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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,工 程 建 设 法 规,城乡规划法律制度,建设工程招标投标法律制度,建设用地法律制度,建设工程实施法律制度,1,第三章 城乡规划法律制度,第一节 城乡规划法概述,一、城乡规划法立法背景,城乡规划法,是于,2008,年,1,月,1,日起施行的一部关于城乡规划建设和管理的新的基本法律，它的颁布实施标志着我国城乡建设规划进入一个新的时期。新中国成立以来，到目前为止，我国城乡规划法制建设经历了六个阶段：,1,、上世纪,50,年代，学习前苏联的经验，颁布,城市规划编制办法,。,2,、,1978,年全国城市工作会议，中央发布,关于加强城市建设工作的意见,。,3,、,1984,年国务院颁布,城市规划条例,。,4,、,1989,年,12,月,26,日，七届全国人大常委会通过,城市规划法,并正式颁布，,1990,年,4,月,1,日,城市规划法,正式施行。,5,、,1993,年,6,月,29,日，国务院颁布,村庄和集镇规划建设管理条例,，,1993,年,11,月,1,日起正式施行。,6,、,2007,年,10,月,28,日，十届全国人大常委会通过,城市规划法,，,2008,年,1,月,1,日起正式施行。,2,二、城乡规划法的主要内容,城乡规划法,共,7,章,70,条，重要内容可概括为以下方面：,1,、突出城乡规划的公共政策属性,城乡规划法,强调把社会利益放在核心位置，明确提出制定城乡规划法是为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面、协调、可持续发展。,城乡规划法,对规划确定的各类公共服务设施用地的保护和对总体规划中强制性内容的规定，体现了对社会公共利益基本载体的保护。,2,、强调城乡规划综合调控的地位和作用,3,、新的城乡规划体系的建立,4,、严格城乡规划修改程序,5,、城乡规划行政许可制度的完善,6,、对行政权力的监督制约,7,、强化法律责任,8,、法律授权，建立完善的城乡规划法律体系,3,三、,城乡规划法,与,城市规划法,的区别,第一，由“城市规划”到“城乡规划”，一字之差，调整对象即从城市走向城乡，从而将原来的城乡二元法律体系转变为城乡统筹的法律体系。,第二，从坚持的原则来看，老法是“指导建设，而新法则是强调资源保护。,第三，从方法上来看，老法重规则的编制和审批，新法则重规则的实施和监督，这是新法与老法最大的区别。,第四，以前违反规划后没有对责任主体的处罚，新法则有严格的责任追究，并把对城乡规划主管部门自身工作的约束摆到重要的位置。,4,第五，老法强调规划部门的作用，新法则强调公众参与和社会监督。,第六，新法完善了对违章建筑的处理机制，依法设立了责令停止建筑、限期改正、处以罚款、限期拆除、没收违法实物或者违法收入等各类行政处罚和行政强制措施。,第七，新法重视规划的修改，专门设立一章，明确城乡规划修改的条件和修改审批的程序。,5,第二节 城乡规划制定,一、城乡规划的分类,城乡规划法,规定：城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。,城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。,详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划,二、定义,城乡规划：指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用和节约使用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。,6,市区：指非农业人口占该地区总人口的比重达到比较大的集中优势，城市建设基本联片，公用设施基本基本到达的地区。,近郊区：是指紧靠市区的居民聚集区，蔬菜及主要副食品生产基地、近期城市建设用地等与市区关系密切的地区,规划控制区：是指在城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域,7,三、城乡规划的内容,1,、城镇体系规划的内容,城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。,2,、城镇总体规划的内容,包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划,3,、详细规划的内容,包括规划各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。,8,四、城乡规划的制定,1,、城乡规划编制的依据,城市规划编制办法,是城市规划编制的法律依据。,2,、城市规划编制的原则,坚持城乡统筹：各地在吃定城乡规划的过程中应统筹考虑城市、镇、乡和村庄发展，格局各类规划的内容要求和特点，编制好相关规划。,节约资源、保护环境，坚持课持续发展：必须充分认识我国人口众多、人均资源短缺和环境容量压力大的基本国情。,关注民生：要按照,城乡规划法,的有关要求，在制定和实施城乡规划时进一步重视社会公正和改善民生。,提高规划的科学性和严格依法实施规划,:,要进一步改进规划编制方法，充实规划内容，落实规划“四线”等强制性内容。,先规划后建设：要按照,城乡规划法,的要求，依法编制城乡规划，包括近期建设规划、控制性详细规划、乡和村庄规划。,9,3,、城市规划的编制与审批,全国城镇体系规划：由过于院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制,省域城镇体系规划：由省、自治区人民政府组织编制，由国务院审批,城市总体规划：由城市人民政府组织编制，报国务院审批（限直辖市城市及省、自治区人民政府所在城市）,其他城市总体规划：由城市人民政府编制，报省、自治区人民政府审批,县总体规划：由县人民政府编制，报上一级人民政府审批,镇总体规划：由镇人民政府编制，报上一级人民政府审批,10,第三节 城乡规划实施,城乡规划实施必须遵循城乡规划公布制度和“一书三证”制度,一、城市规划制度公布的意义：,1,、便于群众了解,2,、便于群众参与,3,、便于群众监督,二、建设项目选址意见书制度,选址意见书是以划拨方式取得国有土地使用权的建设单位,11,在进行项目的可行性研究阶段，在设计任务书（可行性研究报告）报批时，必须附有由规划行政主管部门出具的关于该建设项目选在哪个城市，或选在城市中哪个方位及范围的书面文件,建设项目选址意见书的管理程序,1.,调查研究和协商,2.,出具书面意见,3.,报批,12,建设项目选址意见书的内容,1.,建设项目的基本情况,包括有项目的名称、性质、用地与建设规模，供水与能 源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量,2.,建设项目规划选址的依据,13,建设项目选址意见书的审批管理,按建设项目计划审批权限实行分级规格管理,1.,国家审批的大中型项目,2.,中央部委、公司审批的小型和限额以下的项目,3.,省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目,4.,地级、县级市人民政府行政主管部门审批的建设项目,14,建设用地规划许可证制度,建设用地规划许可证是由建设单位及个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置和范围的法定凭证。,1.,以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,2.,以出让方式提供国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,15,建设工程规划许可证制度,概念：,建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。,作用：,1.,确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和 个人的合法权益,2.,作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据,3.,作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要 历史资料和城市建设档案的重要内容,16,建设工程规划管理的内容,1.,各项建设活动必须符合城市规划，服从规划管理,2.,对建设工程的各个方面进行审查和规划控制,3.,对道路的各方面及其附属设施进行审查和规划控制,4.,对各类管线进行审查和规划控制,17,建设工程规划审批的法定程序,1.,领证申请,2.,初步审查,3.,提出规划设计要点，核发规划设计要点通知书，作为编制建设工程初步设计方案的依据,4.,审定初步设计方案是否符合规划设计要求,5.,审查施工图，核发建设工程规划许可证,18,建设工程规划批准后的管理,1.,验线,2.,现场检查,3.,竣工验收,19,历史文化名城（镇、庄）保护与文物保护,概述：,1,历史文化名城概念：,中华人民共和国文物保护法,滴十四条确定的历史文化名城的法律科学概念是：“保,存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命纪念意,义的城市，有国务院核定公为历史文化名城。”,20,历史文化名城必须具备的要素：,1.,保存文物特别丰富,;,2.,具有重大历史价值或革命纪念意义；,3.,是一座正在延续使用的城市；,4.,经过中华人民共和国国务院核准并公布。,21,2,历史文化名城保护的意义：,历史文化名城保护有利于城市历史文脉的见证；,历史文化名城保护有利于旅游资源的开发；,历史文化名城保护有利于城市建设的有序发展；,历史文化名城保护制度局具有必然性。,22,历史文化名城名镇名村保护条例：,申报条件：,1,保存文物特别丰富,:,2,历史建筑集中成片；,3,保留着传统格局和历史风貌；,4,历史上曾经作为政治、经济、文化、交通中心或者军事要地，或者发生过重要历史事件，或者其传统产业、历史上建设的重大工程对本地区的发展产生过重要影响，或者能够集中反映本地区建筑的文化特色、民族特色的。,23,申报与审批部门：申报历史文化名城，有省、自治区、直辖市人民政府提出申请，经国务院建设主管部门会同国务院文物主管部门组织有关部门、专家进行论证，提出审查意见，报国务院批准公布。,24,第五节 监督检查与法律责任,监督检查：,1,、人大监督检查,2,、行政监督检查,两个层面：政府层级 对管理相对人,3,、公众监督检查,25,违法行为主体,有关人民政府负责人与其他责任人,城乡规划主管部门与相关行政部门直接负责的主管人员和其他直接责任人员,城乡规划编制单位,有关建设单位和个人,26,有关行政部门的法律责任,对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。,城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关认命政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。,镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有违法行为的，有本机人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管部门和其他直接责任人员依法给予处分；,27,城乡规划编制单位的法律责任,城乡规划编制单位有下列行为之一的，由所在地域市、县人民政府城乡规划主管部门责令嫌弃改正，处合同约定的规划编制费一倍以上二倍以下的罚款；清洁严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；,1,超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的；,2,违反国家有关标准编制城乡规划的。,为依法取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止违法行为，依照上述规定处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。,城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关责令限期改正；逾期不改正的，降低资质等级或者吊销资质证书。,28,在规划区违法建设的法律责任,为取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方政府城乡规划烛光部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，有乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。,建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地域市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款；,1,为经批准进行临时建设的；,2,未按照批准内容进行临时建设的；,3,临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。,29,建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地域市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。,城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。,30,思考题：,1,、简述城乡规划法的主要内容,2,、简述城乡规划的作用,3,、简述建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的作用,4,、试论历史文化名城保护的意义,31,案例题,原告某商贸于2006年3月20日和某县新华书店签订了一份房屋租赁合同，租赁该店位于中山南路11号的商用房一幢四层共206平米楼房从事服饰商贸经营活动。被告某县规划局针对该商贸未取得建设工程规划许可证，与2006年4月中旬擅自在该县中山南路11号封走廊做橱窗使用的行为，认为其违反了某市城市规划管理条例之规定。因该橱窗与北部走廊不协调，且改变了原建筑设计的风貌，依据江苏省城市市容和环境卫生管理条例第11条第一款第二项的规定，该橱窗不符合城市市容容貌标准。根据某市违反城市规划建设行为行政处罚办法第8条之规定，与2006年4月20日作出限拆字【2006】02号拆除通知书，责令某商贸接到通知后3日内无条件自行拆除，否则将依法组织强拆。语气后，该公司未自行拆除。2006年4月27日15时30分许，被告组织其工作人员将原告的部分橱窗拆除。某商贸不服，向法院提起行政诉讼。,试分析该强行拆除行为是否合法。,32,第四章 建设用地法律制度,第一节 概述,一、土地的概念和特征,1,、土地的概念,土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、,植被等组成的自然综合体，它包括人类的过去和现在的,活动结果。（,土地管理基础知识,中的定义）,33,土地管理法,将我国土地分成三类：农用地、建设用地、未利用地,农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等,建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公用设施建设、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等,未利用地：指农用地和建设用地以外的土地,34,2,、土地的特征, 土地位置的不可移动性。这是显而易见的, 土地数量的有限性。土地作为一种资源，其数量和面积是自然形成的，不会自动的增减，人们只能靠自身的努力对土地进行开发利用，把不能利用的土地变成可利用的土地，以及变更土地的用途, 土地的不可替代性。土地在人类的生存和生活中的作用是不可替代的，一旦土地遭到破坏或者被污染，就意味着人类赖以生存的物质基础收到破坏，人类就会面临生存危机。,35, 土地利用的长久性。土地利用的长久性有两重含义：一是作为农用地，只要合理开发和利用，土地的肥力还可能得到提高，土地可以持续使用。二是城市土地使用权出让年限，,城镇国有土地使用出让和转让暂行条例,规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地,70,年，工业用地,50,年；教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；商业、旅游、娱乐用地,40,年；综合或者其他用地,50,年,36, 土地的整体性。土地的整体性是指某个区域内的土地与岩石、土壤、气候、动植物、人类具有不可分割的整体性，土地自身具有比较完整的生态平衡系统, 土地条件的差异性。土地所处地理位置的不同，会有不同的地层和地表结构，有不同的地形和地势，如平原、丘陵、山地、湖泊等。人类活动对土地造成不同的影响，也会形成土地的差异性。,37,二、土地管理法,1,、土地管理法的概念,土地管理法是调整人们在土地开发、利用、保护和管理过程中产生的各种社会关系的法律规范的总和。,2,、,土地管理法,的基本内容,土地管理法,分为八章，八十六条,第一章“总则”。明确了制定土地管理法的目的、基本国策、基本原则、土地的所有制度、国有土地有偿使用制度、土地用途管理制度、土地管理体制以及公民在土地管理中的权利和义务。,38,第二章“土地的所有权和使用权”。土地所有权，包括国家土地所有权和集体土地所有权的性质、主体、内容、范围等；土地使用权，含有土地使用权的取得方式，承包经营、审批、管理等,第三章“土地利用总体规划”。对土地利用总体规划编制原则、审批程序等作出规定，并规定国家建立土地调查制度、土地统治制度以及全国土地管理信息系统,第四章“耕地保护”。明确了国家保护耕地的原则，主要对占用耕地的补偿制度、基本农田的保护制度等作出了规定,39,第五章“建设用地”。对建设征用土地的程序、审批、补偿以及土地的划拨、土地使用权的收回等作了具体的规定。,第六章“监督检查”。规定了土地监督检查的方法、主体、权限和程序等。,第七章“法律责任”。规定了哪些行为属于违反土地管理的行为、行政处罚的种类、处罚的主体以及不服行政处罚的解决程序,第八章“附则”。规定了本法的适用范围以及本法的实行时间,40,3,、,土地管理法,的立法目的,加强土地管理,随着我国经济社会的发展，建设用地大量增长，大量侵占耕地，耕地面积锐减，违反用地情况也日益严重。加强对土地的管理，防止国有土地资源流失，保护耕地，对于土地资源十分有限的我国来说，显得十分重要。加强对土地管理的最重要的方法莫过于进行土地立法，用国家强制力来加强对土地的管理,41,维护土地的公有制,宪法,第,10,条规定：城市的土地属国家所有；农村和城市郊区除法律规定属于国家所有外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地管理法,依照宪法的规定，重申“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。,42, 保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地。,土地管理法,确立了“十分珍惜、合理利用土地和切实加强保护耕地的基本国策”；实行土地用途管制制度，“编制土地利用总体规划，规定土地用途”；实行占用耕地补偿制度，规定各级政府必须采取措施，确保本行政区域内耕地总量不得减少，新增建设用地的土地补偿使用费均用于耕地开发；建立基本农田保护制度，收回了征用耕地的审批权，提高了征用耕地的补偿标准；禁止破坏、闲置和荒芜耕地；开发利用土地必须注意保护和改善生态环境；鼓励综合整治土地，提高耕地质量,43,为了促进社会经济的可持续发展,离开了土地，人类就不能生存。而土地资源又十分有限，随着我国人口的不断增长，人均耕地数量不断减少，人与地的矛盾日益尖锐。保护好有限的耕地资源，不仅为了我们自己，也是为了我们子孙后代。用可持续发展的理论来看待我们的土地资源，保护好现有的耕地，为我们提供了一个崭新的视角,44,4,、土地管理体制,根据,土地管理法,第,5,条的规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定,45,5,、土地管理法的基本原则,土地公有原则,土地管理法,第,2,条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。”,土地管理法,第,8,条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”土地公有制是我国社会主义公有制的重要内容。,土地管理法,维护社会主义公有制的原则是依据宪法的规定而确立的重要基本原则。,46,合理利用和切实保护耕地的原则,土地管理法,第,3,条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占有土地的行为。”把珍惜、利用和保护土地作为我国的一项长期基本国策，这既是对我国,50,年来的实践经验的总结，也是未来我国实施可持续发展战略的重要保证。不仅如此，每个单位和个人都有保护和利用土地的义务。,土地管理法,第,9,条规定：“使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”,47,土地用途管制原则,土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用总体规划划分土地用途，分区确定土地使用的限制条件。土地所有者，使用者应严格按照规定的土地用途利用土地。土地用途管制制度的内容包括：按用途对土地进行科学、合理的分类；通过土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用总体规划，划分土地利用区和确定各区内土地使用的限制条件，对用途改变进行行政审批，并对违反土地用途管制的进行处罚。,48,土地管理法,第,4,条规定：“国家实行土地用途管制制度”。“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地进行特殊保护。”把土地分为农用地、建设用地和非利用地三类，明确不同的土地有不同的用途，而且使用土地的单位和个人必须严格按照国家土地利用总体规划确定的土地用途来使用土地。,土地用途管制的目的是通过土地利用规划引导合理利用土地，促进区域经济、社会和环境的协调发展。对土地用途转变实行严格控制。保护农用地、保护耕地和保证粮食安全供给,49,耕地特殊保护原则,土地管理法,第,4,条第,2,款规定：“国家编制土地利用总体规划规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”；第,31,条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”土地管理法把对耕地的保护作为一项特殊的法律原则，从战略高度对待土地和粮食安全问题，确保,18,亿亩耕地保护地线不能突破。,50,土地有偿使用原则,土地管理法,第,2,条第,5,款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”土地本身就是财富，能产生出极大的经济价值。过去我国实行土地的无偿使用制度，不仅没有发挥出土地应有的价值，而且正因为它不值钱，从而造成了土地资源的巨大浪费。实行土地有偿使用制度，国家可以通过出让土地使用权获得资金，土地使用者也珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，最大限度地发挥出土地的经济价值。,51,国家对土地统一管理原则,土地管理法,第,2,条第,2,款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”第,5,条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”国家对土地统一管理的权限依法属于各级人民政府，任何单位和个人都无权对土地的权属进行确认、审批。这一原则有利于国家对土地进行管理，对土地的利用进行总体规划，保护耕地，制裁非法滥用土地的行为,52,第二节 土地的所有权与使用权,一、土地所有权,1,、土地所有权的概念,我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两种不同类型。,土地管理法,第,8,条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”这与宪法和物权法的表述是一致的。,53,2,、土地所有权的特征,主体的特定性,根据我国宪法和土地管理法的规定，土地只能为国家和集体所有，意即除国家和集体外，其他民事主体不能成为土地所有权人,交易的限制性,按照我国法律规定，禁止任何形式土地所有权的交易。土地所有权的买卖、互易、赠与和以土地所有权作为投资，均属非法，没有任何民事法律效力。,54,权属的稳定性,土地所有权主体的特定性和交易的限制性，决定了我国土地所有权权属的高度稳定性，土地所有权的权属一般不会改变，除非国家为了公共利益对集体所有的土地进行征用和征收,权能的分离性,要发挥土地应有的价值，土地必须进入市场才能实现。但我国法律规定土地所有权不可转让，即不能交易。为了充分利用土地资源，需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使土地使用权成为一种相对独立的物权形态，而且法律允许其交易。在不改变土地所有权属的情况下，使土地的经济价值得到充分的利用。,55,3,、国家土地所有权,国家土地所有权的性质,国家土地所有权是国家作为民事主体所享有的权力。国家土地所有权实质上是国家代表全体人民的利益对与全体人民利益密切相关的土地进行管理，包括对其所有的土地进行占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权力。国家的这种权利受到宪法和其他法律的保护。,56,国家土地所有权的主体,国家土地所有权的主体只能是单一的，即国家土地所有权的主体是国家。但国家是一个法律概念，行驶国家土地所有权应该是一个体。,土地管理法,第,2,条第,2,款规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。从权利归属上讲，国家土地所有权的主体只能是国务院，但权利行使的方式可以是多样的。在土地所有权的行使方法上，一般由国务院授权地方政府行使土地所有权。需要指出的是，国务院是国家土地所有权的唯一主体，地方政府不能代表国家行使国有土地所有权，只能根据国务院的授权管理和处置国有土地。地方人民政府依据法律和国务院的授权，实施有关土地所有权和土地使用权划拨、出让、投资、收回等所有者行为，应当向中央人民政府负责。,57,国家土地所有权的内容,国家土地所有权的内容包括国家对土地的占有、使用、收益和处分的权利。,58,国家土地所有权的占有职能,国家对土地的占有可以分为所有人占有和非所有人占有、事实上占有和法律上占有两类。,国家土地所有人的占有指国家作为所有人对国有土地实际控制。,国家土地的非所有人占有是指国家以外的民事主体依法对国有土地进行实际控制的情形。,59,国家土地所有权的使用职能,所有权的本来目的只是实现对所有物的支配，由所有人自己占有、使用、收益。在市场经济条件下，为充分发挥财产的价值，所有人不必亲自对所有物占有、使用和收益，而将所有权的内容予以分化，使用权就是从所有权中分化出来的。国家对国有土地的使用，在法律上是以土地使用权形式实现的。,60,国有土地所有权的收益权能,国家通过调整国家土地出让税费来对国家土地出让成本进行调控，国家垄断土地一级市场的价格，从而影响土地二级市场的价格、对土地市场进行宏观调控，使土地资源的效益得到最大限度的发挥，国家土地所有权的收益权能也能得到充分的实现。,61,国家土地所有权的处分权能,在我国，国家土地所有权的处分权能受到很大的限制；国家土地所有权既不允许转让，也不允许放弃，国家土地所有权只能为国家所有，这是由我国的宪法规定的。国家对土地所有权的处分行为仅仅表现为国家可以将国家土地使用权划拨或者出让给法人、自然人或者其他经济组织，在保持国家土地所有权性质不变的情况下，发挥土地的最大经济效益。,62,国家土地所有权的范围,中华人民共和国土地管理法实施条例,第,2,条规定下列土地属于全民所有即国家所有,城市市区土地,根据我国,宪法,和,土地管理法,的立法精神，城市市区应该理解成城市建成区，而不包括城市行政区所涵盖的广大郊区农村。所谓城市建成区，一般是指已进行城市配套建设、具备城市功能、基本连片的区域,63,城市市区以外的土地,.,农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；,.,国家依法征用的土地；,.,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；,.,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；,.,因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,64,4,、农民集体土地所有权,集体土地所有权的概念,农民集体土地所有权是指农村劳动群众集体经济组织在法律规定范围内对其所有土地占用、使用、收益和处分，并排除他人非法干涉的权利。,65,集体土地所有权的主体,土地管理法,第,10,条规定,:“,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理,66,5,、土地所有权的变更,土地的社会主义公有制是我国的一项基本经济制度，因此，法律不允许土地私有化。土地所有权属变更不是指把公有的变为私有的，而是依照法律规定的条件和程序，在法律允许的范围内将集体所有的土地收归国有，或者将国家所有的土地调整为农民集体所有。,67,集体所有土地变为国家所有土地,随着社会经济的发展，城市市区要不断向外扩展，需要征用城市郊区的农民集体所有的土地；国家为了公共利益的需要，要进行大规模的基础设施建设，也需要征用农民集体所有的土地。国家征用土地导致土地所有权属发生变化，即通过征用，农民集体所有的土地就变成了国家所有的土地，但征用农民集体所有土地的，要经过法定的程序，,土地管理法,对征用农村集体所有的土地作出严格的规定,68,国有土地所有权转为集体土地所有权,在一般情况下，不允许将国有土地转为集体所有的土地，但在以下特殊情况下，经过县级以上人民政府批准，可以将少量的国有土地转变为集体所有的土地。,需要调整权属地界或插花地,为了调整不合理的土地权属地界，或者为了解决地界分散、插话、弯曲等问题，需要通过转裁弯取直、进行土地交换等办法，改变土地权属关系，将少量国有土地变为集体所有的土地,因某种实际需要,如为了安置因国家大型建设项目而搬迁的移民，保证他们的生产和生活需要，可以将少量的国有荒地确定为农民集体所有，让农民耕地和放牧。,69,二、土地使用权,1,、土地使用权的概念,土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利，是指土地使用者依法对其占有的土地进行开发利用，并取得收益的权利。在我国现实经济和社会生活中，土地所有权与土地使用权常常分离的，但这种分离是以法律为依据的。在保证土地所有人不失去土地所有权的情况下，土地使用人可以将土地出租、出让、转让给土地使用人使用,70,2,、土地使用权的法律特征,土地使用权的派生性,土地使用权的派生性是指所有权的享有权能在一定条件下与所有权相分离而形成的一种权利，土地所有者在不丧失所有权的情况下，将所有权的一部分权能暂时地或者长久地让渡给他人，而所有权人保留处分权,71,土地使用权的从属性,土地使用权的从属性是指土地使用权的发生、行使要受到所有权的制约,土地使用权的直接性,土地使用权的直接性是指权利人对土地具有直接的支配力，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可以实现。,土地使用权的可转让性,土地使用权的可转让性是指土地使用权可以依据法律的规定转让给他人使用，土地使用权人有权利处分使用权，有权以转让、出租和抵押等形式处分土地使用权,72,土地使用权的有期限性,土地使用权的有期限性是指依照法律规定土地使用权有一定的有效期限，过了有效期限以后，土地所有权人收回土地使用权，或者续展土地使用权,73,第三节 土地的征用,一、土地征用的概念和法律特征,1,、土地征用的概念,在我国，土地征用是指国家将农村集体所有的土地转变为国家所有的行为。,宪法,第,10,条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，这是我国实行土地征用的宪法依据。,74,2,、土地征用的特征,国家建设征用土地的主体必须是国家,只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体，因为只有国家才能享有因国家建设的需要依法征用集体所有土地的权利，尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关、企事业单位、社会团体以及个人。但是他们建设用地只能根据自己用地的实际需要，依照法律规定的程序向国家土地行政主管部门提出用地申请，并在申请批准后获得土地的使用权,75,国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性,国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿与一致，而是基于国家的单方面的意思表示，无需被征用土地的所有人同意。国家征用土地的指令，是行政命令。对此，土地被征用的集体经济组织必须服从,76,国家建设征用土地是国家公共利益的需要,国家建设征用土地的原因是国家建设的需要，也即宪法第,5,条所指的公共利益的需要。这里所讲的国家建设需要或是公共利益需要，均是从广义上理解的。可以从两个层次上加以理解：其一，是直接的国家建设需要或公共利益需要。比如发展和兴办国防建设、公有事业、市政建设、交通运输、水利事业、国家机关用地等等，皆是以公共利益为直接目的的事业。其二，是广义的国家建设需要或者广义的公共利益的需要。就是说，凡是有利于社会主义现代化建设，有利于人民生活水平的提高，有利于综合国力的增强，诸如设立国家主管机关批准的集体企业、三资企业，兴办国家主管机关批准的民办大学以及其他社会公益事业等等，均是广义上的国家建设和公共利益之需要。这些情况都可作为国家建设征用土地的原因,77,国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件,国家建设征用土地是有偿的强制进行。土地被征用的集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。国家建设征用土地与土地征购不同。它并不是等价的特种买卖，而是有补偿条件的征用。但是，对被征用土地的适当补偿，则是国家建设征用土地必不可少的条件。,征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益,78,二、土地征用的原则及征地补偿,1,、土地征用应遵循的原则,十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则,我国人口多、耕地少，并且随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实。因此,土地管理法,规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家建设征用土地必须坚持：加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地；要优先利用荒地、非农业用地，尽量不用耕地；要优先利用劣地，尽量不用良田；加大土地监察和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地、滥用土地行为,79,妥善安置被征地单位和农民的原则,集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活。一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的土地要适当补偿，四是征地给农民造成的损失要适当补助。,80,谁使用土地谁补偿的原则,土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付。这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是被征用土地的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织和农民给予补偿,81,2,、土地征用的补偿,土地管理法,、,物权法,对土地征用补偿都有明确的规定,征用集体土地的补偿原则,保持被征地农民原有生活水平的原则,按照被征用土地的原用途给予补偿的原则,82,征用集体土地的补偿范围和标准,土地管理法,规定征用土地的补偿费用包括以下三项内容：,土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗补助费,83,三、我国土地征用存在的问题,农用地无序征用的问题,尽管我国农用地资源已经十分稀缺，但是其无序征用的问题还是相当突出。而造成这种现象的原因也是多方面的,地方政府官员在利益驱动下有强烈的征地动机,对土地征用监管不力改变了各级政府对违法征地成本的预期,土地制度的不完善降低了对政府的外在约束,84,侵害农民利益的问题,农民利益因征地而受到侵害主要源于以下方面,传统征地补偿标准偏低,征地补偿费的测算方法不合理,征地收益分配不合理,85,第四节 土地使用权的出让,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,86,一、土地使用权出让的法律规定,1988,年,4,月,12,日，全国人大七届一次会议通过,中华人民共和国宪法修正案,，将宪法原来规定的“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年,12,月,29,日，全国人大常委会七届五次会议根据宪法修正案通过,关于修改,中华人民共和国土地管理法,的规定,，增加了“国家依法实行国有土地有偿使用制度”和“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”的规定,87,二、土地使用权出让方式,城市房地产管理法,第,12,条规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。”,1,、招标、挂牌、拍卖出让国有土地使用权（概念、范围、程序）,2,、协议方式出让国有土地使用权（概念、原则、范围）,3,、国有土地使用权出让合同（概念、内容）,4,、国有土地使用权出让年限（最高年限、终止、续期）,88,第五节 土地使用权转让、出租与抵押,一、土地使用权转让,土地使用权转让的法律规定,土地使用权的继承,土地使用权转让后的法律规定,89,二、国有土地使用权出租,土地出租的形式（两种形式）,两种形式土地出租的区别,土地使用权出租的几种形式,90,三、土地使用权抵押,1,、土地使用权抵押的概念,2,、土地抵押权的法律特征,3,、土地抵押权登记制度,(,作用、效力）,91,习题：,一、选择题,1,、我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为（ ）所有,A.,国家,B.,全民,C.,集体,D.,全民和农村集体经济组织,2,、按照房地产管理法的规定，土地使用权出让法定最高年限，根据出让土地的（ ）不同而不同,A.,用途,B.,方式,C.,面积,D.,类型,92,3,、出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。除了根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准,个月,年,个月 年,4,、土地使用权出让，可以采取（ ）或者双方协议三种方式,A.,出售、招标,B.,拍卖、招标,C.,出售、拍卖,D.,出售、出租,93,5,、,1988,年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（ ）”。,A.,转让,B.,抵押,C.,买卖,D.,出让,6,、土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。这表明了土地市场具有（ ）特点,A.,交易实体的非移动性,B.,土地市场的地域性,C.,土地市场的垄断性,D.,流通方式的多样性,94,7,、国有企业破产出售的，企业原划拨土地使用权应当以（ ）方式处置,A.,出让,B.,授权经营,C.,保留划拨土地,D.,以上都不对,95,9,、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为（ ）,A.,根据土地使用性质确定的最高年限,B.,转让合同双方约定的使用年限,C.,土地使用权出让合同规定的使用年限,D.,土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,96,10,、下列建设用地的土地使用权，县级以上人民政府不能进行划拨的是（ ）,A.,城市基础设施用地,B.,商业、娱乐、旅游建设用地,B.,国家机关和军事用地,D.,社会、公益事业用地,97,第五章 建设工程招标投标法律制度,第一节 招标投标的概述,目前，我国招标投标法律规范分为,3,个层次：,第一层次，由全国人民代表大会及其常务委员会颁发的招标投标,法律,第二层次，由国务院颁发的招标投标行政,法规,以及有立法权的地方人民代表大会颁发的地方性招标投标,法规,第三层次，由国务院有关部门颁发的有关招标投标的部门,规章,以及有立法权的地方人民政府颁发的地方性招标投标,规章,98,1,、工程招标投标的概念,依据,中华人民共和国建筑法,的规定，建设工程发包与承包有两种方式：招标投标和直接发包,工程招标：是指招标人用招标文件将委托的工作内容和要求告之有意向参与竞争的投标人，让他们按照规定条件提出实施计划和价格，然后通过评审、比较，选出信誉可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理的可信赖单位（设计单位、监理单位、施工单位、供货单位），以合同形式委托其完成工程,99,工程投标：是指各投标人依据自身能力和管理水平，按照招标文件规定的统一要求递交投标文件，争取获得实施资格。,建设工程直接发包：发包方和承包方直接进行协商，以约定工程建设的价格、工期和其他条件的交易方式,100,实行强制招投标制的情况：,所有大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目,全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目,使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目,101,采用直接发包方式的情况：,涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况及规模太小的工程,102,2,、建设工程招标,范围：,关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目,具体内容包括：,能源项目：煤炭、石油、天然气、电力、新能源,交通运输项目：铁路、公路、管道、水运、航空,邮电通讯项目：邮政、电信枢纽、通信、信息网络,水利项目：防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽,城市设施项目：道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场,生态环境保护项目,其他基础设施项目,103,关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目,具体包括：,供水、供电、供气、供热等市政工程项目；,科技、教育、文化等项目；,体育、旅游等项目；,卫生、社会福利等项目；,商品住宅、经济适用房等项目,104,使用国有资金投资的项目,具体范围：,使用各级财政预算资金的项目；,使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目；,使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目,105,国家融资的项目,具体范围包括：,使用国家发行债券所筹资金的项目；,使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目；,使用国家政策性贷款的项目；,国家授权投资主体融资的项目；,国家特许的融资项目；,106,使用国际组织或者外国政府资金的项目,具体范围包括：,使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；,使用外国政府及其机构贷款资金的项目；,使用国际组织或者外国政府援助资金的项目,107,招标规模标准：,规定范围内的各项工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，,必须进行招标,：,施工单项合同估算价在,200,万元以上的；,重要设备、材料等货物的采购、单项合同估算价在,100,万元以上的；,勘察、设计、监理等服务的单项合同估算价在,50,万元以上的；,单项合同估算价低于前三项规定的标准，但项目总投资额在,3000,万元以上的,108,原则：,建筑法,规定：“建筑工程发包与承包的招投标活动应当遵循公开、公正、平等竞争的原则，择优选择承包单位。”,招标投标法,规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”,109,所谓“公开”，就是进行招标活动的信息要公开，开标的程序要公开，评标的标准和程序要公开，中标的结果要公开,所谓“公平”，就是要求给予投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务，不歧视任何一方。招投标的条件要公平，问题的处理要公平，处罚要公平,110,所谓“公正”，就是要求按公布的标准对待所有的投标人。招标的方式要公正、评标工作要公正，投标者的行为要公正等,所谓“诚实信用原则”，就是要求招标投标各方都要诚实守信，不得欺骗、背信的行为。,111,招标方式：,招标投标法,第,10,条规定：“招标分为公开招标和邀请招标。,公开招标,是指招标人以招标公告的方式邀请,不特定的,法人或者其他组织投标。,邀请招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请,特定的法人,或者其他组织投标。”,112,公开招标,公开招标也称无限竞争性招标,优点：能够在最大限度内选择投标人，竞争性更强，择优率更高，同时也可以尽量避免招标活动中的贿标行为，在我国实行的制度中，除了不适宜公开招标的项目经批准实行邀请招标外，其余的招标项目一律要实行公开招标,难点：由于申请投标人很多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量很大，所需招标时间长，费用高,113,邀请招标,优点：不需要发布招标公告和设置资格预审程序，节约招标费用和节省时间；由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险,缺点：由于邀请范围较小，选择面窄，可能失去了某些在技术上或报价上有竞争实力的潜在投标人，因此投标竞争的激烈程度相对较差,114,第二节 招标程序,按照招标人和投标人参与程度，可将招标过程概括划分为招标准备阶段、招标投标阶段和决标成交阶段,一、招标准备阶段,1,、招标项目应具备的条件,第一，已落实建设资金,第二，已履行相关审批手续,第三，必要
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