美格行_东莞虎门国际购物中心市场调研报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,4/25/2010,#,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,虎门国际购物中心,市场调研报告,美格行商业地产顾问机构,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,International,Center,虎门,CBD,共创,虎门商业,新高度,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,2,Hu,Men,International,Shopping,Center,案例：,深圳保利文化广场、上海百联西郊购物中心。,1014899638 ： 加QQ免费索取精华资料！,前言,市场调研11个工作日,（备注：中间两星期因下雨中断）,（2008.06.052008.06.13，2008.07.012008.07.05）,项目实地调研内容：共计49个商业网点（批发/专业市场31个、大型商场5个、商业街6,条、特色商业3个、电器市场4个），在租在售项目10个，本地小商家访谈30家、项目四,至及人车流等。,批发/专业市场：,服饰鞋帽类：富民商业大厦、大莹东方国际时装城、大莹女装城、黄河时装城、裕隆时,装批发市场、富民鞋业皮具城、富民小商品内衣批发市场、金辉童装城等共计25个；,布料辅料类：富民布料辅料市场、国际布料交易中心、富民布料大市场、兴裕布料辅料,市场、财富布料市场、金香江布料市场；,零售类：,大型商场：虎门步行街、TESCO乐购、百佳购物广场、荣大商业中心、中联数码广场；,商业街：虎门大道、太沙路、金龙路、长德路、连升路、新园路；,特色商业：兴裕富民日夜市场、富民酒吧街、名门盛宴；,电器市场：国美电器（2个）、苏宁电器、时尚电器；,在租在售：,虎门地标、虎门1号、富民国际商贸城、国际布料交易中心、丰泰东海山庄、颐和居、,鼎盛时代广场、富民商业街、东逸翠苑、众源五金商品城；,MegaRoad,|,Page,3,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,报告内容,商业市场分析,专业,/,批发市场,零售商业市场,在售项目分析,外部环境分析,市场分析,宏观背景分析,内部环境分析,项目自身分析,项目属性分析,（区位、四至、展示,性、交通、人车流）,地块商业价值判断,商圈人口分析,周边商业环境分析,SWOT分析,MegaRoad,|,Page,4,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,一、市场分析,宏观背景分析,商业市场分析,在售项目分析,市场分析总结,1,2,3,4,MegaRoad,|,Page,5,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,宏观背景分析,虎门概况,经济运行,分析,房地产,发展,商业网点,规划,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,虎门规划,分析总结,宏观因素,MegaRoad,|,Page,6,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,虎门镇位于珠三角腹部，处在广州、深圳、珠,海经济走廊的中心；,虎门多年来名列全国经济强镇前列，,2006年,在全国首届小城镇综合发展水平1000强评比中,排名第一名；,虎门镇是中国服装女装名城，服装制造业发展,迅速，是目前国内较具影响力的服装生产基地,和服装批发中心，并带动了相关产业的发展。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,虎门镇概况,MegaRoad,|,Page,7,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,经济运行分析,0,100,50,150,200,2002,2003,2004,2005,2006,2007,国民生产总值,虎门镇2002-2007年GDP（单位：亿元）,2007年全镇国内生产总值182.89亿元，比上一年增长23.6%,增长幅度相较,2006年增加了约7个百分点。,虎门国民生产总值增长较快，经济运行状况势态良好。,备注：以上资料来自东莞市规划局。,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,8,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,经济运行分析,48%,51%,2007年虎门三次产业比例图,1%,第一产业,第二产业,第三产业,虎门近年社会消费品零售总额（亿元）,60,40,20,0,100,80,2005年,2006年,2007年,全镇2007年社会消费品零售总额78.88亿元，,相比上年增长15，增长速度明显，居民消,费意识逐渐增强。,2007年虎门镇三次产业比例为0.57：51.42：,48.01。第三产业所占比例已逐渐与工业相持,平，表明,虎门第三产业发展迅速，是该镇的产,业发展重点。,社会消费品零售总额,三次产业结构,MegaRoad,|,Page,9,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,虎门人口结构图（万人）,83.61%,16.39%,户籍人口,外来人口,2007年末，全镇总人口约73万，户籍人口约12万,人，外来人口约61万人。其中有35万人从事服装,2007年虎门居民人均年纯收入13915元，近,年保持平稳增长，但基数较低。,04-07年虎门居民人均纯收入（元）,9516,11285,12801,13915,2000,0,8000,6000,4000,16000,14000,12000,10000,2004,2005,2006,2007,相关行业工作，每天来虎门的客商约810万。,虎门外来人口占绝对比例，属于流动性开放城镇，怎样吸引外来人口前来消费,2011,年,以,地产营,本地居民,全,320G,移动硬,是本项目,划人士,键。,资料库！货到验货后付款！,房,弥补,销,必,策划大,的消费力不足,盘版！策,的关,备,Hu,Men,International,Shopping,Center,人口,经济运行分析,收入,MegaRoad,|,Page,10,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,虎门房地产发展,虎门房地产特点,相对于虎门的经济发展，房地产发展相对滞后。虎门着重,发展商贸，镇区内居住环境不佳，住宅小区规模较小，以,单体楼居多，社区品质一般。,虎门房地产趋势,“创业型”地产向“安居型”地产转型。,2006年，政府提,出“人居虎门”的战略规划，大环境的改善，使虎门房地,产迅速发展。未来市场将会出现越来越多的高品质生态宜,居楼盘。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,Hu,Men,International,Shopping,Center,房地产最新政策分析,07年房地产调控主基调：从,严从紧，调整住房结构、稳,定住房价格；调控的主要火,力集中于住宅市场；,调整方向：调整住房供应结,构、控制住房价格过快上,涨，同时规范整顿市场秩,序；,调控方式：,土地供应,从,严从紧控制新增建设用地，,同时盘活存量、提高使用效,率；,财税政策,将发挥更,大的作用，有保有压，对政,策支持的小户型会区别对,待；,银行金融贷款,。,时间,文件/措施,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通,知,颁发部门,国税总局,商务部、国家外,汇管理局,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,国务院,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若,干意见进一步加强土地供应调控通知,廉租住房保障资金管理办法,土地储备管理办法,廉租住房保障办法,经济适用房管理办法,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,国土资源部,中国人民银行、,中国银监会,国土资源部,财政部,国土部、财政部、,央行,七部门,七部门,央行、银监会,关于促进节约集约用地的通知,国务院,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,电,高存,加,QQ,免费索取精华资,1014899638,关于提,话：,料！,央行,|,Page,11,MegaRoad,|,Page,12,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,政策对项目的影响,随着土地市场政策的调整，供应加快，,原有囤积房将陆续,推出，未来房产市场竞争将加剧,；,商业用房购房贷款首期和利率提高，对本项目商业的销售,影响较大,，项目在规划时一方面控制单店面积和总价，一,方面提高自身商业价值，做到物超所值，从而大大提升客,户的投资信心；,新政的出台可能降低市场整体向好的速度，但无法改变市,场向好的趋势。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,Hu,Men,International,Shopping,Center,重点建设分别以银龙路,为主轴线、以白沙拟建,铁路枢纽为中心、以在,建国际商贸城为主力网,点的三个,“,1平方公里,”,的,商业集聚区。,将中心区部分现有批发,市场外迁至规划中商贸,城商圈，原地改造为面,向城市居民服务的商业、,休闲娱乐区；,本项目位于中心区商圈,和商贸城商圈的外延。,以上资料来自东莞市城市总体规划（2000-2015）,1014899638 ： 加QQ免费索取精华资料！,MegaRoad | Page 13,虎门商业网点规划,白沙商圈,中心区,商圈,商贸城,商圈,10,MegaRoad,|,Page,14,虎门镇中心南片区规划,Hu,Men,International,Shopping,Center,中心南片区规划总用地,公顷。,功能定位,：虎门城镇发,展的重要的启动区，高,尚、生态型住区，是提,升整个虎门房地产业质,量的突破点，同时也是,虎门未来的商业储备基,地。,核心内容：,“,两带、三,轴、三大版块、七大组,团,”,。,连升路,综合发展轴,商贸物流组团,中部,北部,商务组团,组,居住组团,南部,团,居住,东部,居住组团,南部,工业组团,号,路,空,间,支,撑,轴,西部,居住组团,西部高尚居住板块,中部生活板块,东部商贸物流板块,东部,本项目接驳中心南片,划大全,320G,移,住板块的,！策划,商务组团,资料库！,连升路综,后付款！,2011,年房地产,部高,居,人,邻,货,展,营销策,区西,尚,动硬盘版,北部,士必备,，毗,到验货,合发,1014899638,来高尚住宅区聚集，消费力强。,取精华资料！,轴，未 ： 加QQ免费索,旧住宅区,MegaRoad,|,Page,15,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,项目周边规划,项目位于虎门规划的新,行政文化中心区，目前,尚处于开发阶段；,周边有多块空地：,空地1,：规划为新行政,文化中心，预计2年后,开工，目前是临时的汽,车客运站；,空地2-5,：高尚住宅区。,其中地块2为虎门地标,开发商所有，预计今年,9月开工，地块3是龙泉,地产地块，已开工建设。,项目带来大量潜在消费群体，发展,店,酒,规划高尚,住宅区,规划高尚,住宅区,虎门,备注：以上为调研资料，仅供参,旧行政文,化中心,旧住宅区,富民,市场,旧住宅区,虎门,地标,中学,本项目,连,升,路,长,德,路,虎门公园,教,育,路,1,新行政文,化中心,泉,龙,2,3,虎门,1号,旧,住,宅,区,5,高尚住,宅区,高,速,路,连升路：规划为集商业、居住、办,公综合发展的综合发展轴，虎门镇,的主要经济发展轴线。未来连升路,将成为虎门新的商业带。,项目处于虎门房地产发展热点区,域，周边高尚住宅楼盘云集，将为,MegaRoad,|,Page,16,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,分析总结,虎门经济呈现快速增长势头,居民消费需求大步提高,新政对虎门房地产市场产生一定负面影响,政府新规划利于项目开发,经济,消费,房地产,规划,本,项,目,面,临,着,机,遇,与,挑,战,。,MegaRoad,|,Page,17,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,商业市场分析,商业市场,区域商业,分析,虎门商业,发展趋势,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,虎门商业,概况,分析总结,MegaRoad,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,虎门商业概况,业态：大型服饰批发市场为主，零售为辅，,业态丰富齐全,优势：形成较早，网点集中、发展最成熟,不足：同业态竞争激烈、配套设施不足、交通,拥堵,；,布料批发商圈：,业态：以布料辅料专业市场为主,优势：交通便利，规模优势,不足：位置较偏，业态单一,CBD中央商圈：,业态：目前以餐饮为主，处于发展的初步阶段,优势：区域发展潜力大，交通便利，规划合理,不足：商业氛围不足，商业规模偏小。,本项目位于CBD,2011,商圈，区,营销策,势明显；,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,中央,年,划,房地产,域优,大全,时，本项目的开发又将带动片区商业的发展和成熟。,| Page 18,同,：,加,QQ,免费索取精华资料！,虎门商业网点主要沿虎门大道、银龙路、人民路和太沙路分布，形成了服饰批发商圈、布料批发商圈、,CBD中央商圈：,服装批发商圈：,布料批发商圈,服饰批发商圈,本项目,CBD,中央商圈,MegaRoad,|,Page,19,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,区域商业分析,专业/批发市场,零售商业市场,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,区域商业,服装专业/批发市场,布辅料专业/批发市场,分析总结,MegaRoad,|,Page,20,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,服饰专业,/,批发市场,服装专业/批发市场主,要分布在服饰批发商,圈，有大型服装专业批,零商场18个，经营服装,商铺达8,600家，商业,网点分布密集，区内商,场可优享客流、配套、,物流等优势资源。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,21,Hu,Men,International,Shopping,Center,服饰专业,/,批发市场,潮流服装、品牌服装,该类经营面积约35万,，约70%为女装，兼,顾经营鞋、内衣、皮具,等。,物业名称,富民商业大厦,大莹东方国际时装城,大莹女装城,黄河时装城,裕隆时装批发市场,百老汇时装商场,连卡佛时装商场,新时代时装商场,名辅城时装名店,韩国城时装名店,俪城国际女人新天地,时代时装商场,海运商业大厦,百家商场,建筑面积（）,45000,100000,10000,130000,12000,4000,4000,2000,2300,1000,20000,6000,4000,4000,经营类别,潮流时装（80%为女装）,男女潮流时装、休闲装、正装，服装展贸区、厂家外贸区,潮流女装,男女潮流时装、男女品牌服装,服饰、装饰品,时装,女装、休闲装,时装、少女服饰、鞋类、饰品,牛仔、少女服饰、时装,时尚女装,集女性美容、化妆、护理、购物、休闲,时装、少女服饰,时装、男女运动服、牛仔、休闲,服装、鞋类、皮具、化妆品,永发半边天,移,资料库！货到,1014899638,龙泉商业广场,： 加QQ免费索取精华资料！,2100 少女时装、床上用品及皮具,备注：以上为调研资料，仅供参考。,2011,年房地产营销策划大全,320G,4500,动硬盘版！策划人士必备,内衣、时装、鞋类,验货后付款！,MegaRoad,|,Page,22,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,Hu,Men,International,Shopping,Center,鞋,服饰专业,/,批发市场,目前鞋类总体商业面积,约61500，以富民鞋,业皮具城经营情况为最,好。,物业名称,建筑面积（）,经营类别,经营情况,又一城鞋业皮具批发城,富民鞋业皮具城,金莎鞋业,永丰鞋城,创品童装公司,6000,40000,5000,4500,6000,鞋业批发,鞋类、皮包、皮具,鞋类批发、皮具批发,高中档服饰、鞋业、皮具,鞋业批发,一般,较好,一般,较好,一般,备注：以上为调研资料，仅供参考。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,23,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,服饰专业,/,批发市场,童装、内衣经营面积分,别约17000、5000。,商业规模相对较小，目,前整体经营情况较一,般，部分较差。,物业名称,富民金辉童装城,虎门童装商场,粤华童装城,富民小商品内衣批发市场,建筑面积（）,6000,6000,5000,10000,经营类别,经营童装为主，1/3为皮具皮包,经营童装为主，兼营儿童用品,经营童装为主，兼营儿童用品,内衣（5000）、日用百货、化妆品、装饰品,Hu,Men,International,Shopping,Center,童装、内衣,MegaRoad,|,Page,24,： 加QQ免费索取精华资料！,项,目,概,况,Hu,Men,International,Shopping,Center,商场名称,地址,富民商业大厦,富民商业大厦,银龙路22号,发展商,建筑面积/,虎门镇地方财政拨款与群,众集资相结合,45000,占地面积,临街长度,13000,110米,柱间距/m,商铺个数,电梯数量,层数/F,8,1282个,11台电梯（6台扶手、5台,客梯和观光梯）,1-4,单铺面积,中庭面积,单层商业面,积,过道,建面约30,约500,11000，实用,率约48%,主通道3米,开业日期,停车位数量,富民停车场约,1993年11月,（个）,3800多,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,研资料，仅供参考。,1014899638,备注：以上为调,以上为调研资料，仅供参考。,话：,加,QQ,免费索取精华资料！,1014899638,电,MegaRoad,|,Page,25,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,楼层,4F,3F,2F,1F,功能布局,流行时装、餐饮,手袋、流行时装、,牛仔装,流行时装,流行时装、餐饮,租金水平,14万/间（建面约30）,15万/间（建面约30）,36万/间（建面约30）,47万/间（建面约30）,楼层平面图,时装铺位占900多个，占80%，以经营女装为主，商场经营全部为批发；,虎门第一家服装专业市场，发展较为成熟，租金水平较高，当时商场规划设计理念较超前，如螺,旋式货梯，采光天顶，大型中庭等的设计使项目在较长时间内仍不落后；,由于周边缺乏规划，目前已凸显较多问题，如设施老化，配套不足，周边人车拥挤，停车位不足,等。,富民商业大厦,备注：,2011,年房地产营销策划,个）,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,（,大全,： 加QQ免费索取精华资料！ 调研资料，仅供参考。,1014899638,|,Page,26,项,目,概,况,Hu,Men,International,Shopping,Center,商场名称,地址,发展商,建筑面积,层数/F,东莞市大莹服装批,发,10万,6,占地面积,临街长度,单铺面积,14000,139*60,主力面积约15,实用率,46%,中庭面积,600（服装展示、休,闲功能）,商铺个数,1600,单层商业面,积,8340,电梯,14部升隆式客货梯、,9部阶梯式扶梯、16,部人行货物传送扶,梯,过道,负一层：主通道5m,1-5层主通道6m,开业日期,MegaRoad,停车位数量,2007年3月18日试业,车场4万，1200多个,大莹东方国际时装商贸城,大莹东方国际时装商贸城,（厂货直批中心）,虎门大道与银龙路交汇处,-2、-3、7、8、9层停,停车位,备注：以上为,MegaRoad,|,Page,27,Hu,Men,International,Shopping,Center,： 加QQ免费索取精华资料！,于2007年3月开业，打造唯一的厂货直批中心，但内部商家零售占较大比例，批发零售混杂，定位不清,晰，目前经营情况不理想；,创新的物流方式，一层为汽车客运站，货运方便，商城每层设有货车中转站，客商可在同层商场上下卸,货；,广州十三行作为主力店置于最高层，带动整个商场的发展；,由于周边人车拥挤等问题降低了交易效率，同时市场竞争过于,策划人士必备,需经过一定培育期,付款！,2011,年房地产营销策,尚,资料库,划大全,320G,移动硬盘版！,激烈，项目,！货到验货后,。,租金水平,每间建面约35，-,1F、1F：免租期6个,月，租金第1年三,折，第2年四折，第3,年六折，第4-5年原,价；,2-5F：免租期8个月。,楼层,5F,4F,3F,2F,1F,-1F,租金,3000元/间,3000-4000元/间,5000-8000元/间,10000-16000元/间,300-1000元/,大莹东方国际时装商贸城,1014899638,备注：以上为调研资料，仅供参考。,MegaRoad,|,Page,28,2011,年房地,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,项,目,概,况,Hu,Men,International,Shopping,Center,商场名称,地址,发展商,建筑面积,黄河时装城,11.8万,占地面积,临街长度,15000,150*102,层数/F,商场1-9,单铺面积,20,实用率,层高/m,电梯,45%,3,8部手扶电梯,中庭面积,单层商业面,积,商铺个数,500,15000,1400多个,开业日期,1999年1月,停车位数量,广场及地下停车场,共800个，总面积3,黄河时装城,黄河时装城,虎门大道与银龙路交汇处,万多,备注：以上为调研资料，仅供参考。,产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,4F,3F,2F,1F,Hu,Men,International,Shopping,Center,5F,香港时装城（品牌荟萃）,皮具、箱包、鞋类、时装、精,品、床上用品、内衣批发,时装、童装、牛仔装,潮流时装、珠宝,，降低了商场 ： 1014899638,备注,按建筑面积,计，单铺面,积约2040,楼层,4F,3F,2F,1F,租金,200-400元/月,400元/月,400元/月,700元/月,黄河时装城,华润超级市场,开业10多年，商场内业态布局趋于合理，批零兼营；,引进华润超市及餐饮于高楼层拉动人流，为以服装为主、超市餐饮为辅的大型百货；,各层业种细分，并引进香港时装，成为区域最大的品牌服饰交易中心，形成了特色化经营；,商场设施老化，过道狭窄，采用商场内部照明，光线黑暗略感压抑，已不能满足现代批发市场的需求；,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,周边人车拥挤,内部货运、外部转运等的工作效率。,加,QQ,免费索取精华资料！,MegaRoad,备注：以上为调研资料，仅供参考。,|,Page,29,MegaRoad,|,Page,30,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,虎门的服装批发较为成熟，对发展商的运营管理能力要求较高，,目前虎门大型商场主要由经验丰富的运营商富民、黄河、大莹集,团运营；,富民等集团运营时间长，能得到政策方面的支持，商家认可度较,高；,市场进一步细分，竞争十分激烈，随着未来超大型批发市场综合,体富民商贸城的面市，未来新入行业者面临较大的操作风险；,大型的专业市场多建在客运站旁边，对交通的便利性要求较高。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,服饰专业,/,批发市场分析总结,MegaRoad,|,Page,31,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,布辅料专业,/,批发市场,目前虎门主要布辅料专,业商场6个，集中分布,于虎门汽车站周边，借,助交通形成集群优势。,（注：辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、,划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等）,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,32,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,布辅料专业,/,批发市场,虎门布料市场总体商业,规模约,22.8万，多,数商业规模在3万左,右，主要为2007年新入,市的国际布料交易中心。,物业名称,虎门富民布料,辅料市场,虎门国际布料,交易中心,建筑面积,2万,15万,经营品种,服装面料、家纺、窗帘、,布艺,服装面料、辅料、皮革皮,草、家纺、窗帘、布艺,开业时间,2006年,一期2005年,二期2008年,备注,配有2万多的停车场，大,型仓库，通道宽10米。,目前二期正在招商中，招商,率40%,虎门富民布料,大市场,2万,服装面料及辅料,1997年,由一期、二期和三期组成，,拥有大小商铺1000余间，停,场有2万多，配套的仓库,面积近3万,财富布料市场,金香江布料市,场,1万,服装面料及辅料,服装面料及辅料,2002年,2004年,铺位200多个，停车场10000,兴裕布料辅料,市场,2万,一层为布料、面料区；二,层为辅料、物料区,2002年,近300个商铺,，四部进口扶手电梯上落，,车位充足，二楼设有大型酒,备注：以上为调研资料，仅供参考。,MegaRoad,|,Page,33,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,实景图片：,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,布辅料专业,/,批发市场,： 加QQ免费索取精华资料！,MegaRoad,项,目,概,况,Hu,Men,International,Shopping,Center,商场名称,地址,发展商,建筑面积,虎门兴裕商贸中心开发有,限公司,15万（一、二期）,占地面积,通道/m,48091.4,主干道宽16米，次干,道12米,层数/F,经营管理,层高/m,1-3层,嘉享企业管理,1F层高5.9米，可做夹,层，使用率200%；,2-3F层3米。,单铺面积,中庭面积,开业日期,主力铺位28-38,一期2005年初,二期2008年6月,电梯,16部自动扶梯、4,部理货,电梯、4部观光电梯、3部,乘客电梯,商铺个数,1066间（一期）,停车位,540个楼顶停车位,经营品种,面料、辅料,国际布料交易中心,国际布料交易中心,人民北路与莲升北路交汇处,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,备注：以上为调研资料，仅供参考。,1014899638,|,Page,34,MegaRoad,|,Page,35,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,1F,2F,3F,租金,(元/月),售价,(元/),200,150,2,150,国际布料交易中心,Hu,Men,International,Shopping,Center,2007年进入市场，目前,一期经营情况较差，二,期将于2008年入市，使,布料市场供应量急剧增,加；其租售水平远低于,服装市场水平，市场投,资热情不高。,租售水平,备注：以上为调研资料，仅供参考。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,20000,MegaRoad,|,Page,36,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,30000,8000,20000,100000,60000,40000,20000,0,100000,80000,1997年,2002年,2004年,50000,2005年,2006年,2007年,近年来，布料辅料市场年增供应量变化不大，但随着2007年国际布料交易中,心的入市，2007年市场供应量陡增；,目前布料辅料市场处于初步发展阶段，市场供应已趋于饱和，各商场经营情,况一般，部分较差；虎门国际交易中心招商率较差，商场内人气淡薄。,市场现状,虎门布料辅料市场近年供应量（）,120000,Hu,Men,International,Shopping,Center,目前虎门布料市场尚处,初步发展阶段，随着国,际布料交易中心大体量,商铺的入市并实现销,售，未来几年的布辅料,市场投资空间已严重透,支。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,37,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,布料辅料市场尚处起步阶段，租售价格水平较低，出租率不高；,随着国际布料交易中心二期的入市，2007年市场规模陡增，市场,趋于饱和，新增供应量需待市场消化；,布辅料均为批发经营，因其自身经营特点市场形象不佳，均位于,虎门汽车客运站周边。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,布辅料专业,/,批发市场分析小结,MegaRoad,|,Page,38,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,专业,/,批发市场总结分析,的富民相比，不具规模优势；,充足的资源（）,开发商无专业市场开发经验，资源有,限；,交通便利（）,本项目临主干道，与虎门新汽车站相,接驳，交通便利；,集中化（）,本项目位于新规划的行政中心区，周,边商业氛围不浓，位置相对独立。,集中化,服饰类批发市,场与布料辅料,批发市场均有,集中区，形成,了两个独立的,商圈,充足的资源,开发商拥有足够,的厂家/商家资,源，如富民等运,营时间长，拥有,无法比拟的资源,优势,专业/批发市场,特点,交通便利,大小交通均十分方,便，多依附大型汽,车客运站,规模大,市场经营情况较好、,影响力大的专业市,场均在10万,以上,结合本项目,规模大（）,本项目商业面积约7万,，有一定规模,，但与10万,以上的黄河、大莹及新建,本项目不适宜,专业/批发市场的定为方向,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,39,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,区域商业分析,专业,/,批发市场,零售商业市场,区域商业,大型商场,电器卖场,商业街,餐饮业,休闲娱乐业,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,40,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,零售网点分布图,Hu,Men,International,Shopping,Center,虎门零售商业网点主要,集中在服装批发商圈，,沿虎门大道、太沙路分,布，以超市大卖场、专,业零售店为主，百货/,家居类商家较少。,百,佳,广,场,名,门,盛,宴,虎,门,步,行,街,俪,城,荣,大,商,业,中,柏,景,豪,庭,中,联,数,码,文,化,城,乐,购,时,尚,电,器,苏,宁,电,器,太沙路,连升南路,虎门大道,新园路,长德路,富,民,日,夜,市,场,Hu,Men,International,Shopping,Center,项目名称,商业规模,（,）,业态,经营情况,备注,虎门步行街,（天河城）,9万,餐饮娱乐、购书中心、,健身会所、游乐园,天河城百货已撤场，目前,24层多数空置，1F品牌店,目前在招商调整过程中,经营较好,百佳购物广场,乐购,中联,数码文化城,荣大商业中心,华润万家超市,华润广场,兴裕富民日夜,市场,3万,4万,6500,百佳综合超市，屈臣氏,超市，服饰、服务配套,数码电脑、书店、体育,用品、软件，儿童游戏,城,味千拉面、国美、新领,域、KFC、健身馆等,超市,社区型超市,服饰、餐饮、酒吧,较好,共四层，较好,共三层，经营情况较好,国美一般，其它较好,区位好，经营情况很好,经营较好,酒吧较好，服饰餐饮类较差,位于执信公园地下一层,为原章业万货,虎门最大的,数码电子城,2007年国庆开业,黄河时装城5F,2004年1月1日开业,晚上经营为主,约1,招商,MegaRoad,|,Page,41,主要零售商场列表,虎门大型零售商场较,少，以超市为主，缺少,百货类商家；,单店规模较小，辐射范,围小，缺少区域型的一,站式购物中心。,MegaRoad,|,Page,42,Hu,Men,International,Shopping,Center,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,中科数码文化城,百佳购物广场,乐购,荣大商业中心,零售商业发展情况,MegaRoad,|,Page,43,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,虎门步行街,虎门步行街是虎门第一,个大型零售类购物中,心，商业体量大；,天河城百货、国美电器,层进驻本项目，经营不,理想后撤场，调整招商,后，经营情况有所改,善，但高楼层仍有较多,铺位空置。,项目名称,项目位置,单层商业面积,商业面积,电梯及扶梯,停车位数量（个）,层数,租金水平,（元/月）,业态分布,虎门步行街,虎门太沙路,约1.8万,9万,扶梯5组，直梯4部,地下约300个汽车车位，地上600个摩托车位,地上四层，地下一层,整体租金：一层220-240、二层80、三层55；,管理费：一层40、二层30、三层25（均包含在租金中）。,一层：运动及服饰、品牌服饰、珠宝精品、休闲餐饮等,二层：书城、大型餐饮、服饰精品、美容美发等,三层：休闲娱乐（书城、美食广场、KTV、儿童游艺城、影院）,四层：休闲娱乐（影院、旱冰场、桌球城、健身馆）、大型餐饮等,肯德基、必胜客、好又多超市、万宁、屈臣氏、领跑体育、星宇影院、力美健、,代表商家,备注：以上为调研资料，仅供参考。,MegaRoad,|,Page,44,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,一层业态,品牌商家,商户调整过,虎门步行街实景图,MegaRoad,|,Page,45,Hu,Men,International,Shopping,Center,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,主,/,次,主,力,店,，,品,牌,店,领跑体育(3000),好又多超市(近1万),永正购书中心(2000),星宇电影城(3500),必胜客、KFC,力美健(3000),欢乐世界(3500),屈臣氏、万宁,虎门步行街业态布局,原主力店天河城、国美电器,因经营不善，已调整为购书,中心、体育用品及大型餐饮。,调整目标，加大了休闲娱乐,及餐饮业态的比例。,-1F,原为国美电器,星宇影城,星宇,影城,美食广场,（目前空置）,原为天河城百货,酒楼,（目前空置）,领跑体育,任贤齐,早教中心,健身会所,目前空置,快乐比动漫体验中心,目前空置,好又多超市,备注：以上为调研资料，仅供参考。,2011,年房地产营销策划大全,320G,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！,MegaRoad,|,Page,46,1014899638,： 加QQ免费索取精华资料！,周边人气集中，商业氛围浓厚；,只租不售，统一管理；,引进多个主力店/次主力店，哑铃形,布局引导人流；,虎