资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,规划方案设计,铁岭万达,造 园,叁,产品设计,貳,规划方案,壹,场地分析,規劃理念,肆,示范区设计,伍,立面设计,老城片区,新城片区,铁南产业园区,沈北新区,沈阳市,铁岭市,辽宁中部城市群,经济区,辽宁中部城市群核心区,辽宁中部城市群,一小时经济区,辽宁中部城市群,紧密区,辽宁中部城市群,拓展区,辽阳市,鞍山市,本溪市,抚顺市,铁岭新城,区域格局,沈阳一小时经济圈,由沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭,8,个城市组成，,“,十二五,”,末期，预计有,27,条高速公路和干线服务沈阳经济区八城市，,“1,小时交通圈,”,逐渐完善,空间布局：,铁岭新城位于铁岭老城区和沈北新区之间,，是政府着重发展的城市,新区，城市绿肺，交通发达，目前处于快速发展阶段,新区,距铁岭老城区,11,公里,，规划面积,35,平方公里,以天水河为城市中心轴，东、西两大片区,交通：,距沈阳市区,30,公里,，京哈电气化铁路、哈大高速公路、,G102,国道纵贯境内，驱车至沈阳桃仙机场仅需,40,分钟,壹,场地分析,区位分析,|,城市新区，配套逐渐完善，生态环境较好,沈阳一小时经济圈及沈阳一体化为铁岭发展带来机会时间和空间的压缩将使区域的价值快速提升,11KM,26KM,哈大高速铁路,京哈高速,G102,沈环高速,生态环境：,35%,绿地率，,45%,绿地覆盖率,1.0,容积率的超低城市覆盖率,京哈铁路,铁岭新城,凡河,天水河,西部片区,东部片区,莲花湖湿地,行政文化中心,如意湖,本,案,本案,城市群区位关系图,新老城区位关系图,交通区位关系图,铁岭新区整体经济基础较差，全市人口外流严重，市场萎缩，缺乏活力。潜在库存量大，市场低质竞争。,区域内仅富力一家品牌房企,，小面积段别墅销售较好，高层价格过高，滞销,竞争格局：,以天水河为界，东部片区率先发展，生活氛围较浓厚，,西部片区处于快速发展中，目前项目众多，但竞争市场目前未形成明显梯队，品牌之争薄弱，产品同质化严重，,在售项目核心竞争力仍停留在价格、户型等基础阶段,，无绝对市场领导者,量价表现：,各项目月均去化集中在,30-40,套,，洋房及高性价比别墅为主流去化产品，改善型产品市场机会较大，但,整体溢价能力较弱,，个别项目凭借低总价优势实现快速去化,高层、小高层价格集中在,3000-4000,元,/m,2,之间，洋房价格集中在,4000-5000,元,/m,2,之间，别墅产品价格差别较大，范围在,7000-9000,元,/m,2,之间,壹,场地分析,市场分析,|,区域内目前项目众多，本土开发商聚集，同质化竞争严重,市场现状,客户来源：,铁岭新城主要吸纳铁岭老城区改善客户，部分城镇外溢客户选择在铁岭新城置业，生态环境及学区资源为主要驱动因素，片区缺乏对外地客户的核心吸引力，外围客户导入困难较大,沈阳城区,沈阳客户,现有产品形式：,凭借超越市场平台的产品力实现沈阳客户的有效牵引，别墅产品超高赠送率带动快速去化,赠送形式丰富，产品力超越市场其他竞品，以高附加值赢得市场份额,壹,场地分析,竞品分析,|,区域内仅富力一家品牌开发商，别墅产品热销,典型竞品,富力四季半岛,近,20%,的沈阳客户比例，多为在沈阳,-,铁岭两地居住客户，是铁岭新区吸纳外地客户能力最强的项目,147,平方户型,一楼赠送前后花园、车库,二楼赠送南北花园,赠送可改造露台,149,平方户型,一楼赠送前后花园、车位,二楼书房、南向卧室自由改造,（实际交付无楼板）,三楼赠送南、北向双露台,二楼可改造露台区域,花园实景,联排别墅效果图,16KM,6.7KM,10KM,2.8KM,3.3KM,城市配套：,新城已成为铁岭市经济、文化、政治新中心，并享有优质教育配套，医院、商业等配套日趋完善,景观资源：,地块周边辐射景观资源较为丰富，包括自然风景区、寺庙、花海以及滑雪场,地块四至：,地块北至松花江路，南至鸭绿江路，西至衡山路，东至嵩山路。地块整体平整，中间道路通达性良好,壹,场地分析,场地分析,|,地块方正，周边无不利因素,设计条件,地块指标：,地块规划用地面积,16653.21m,2.,地块位于铁岭新区的核心区位，北临莲花湖国家湿地公园，南近铁岭市实验学校及铁岭市高中，交通便捷度良好，城市配套丰富,区位配套条件分析图,295M,565M,规划设计条件,规划用地面积（m2）,166531.21,容积率,1.01-1.30,绿地率,35.0,%,建筑密度,40,.0%,总体规划格局,壹,案例分析,沈阳联排别墅案例,|,沈阳万科翡翠别墅,沈阳郡原小石城,华夏幸福学园里,叁,产品设计,壹,规划方案,贰,场地分析,規劃理念,肆,示范区设计,伍,立面设计,强排比较,贰,规划方案,强排比较,|,沈阳市场典型别墅产品,万科翡翠别墅,大连金石合院产品,户数,764,可售总面积,92680,货值（亿元）,9.268,容积率,1.20,容积率是否满足,市场接受度,户数,710,可售总面积,102950,货值（亿元）,10.295,容积率,0.62,容积率是否满足,X,市场接受度,户数,807,可售总面积,95705,货值（亿元）,9.57,容积率,1.24,容积率是否满足,市场接受度,X,规划模式比较,道路面积占比过大，影响院子面积,贰,规划方案,规划逻辑,|,传统全北入方案,传统南北入方案,本方案,北院利用率低，,两排花园不均衡,节约用地，均衡价值,合理利用规范减少间距,规划模式比较,贰,规划方案,总图分析,|,430,米，一共,17,排,430,米，一共,19,排,强排方案,设计方案,225,米，共,25,户,方案合理利用规划规则减小楼间距，和强排方案比较在,430,米的范围内可增加两排排屋，在单元数一样的前提下平均户型面宽可以增加,0.5-0.8,米，提高产品竞争力,225,米，共,28,户,南园北建,贰,规划方案,规划理念,|,造 园,贰,规划方案,规划理念,|,造 园,总体规划格局,贰,规划方案,总图分析,|,绿城 桃花源,本案,总体规划格局,贰,规划方案,总图分析,|,三大江南名园,十二大居住组团,江南院落规划结构,贰,规划方案,总平面图,|,经济技术指标,规划用地面积（）,166531.21,总建筑面积（）,187127.10,其中,住宅面积,186227.1,住宅配套,900,可销售物业总建筑面积（）,92224.9,住宅总户数（户）,777,地下室面积（）,0,机动车停车数（辆）,788,其中,地上停车（辆）,788,地下停车（辆）,0,容积率,1.12,绿地率,30.50%,建筑密度,32.00%,贰,规划方案,鸟瞰图,总体规划格局,贰,规划方案,总图分析,|,示范区,居住组团,东西向主景观轴,南北向主景观轴,居住组团,居住组团,居住组团,规划模式比较,贰,规划方案,总图分析,|,强排方案,设计方案,住宅单体总数：,770,车行出入口：,4,个,停车位数量：,770,中心庭院：,无,示范区：,无,住宅单体总数：,777,车行出入口：,4,个,停车位数量：,787,中心庭院：,三个,示范区：,有，南端,VS,治园,贰,规划方案,总图分析,|,怡园,狮子园,留园,20m,30m,40m,48m,52m,40m,三大名园,造院,贰,规划方案,规划与产品,|,6.0,米,3.5,米,3.5,米,水院,景院,巷弄空间,贰,规划方案,规划与产品,|,弄,4.0,米,14.0,米,4.0,米,14.0,米,巷,门廊节点,贰,规划方案,规划与产品,|,主对景门,巷,楼栋间廊道,户型分布图,贰,规划方案,规划与产品,|,项目,户数,销售面积,户型销售总面积,计容面积,计容总面积,90,方合院,241,91.5,22051.5,210.5,50730.5,120,方排屋,(,A),200,123.1,24620,240.6,48120,120,方排屋,(,B),188,122.5,23030,237.1,44574.8,150,方排屋,(,A),70,151.5,10605,288.2,20174,150,方排屋,(,B),78,152.8,11918.4,290.1,22627.8,总计,777,92224.9,186227.1,沿嵩山路均为,90,方合院户型，除主环道外，每栋楼边侧为,150,排屋，中间为,120,排屋，利用楼侧边间距增加,150,户型的花园尺寸。,150,120,120,150,150,120,120,150,院,院,院,院,院,院,院,院,交通组织形式,贰,规划方案,交通组织,|,机动车流线采用外围单向行驶，内环双向行驶的交通组织构架。,排屋区采用,4,米宽尽端式道路停车方式，直接停车入户，每户预留一个车位。,合院区采用主道路边侧停车方式，保证每户预留一个车位，且行走距离不超过,20,米,中心双向环道,侧边单向环道,基地主出入口部,合院区步行示意,交通组织形式,贰,规划方案,停车模式,|,1,1.,排屋区单向行驶停车示意,2.,主环道双向行驶示意,3.,合院区单向行驶停车示意,(,利用,8,米的建筑退线，不占用总面宽,),2,3,9.0,米,16.0,米,建筑退线,用地红线,8,米,绿化系统分析,贰,规划方案,绿化系统,|,日照分析,贰,规划方案,日照分析,|,0,小时,1,小时,2,小时,3,小时,4,小时,5,小时,6,小时,7,小时,8,小时,日照位置：铁岭市,日照时段：,8,点,-16,点,日照测试时间：大寒日,日照要求：满足满窗,3,小时要求,结论：满足日照要求,壹,产品设计,貳,规划方案,叁,场地分析,規劃理念,肆,示范区设计,伍,立面设计,叁,产品设计,产品分布,销售面积,计容面积,改造后面积,配置,挑空,赠送,庭院,面宽,露台,90m,210m,160m,4室2厅,48m,25m,6.8m,18m,120m,240m,190m,4,+1,室2厅,60m,55m,7.7m,20m,150,m,290m,220m,5室2厅,（全套房）,70m,90m,8.9m,27m,90,户型,30%,120,户型,50%,150,户型,20%,户型配比要求：,户型级配：,面积段,户数,户型比,90,241,31.0%,120,388,50.0%,150,148,19.0%,总计,777,100%,户型配比：,叁,产品设计,90,户型产品,一层平面图,二层平面图,三层平面图,90,户型,配置,4室2厅,庭院,25.95m,可售面积,91.50m,挑空,47.76m,改造后面积,139.26m,露台,19.25m,计容面积,210.50m,合计,92.96m,挑空三倍计容,叁,产品设计,120,户型产品,一层平面图,二层平面图,三层平面图,120,户型,配置,4+1室2厅,庭院,70.80m,可售面积,122.50m,挑空,57.17m,改造后面积,179.67m,露台,27.74m,计容面积,237.10m,合计,155.71m,挑空三倍计容,叁,产品设计,120,户型产品,一层平面图,二层平面图,三层平面图,全面积赠送,120户型,配置,4,+1,室2厅,庭院,54.50m,可售面积,123.10m,挑空,63.44m,改造后面积,186.54m,露台,18.55m,计容面积,240.60m,合计,136.49m,叁,产品设计,150,户型产品,挑空三倍计容,150,户型,配置,5室2厅,庭院,149.63m,可售面积,152.80m,挑空,63.41m,改造后面积,216.21m,露台,22.04m,计容面积,290.10m,合计,188.98m,一层平面图,二层平面图,三层平面图,叁,产品设计,150,户型产品,一层平面图,二层平面图,三层平面图,150,户型,配置,5室2厅,庭院,94.67m,可售面积,151.10m,挑空,66.82m,改造后面积,217.92m,露台,27.49m,计容面积,288.20m,合计,188.98m,挑空三倍计容,叁,产品设计,产品对比,富力四季半岛,本案90户型,富力四季半岛,面积,91.5,87,配置,4室2厅,3室2厅,赠送,47.76m,19.50m,实得,139.26,m,106.50,m,本案,90,户型,一层平面图,二层平面图,三层平面图,一层平面图,二层平面图,叁,产品设计,产品对比,富力四季半岛,本案,120,户型,一层平面图,二层平面图,三层平面图,一层平面图,二层平面图,本案120户型,富力四季半岛,面积,122.50,126,配置,4+1室2厅,3室2厅2卫,赠送,57.17m,39.43m,实得,179.67,m,165.43,m,叁,产品设计,产品对比,富力四季半岛,本案,150,户型,一层平面图,二层平面图,三层平面图,一层平面图,二层平面图,本案150户型,富力四季半岛,面积,152.80,148,配置,5室2厅,全套房,3+1室2厅,赠送,63.41m,40.22m,实得,216.21,m,188.22,m,叁,产品设计,貳,规划方案,肆,场地分析,規劃理念,壹,示范区设计,伍,立面设计,设计说明,示范区位于地块南侧，“起”中式礼仪尊贵的落客区；“承”中式四合院导入人流；“展”泗水归堂，大宅风范；“廊”漫步于观光游廊，步移景异。给客户一个完整的中式园林体验，同时也是未来交付后的人行回家动线。,售楼部主楼采用经典的四合院型建筑布局，展示中式经典，提升整个楼盘的品质感，加强顾客对项目的认可度。,肆,示范区设计,总体范围,廊：观光游廊,售楼部后期改造为物业用房使用。,临时停车位,起：尊贵落客区,承：中式四合院,展：泗水归堂,示范区范围线,示范区用地面积：,4800m,售楼处建筑面积：,650m,样版房套数：,5,套,流线分析,肆,示范区设计,参观动线,|,90,方合院,120,方合院,120,方合院,150,方合院,150,方合院,落客区,洽谈区,景观庭院,沙盘区,样版房展示区,入口广场,样版房展示区,肆,示范区设计,示范区效果,|,效果图,肆,示范区设计,后期改造,|,后期改造,肆,示范区设计,游廊景观示意,|,肆,示范区设计,示范区效果,|,效果图,户型配比要求：,肆,示范区设计,庭院景观示意,|,肆,示范区设计,室内意向,|,叁,产品设计,貳,规划方案,伍,场地分析,規劃理念,肆,示范区设计,壹,立面设计,本案的传统江南中式和现代典雅中式再立面设计的细节处相较富力四季半岛更具江南韵味。,立面比较,富力,四季半岛：徽派中式,+,现代,竞品楼盘富力四季半岛部分采用传统徽派中式风格，白墙黑瓦，运用典型的“马头墙”元素。还采用了现代简约风格的住宅立面。,伍,立面设计,立面比较,|,徽派中式,/,江南中式,/,典雅中式,本案方案一：传统江南中式,方案一采用传统江南中式风格，遵循三段式基本格局，还原屋脊，檐口，门窗，廊柱栏杆等细节及线脚，还原纯正的江南园林建筑风味,本案方案二：现代典雅中式,方案二采用现代典雅中式，用现代设计手法抽象化江南中式元素，厚实的石材墙面加上通透的玻璃面虚实界面处理塑造江南民居的神韵和意境。,方案一采用传统江南中式风格，遵循,三段式基本格局,，还原屋脊，檐口，门窗，廊柱栏杆等细节及线脚，塑造纯正的江南园林建筑韵味。,传统江南中式,伍,立面设计,传统江南中式,|,风格解析,杭州绿城,江南里,第一段：屋顶,第二段：屋身,第三段：台基,传统江南元素：歇山屋顶,/,硬山屋顶,/,青瓦,/,屋脊,/,江南戗脊“飞檐”,传统江南元素：仿木铝合金门窗,/,栏杆,/,柱廊,/,挂落,现代手法处理，将台基抽象简化,伍,立面设计,方案一,|,主入口透视,伍,立面设计,方案一,|,示范区入口效果图,伍,立面设计,方案一,|,示范区内庭效果图,伍,立面设计,方案一,|,中心庭院效果图,伍,立面设计,方案一,|,排屋街巷效果图,伍,立面设计,方案一,|,合院街巷效果图,伍,立面设计,方案一,|,150,户型单体效果图,伍,立面设计,方案一,|,120,户型效果图,伍,立面设计,方案一,|,单体多种立面组合,中间套户型,边套户型,方案二采用现代典雅中式，用现代设计语言抽象化江南民居屋顶元素，厚实的石材墙面加上通透的玻璃面，紧致的铝板线条虚实界面处理塑造江南民居的神韵和意境。,现代典雅中式,伍,立面设计,现代典雅中式,|,风格解析,1,2,3,4,杭州东梓关民居,传统民居屋顶,屋顶演变,屋顶抽象化,伍,立面设计,方案二,|,合院沿路效果图,伍,立面设计,方案二,|,排屋街巷效果图,伍,立面设计,方案二,|,120,户型效果图,伍,立面设计,方案二,|,示范区效果图,伍,立面设计,方案二,|,示范区立面细节,
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