新城项目配置建议报告

,杭州新联康研展部,-,高德钱江新城项目专阅,2010.5,写字楼配置建议专题报告,第一部分：项目规划,了解本案写字楼初步规划及定位高度,第二部分：竞争分析,全市写字楼市场分析以及重点项目解读,钱江新城,市中心,滨江,本案,杭州甲级以上写字楼主要集中在市中心、钱江新城、滨江区域。,本案定位顶级写字楼，下面我们会对杭州全市的甲级及以上写字楼市场进行研究：,【,杭州写字楼市场研究,】,接下来我们就对目前主要的甲级写字楼做重点分析,钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约,4.5,公里，距萧山国际机场约,18,公里，市政府也将搬迁至此。,新城一期为,20012007,年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到,820,万平方米，两翼规划均为住宅。,在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。,钱江新城是未来杭州乃至浙江的,CBD,，金融行业、现代服务业聚集之地。,核心区,钱江新城概况及产业导向,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,区域内甲级写字楼以出售形式居多，区域价格在,21000-26000,元,/,平米，物业费,10,元,/,平米*月左右。,在售写字楼低区以小面积,120-300,平方米出售为主，高区以整层出售为主，单层面积在,1500,平方米。,在售写字楼大多在,08,年年中开盘，销售率基本都在,80%,以上。,项目,开盘,时间,总建,(,万,M,2,),办公,楼层,单层面积,(M,2,),单间面积,(M,2,),主力出售面积,(M,2,),售价,(,元,/M,2,),物业费,(,元,/M,2,*,月,),出售率,交付时间,UDC,时代大厦,08.8,26.8,29F,1500,370,整层 出售,30000,15,100,2011,钱江国际时代广场,10.5,27,37,1500,5-30,层,100-200,31,以上,500-1000,5-30,层,100,31,以上,600-800,32000,11,12,未开盘,2012,望江国际,10.1,20,20,1460,整层出售,整层出售,20000,未定,10,2012,光彩国际,预计,11.3,30,两幢,32,，一幢,36,1400,至少整层出售,至少整层出售,未定,未定,未开盘,2011,万银大厦,08.7,6.4,41F,1670,150-590,150-230,21000,10,99%,2010,华成大厦,08.6,7.7,40F,1267,至少整层出售,至少整层出售,26000,未定,售,40%,2010,财富金融中心,未定,16.2,55F/33F,1800,350-400,350-400,未定,未定,未开盘,2010,迪凯国际大厦,08.6,6.0,40F,1421,整层出售,整层出售,25000,6.5,85%,2009,中华航空大厦,预计,09.11,10.2,37 F,1500,10-16F 55-60,17-30F 120,10-16F 55-60,17-30F 120,未定,10,元以上,未开盘,2011,圣奥中央商务大厦,未定,7,37F,1500,未定,未定,未定,未定,未开盘,2010,目前主要在售的甲级写字楼项目情况,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,财富金融中心,圣奥中央商务大厦,华成大厦,中华航空大厦,国际时代大厦,迪凯国际中心,万银大厦,万银大厦,迪凯国际中心,UDC,时代大厦,财富金融中心,中华航空大厦,圣奥中央商务大厦,华成大厦,国际时代大厦,中豪,望江国际,泛海,光彩中心,钱江国际时代广场,地理位置：城丹桂路交四季路,总建面积：,51156,平方米,交付时间：,2009,年,开 发 商：浙江迪凯房地产有限公司,售 价 ：,30000,元,/,平方米,物业费用 ：,6.5,元,/,平方米,/,月,租 售 率 ：售,79%,楼 层 数：,40,层，楼高,165,米,标准层面积：,1421,平方米，整层出售,标准层净高：,2.55,米,客梯数量及品牌：,8,部瑞士原装迅达,停 车 位：地下,400,个,空调系统：大金,VRV,物业管理：世邦魏理仕,重点个案,-,迪凯国际大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,重点个案,-,迪凯国际大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,销售情况,时期,推出,（套）,成交,（套）,成交均价,（元,/,平方米）,08.6,128,/,/,08.7,/,/,/,08.8,/,80,10580,08.9,/,7,9323,08.10,/,/,/,08.11,/,1,7730,08.12,/,/,/,09.1,/,/,/,09.2,/,/,/,09.3,/,/,/,09.4,/,/,/,09.5,/,1,10282,09.6,/,1,11000,09.7,/,7,11538,09.8,/,3,12222,09.9,/,2,12250,09.10,/,3,26691,09.11,/,2,29009,09.12,/,/,/,10.1,/,6,29239,10.2,/,/,/,10.3,/,1,27170,10.4,/,/,/,10.5,/,/,/,该案从,08.6,月开盘，,32F,以下均在,3,年前出售给小股东，价格均是以建安成本出售，而,32F,以上则面向市场，均是已整层出售为主，出售均价在,25000,元,/,平方米，零星剩下的一些单间在,09,年底到,10,年初已全部售罄，均价在,30000,元,/,平方米左右。,分析性点评,物业比较方正，得房率高。项目单层面积较小，项目整层散售给开发商的关联客户。,客户构成,该案主力客源主要为小股东为主，均是按成本价售出，从其成交均价来看，集中在,10000-12000,元,/,平方米，面向市场客户均是以自用为主。,地理位置：富春路交庆春东路,总建面积：,59552,平方米,交付时间：,2010,年,开 发 商：丽水万地集团、杭州银帝投资,售 价：,30000,元,/,平方米,物业费用：,10,元,/,平方米,/,月,租 售 率：售,100%,楼 层 数：,41,层，楼高,181,米,标准层面积：,1670,平方米，主力面积,150-230,平方米,标准层净高：,2.6,米,客梯数量及品牌：,14,部芬兰通力,停 车 位：地下,500,个，地上,100,个,空调系统： “变频多联中央空调”双系统国际标准,物业管理：绿城物业,重点个案,-,万银大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,分析性点评,该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，但是面积分割主要以小户型,150-230,为主，实际情况均是以大面积成交为主，由于该案目前处于尾房，在,09.5,月房交会时已基本售罄，目前价格较周边有一定优势，以求迅速结案。,销售情况,时期,推出,（套）,成交,（套）,成交均价,（元,/,平方米）,08.7,295,149,16940,08.8,/,33,17258,08.9,/,4,15746,08.10,/,6,16268,08.11,/,4,15959,08.12,/,2,16279,09.1,/,1,16152,09.2,/,1,15876,09.3,/,3,20160,09.4,/,4,18460,09.5,/,11,19647,09.6,/,27,21324,09.7,/,/,/,09.8,/,/,/,09.9,/,1,17500,09.10,/,/,/,09.11,/,/,/,09.12,/,4,16812,10.1,/,/,/,10.2,/,/,/,10.3,/,5,17750,10.4,/,/,/,10.5,/,1,24522,客户构成,该案从,08.7,月开盘，当月去化,149,套，自,08.9,月开始受金融危机影响，销售情况受到较大阻碍。自,09.5,月，受内地经济好转预期影响，销售情况有一定程度的复苏。目前价格在,25000,元,/,平方米左右。,该案其中一栋房源由农业银行收购，具体价格不详。剩余客户构成主要由自用客户为主，虽然该案以小面积分割出售，但是实际在销售情况中，大部分都是半层起卖，行业集中在金融、现代服务业,。,重点个案,-,万银大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,1,、钱江新城发展目标是成为杭州的,CBD,，未来发展潜力巨大。,2,、该区域高品质楼盘聚集，但仍然缺乏顶级的写字楼项目，在产品品质上，我们需要超越目前已有的项目。,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,地理位置：江干区钱江新城核心区， 新业路与之江路交叉口,总建面积：,26800,平方米,交付时间：,201,1,年,开 发 商：华联发展集团,售 价：,30000,元,/,平方米,物业费用：,15,元,/,平方米,/,月,租 售 率：一期售,100%,，二期租未开,楼 层 数：,34,层，楼高,138,米,标准层面积：,1460,平方米，主力面积,366,平方米,标准层净高：,2.6,米,停 车 位：地下,490,个,物业管理：华联物业,重点个案,UDC,时代大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,重点个案,UDC,时代大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,UDC,写字楼”是由两幢超高层商务写字楼组成的,H,型双塔建筑，,1,3,层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套，,432,层为办公用房，是一座甲级智能化写字楼。写字楼,15,米精装修挑高大堂，每隔两层各设置一,8,米高约,84,平方米的阳光暖房。,“,UDC,国际公馆”占地面积,11549,平米，地上建筑面积,40421.5,平米，打造钱江新城,CBD,核心区顶级公寓，位于,UDC,写字楼东面，一线临江。,“,UDC,白金酒店”，占地面积,24009,平米，地上建筑面积,54588.5,平米，作为,UDC,时代的顶级商务配套之一，白金酒店按超五星级标准打造。,项目规划：,A,B,白金酒店,国际公馆,目前，,UDC,写字楼,A,座已经基本售罄，,B,座由华联集团自行持有出租，对外开放出租时间以及租金都暂时未定，,B,座与,A,座建筑构造以及内部设置基本相同。,国际公馆只定为,180,平方米以上大户型公馆，为高端商务人士服务，但具体规划尚未确定。,分析性点评,该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，而且是整层出售，但可以分割成,4,6,本产权证，业主可以根据需要出售和出租。该案目前一期已经售罄，二期已经决定由华联集团持有，只租不售，对外开放出租日期未定，租金也还未定。,销售情况,时期,推出,（套）,成交,（套）,成交均价,（元,/,平方米）,10.1,139,10,21460,10.2,/,56,26989,10.3,/,10,26249,10.4,/,28,24970,10.5,/,6,29970,客户构成,该案从,10.1,月开盘，当月去化情况并不好，二月销售量最大，之后,3,月、,4,月都比较平稳。销售价格也一直呈现上扬态势，目前销售均价为,30000,元,/,平方米,.,该案一期因为整层出售，客户大多为省内大型民营企业以及一些上市公司总部，国内,500,强企业,。,重点个案,UDC,时代大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,地理位置：江干区钱江新城富春路与城星路交叉口,总建面积：,270000,平方米,交付时间：,201,2,年,开 发 商：浙江鑫亚建设投资有限公司,售 价：未定,物业费用：预计在,12,元,/,平方米*月左右,租 售 率：,30000,元,/,平方米,楼 层 数：,2,幢,39,层，,2,幢,27,层,标准层面积：,1500,平方米，主力面积,50-60,平方米,标准层净高：,2.6,米,停 车 位：,800,个左右,物业管理：,重点个案,钱江国际时代广场,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,重点个案,钱江国际时代广场,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,钱江国际时代广场是由,3,幢国际品质超高层,5A,甲级服务写字楼、,1,栋现代化星级商务酒店 组成，其中,1,和,4,楼为,27,层、,100,米高，,2,、,3,楼为,41,层、,150,米高。,1,楼规划为酒店式写字楼，现已经开盘，推出,500,多套房源，面积在,45-80,平方米。,2,、,3,楼规划为纯写字楼，整层面积在,1500,平方米，单间面积从,100-1200,平方米不等，,5-30,层以,150-200,平方米为主，,31,41,层以,600-800,平方米为主。,1,、,2,、,3#,楼一层到,4,层裙楼以及地下一层下沉式广场规划为配套商业，共,3,万平方米。,4,楼规划为星级商务酒店，酒店品牌以及具体信息均未定。,项目规划：,目前，,1#,写字楼开盘，推出,512,套房源，主力面积为,50,60,平方米，预订,373,套，成交,1,套，,2,大户型写字楼预计在,6,月底开盘。,1#,4#,2#,3#,分析性点评,从此次推出产品和整个项目规划来看，基本定位比较高端，一期先推出小户型，相对价格比较低，但是因为可以根据客户需要进行分割和拼接，所以选择余地比较大，以写字楼为主的商业综合体，自身配套齐全，但是软硬件的配置方面不是很好。,销售情况,时期,推出,（套）,成交,（套）,预定套数,（套）,成交均价,（元,/,平方米）,10.5,512,1,373,29695,客户构成,该案从,10.5,月开盘，目前预订率达到,70,，成交一套，暂时看来去化情况非常好，但是签约情况还有待市场考证，现在销售均价为,30000,元,/,平方米。,该案刚刚推盘，预订为多，客户情况还不明朗,。,重点个案,钱江国际时代广场,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,地 理 位 置：江干区清江路与市民街口,总 建 面 积：,300000,平方米,交 付 时 间：,201,1,年,开 发 商：浙江泛海建设投资有限公司,售 价：未定,物 业 费 用：未定,租 售 率：未开盘,楼 层 数：,1,幢,36,层，,2,幢,32,层,标准层面积：,1400,平方米,标准层净高：,2.6,米,停 车 位：未知,物 业 管 理：未定,重点个案,光彩国际中心,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,重点个案,光彩国际中心,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,光彩国际中心是由,3,栋国际顶级服务写字楼、,1,栋酒店以及,2,栋酒店式公寓 组成，其中写字楼分为,A,、,B,、,C,三座，,B,座最高为,36,层，高,146,米，,A,座和,C,座为,32,层。,超五星级光彩国际大酒店，圆弧型主楼高,20,层，酒店拥有,580,多间标准客房。,两栋酒店式公寓一线临江，现在具体信息暂时未定。,项目规划：,项目预计,2011,年初开盘，先推写字楼，目前无售楼处。,分析性点评,该项目规划为一个集顶级写字楼、超五星级酒店以及酒店式公寓为一体的商业综合体项目，项目定位非常高端，在整个定位方面已经是钱江新城区域内最为顶级的，但是由于地块分散的问题，项目的酒店式公寓与写字楼和酒店有一定距离，使得项目有些分散。,重点个案,钱江国际时代广场,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,地理位置：望江路与钱江路交汇处,总建面积：,20,万平方米,开盘时间,：,预计,2010,年,6,月,交付时间：,201,2,年,开 发 商：浙江中豪房屋开发有限公司,售 价,：,20000,元,/,平方米,物业费用：未知,楼 层 数：,20,层,标准层面积：,1460,平方米，主力面积,200-400,平方米,客梯品牌：,OTIS,重点个案,中豪,望江国际,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,中豪,望江国际位于钱江新城南面，北连钱江新城核心区，西北临钱江路，西南临望江东路，总建筑面积近,20,万平方米，由三幢国际,5A,写字楼、一幢国际四星级酒店和国际精品购物广场组成。,重点个案,中豪,望江国际,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,酒店,写字楼,B,座,写字楼,A,座,写字楼,C,座,分析性点评,中豪望江国际地块的属性为村级留用地，因此其楼盘的价格低于同地段的其他产品；由于项目的工程进度还处于前期，具体建材设备等信息尚未出台，同时项目的整层出售且只有一本产权证，使得项目的投资客比例十分小，,B,座开盘销售情况如何，还有待观察,销售情况,客户构成,项目,2010,年,1,月,28,日推出写字楼,A,、,C,座，整层出售，面积为,1400,左右，截至目前已经售罄。写字楼,B,座预计,6,月开盘。,行业集中为金融服务行业和企业培训行业,重点个案,-,万银大厦,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,滨江区位于杭州市区南部，钱塘江下游，西北与西湖隔江相望，距杭州市中心约,7,公里，分别有钱江一桥和钱江三桥与之相连，现辖西兴、长河、浦沿三镇，面积,73,平方公里，常住人口,12,万。,滨江区地理位置较优越，浙赣、杭甬铁路、杭金公路、浙东运河纵横贯通，与航空港、火车站、码头相距均在半小时路程。,滨江区将形成通讯器材、精细化工、机械五金、建筑建材等支柱产业。杭州高新技术产业开发区就位于辖区内，作为高新产业项目先期启动区块，并可充分享受国家级开发区的各项优惠政策。,该区域和本区域相隔较近，产业导向主要为高新信息和通讯产业。,滨江,概况及产业导向,【,滨江甲级写字楼市场研究,】,项目,租售,时间,总建,(,万,M,2,),单层面积,(M,2,),单间面积,(M,2,),主力面积,(M,2,),租金,(,元,/M,2,*,天,),售价,(,元,/M,2,),物业费,(,元,/M,2,*,月,),出租率,销售率,交付,时间,萧宏大厦,05.11,4.1,1200,600,600,1.8,/,3.5,95%,左右,/,2007,恒鑫大厦,08.6,6.9,1580,180,180-400,2,/,4,95%,左右,/,2009,信雅达国际,09.11,17,1600,150-1600,150-250,/,26000,8,/,25%,2010,天恒大厦,09.11,5.2,1500,300,300-700,/,18000,4.8,/,53%,2011,银丰,央座,10.5,6.2,1700,120,120-300,/,16800,5.6,/,12%,2012,该区域沿江写字楼的价格在,26000,元,/,平米左右，非沿江写字楼价格稍低在,17000-18000,元,/,平方米左右，物业费,3.5-8,元,/,平米*月不等。,该区域写字楼租金水平在,1.8-2,元,/,平方米,/,天之间，的出租率大约在,95%,，多以高新技术、,IT,企业为主。,面积分割主要以,150-700,为主，单层面积在,1200-1700,平方米之间,恒鑫大厦,信雅达国际,萧宏大厦,目前主要在售的甲级写字楼项目情况,【,滨江甲级写字楼市场研究,】,天恒大厦,银丰,央座,地理位置：通江路与闻涛路交汇处,总建面积：,170812,平方米,交付时间：,2010,年,12,月,开 发 商：杭州润和房地产开发有限公司,售 价：,26000,元,/,平方米,物业费用：,8,元,/,平方米,/,月,租 售 率：售,25%,楼 层 数：,47,层，楼高,181,米,标准层面积：,1600,平方米，主力面积,150-250,平方米,标准层净高：,2.6,米,物业管理：世邦魏理仕,重点个案,信雅达国际,【,滨江区甲级写字楼市场研究,】,分析性点评,该案在地段和产品规划来看都属于滨江区的高端项目，但迫于新政的影响，二期房源去化速度缓慢。,销售情况,时期,推出,（套）,成交,（套）,成交均价,（元,/,平方米）,09.11,116,/,/,09.12,/,60,19381,10.1,/,/,/,10.2,/,4,20330,10.3,/,8,20563,10.4,208,/,/,10.5,/,11,21809,客户构成,该案从,09.11,月,28,日首期开盘推出,5-18,层写字楼，,12,月去化,60,套，,10,年,4,月,22,日二期开盘推出,19-43,层房源由于新政的影响，去化速度缓慢，目前价格在,26000,元,/,平方米左右。,项目的客户主要以杭州或省内投资客为主。,重点个案,信雅达国际,【,钱江新城甲级写字楼市场研究,】,楼盘名称：网新,.,双城国际,地 址：江汉路,1785,号,开 发 商：杭州浙大网新科技实业投资有限公司,开盘时间：,2010,年,8,月,总建面积：,144135,平方米,装 修： 精装修,报 价：,20000,左右,物 业 费：,N/A,物业管理：,N/A,滨江,区未来市场供应,【,滨江甲级写字楼市场研究,】,楼盘名称：华图,.,君尚金座,地 址：江汉路,1785,号,开 发 商：杭州华图置业有限公司,开盘时间：,2010,年下半年,总建面积：,46179,平方米,装 修： 精装修,报 价：,30000,左右,物 业 费：,N/A,物业管理：,N/A,1,、滨江区写字楼的品质参差不齐，沿江甲级写字楼报价在,26000,元,/,平方米。非沿江写字楼价格稍低在,17000-18000,元,/,平方米左右，租金在,1.5-2,元,/,平方米,/,天。,2,、由于产业导向原因，主要客源为信息、,IT,企业为主，面积分割以小面积为主，满足中小企业的需求。,滨江,区域小结,【,滨江甲级写字楼市场研究,】,目前市场上在售项目无顶级产品，对本案的借鉴意义并不大。,接下来，我们就对全市顶级写字楼项目做重点的分析研究,地理位 置：教工路天目山路扣,总建面 积：,127000,平方米,交付时 间：,20,08,年,开 发 商：浙江火炬置业集团有限公司,售 价：,32000,元,/,平方米,租金：,5.5,元,/,平方米*天,物业管 理：仲量联行,物业费 用：,12.8,元,/,平方米,/,月,租 售 率：,100%,楼 层 数：,20,层,标准层面积：,4800,平方米，主力面积,1400,平方米,标准层净高：,2.65,米,车 位 数 量：地下,738,个，可调节车位,1400,个,车 位 售 价：,35,万元,/,个,车 位 租 价：,1600,元,/,个*月,重点个案,世贸丽晶城欧美中心,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,世贸丽晶城,欧美中心,世贸丽晶城位于市中心黄龙商圈，靠近武林商圈，是一个传统的高端商业聚集地，依托周边成熟完善的配套以及优越地理位置，项目定位就很高端，而且是一个集写字楼、酒店、酒店式公寓为一体的综合体项目。,世贸丽晶城欧美中心由三幢楼组成，位于东面的一栋楼,1-3,层为商业，,3,层以上为写字楼，写字楼屋顶为直升机停机坪；位于西面的一栋楼为,OKWOODE,经营的五星级酒店；中间一栋楼,1-3,层为商业，,4-12,层为,OKWOODE,经营的酒店式公寓，,13-24,层为出售的酒店式公寓。,写 字 楼,酒店式公寓,五星级酒店,项目规划：,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,世贸丽晶城,欧美中心,建筑立面：,石材和玻璃幕墙、低窗台大玻璃组合形式，玻璃的配置采用美国进口皮尔金顿,Low-e,夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），主石材面采用全进口金茂蓝石材和进口太阳白麻石材。玻璃采用美国进口皮尔金顿,Low-e,夹胶中空玻璃（三层玻璃组合）。开窗器采用德国盖泽电动开窗器。幕墙铝型材采用优质铝型材，外立面每层配有铝合金装饰线条。,结构设计：,框架核心桶,公共区域设计：,大堂约,2000,、中央挑空约,13M,，超豪华精装修，南北面为侯客区，设有水晶吊灯，沙发，茶几。按照五星级标准设计。地下一层及二层为第二豪华大堂。每层,2,个卫生间，走廊大理石铺面。全楼中心部位设置,6,个,23,层通高空中花园，每个约,60,180,。,电梯：,瑞士迅达进口商务电梯，轿厢均高达,2.8,3,米，等候时间控制在,35,秒以下，客梯速度,2.5,米,/,秒以上，一共,27,部电梯，客梯,21,部，,VIP,客梯,2,部，摆渡电梯,4,部 。,空调通风系统：,中央空调末端采用技术成熟的风机盘管新风系统，每个房间独立控制，风机盘管品牌为新晃，新风机组品牌为美国特灵。制冷机组采用美国特灵离心和螺杆冷水机组。 在制冷机组（地下室）选型上考虑了三大一小四台机组的配置方式，并采用二次泵变流量系统和机房群控系统，水泵采用德国威乐品牌，冷却塔采用美国马利品牌。,网络布线：,每单元敷设光纤、,6,类线、电话电缆、电视电缆至分户信息箱。与电信运营商合作在楼内设置专门的交换机房和虚拟网，采用模块化网络，具备宽带高速上网、直拨电话、,IPTV,、虚拟专用网,VPN,和无线宽带网等功能。可支持有需求的客户建立局域网和,OA,系统。整栋楼铺设新型网络地板。,项目建材配置：,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,世贸丽晶城,欧美中心,供电系统：,双路供电，,A.D,区平均电力,90VA/,平方米以上，预留,EPS,自备供电系统,安防系统：,24,小时涉外标准智能安防监控系统，一卡通智能系统及停车场自动化管理系统。配有视频保安监视系统、安全报警系统、电子巡更系统和门禁系统。,商业和商务配套：,2,万平方米商业配套,EACOakwood,国际公寓、高档品牌购物中心、雷格斯商务中心、国际顶级私人会所、太阳能恒温游泳、运动健身馆 、中西高档风味餐厅,楼层情况：,地上,20,层，底层至三层为商业，四层国际会议中心和商务中心，五至二十层为写字楼，地下,2,层及夹层，标准层高,3.62,米，净层高,2.65,米标准层总面积为,4800,平方米，,A,区,930,平方米，,B,、,C,区各,1400,平方方，,D,区,1200,平方米方左右，简装修，做吊顶 。,景观：,约,5000,城市景观广场,全楼中心部位设置,6,个,23,层通高空中花园 ，每个约,60,180,平方米,项目建材配置：,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,世贸丽晶城,欧美中心,主要为世界,500,强跨国公司，国内百强企业，以及省内大型的私营企业。,客户构成：,分析性点评：,黄龙商圈是杭州的老城区中心，周边各项配套设施非常成熟完善，这个区域的高端写字楼项目相对杭州其他区域发展时间较长，也更为成熟，而世贸丽晶城,欧美中心在硬软件方面的配置都是杭州比较顶级，再加之中心位置，高售价也是其显著特点，获得市场认同。,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,地理位置：下城区中河北路与环城北路交汇处,总建面积：,110000,平方米,交付时间：,20,08,年,开 发 商：浙江省耀江集团,售 价：,50000,元,/,平方米,租金：,5.3-6,元,/,平方米*天,物业管理：耀江物业,物业费用：,17.5,元,/,平方米,/,月,租 售 率：,90%,楼 层 数：,41,层，,170,米,标准层面积：,2000,平方米，主力面积,380-530,平方米,标准层净高：,2.7,米,车 位 数 量：地下,328,个,车 位 租 价：,1500-1800,元,/,个*月,重点个案,浙江环球中心,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,浙江环球中心,浙江环球中心位于西湖文化广场，武林商圈的中心位置，毗邻大运河，是市中心的绝佳位置。建筑与吴山广场在一条直线上，是杭州的地标性建筑之一。,浙江环球中心是浙江省耀江集团配合浙江省政府建设的超高档商务综合楼。项目由 写字楼 和底层群楼 商场 两部分组成。其中 商场 面积,57000,平方米左右，包括地下第一层至七层，其中七层为塔楼多功能区，每层商铺面积在,7000-10000,平方米，层高,5,米；地下第二层，面积在,10000,平方米左右； 写字楼 区为,8-41,层，面积,38000,平方米,.,项目规划：,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,浙江环球中心,建筑立面：,玻璃幕墙，,LOW-E,玻璃幕墙，中层夹胶。,结构设计：,框架核心桶,公共区域设计：,15,米三层挑高大堂，精装修；每层设有一个卫生间，走廊大理石铺面。,电梯：,16,部瑞士进口迅达牌电梯，其中,14,部客梯，,2,部为摆渡电梯，电梯承重,1350,千克，可容纳,18,人，高,3,米。,空调通风系统：,16,部瑞士进口迅达牌电梯，其中,14,部客梯，,2,部为摆渡电梯，电梯承重,1350,千克，可容纳,18,人，高,3,米,网络布线：,UPS,不简短电源系统；,PDS,综合布线，,1000mbp,光纤，,100mbp,线缆,安防系统：,门厅多媒体查询系统和物业管理系统，预留国际会议中心线路系统。电子巡更系统，防盗报警系统，智能货财报警系统。玻璃窗以及窗帘采用电动智能控制。,商业和商务配套：,北面,3.5,万方商业面积，写字楼,7,层设置,8,个会议室，最大的可容纳,100,多人,楼层情况：,写字楼,5.1,万方，商业,3.5,万方，写字楼地上,41,层，,170,米高，地下,2,层，,36,41,层为省长会客中心，,2,35,层为办公区域，标准层层高,3.9,米，净层高,2.7,米，标准层面积约,2000,平方米，分为,4,户，每户从,380,530,平方米不等，简装修，只做吊顶。,景观：,顶层观光平台，,7,层设计空中花园,西湖文化广场,项目建材配置：,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,重点个案,浙江环球中心,主要为大型国有企业，跨国公司，以及省内大型私营企业 。,客户构成：,分析性点评：,处于杭州武林商圈中心位置，这个区域是商业聚集区，也是人流中心，依托成熟优越的配套设施，打造市中心顶级写字楼，由于该项目历时,8,年才开始出售，有一个较长的时间差，当时最为顶级的配置到现在也相对不够完善，但由于该项目有政府背景，企业的引入以及商业的打造都比较顺利。项目本身的形象打造更是其加值所在。,【,杭州市顶级写字楼市场研究,】,地理位置：下城区朝晖路,203,号,总建面积：,35000,平方米,交付时间：,20,06,年,10,月,开 发 商：浙江绿城集团,售 价：,35000,元,/,平方米（二手房报价）,租 价：,3.5,元,/,平方米,天,物业管理：绿城物业,物业费用：,9,元,/,平方米,/,月（管家式服务）,租 售 率：售,100%,楼 层 数：,26,层，楼高,98,米,标准层面积：,1400,平方米，主力面积,100-260,平方米,标准层净高：,2.6,米,车位数量,：,480,个车位（包括公寓）,车位售价：,30,万,/,个，,车位租价：,800-1000,元,/,月,个,重点个案,深蓝广场,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,重点个案,深蓝广场,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,写字楼,商业街,酒店式公寓,深蓝广场位于杭州市中心核心,CBD,区块，南依京杭大运河，北临朝晖路，东傍中河路，西侧紧邻西湖文化广场，项目由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。总建筑面积,13,万多平方米，其中公寓楼建筑面积约,6.1,万平方米，写字楼建筑面积约,3.5,万平方米。,“现代设计元素和自然景观”是深蓝广场在景观设计上的一个重要概念，南面公寓入口处的喷水广场、北广场的中央水景、加上丰富的植被营造了现代自然的美感,建筑立面,：法国圣戈班三层夹胶中空,LOW-E,低辐射镀膜玻璃，带热桥的铝型材,结构设计,：框架核心桶,公共区域设计,：大堂设有总接待台，东面为服务区挑高,8.5,米，设有水晶吊灯、沙发、茶几等精装修，西面为两层的蓝山咖啡厅，每层,1,个卫生间，大堂、电梯厅地面、墙面均为大理石，过道为地砖、墙纸。,电梯,：,6,部原装进口日立客梯,+1,部货梯,+2,部消防电梯，客梯限重,1000KG,，限载,13,人，速度,2.5,米,/,秒,空调通风系统,：入户式大金中央空调系统，中央空调新风系统（智能化控制）,网络及布线,：每单元设置综合智能信息箱，满足通讯、电视、网络系统（带有无线网络），室内布线在地板下，接口均在墙边，入驻需要自行排线,照明系统,：楼道、大堂、电梯厅设有事故照明、地下车库为荧光灯，其余为普通照明,安防系统,：设有摄像监视系统、出入口管理系统，火灾自动探测报警并连接自动喷淋、楼梯间设有防排烟 系统,商业和商务配套,：西湖春天、蓝山咖啡，地下一层健身会所、恒温泳池，公寓和写字楼之间有近百米的商业街（层高,7.2,米，,SPA,、购物、美容、银行等）,装修情况,：简装（地毯、吊顶）,户型情况,：每层的户型成扇形排布，共,12,户，面积,100-260,平方米不等，最南面的一套赠送,30,平方米左右的露台。,重点个案,深蓝广场,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,重点个案,深蓝广场,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,客户构成,：,写字楼业主大多为项目公寓业主，主要是浙江省内大型企业高管、私营企业业主等社会精英人士，目前入住企业范围比较广，外贸、网络、实业均有。,分析性点评,：,深蓝广场是杭州较早时期的高端写字楼之一，成熟的配套、优秀的性价比、精致的服务成为了其至今仍然具有极高市场认知的原因。,地理位置：下城区环城北路,208,号,总建面积：,112000,平方米,交付时间：,20,09,年,10,月,开 发 商：杭州坤和旅游客运中心有限公司,租 价：,6,元,/,平方米,天（纯租赁）,物业管理：仲量联行,物业费用：,16,元,/,平方米,/,月,租 售 率：租,80%,楼 层 数：,35,层，楼高,127,米,标准层面积：,1500,平方米，主力面积,125-300,平方米,标准层净高：,2.8,米,车位数量,：,560,个车位,车位租价：,1500,元,/,月,个（非固定车位），,2000,元,/,月,个（固定车位）,重点个案,坤和中心,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,重点个案,坤和中心,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,坤和中心项目地处杭州市中心武林广场西北面。南临环城北路，东接环北景观绿化带，北靠京杭大运河湾畔，西连杭州大厦,C,座。,坤和中心总建筑面积约,11.2,万平米，由,31,层的主楼、,9,层裙房、三层地下室组成。其中主楼的,1-2,层（部分），,3-5,层、裙房,9,层及地下,1,层（部分）为杭州大厦购物中心坤和店，营业面积约,4.2,万平米；主楼,1-2,层（部分）及,6-31,层以及相应的地下一层，计约,4.2,万平方米，为写字楼办公用房和相应配套用房（含避难层）。实际可出租面积为,3.8,万方（含配套）。,建筑立面,：法国圣戈班三层夹胶中空,LOW-E,低辐射镀膜玻璃，带热桥的铝型材；,结构设计,：框架核心桶；,公共区域设计,：大堂挑高,9.3,米，设有透光云石定制吊灯、沙发、茶几，墙上带有全球时钟。大堂、电梯厅均采用进口石材地面、美国樱桃木饰面，走廊铺设地毯，每层设有男女卫生间个,1,个，茶水间,1,个，化妆间,1,个，卫生间设有感应式皂液器、干手机；,电梯,：客梯,8,台原装进口日立刷卡式电梯，电梯宽,2,米，深,1.5,米，高,2.6,米，限重,1350KG,，限载,18,人，其中低区楼层电梯（,B3-21F,）,2,台（,B2-21F,）,2,台，速度,2.5,米,/,秒，高区楼层电梯（,B2-1F,、,22-35F,）,4,台，速度,3.5,米,/,秒，货梯为合资日立电梯,1,台，速度,2.5,米,/,秒，宽,1.8,米、深,1.5,米、高,2.6,米 ；,空调通风系统,：美国约克变频技术中央空调、独立新风系统提供室内新风量不少于,30,立方米,/,小时,人；,网络及布线,：通讯为纯,EPON,技术（全新光网络技术），室内地板为网络地板，线路可以方便的进行调整；,照明系统,：楼道、大堂、电梯厅设有事故照明（约可提供,30,分钟）、地下车库为荧光灯，其余为普通照明；,智能化系统,：智能一卡通门禁系统（电梯、入户、停车），,安防系统,：火灾自动探测报警并连接自动喷淋 ；,商业和商务配套,：商务咖啡厅，,1900,平方米餐厅、快递中心、桶装水服务点，杭州大厦坤和店（,C,座）；,装修情况,：简装（网络地板、吊顶、窗帘、玻璃单元门）,户型情况,：一层标准面积,1500,平方米，户型,125,、,145,、,220,、,235,、,260,、,300,平方米，每层,8,户，分套出租。,重点个案,坤和中心,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,重点个案,坤和中心,【,杭州顶级写字楼市场研究,】,客户构成,：,部分,世界,500,强企业、,外资银行、中资银行及金融业（证券、基金、会计事务所）等,分析性点评,：,作为浙江首个获得美国绿色建筑,LEED,认证金奖的写字楼 ，再加上其极其优秀的地理位置，坤和中心吸引了包括渣打银行、美国辉瑞投资、美国力宝财险、中国香港九龙仓、中国平安等一批世界顶级企业进驻，市场反应十分强烈。,比较因素,深蓝广场,坤和中心,EAC,欧美中心,环球中心,本项目,总建面积,3.5,万平方米,11.2,万平方米,12.7,万平方米,5.1,万平方米,写字楼,9,万方,（项目整体,20,万方）,高度,98,米,127,米,75,米,170,杭州第一高楼,（,245m,）,外立面,LOW-E,玻璃幕墙,LOW-E,玻璃幕墙,LOW-E,玻璃幕墙,石材,LOW-E,玻璃幕墙,全,LOW-E,玻璃幕墙,公共部分,豪华装修，挑高,8.5,米,豪华装修，挑高,9.3,米,豪华装修，挑高,13,米,精装修，挑高,15,米,豪华装修，挑高,7,米,标准层面积,1400,平方米,1500,平方米,4800,平方米,2000,平方米,1800,平方米,楼层层高,层高,3.3,米,净高,2.6,米,层高,3.45,米,净高,2.6,米,层高,3.62,米,净高,2.65,米,层高,3.9,米,净高,2.7,米,层高,4,米,地面,无架空地板,网络地板,网络地板,无架空地板,未定,客梯数量,品牌,0.17,部,/1000,平方米,日立,0.07,部,/1000,平方米,日立,0.21,部,/1000,平方米,瑞士迅达,0.31,部,/1000,平方米,瑞士迅达,0.08,部,/1000,平方米,品牌未定,车位,1,个,/140,平方米,1,个,/200,平方米,1,个,/52,平方米,1,个,/155,平方米,1,个,/352,平方米,商务配套服务,蓝山咖啡、西湖春天,银行、健身会所,1900,平方米食堂,商务咖啡厅,雷格斯商务中心,国际顶级私人会所,游泳池、健身房,中西高档风味餐厅,8,个会议室,未定,物业管理,绿城物业,仲量联行,仲量联行,耀江物业,未定,本案现有产品力和杭州市的顶级写字楼项目比较不具备明显优势。,地面铺设、电梯品牌和商务配套服务是本案可以去提升的部分，以拉开产品差距。,第三部分：产品建议,在可提升的产品部分，提出产品建议,由于本项目产品硬性方面均已经设定，,本次产品建议主要在以下几个方面：,1,、地面铺设；,2,、电梯品牌；,3,、商务中心；,4,、服务配套,我们将借鉴杭州及上海顶级写字楼标准，,为本案提供有价值的参考。,杭州世贸黄龙区核心地段，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路。,浙江目前唯一获美国,LEED,认证的写字楼，,EAC,采用大量的节能设计和节能产品。,沿用了欧美风格，外立面设计稳重、简洁、明快；大面积低辐射玻璃幕墙与高档石材搭配使用，总体风格含蓄、内敛，强化建筑整体的现代感。,案例研究：,EAC,欧美中心,案例研究：,EAC,欧美中心,EAC.,企业国际实景,楼层,地上,20,层，地下,2,层,标准层建筑面积,4800,平方米,标准层净高,2.65,米,大堂,挑高近,13,米,电梯,0.22,个,/1000,平方米 瑞士迅达,幕墙,LOW-E,夹胶中空玻璃幕墙,LEED,认证,浙江省目前唯一获得认证物业,架空地板,有,车位,1,个,/130,平方米,公共区域,五星级标准,空调系统,美国特灵冷水机组及新风机,商务配套,雷格斯商务中心，国际顶级私人会所，太阳能恒温游泳池，知名品牌运动健身馆，奔驰展示厅，,starbucks,咖啡，,2,家高级餐厅，超市,案例研究：,EAC,欧美中心,EAC.,企业国际技术规格,位于上海静安区南京西路，北邻上海久光百货，西靠上海波特曼酒店以及“恒、梅、泰” 金山角。,越洋广场一期写字楼以及蹼丽酒店,09,年交付，商场部分目前已在招商阶段。,案例研究：上海越洋广场,上海越洋广场实景,案例研究：上海越洋广场,楼层,地上,50,层，地下,3,层,标准层建面,2555,平方米,标准层净高,3,米,电梯,0.14,个,/1000,平方米,进口,Otis,电梯,高区,6,米,/,秒,低区,3.5,米,/,秒,幕墙,呼吸式双层中空,LOW-E,隔音幕墙,架空地板,150,毫米,公共区域,五星级标准,访客管理,一卡通智能安全访客管理系统,车位,1,个,/200,平方米,无线网络,公共区域无线网络,WI-FI,系统预留,商务配套,五星级蹼丽,SPA,酒店,丙欧百货,上海越洋广场技术规格,案例研究：上海越洋广场,建筑层高,4,米,室内净高,2.8,米,架空地板高度,100 mm,为什么要使用架空地板,1,、超低高度安装，地板调节范围,35mm,150mm,间高度任意可调，提高楼层空间。,2,、四通八达的线槽板揭开即可进行布线，无需揭开地板。,3,、插座安装方便，揭开盖板即可安装，无需切割地板。,4,、解决了原有的传统工艺水泥、地砖、木地板等电线预埋后，长期使用所带来的线路老化、短路、事故等后顾之忧和麻烦。,我们建议使用,100mm,架空地板。,地板铺设建议,地标建筑,电梯配置,上海东方明珠电视塔,8,台日本奥的斯提供的液压梯、,6,台德国奥的斯提供的扶梯。共,15,台直梯，,可以一次将,54,名乘客送到,400,多米的高度，速度可达,1378,英尺,/,分钟（,7,米,/,秒）,上海环球金融中心,16,台可伸缩双层轿厢电梯、,6,台双层轿厢电梯、,2,台,Elevonic,电梯、,7,台,Gen2,电梯等共,31,台电梯及,33,台扶梯。,北京银泰中心,为其提供梯型包括,GeN2TM,无机房电梯、,HSVFTM,高速电梯、,Double Deck,双层轿厢高速电梯、,OTIS3200,型电梯、,506NCE,型自动扶梯等众多高科技产品。,吉隆坡 双子塔,双子塔配备,76,部奥的斯直梯（其中,58,部为双层轿厢电梯）,纽约帝国大厦,奥的斯电梯运行其中,美国克莱斯勒大厦,奥的斯为克莱斯勒大厦提供,33,台电梯，高度超过,305,米,我们建议低区使用,OTIS 4000(,高速无齿轮产品，最高速度为每秒,4.0,米,),，高区建议使用,OH 5000 (,高速无齿轮产品，最高速度为每秒,6.0,米,),，使得办公客户有不同于其他项目的体验。,我们建议使用,OTIS,高速无齿轮电梯。,电梯品牌建议,雷格斯是全球一流的即时办公室和会议室,/,厅的提供商， 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