房地产基础知识l罗佳

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产基本知识,房地产的概念及特征,房地产的含义,房地产是房产与地产的总称，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。,a) 土地,b) 建筑物及地上附着物,c) 房地产物权,房地产的自然特征,a) 位置的固定性；,b) 使用的耐久性；,c) 资源的有限性；,d) 物业的差异性。,房地产的经济特征,a) 生产周期,b) 资金密集性,c) 相互影响性,d) 易受政策限制性,e) 房地产的增值性,房地产的概念,房地产业建筑业,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,建筑业,建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物,房产、地产两者间的关系及差异,房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物,；,地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。,房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，,主要包括几个方面：,a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；,b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；,c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。,差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。,房地产的分类,从房地产构成的基本形态分类,建筑地块：,建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关的土地，它有具体的地号、面积、形态、四至、用途等。,房屋建筑物：,所谓房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋内部设备、房屋外部环境四个物质要素组成。,配套基础设施：,单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施。主要包括：道理，交通设施：地下管道等“三通”设施，生活配套设施生态环境设施。,按房地产用途划分,居住类型地产,：主要是各种居住使用的房地产，包括普通住宅，高档住宅，别墅，廉租房和经济适用房。,商业类地产：,主要包括商场、酒店、娱乐场所等。,工业和仓储房地产：,主要包括各类工厂，车间、研发用房、仓库、生产场地及附属设施等。,行政用房地产：,是指党政机关各种社会团体的办公用房及辅助用房。,房地产的分类,按照房地产的开发程度来划分,1）生地：,是指不具有城市基础设施、未形成建设用地条件的土地，如荒地、农地等,。,2）毛地：,是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市土地。,3）熟地：,是指具有完善的供水、排水、供电、通气、通信、道路等城市基础设施，完成地上建筑物、构筑物拆迁及土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。,4）在建工程：,是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态,。,5）现房,：现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋,6）期房：,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,7）毛胚房：,只指未经过装修处理，没有基本入住条件的房屋。,房地产的分类,按建筑物的层数或总高度分类：,住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅四类,a ) 低层住宅为1-3层,b) 多层住宅为4-6层,c) 小高层住宅为7-9层,d) 10层及10层以上为高层住宅,按建筑结构分类：,砖（石）结构、木结构、砖混结构、钢筋混疑土结构、钢结构、其他结构的房屋建筑等,按建筑施工方法分类：,建筑施工方法分为：a) 现浇、现砌式建筑 b) 预制、装配式建筑,c) 部分现浇现砌、部分装配式建筑；,还有按建筑物耐火等级分类、按建筑物耐久等级分类、按房屋完损等级分类等,。,房地产市场,房地产市场,：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；,一级市场,：,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；,二级市场,：,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；,三级市场,：,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；,房地产常用术语,总用地面积（毛用地面积）：,经城市规划行政主管部门划定的红线图用地范围内的土地面积总和（可能包含城市道路面积）；,建设用地面积（净用地面积）：,经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积（不包含城市道路面积）；,总建筑面积：,指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和；,建筑面积：,指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高以上（含）的永久建筑。,建筑覆盖率（建筑密度）：,建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）,绿化率：,建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之百分比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）,容积率：,是指总建筑面积（仅包含地面以上的总建筑面积）与建设用地面积之比值。,房地产常用术语,玄关,：,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调整装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,开间,：,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过米米，砖混结构住宅开间一般不超过米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。,进深,：,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,房地产常用术语,房屋销售面积：,房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；,套内建筑面积：,房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；,公共建筑面积：,各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，,使用面积：,它是套内建筑面积扣除公共建筑面积和墙体后的面积；,公摊面积 ：,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯厅、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,房地产常用术语,层高：,层高是指住宅高度以“层”为单位计量，层高指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高：,净高是指层高减去楼板厚度的高度；,净高=层高楼板厚度,得房率：,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。,三通一平：,是指水通、电通、路通及场地平整；,七通一平：,是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；,房地产常用术语,房地产专业名词,五证：,a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；,两书：,a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；,一表：,房屋竣工验收备案表,房地产证：,是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；,房地产产权,：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；,土地使用权：,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用,；,房地产常用术语,房地产专业名词,普通住宅：普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。,花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。,公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,酒店式公寓：提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。,TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,房地产常用术语,房地产专业名词,板式结构：板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。,塔式结构：塔楼是我国城市住宅建设的另一种主要形式。基本的设计是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其它单元拼接而独立成栋的住宅。,蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名,房地产公共面积,哪些公用面积应分摊,应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。,哪些公用面积不能分摊,不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的群楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。,房地产基础销售技巧,房地产销售技巧,第一步：“礼节三杯”,敬客第一杯微笑,对客户保持真诚的微笑,敬客第一杯赞美,对客户一些善意的赞美,敬客第一杯持久的问候,经常性地问候客户,微笑，赞美，尊重和持久的问候，这些都是不需要花费任何成本，但却可以帮助你获取丰厚回报的“投资,”,房地产销售技巧,第二步：了解背景（了解客户的需求）,充分了解客户需求的基础上，才能真正有针对性地引导客户购买，为客户提供顾问式的服务,销售中的望、闻、问、切,房地产销售技巧,第三步：销售介绍(介绍小区楼房的技巧),要卖价值而不仅是卖房子,核心价值,形式价值,延伸价值,特性、优点、利益介绍法,房地产销售技巧,第四步：异议处理（解决客户的疑难问题,）,处理异议的态度与技巧,保持轻松和冷静,谨慎回答，圆滑应对,光荣撤退、保留后路,房地产销售技巧,第五步：促成交易（“临门一脚”的技巧）,促成交易就如同足球比赛中的“临门一脚”但射门是一回事，球进不进门又是另一回事。做到“射门后球进门”，才是销售所追求的结果。,购买信号的分类,口头信号,表情语信号,姿态信号,房地产销售技巧,第五步：促成交易,促成交易技巧,小狗交易法,情景销售法,