建设工程施工合同风险控制案例分析

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,建设工程施工合同造价条款风险管理及案例,背景条件,工程量清单计价的实施，市场竞争形成价格,工程招标多采用经评审的合理低价法,建筑行业普遍利润较低,近年来人工工资上涨、材料价格波动、市场竞争激烈,造价条款风险处理的原则,建设工程施工合同,风险管理及案例,施工合同造价条款风险分析,风险管理的一般原理,其他风险因素,工程实例,风险管理,风险在字典中的解释是“损失或伤害的可能性”，一般人们对风险的理解是“可能发生的问题”。一个建设中的项目会面临许多,不确定性,的风险。,施工合同风险管理是指预估,施工合同,实施过程中的,不确定性,风险,尽可能在业主和,承包商,之间进行合理分担,并设法把它们减少到最低程度的一种管理工作.合同风险主要来自于合同条款的不完备或条款的不平等。,风险管理的一般原理,风险管理的过程,风险识别,计划过程,风险应对,措施,风险防范,与控制,控制过程,风险定量,分析,风险管理,计划,风险定性,分析,风险识别的方法,1,、头脑风暴法,2,、德尔菲法（专家调查法）,3,、因果分析法（鱼刺图分析法）,4,、核对表（历史资料）,风险评估,1,、层次分析法,2,、强制评分法,3,、专家经验评估法,风险分析,1,、定量分析,2,、定性分析,风险处置,1,、风险回避,2,、风险控制,3,、风险转移,4,、风险保留,99,合同范本造价条款及其签订情况分析,一、,99,合同示范文本中的造价条款分析,99,合同示范文本的通用条款共分,11,章,47,小节,176,条，其中：,1,、直接对造价做出规定的条款共有,27,条，占,15.3%,。,2,、需要在专用条款中进行约定的有,13,条，对应于专用条款的,10,条。,3,、除直接对造价做出规定的条款外，还有隐含价格条款,4,条，需要在专用条款中增加。,二、,对收集整理的有争议的建设工程施工合同中造价条款签订情况进行分析,1,、,50%,左右的工程采用固定单价合同。,20%,左右的工程采用固定价格合同。,2,、缺乏对市场价格风险、变更超出一定幅度范围对工程造价影响的规定。,3,、发承包双方的权利和义务的规定不对等。,99合同示范文本造价条款分析,需要在合同中另行增加的价格条款,99合同使用中有关造价条款的常见争议,1、合同法（1999年）以及合同法司法解释,2、建筑法（1997年）,3、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年）,4、江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见（2008年）,5、建设工程施工合同示范文本（1999年）,6、建筑工程施工发包与承包计价管理办法（2001年）,7、建设工程价款结算暂行办法（2004年),8、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008),9、中华人民共和国房屋建筑与市政基础设施工程标准施工招标文件（2010年）（江苏省暂不执行）,10、关于工程量清单计价施工合同价款确定与调整的指导意见（苏建价【2005】593号）,11、关于加强建筑材料价格风险控制的指导意见 （苏建价【2008】67号）,12、关于（GB50500-2008）的贯彻意见（苏建价【2009】40号）,可依据的法律法规和文件,最高人民法院印发,关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见,的通知,法发,200940,号,一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系,2,、人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。,3,、情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。,4,、人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。严格履行适用情势变更的相关审核程序。,商业风险：商品价格波动、汇率变化等正常的贸易风险区别开来。,不可抗力：不可预见、不可避免、不可克服。,1,政策因素的调整,正文4.7.1：招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规定调整合同价款。,2,综合单价调整范围的规定,条文说明4.7.5：在合同履行过程中，因非承包人原因引起的工程量的变化，对工程量清单项目的综合单价产生影响时，是否调整综合单价以及如何调整应在合同中约定。若合同未作约定，按以下原则办理：,（1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。,（2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0 .1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。,注：调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。,4.7 工程价款调整,3,图纸错误单价的调整,4,因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更,正文4.7.3：（1）新增项目综合单价调整,（与建设工程施工合同文本31.1对变更价款的调整相同）,合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；,合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；,合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。,正文4.7.4：（2）措施项目变化时，措施费的调整：,原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；,原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。,5,人工单价的调整,正文4.7.6及条文说明：施工期内，当人工单价发生变化，依据合同约定或按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的人工成本文件调整工程价款。,正文4.7.2：若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。,6,物价波动，工程价款的调整,正文4.7.6及条文说明,施工期内，当物价波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款；,合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。,承包人应在采购材料前将拟采购数量和新的材料单价递交发包人核对，发包人确认用于本合同工程时，应将确认的采购数量和调整材料单价通知承包人，作为双方调整工程价款的依据。但由于承包人原因致使工期延后的，不予调整。,7,发生不可抗力事件，工程价款的调整,正文4.7.8：,工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至 施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担；,发包人、承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用；,承包人的施工机械设备损坏及停工损失，由承包人承担；,停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担；,工程所需清理、修复费用，由发包人承担；,常见造价争议的处理原则,1,、 在条款设置时不应对承包人过于苛刻。国家政策性调整、物价上涨超出一定幅度时都不应该包含在风险范围内。,2,、材料价格发生大幅波动时，超出正常风险范围的部分可以调整。,3,、国家政策性调整中应包括人工工资调整。,4,、固定总价合同中工程量清单与施工图纸间偏差的风险应由承包人承担。,5,、暂估价材料在结算时按照发包人认可的承包人的报价执行，可以是市场指导价、实际购买价或是让利后的市场指导价。,6,、工程量变更超过一定幅度范围后，对应的综合单价可以调整。,7,、新增项目在原有合同中是否有适用或类似项目，可以按照清单编码前九位是否相同来判断。,8,、措施项目费可根据计费基础的变化进行调整。,9,、变更的的价款调整分为分部分项工程与措施项目的调整。,10,、未及时提出变更报价书，并不意味着不存在价款调整。,11,、水电费用数量：按装表计量，按市场价格扣除。,12,、工期提前是相对与合同工期的提前，当没有约定时，一般不计取。,13,、总承包服务费配合内容因具体工程不同，费率也不同，计取基础为发包人拟分包工程的估算价格。,固定价格 可调价格 成本加酬金,固定总价 固定单价 可调价格,总价合同 单价合同 成本加酬金,实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。,造价条款风险处理的原则,一、采用合适的合同形式,二、对有关造价条款进行明确约定,1、,工程量清单与图纸偏差的处理方法（固定总价合同）;,2、材料价格涨跌超出一定幅度范围的调整办法;,3、施工期间发生省级造价管理机构调整人工工资预算价格标准情况时，人工工资调整方法;,4、工程量变化超出一定幅度范围后综合单价的调整方法;,5、新增清单项目的价格确定原则;,6、措施项目费用的调整方法.,三、有关造价条款应前后一致，无歧义,1,、文字上的歧义,例：,23.2,本合同采用固定总价方式确定。合同价款中包括的风险范围：,工程量清单与设计施工图纸之间的偏差，,政府文件以及宁建价（,2004,）,240,号文规定的不可竞争费用的政策性调整除外。,2,、合同条款前后不一致,例：,23.2,本合同采用固定总价合同方式确定。,23.3,双方约定的合同价款的调整因素： 工程量按实调整，材料按施工期间造价管理机构发布的材料指导价格调整。,处理原则（,1,）按具体条款执行,（,2,）签订补充协议,工程概况：,某高层住宅，建筑面积,12339.5m2,，框架剪力墙结构，地上,32,层，地下,2,层，檐口高度,91.05m,。,土建部分：沉管灌注桩基础，现浇柱、梁、板，水泥砂浆楼地面，内外墙加气砼砌块，墙面刷乳胶漆，屋面挤塑保温板，塑钢门窗。,四、事前分析造价条款风险,测算口径：,1、人工工资标准按照建筑、安装、市政工程：一类工47.00元/工日，二类工44.00元/工日，三类工41.00元/工日执行。,2、 措施费用按照所选工程原编制时的费率标准执行，不调整。,3、 规费、税金等项目按照江苏省2004年专业计价表规定执行。,某高层住宅土建项目工料分析表,07,年,3,月,09,年,1,月钢筋价格走势图,钢材价格上涨,5%,对工程造价影响,人工调增,15%,对工程造价影响,各调价因素对工程造价影响分析表,假设条件：,1,、人工费可能上调,10%,；,2,、钢材上涨,10%,，商品砼不变，非主要材料不考虑；,3,、图纸与工程量清单误差在,2%,，今后工程量可能变更,5%,；,合同中约定,：,1,、造价管理机构人工预算单价调整，人工费可以调整并计费；,2,、钢材价格上涨,5%,以内由施工企业承担，超出部分由发包人承担；,3,、图纸与清单总误差,2%,以内由施工企业承担；,4,、工程量变更按实际发生调整。,施工企业承担最大工程工程造价风险：,5*0.228+2*0.76+2*0.215=3.09%,发包人将承担最大工程总造价风险：,10*0.257+5*0.228+5*0.76+5*0.215=8.58%,一、定额与工程实际的差异,定额中未规定调整的，不得应具体工程的施工组织设计、施工方法和工、料、机等耗用与计价表有出入而调整。,例,1,：砼线条、基坑排水、天棚木龙骨吊筋,例,2,、部分小高层建筑的垂直运输采用塔式起重机配双笼施工电梯，计价表,22-9,子目按塔式起重机配卷扬机,例,3,、定额子目存在问题，需调整水平的：,电渣压力焊、井点降水、抹灰人工含量,其他风险因素,二、现场签证的不完善,例,1,：经建设方同意，门窗价格定为,350,元,/m2,。,1,、门窗面积的计算规则,（,1,）施工图示结构尺寸（,2,）现场测量结构尺寸（,3,）门窗外框面积,2,、价格定性,（,1,）独立费（,2,）分部分项综合单价（,3,）成品购入价,（,4,）甲方指定分包：制定分包价格，可另计配合费。,例,2,、施工排水累计使用离心泵,200,台班，单价为,95,元,/,台班。 争议：是否已经包含管理费和利润。,例,3,、工程在施工期间施工企业采用植筋,三、清单的错误或风险转嫁,1,、清单工程量的错误,例：清单与计价表工程量不一致的工程。某基坑开挖，清单工程量,6000m,3,实际工程量,8000m,3,。按照计价表套价后折算，综合单价比实际高。现甲方土方另行分包。,2,、风险转嫁,例： 土方外运距离，清单项目特征中要求投标人自行考虑。,2004建设工程价款结算暂行办法第二十三条,建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算核对确认后15天内汇总，送发包人后30天内核对完成。,四、竣工结算时间,工程实例,某工程补充协议,一、质量：乙方严格按照有关标化现场的管理规定、组织好现场文明施工，达到市级文明工地标准，若未达到则罚款10万元予甲方，确保五幢全部优良工程，其中一幢必须达到“金陵杯”，如一幢未拿到，则乙方将赔款20万元予甲方。,二、乙方应精心组织，规范管理、科学安排，确保工期540天。,三、1、本施工标区工程量按实结算，以总价10%下浮（门窗等甲方指定的专业分包不列入下浮范围）。结算采用的计价文件2004年江苏省建筑与装饰工程计价表、江苏省安装工程计价表及其费用计算规则，政策性文件调整。（政策性文件截止2006年3月底）,2、措施费用计价方式如下：,2.1经甲方认可的环境保护费（排污费）按实际发生价计取；,2.2现场安全措施基本费按2%计取；,2.3,临时设施费按,1%,计取；,2.4,大型机械进退场费按定额,80%,计取；,2.5,分包配合费按,2%,计取（电梯工程除外）；,2.6,施工排水降水按,5,万元计取；,其余未提及费用一律不再计取。（模板、脚手架、超高费、垂直运输机械费除外）,3,、工程建设材料价格执行,南京市,2006,年二季度工程建设材料预算指导价,，结算时材料价格不作调整，但甲供材及甲方认为须核价的材料除外。,4,、甲供材料见招标文件，结算原则为按甲方指定价格进入投标报价，结算时也按此价格扣回。,5,、暂定合同价款中应含有,100,万元的预留金。,6,、工程开工前，乙方将,50,万打入甲方帐号作为工程保证金。,谢谢大家！,