深圳东方时代广场项目——茂业百货华强店整体策划思路

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳东方时代广场项目,案例分析,目录,第一部分：项目基本概况,第二部分：市场调查分析,第三部分：项目整体定位,第四部分：购物中心营销策划,第五部分：酒店式商务公寓营销策划,第六部分：实际经营状况反馈,第七部分：,NEW MALL,简介,第一部分,项目基本概况,二期全景,东方时代广场,占地,13000,平方米;,建筑容积率;,第一期,总建筑面积66851平方米.,（其中商业营业面积,4,万平方米）,第二期,商业营业面积4万多平方,米，总营业面积8万平方米的购,物中心。,东方时代广场购物中心市场调查与总体策划任务表,华强北店（内部称呼）,时间：2002年10月2003年5月,总体策划，含总体发展战略,项目负责人,经营计划，含招商计划、商业发展计划,杨宝民（营销副总）,市场定位、市场特征研究及竞争战略研究,市场部参与人员,促销对策及促销管理,打造茂业百货最前沿,shopping mall,购物中心,赖格圆，宋恒明，王妍,同时调集茂业百货东门店导购参与,招商策划（含招商手册）,茂业百货,8,大采购总监参与，并重点提出修改意见,公司总部,：,广东深圳,主要行业,：,房地产、零售,行业地位,：,深圳最大的地产开发商之一，深圳百货业大王。,商业策略,：,积极参与城市商业中心改造和运营。,茂业集团,1995,年创建，是深圳最早参与城市运营的地产商。在深圳两大商业中心,“,老东门,”,和,“,华强北,”,的改造和经营中，茂业集团兴建了,“,茂业商厦,”,等六个大型项目，开发总面积达,45,万平方米，加上其它地产项目上，茂业集团在深圳的房地产开发量已超过,150,万平方米。其,“,茂业城,”,、,“,城市花园,”,等高档住宅项目名噪一方，而刚刚建成的,“,世界金融中心,”,，更成为深圳新的地标。百货零售业,“,大鳄,”,，旗下,6,家,“,茂业百货,”,，年营业额超过,15,亿元，在全国零售企业中排名第,36,位。今年正积极筹备将,“,茂业百货,”,在香港和内地两地同时上市。,第二部分,市场调查分析,商圈形成,1988年,，深圳市政府决定改造华强北。,1990年,中航集团借助政府改造华强北之势，以天虹商场为切入点，率先发展商业地产。掀起第一次商业浪潮。其后万佳百货等众多商家纷纷进驻，华强北商圈的繁荣从此拉开了帷幕。,华强北商圈业态组成,餐饮业态,电器连锁业态,超市业态,购物中心业态,连锁业态,IT,卖场业态,业态特点,（）华强北电子与电脑市场占据统治地位。（,IT,卖场）,由于深圳电脑与电子硬件制造业的优势地位，深圳电脑与电子产品在国内外市场保持强劲竞争力。以赛格电子市场为龙头，形成一批专业得电脑与电子市场，覆盖珠三角，辐射全国。,（）专业服装、电器市场与超市繁荣了华强北。,以万佳百货华强北店和女人世界、顺电家居广场进驻开业为标志，华强北打破电子市场单一业态。,（）摩尔与大型百货店成为后起之秀,。,C-MALL,铜锣湾百货开业，突出了华强北商业气氛。茂业百货进驻改变了华强北商业竞争格局，大型百货店成为重要业态。,（）,餐饮发展迅速，休闲娱乐业发展缓慢。,以华强路金融、餐饮一条街为标志，餐饮业发展迅速。深圳书城进驻华强北形成气候，由于营业面积较大，华强北读者群素质超过东门，深圳书城在华强北得到良好发展。由于娱乐业缺乏创新，在华强北发展缓慢，因此大型创新娱乐休闲项目的引进对于华强北未来发展十分重要。,消费者分析,1)客流量,客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着调查商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为,28,万人次。,2)消费者构成,每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占49%）；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大（占31.5%）；4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。,3)消费者习性,在顾客消费习性方面，我们发现：,1,、来华强北购物的顾客主要是福田区居民，收入较高；顾客来华强北步行街以购物为主，商品质量始终是顾客关心的首要因素；,2,、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；,3,、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。,市场调查结论,华强北商圈特点：,1、老商圈成员不断升级扩容,。,2、,新成员的抢滩入驻,经营方面，呈现出四大特色：,1、模式新；2、档次高；,3、规模大；,4,、业态全,顾客构成及其消费习性,：,1,、工薪白领为主（占,49%,）；,2,、中青年、高学历特征明显；,3,、单身一族比例最大（占,31.5%,）,4,、顾客主要来自二级商圈,(,占,52.1%),。,第三部分,项目整体定位,整体定位,商,HOUSE,，,一种建造在城市商业核心地段，融酒店式公寓、,SOHO,为一体，以商业和商务人士为核心使用群体，以国际型物业价值体系和巨大的城市资源，轻松实现物业价值最大化的顶级创富型物业，以“商住、商务、商业、商机”显著识别于其他住宅物业、酒店和写字楼。,局部定位,商业部分：,大型式购物中心。准确击中女人世界、曼哈购物中心单一购物环境的缺陷。吸引客户定位在中高档白领为主的时尚购物中心。设立数字化商务会所，健身、休闲、娱乐一体化，支撑购物中心和高层住宅（办公用途为主）。,住宅部分：,功能定位上作为深圳华强北的小型,SOHO,，在推广阶段作为酒店式公寓推广 。小型,SOHO,，符合华强北办公需求特点，居住与办公同步，偏向办公，因为深圳小公司创业特点突出，注意按楼层组群销售。由于办公面积较小，因此，出于商务活动的需要，我们要在商务会所设置多功能会议室和咖啡厅。,第四部分,购物中心策划,建筑策划与设计,东方时代广场,位于深圳华强北路，北面为嘉华大厦以及女人世界，南面为深纺大厦，西面为规划中的小学，路东是曼哈广场。华强北作为深圳新兴商圈，建筑密度极高，绿化面积少。,东方时代广场第一期占地6553.4平方米，建筑容积率7.5，总建筑面积66851平方米，第二期建筑面积4万多平方米，,二期营业后形成了8万平方米购物中心。,交通组织设计,东方时代广场东临华强北路、北面为城市支路。主要人流车流等来自华强北路，故将主入口设置在华强北路，为了增加商业临街面，在南侧和北侧各设一商业出入口与周边城市支路连通。公寓人流由城市支路引至西侧入口。,裙楼购物中心设置四部电梯，货梯一部，消防电梯一部，客梯一步，同时商场中厅两侧设置自动扶梯系统。拟在华强北路架设艺术化人行天桥，引导更多人流直接进入东方时代广场二楼,。,业态布局设计,楼层,经营内容,层,家居生活用品,层,儿童服装及用品,层,运动世界,层,休闲装与皮具,层,男装与绅士用品,、层,女装与女性用品,2层,青春少女装,1,层,璀璨时尚馆,（珠宝、精品、化妆品）,负,1,层,家电、超市,东方时代广场购物中心业态布局,招商策划,突出如下关键点：,A.,通过钻石地段的宣传突出茂业百货选址的正确性，树立基本概念：核心地段的现代百货与购物中心相结合。,B.,通过事实列举茂业百货业绩与荣誉，突出茂业百货在深圳零售业领头羊的地位，树立东方时代广场旗舰店形象。,承租户的选择确保租金的来源。,B.,需要保证购物中心的商品种类的完整性。,C.,需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。,招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。,开业策划,开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：,A.,提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保80商户统一开业。,B.,针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。,C.,做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。,D.,做好开业仪式以及活动的策划与排练。,第五部分,酒店式商务公寓营销策划,酒店式商务公寓,在提借国际水准的商务服务基础上加入了五星级酒店式的高档、体帖、细致的服务项目，增添了更多的人性化的关怀，既适于经商又可以居住，具备了极大的灵活性，可以有效的适应现代办公的需要。茂业可以自己开发管理，也可以开发后委托管理，也可以出售给个人投资者然后收回统一管理。当然，它与普通住宅开发相比，最大的不同点为：酒店式公寓以高品质服务去赢得市场，以合理的租金回报吸引投资者。,户型结构,三室两厅,1,卫,1,处,三室两厅,1,卫,1,处,三室两厅一厨一卫,两室两厅一厨一卫,一室一厨一卫,第六部分,实际经营状况反馈,经营状况,于2003 年 10 月 1 日开业,。经营面积 40000 多平方米，总投资 5 亿元，从业人员 3000 多人，经营 1200 个品牌商品，月销售额 6000 多万元，商场主要经营服装、皮具、金饰、珠宝、化妆品、儿童用品、家居用品等，目前该商场是华强北最大、档次最高的购物商场。,到年月,实现销售额超过亿元。,2005,年,9,月,东方时代广场二期开业。,茂业百货创新性经营意义,华强北店是全国最大规模的单体百货商场,“地产,+,百货”的商业地产开发模式,“新型百货”经营模式,符合中国零售业整体发展水平要求的新型商业,地产开发模式。,“地产+百货”经营模式,茂业集团经营模式从东方时代广场项目开始走出一条“商业地产”路子。其中地产是支柱，商业是龙头，地产根据商业需要搞开发。反之，商业又成为地产的经常性收入来源。为此，这些地产开发项目的商业用房部分，茂业采取“333制”，即公寓、商铺等，1/3出售以便回收房款；1/3出租，收租金；1/3自主经营赚取商业利润，其中开设百货店是商业利润的主要来源。,“以新型百货为核心的购物中心,”,概念,茂业百货打造华强北店的东方时代广场是以现代百货为核心的购物中心。,一方面具备华强北店一期的优势地段、明确定位、商品规模、消费便利、集客能力、购物氛围、统一管理、统一经营、统一规划等优势，同时兼具吸纳购物中心的经营规模、商业互补、休闲舒适、配套齐全、单体成市的优点，顺应中国消费者消费习惯和潮流，全面满足深圳现代城市消费者在商品品牌、人文个性和精神文化等方面日益增长和提高的多层次需求，在理念创新、商圈辐射、商品内涵、经营管理、人文活力等方面占有明显优势的新一代百货店。,经营业态及品牌,1楼层分布：,B2B3层：停车场(停车位260个),B1-9层：茂业百货华强北店,10-29层：东方时代酒店式商务公寓,2. 业态组合：,百货业态：茂业百货（自营）,生活超市：茂业超市（自营）,电器连锁：崇德电器（自营）,连锁：天音、协亨。,餐饮连锁：麦当劳、星巴克、日本,料理、汇一西餐厅、可颂坊。,儿童乐园：贝贝乐园。,购物中心业态分布,B1F,：家电,超市,1,F:,璀璨时尚馆,2,F:,青春少女馆,3,F:,窈窕淑女馆,4,F:,佳丽名媛馆,5,F:,名流绅士馆,6,F:,魅力休闲馆,7,F.,活力运动馆,8,F.,亲子童乐馆,9,F.,家居生活馆,B1F,.家电,超市,经营范围：,家用电器、清洁用品、护肤用品、烟酒饮料、生鲜熟食、冷冻食品、日用百货、药品滋补品等八大类。,餐饮品牌：,麦当劳,.,茂业超市和崇德家电连锁都属于茂业集团自营。麦当劳的选址在地下一层也属罕见。可以看出现在的经营状况十分可观。,品牌承租户：,超市：茂业超市,电器连锁：崇德电器,餐饮连锁：麦当劳,医药连锁：二天堂,其他专卖店：养生源、,天龙、康富佳、宝兴堂,兰亭,美丽丝路、姣兰,三本、提香,1,F.,璀璨时尚馆,珠宝首饰,化妆品,钟表眼镜,精品名鞋,经营范围,：珠宝首饰、钟表眼镜、精品名鞋、化妆品,经营品牌：,珠宝首饰（,17,）：,周大福、谢瑞麟、今品钻饰、三鑫、嘉乐祥、佳盈、康君、安锦龙、精雅雅、顺天福、新丽生、顺天福、查理绚丽、六福珠宝、四千金、宝莹、戴梦得,钟表眼镜（,6,）：,罗马，英纳戈，山度士,依波洛,，西铁城，依波,精品名鞋,(45),：百丽、达芙妮、安玛莉、星期六、天美意、,JUMP,、思伽图、莱尔斯丹、奥卡索、法娜媚、奥乐斯、华礼士、艾迪米斯、索菲娅、千百度、利佳娜、,IN NET(,意乐,),、卡迪娜,/,哈森、高琪、蜜丝罗、芭迪、真美诗、玛兰,.,丹纳、艾曼达、,CNE,、万里马、,FED,、,Bsiuy,、接吻猫、,ALIDA,、妙丽,(ELLE),、多米尼克富丽达、,BATA,、路易,.,丹尼、艾子、,EVERY ONE,、,BamBinaRIZ,、皮尔卡丹、伊空间、,JC,、摩尔蒂纳、卡丹路、老人头、宝曼妮、,ELLE,、,SPEEDWED,、华斯度,好多福、长蔓菲尔、皮匠世家、欧玫柯、,mo-three,、摩斯雷、力靡。,化妆品（,35,）：,美宝莲、卡尼尔、色彩地带、,UP2U,、,a,、卡姿兰、小护士、奥洛菲、月之夜、玉兰油、欧莱雅、卡尼尔、欧珀莱、郑明明,H2O,、雅芳、兰芝、兰亭、柏纷、娜乃摩、羽西、蝶妆、姬雪、范思哲、古芝、玛贝拉、露华浓、红地球、,HYDRO PURE,、柏姿、,CK,、露德清、,adidas,清妃、高夫、安婷、依贝、鳄鱼,;,巴宝利、活泉、伊丽雅、曼诗贝丹、,B&F,、奥洛菲、佰草集、葆蒂兰,2,F.,青春少女馆,经营范围,：少淑女装、前卫女装、休闲女装、仿真饰品、头饰、西餐厅。,少淑女装,前卫女装,咖啡厅,主要品牌：,经营品牌：,少淑女装：,ESPRIT,、百图、淑女屋、艾格、,E-LAND,、水盈格、,only,、堡狮龙、,bossini,、佛罗伦、七彩娇娃、季候风、,veromoda,、,UWN,、曼娅奴、普普风、,adasport,、自然元素、薰衣草、卡秀、凡恩、,B2,、秋水伊人、,ELLE,、,SPORT,、班尼路,(e-base)IIMK,、,E,S,、,Scofield,、,olive,、自由鸟、康格斯、,b+ab,。,配饰：,ADIDAS,、,ELLE,、,ACE,、三上、富仕、,PUCCA,、梦鑫、黄包车,3,F.,窈窕淑女馆,经营范围：,淑女装、个性女装、,银饰水晶、手袋、面包坊。,淑女装,个性女装,主要品牌：,经营品牌：,淑女装：,欧时力、纳帕佳、杰西、歌力思、,ON&ON,、爱,.,特爱、,THEME,、艺之卉、可可尼、扣扣、朵兰帝、奥菲、曼卡汶、露黛尔、莎维雅、,iVYKKI,、茗、城市俪人、安嘉妮、稀、播、欧柏兰奴、珀思兰迪、邓皓、缇琦娅诺、,astle,、卡索、品良、,DINY,、,MISSK,、,BONAMI,、依妙、零典、维尼娅、,TiTi,、,sport-ti,、,DECO,、安瑞井、,UWN,、葛来娣、,ENI:D,、吉祥斋、威芸、华姿伊、华润厚木、华丹奴、米那诺、玛迪纳、奥菲、渔、雪莲山、依衣人、天工坊、,FACCOS,、积高、华伦天奴、嘉比、巧帛、,B2,、秋水伊人、普普风、,veromoda,4,F.,佳丽名媛馆,经营范围：,精品女装、职业女装、女性内衣、精品摆件、孕妇装。,精品女装,女性内衣,职业女装,主要品牌：,经营品牌：,精品女装：,白领风采、綵源、娜尔思、丽天玛、柯,纹金、洪洋达、韩菲妮、李红、柏诗姬、佳纷、歌蒂诗、赫伽尔,.,苑、米兰登、,SBO,、适时雅集、钱太、帕丝特、帕罗、丹祺、昊艺、邓皓、卡兰（,CALAN,）,女性内衣：,黛安芬、安莉芳、芬怡、曼妮芬、嘉利诗、芬狄诗、梦依诗、爱慕、惠葆、,010,、奇妮、曼蝶莉、依之妮、彩多姿、欧迪芬、新思雅、美标、,LA CLOVER,、伊维斯、浩沙休闲潮、宁雅旋、芳馨、妈咪舒雅、雪仙丽、睡之妮、康妮雅、,cotton shop,系列产品、桑扶兰、,YISELLE,华歌尔、奇丽尔、奥丽侬、梦特娇、鳄鱼恤、三工鸟、侨佳人、礼顿,5,F.,名流绅士馆,经营范围：,男士正装、商务休闲、高尔夫系列、男士精品、咖啡吧。,主要品牌：,男士正装,男士精品,经营品牌：,男士正装,：名盾、华伦天奴、乔登、仕帝曼、雅涛、老人头、袋鼠、奥克尼、老爷车、华伦天奴,.,比奴、华伦天奴,.,路易、梦特娇、胜龙、金利来、开开、金盾、富铤、杉杉、法函诗、萍果、雅韵、罗蒙、美尔雅、弗兰派克、老人头、佳伦士、富拿、,BABEI,、箭牌、雅戈尔、卡廷奥伦、斯廷,.,丹诺、瑞其卡登、雅迪希、绅浪、高驰、苹果树、皮尔卡丹、马克西姆、马克世家、雅思丹克苹果,、红豆、奥思威、皇家金盾、,POLO MEISDO,、迪森高尔夫、金威世家、科波菲尔、穗达、马思图、易初洋服、泽服制做、新竹、扬帆、藏瑰宝,帕丝特、雪豹,老爷车,商务休闲,：,ESPRIT,、,jack jones,、,NIKE360,、,Maru,、马克华菲、,Sprinfield,、,KUHLE,、猛龙、三叶草、蓝威龙,皮鞋皮具：,金利来、巴黎世家、老人头、鳄鱼恤、皇冠,(,箱,),、卓凡尼、华伦天奴、森泰斯、新秀丽、,ACE,、托卡诺、皇冠,(,包,),、,SKAP,、爵根仕、莱尔斯、丹宾度、皮尔卡丹、其乐多、米尼克、,ECCO,、沙驰、雅乐士、卡丹路、卓凡尼,.,华伦天奴、老人头、哈森、蓝吉斯、,Roberta,、丹希路、迪宝,.,阿治奥,6,F:,魅力休闲馆,经营范围：,男女休闲服、时尚休闲装、牛仔系列、休闲箱包、休闲鞋。,主要品牌：,经营品牌：,休闲服：,佐丹奴、真维斯、班尼路、堡狮龙、茵佳妮 、流恒色、美特斯邦威、波顿、,SPARKLE,、宝斯特、,U2,、生活几何、卡丹达仕、,Q-GEN,、互动地带、宾宝、自由鸟、凯威尔、迪仕,.,尼奴、依米奴、马克华菲、无印良品 、,MUJI,、灰鼠、旗牌王、烈马部落、名人、圣玛田、晃三田,牛仔系列：,萍果、三叶草、,LEE,、,MissTexwood,、,LEVIS,、东宝、皮尔,.,卡丹、威格、第五街、蓝威龙、,SEBORN,7,F.,活力运动馆,经营范围,：运动服饰、运动鞋、健身保健器材、棋牌、户外用品。,主要品牌：,经营品牌：,运动服饰：,adidas、NIKE,、,Reebok,、李宁、安踏、鳄鱼恤、,Converse,、,CAT,、,MERRELL,、美津浓、别克、,PUMA,、,KAPPA,、茵宝、,BUTNON,巴特侬、花花公子、,百事、双星、康威、浩沙、曼奴、,Newbalance,、洲克、,SKECHERS,、,JANSPORT,、,ADIDAS,、,SPIUTO,8,F.,亲子童乐馆,经营范围：童装、童鞋、玩具、婴儿用品、童车、童床、母婴宝、贝贝乐园、 。,主要品牌：,经营品牌：,好孩子、康贝、康贝爱、健宝、巴巴、足运、广迪、足华、恩东、巴布狗、乖乖狗、吉之象、辉煌虎、巴托、迪迦奥特曼、华伦天奴、力量、,宫,廷狗、台北春天、卡卡拉、斗气王、孖豹、金苹果、卡奇宝贝、奥特曼、鑫利熊、先利达、迪爽、醒目仔、大力水手、樱桃小丸子、路豹、卡西龙、君莱、朦朦兔、金鸭子、七波辉,魔术屋、,Disney,、史奴比,巴布豆,大力水手,HELLOKITTY,蝙蝠侠 艾米鼠、比迪、卡迪、快乐狗、汇宝、吉之象、金莱克、第一步、卡西龙、巴布狗、朦胧兔、丑丑、,JOJO,、丽婴房、麦克队友、安奈儿、海威迩、可可鸭、小猪班纳、派克兰帝、,Baby me,、生肖王、堡狮龙、,bossini,、阳光鼠、小丰龙、维欧佩尔、小猪噜噜贝丝堡迪、宝维尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜儿、欧棕、芝麻街、,TOMTOM,、叮当猫、金钥匙、,T100,、哆啦,A,梦、幸运鼠、铅笔俱乐部,9,F.,家居生活馆,经营范围：,床上用品、工艺礼品、家居用品、厨具精品、水晶瓷器、家私琴行、数码产品、小家电。,经营品牌：,床上用品：,简单生活、玛天妮雅兰、,orunge,、睡冬宝、雅芳婷、潮、埃迪蒙托、法格伦斯、黛富妮、淑女屋、佳丽斯、富安娜丝露梦、富士、彩丽、奇宝、皮尔卡丹、远梦、戴比尔斯、高雅天娇、撒天娇、卡撒珂芬、科思哲、达茜、,Darcy,、梦达丽、金兰、雅兰、梦丽莎、禧坊、罗莱、馨而乐、紫罗兰、赛拉维、艾诗曼。,酒店式商务公寓经营,首创“回购”投资模式,东方时代商,HOUSE,以绝版位置、自身品质、一步到位的投资选择等优势。让华强北商圈进入了商,HOUSE,时代。而发展商茂业集团在深圳首创向客户提供了3年100全额回购保障计划，更是空前的增添了人们的置业信心。到目前为此，深圳还没有哪家发展商提出过3年100全额回购。华强北这个流金淌银的街区，已经再也找不到一块空地，两边的每一幢楼房价格都呈几何倍数的速率向上递增。东方时代的确是华强路上最后一个楼盘、最后一座富矿了。其次，茂业百货还在不断“增量”，已经建成营业的一期4万多平米，今年底还有二期4万多平米。茂业百货最终将扩大成为领航华强北百货商业的旗舰。这些都传递着华强北无穷的增值潜力。可以肯定，在商业规模、档次提高之后，华强北对市场的号召力将会得到进一步提升，无形中将创造出更大的商业机会和生命力，而商业投资价值当然也会水涨船高。,横向对比北京王府井、上海南京路、广州北京路，这些与华强北齐名的四大商业街，真正的沿街住宅售价已在20000元平方米以上，而“临街的惟一酒店式公寓”东方时代商,HOUSE,自然更具升值空间。当行业仍沉醉于“返租”、“零首期”等投资模式时，“回购”则为整个行业带来了新鲜话题“回购”而不是“返租”，也不同于“零首期”，它是对投资价值的绝对升值预期。,经营分析,优势：,1.主题性突出：,以白领女性主题商场作为购物中心定位，在业态组合为基础，各种配套性服务加以扶助，,以“商住、商业、餐饮休闲”为核心。,2.目标客户明确：,根据以月收入4000以上的白领一族为主要目标消费者，通过高档品牌的引进，优质服务业态经营以实现差异化经营特色。,3.专业化程度高：,业态设计中对于不同消费群体进行细分，单女装就分为10个小类别。集团优势有效利用，超市、家电连锁、百货业态都属于自营，有利于整体经营布局和控制。,劣势：,在经营初期为突出差异化，以商务功能为主非常适宜，但是随着商圈功能由第二产业向第三产业转型过程中时，功能性应该多元化，满足不同消费者需求。这一缺陷在二期业态设计中已经弥补。,2.商业性过于突出：,休闲场所的缺乏，对于二级消费者的培养不利。购物中心的参观与展览功能的不到有效利用，经营目的性过于明显。,3.项目体量与华润万象城相比相对较小，但是坪效远远高于华润万象城。,第七部分,NEW MALL,简介,做亚洲商业地产咨询行业的领跑者,深圳市新摩尔商业管理,杨宝民先生,现任深圳市新摩尔商业管理公司董事长，韩国,Creative VMD,商业顾问公司中国代表处首席代表，原茂业百货副总经理，我国知名商业房地产专家。,我国自己培养的旅游及商业地产、百货经营与电脑应用复合型营销策划高级人才。曾任王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。为国内数十个商业地产项目提供专业服务，培养一批优秀商业地产人才,。,合作伙伴,国外战略合作伙伴:,日本,FJ,株式会社,韩国,Creative VMD,商业管理公司,授权商业地产业务代理公司：,青岛星联国际,房地产顾问公司,南京博基管理顾问公司,重庆汇丰国联房地产顾问公司,谢谢合作！,欢迎提问,