚效应;,江北区目前的专业服务业主要集中在三江口区域,离本项目较远,同时江北区还不具备发展现代服务业的总部经济条件;,服务业发展缺乏智力支持，该行业与,本项目不匹配。,农业人口所占比例过重,三江口,CBD,湾头半岛休闲商务区,中央智能区,核心滨水区,甬江北岸商务区,西区服务业集聚区,专业服务业主要集中在三江口CBD辐射区域内,江北现代服务业聚集区,江北区生态休闲旅游业与本项目匹配度分析,荪湖,江,北,区,江北区生态休闲旅游业以人文景观、历,史文化和自然山水为基础，着重开发建,设三江都市文化商贸游憩区、慈城古县,城历史文化游览区、洪塘生态观光休闲,度假区等三大片区和“沿山（西北部山,林水库）,沿江（姚江）”两条生态休,闲旅游带。,结论,生态休闲旅游业由于其地域性和不可移动性，无法将周边生态旅游产业移到本区域。同时周边的旅游资源还不是非常丰富,生态旅游的企业一般在旅游目的地,.,本项目不适合发展生态旅游的总部,.,三江都市文化商贸游憩区,沿江（姚江）生态休闲旅游带,沿山（西北部山林水库）生态休闲旅游带,都市农业生态观光区,生态休闲旅游区,慈城古县城文化旅游区,丘陵生态文化旅游带,江北区社区服务业与本项目匹配度分析,荪湖,江,北,区,社区服务业,社区服务中心和社区居委会社区服务站,的建设，规范街道商业设施利用。,社区服务业以社区为依托而发展成形，,故该产业的特点是区域性强，无法形成,产业聚集入驻本项目。,该产业与本项目不匹配。,慈城街道,洪塘街道,庄桥街道,甬江街道,文教街道,中马街道,白沙街道,孔浦街道,荪湖,江,北,区,江北区房地产业与本项目匹配度分析,房地产（房地产开发公司总部）业涉及,众多相关服务业，其衍生产业形成很长,的产业链。房地产对相关产业链的依赖性强,故房地产业总部因该设立在配套设施齐全的现代服务业集中的区域。,本项目远离江北滨江服务业带，项目区位附近服务业匮乏。故该行业与本项目不匹配。,滨水服务业带,江北现代服务业聚集区,房地产业,金融信贷,策划,设计,销售代理,工程咨询,财务法律,荪湖,江,北,区,江北区商贸流通业与本项目匹配度分析,积极推行现代流通方式，全力打造布局,合理、业态新型、错位发展、功能集聚,的现代商贸流通新框架，形成区级和社,区商业中心分层搭配、相互衔接的新格,局。,商贸流通业一般要分布在人口集聚,交通便捷的地方，才能商业消费人口，荪湖并没有如此大量的商业消费人口。,商贸流通业由于其地域性特征明显，无法将产业导入本项目。故商贸流通业与本项目不匹配。,主贸易中心,商务、文化、餐饮、娱乐、购物,副贸易中心,规范化、专业化、规模化、高档次的专业市场,老外滩历史文化商务区块,人民路商务商贸区块,槐树路休闲商务区块,大剧院商贸区块,日湖商贸区块,投资创业中心商贸区快,江北西区商务区快,江北西区商务区快,宁波总部经济现状及未来供应分析,江北区,海曙区,江东区,总部基地一期,(,建筑面积未定,),总部基地二期,(,建筑面积未定,),江东东部新城,宁波现有总部经济的供应主要集中在江东区及海曙区，江东及海曙区是宁波发展总部经济的先头，其中以江东区发展较为明确。,小结,:,我行研究分析总部经济办公未来供应后发现，宁波高新区未来规划发展总部经济主要依托,宁波市城市总体规划,，随着宁波高新区建设的实施，把宁波高新区打造为国内外贸易的服务平台和先进制造业基地的支撑平台，建设宁波市未来行政中心，会展中心，商务中心科技中心、信息中心,;,这些对未来江东区留住大企业总部，发展地区企业总部，发展总部经济提供了良好的基础条件,。未来该区域在宁波发展总部经济方面具有很强的优势,.,未来供应,宁波总部经济现状及未来供应,需求意向分析,需求意向分析,宁波市年营业额超过,3000,万的总部企业,对生态办公有购买意向的客户对本项目意向度,需求市场分析,结论,企业对把总部搬入荪湖办公的意向,度并不乐观。没有企业选择会去荪,湖办公；,8%,的企业选择可能会；,20%,的企业选择等建成后再考虑（目,前不会）；,72%,的企业选择不会。,企业对荪湖总部办公没有意向,样本量：,100,调研地点：宁波宝马,4S,店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所,需求意向分析,需求意向分析,对荪湖项目有意向客户来源分析,需求市场分析,结论,在未来可能前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低,样本量：100,调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所,需求意向分析,需求意向分析,企业不会去荪湖办公的原因,比例,距办公成熟区较远,26,税收上暂无优惠,20,商务服务性配套不足,42,企业总部聚集效应不足,12,有意向客户可承受单价,比例,1,万以下,53,1,1.5,万,35,1.5 - 2,万,6,2,万以上,6,需求市场分析,结论,企业不选择去荪湖办公的原因主要是荪湖周边商务服务型配套不足、距离办公成熟区较远以及税收上没有优惠等。,对去荪湖办公有意向的客户预期可承受购买单价偏低，,88%,的客户心理价格预期都低于,万元。这与本项目高端生态办公的定位不符合。,市场所能接受价格与本项目定位,不匹配。,访谈专家：戴德梁行工业部董事邝福祥先生,目前外企在长三角除了上海有很多，同杭州、苏州、南京等城市相比，宁波在吸引外资及城市发展能力上并不占有优势。,宁波目前外企数量较少，外企的比例较低，而占宁波市场绝大份额的民营企业则多数为中小企业，而发展总部经济所必须的主要是大企业。,根据国外发展总部经济的经验，郊区型的总部基地一般以,IT,、研发类的企业为主。,发展郊区型的总部经济的主要条件是该区域土地成本、商务成本较低，交通成本较低，交通便捷，商务配套设施完善。,总部经济专家访谈,优势（,Strengths,）,地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；,弱势（,Weaknesses,）,杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；,地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；,宁波政府大力推进总部经济发展;,机遇,(Opportunities),地块周边已发展成型的工业园区二产企业能有总部办公物业需求的企业只有,9,家,;,宁波市其他区域对本项目发展总部办公物业无购买意向,;,项目地块距离服务业聚集区较远,;,项目周边商务配套不完善,;,本项目区域现无对总部企业有利好额税收等方面优惠措施,;,威胁（,Threats,）,江东区/海曙区占据了宁波市发展总部经济的先锋,宁波市总体规划上完善的配置为其提供了更好的发展总部经济的条件,而江北区相对发展总部经济较晚,竞争优势暂不明显;,地块SWOT分析,最适宜,较适宜,不太适宜,不适宜,企,业,能,承,受,价,格,与,荪,湖,不,匹,配,企,业,对,荪,湖,意,向,度,低,总部经济可行性研究,环境角度,产业角度,市场角度,宁波属于发展总部经济第三能级城市,宁,波,不,适,宜,发,展,跨,国,公,司,总,部,江北总部经济发展能力综合得分及,周边商务配套及服务业分布分析,江北,不太适宜发展,国内大型企业总部,对前往荪湖办公有意向企业,50%,在,江北,荪湖项目,5,公里辐射集中在,江北,江北,产业,第二产业（工业）,第三产业,江北,适合发展总部经,济的大型企业数量少,江北,适合发展总部经,济的大型企业意向度低,第二产业,(,工业,),企,业总部入住不适宜,产业与荪湖的匹配度,港,口,经,济,服,务,业,专,业,中,介,服,务,业,生,态,休,闲,旅,游,业,社,区,服,务,业,房,地,产,业,商,贸,流,通,业,宁波,适合发展国,内大型企业总部,专家意见,荪湖区域短时间内不会形成总部经济,理论,（经济模型分析）,实际,周边环境分析）,供应市场分析,SWOT,分析,“,十一五”后荪湖发展总部经济的建议,总部经济阐述,结论：“十一五”荪湖发展总部不太适合,总部经济可行性分析流程及结论,荪湖项目发展总部经济建议,根据我行前段章节的分析论证，荪湖项目在现有基础及十一五规划发展前提下发展总部经济的可能性较小；荪湖区域若发展总部经济则在未来的,5,10,年内以下举措势在必行：,大力发展本区域的产业经济,招商引资；吸引大企业集团入住江北区,;,大型企业集团数量需达到相当的数量；,对本区域周边的产业进行引导,大力发展现代服务业,第三产业,;,大力发展本区域的商务配套,形成酒店,会议,展览,银行,审计等相关配套,大力发展本区域的交通,形成本项目与市区联系的快捷通道,;,提供发展总部经济的外部政策条件,如税收优惠,;,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目,SWOT,分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块,SWOT,分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,案例借鉴分析,国内成功案例借鉴,涵田国际度假区,竞争案例借鉴,-,银凤锦江旅游度假村,涵田基地概况,:,地址,:,江苏省常州市溧阳天目湖畔,;,占地面积,:320,平方公里,;,水域面积,:25,万平方公里,;,绿地覆盖率,:75%,涵田交通,:,天目湖杭州：宁杭高速，约,2,小时车程,天目湖无锡：锡宜高速，约,小时车程,天目湖上海：锡宜高速，沪宁高速,约,3,