商业项目定位策划报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宿州金色家园商业定位策划报告,市场研究思路,城市属性、城市发展阶段,宏观经济是否有利于商业开发,城市规划对项目区域的影响,商品房市场开发状况,现有商业市场销售状况,未来商业市场趋势,城市商业发展阶段,现有商业格局对新型区域商业的影响,新型区域商业发展格局,单击添加,宏观的,宿州,房地产,宿州,商业的,宿州,对,本项目开发定位的启示,房地产发展及,商业地产背景,经济发展背景,商业发展背景,城市发展背景,项目开发背景,商业消费者及,商业经营、投资特点,宿州市概括,宿州城市经济,目录,宿州房地产市场状况,宿州商圈研究,市场个案分析,项目分析,项目定位,宿州市概况,宿州,中国的宿州,历史的,宿州是一座具有1200年历史的古城，5000年前便有人进行开发活动。始建于唐宪宗元和四年(公元809年)，具有历史的意义,华东的宿州,都市的宿州,产业的,近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、南下北上的交汇点,在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起,加工业基地,商贸物流中心,煤电化产业基地,皖北地区的中心城市,纽带的,处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带和渤海经济圈交汇处，是陇海经济带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头,安徽的宿州,商贸的,苏、鲁、豫三省接壤，史有“皖北大门”、“徐南形胜”之称，是安徽省的北大门与皖东北重要的加工业基地和商贸物流中心之一,城市概况,宿州位于安徽省,最北部,，是皖北重要的,工业、商贸城市,之一；,宿州与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是,淮海经济协作区的核心城市之一,，也是安徽省距离,出海口最近,的城市；,1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，,总人口626万人,。,城市区位,城市区位：,宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西距淮北市40公里。,宿州市位于我国,两大经济带(,京沪铁路、亚欧大陆桥经济带,)交汇处，,同时又是,淮海经济区,和,徐州都市圈,的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带(沿淮城市群)上。这种,承东启西、南引北连,的区位，使得宿州市在,皖北地区经济发展中心位置突出,。,淮北,徐州,合肥,南京,75公里,约40公里,约280公里,约240公里,宿州,宿州,行政划区,宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787平方公里。,宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。,砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里。,萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，辖23个乡镇。,灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积2054平方公里。,泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里。,埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868平方公里。,城市规划总体目标,围绕城市发展战略定位，扩大城市的经济总量，加快城市跨沱河、汴河发展，调整南部空间结构，推进基础设施的现代化，重点加强综合交通设施和公共服务设施配套建设。,至2015年，,初步形成京沪铁路沿线重要的,加工业基地,和,商贸物流中心,，安徽省新兴的,煤电化产业基地,，,皖北地区的中心城市,。,城市规划,空间规划,空间结构：构建,“一主三副两星三园”,大宿城空间结构,“一个主城”：中心城区；,“三个副城”：汴北新区、城东新区、,城南新区,；,“两个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城；,“三个生态园”：濉唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。,发展方向：,“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展，,向南适当发展，向西优化发展。,宿州市城市总体规划,2010-2030,宿州市十二五规划,“十二五”时期城镇化建设发展重点,项目所处的西南片区，在规划上将打造成为宿州的产业新区和人居新城。,11,城市规划,城市道路体系规划,汇源大道,外环东路,拂晓大道,外环南路,迎宾大道,淮河路,银河一路,二徐路,港口路,汴河路,唐河路,拱辰路,洪河路,人民路,城市道路系统规划：,规划形成,“六纵十横”,的道路结构。,“六纵”：,从西向东分别是,拂晓大道、人民路,、汇源大道、港口路、东外环路、二徐路。,“十横”：,从北向南分别是拱辰路、唐河路、洪河路、银河一路、汴河路、,淮河路、迎宾大道、南外环路,、南外环二路、南外环六路。,从现有道路规划系统来看，宿州市城市未来拓展将在拂晓大道、人民路所贯通的城市西部区域展开，宿州市西北，西部，西南区域未来发展潜力大。,注：市域范围为宿州市行政区划范围，包括砀山县、萧县、灵璧县、泗县和埇桥区,2011年现有人口已经超过近期人口规划目标。,宿州市城市总体规划(2010-2030),砀山,萧县,埇桥区,灵璧,泗县,城市规划,人口规划,根据宿州市十二五规划，宿州市区人口到2015年增加至75万；人口的增加给宿州商业的发展带来提升机会，同时，人口增长将进一步激化现有商业格局之间的矛盾，给城市新区的商业发展带来契机。,13,新城区,老城区,开发区,城市规划,用地规划,2010-2012各分区住房用地供应计划（亩）,2010-2012城市各区域住房建设目标分配（万平方米）,随着宿州城市建设的发展，城市格局进一步拉开。从住房建设目标来看，新增住房建设面积主要集中在汴河新区和西南片区，其中，西南片区住房开发面积占全市开发面积的22%，是宿州市未来人口导入在主要地区之一。,西南片区,“十二五”时期发展重点,商业中心：,改造和完善以汴河路、胜利路、淮海路、人民路组成的“井”字状地块的市级商业中心，培育汴河新区市级商业副中心，发展四个县城商业中心。,物流基地：,西南片区物流基地、符离物流基地、蒿沟物流基地、京沪高速铁路出口站区物流园、皖北煤炭物流园、市经济开发区物流园、宿州现代粮食物流产业园、郑徐高速铁路站前新区（物流园）、济祁高速出口物流园区。,专业市场：,市开发区安徽宿州国际汽车城、市开发区惠通物流园、市开发区广东新洋创业投资有限公司鞋材市场项目、市开发区合百大农产品批发市场、市开发区中豪五金钢材市场、市开发区白马商贸城、市开发区上海意邦家具市场、市开发区健康产业园、华龙皖北大市场、埇桥区皇冠家居装饰大市场、埇桥区新安汽车城、皖北农资物流配送中心、城北物流园、安徽银海集团粮食产业园综合开发项目、埇桥区大店粮食市场。,商业项目：,华夏世贸广场暨物流综合基地、家乐福世纪广场、大润发综合超市、皖煤五星级大酒店、市开发区国际大酒店、宿州中央广场、宿州瀛环国际银河中心商业开发项目、桑铌国际财富广场和易初莲花超市、宿州沃尔玛购物中心。,城市规划,产业规划,宿州市作为皖北总要的交通枢纽城市之一，市域内高速公路、高速铁路的建成通车，给华东地区产业转移至此带来机会，同时，宿州具有良好的原材料市场和优势人力资源市场，进一步巩固了宿州作为皖东北商贸物流中心、加工业基地的地位，宿州城市未来城市经济增长有利因素增加，城市经济将会保持稳健上升。,宿州市宏观经济,宿州市宏观经济-城市GDP,宿州市GDP保持每年12%以上的增长水平，综合实力显著增强；2011年宿州市全市生产总值达到802.4亿元，增长率13.8%，在全省各地级市中排列第八。,宿州市宏观经济,2011年宿州人均生产总值突破2000美元；城镇居民人均可支配收入达到17160元，增长17%。,社会消费品零售总额,宿州市宏观经济,八大类消费呈现“七升一降”的态势,2011全市城镇居民消费支出与可支配收入比低于65%，消费意愿不强，消费水平滞后于收入的提升水平。值得注意的是，宿州市城镇娱乐教育文化服务性消费比重较大，提升较快；居住性消费水平扭转了2010年衰弱的局势出现增长。,宿州市房地产市场状况,20,固定资产投资状况,单位：亿元 来源：宿州市统计公报,宿州房地产投资总额及比重,安徽各省市投资效果系数,近年来，宿州市固定资产投资总量逐年增加，但增速逐年回落，但第三产业固定资产投资比重逐年提升，2011年第三产业固定资产投资比重占总投资总量的53%；,从安徽各市投资效果系数可以看出，宿州市固定资产投资效果（对经济增长的贡献）良好，排名靠前。,房地产投资状况,宿州房地产投资总额（亿元）及增速,宿州房地产投资总额呈现逐年上升趋势。增速方面08、09年度出现下滑，11年度出现近100%的增长，房地产，新形势下，宿州房地产后市压力较大；年出现横向比较，宿州市与皖北其他城市的房地产投资总额相比处于较低水平。,一级市场状况,2008年土地供应,2009年土地供应,2010年土地供应,2011年土地供应,2012年(前三批)土地供应,从土地市场供应状况来看，宿州房地产开发保持着较快的扩张态势，主要扩张方向为城市东北端、西南端、和开发区地区；,从土地供应的地区来看，宿州商业未来将呈现向西移动的趋势；,西南地区土地供应出现住宅、商业、工业齐聚现象，区域多元化发展格局奠定。,城市房地产发展地域,拂晓大道,人民路,迎宾大道,西南片区,开发区,汴南新区,汴河西路,市中,心区,城东区,汴南新区,以行政办公、文化休闲、 商贸服务和居住等功能为主。,西南片区,未来宿州房地产开发量最大的区域，该区域将被打造成宿州人居新城，但区域成熟度一般。,市中心区域,宿州传统商业区，由于土地的稀缺性，未来该区域主要以商业开发为主导。,开发区,区域房地产市场开发热度较大，但是距离市区较远，区域内配套不够完善。,城东区,城市改造升级区域，但环境较差，开发量也较小。,西南片区房地产开发状况,物流、产业、商贸,住宅、商业、商贸,城市形象区,城市发展引擎,产业集聚区,未来商贸区,南北拓展顺畅,规划中的纵向南北,城市主线贯通于此,大体量住宅片区,未来人口导入的,主要区域,西南片区,宿州商品房市场,施工面积开工面积及竣工面积状况（万平米）,竣工面积中住宅与非住宅占比状况（万平米）,宿州市商品房施工面积保持持续增长，2011年竣工面积占施工面积近50%；开发类别上，07-10年度非住宅竣工面积稳步上升，11年度非住宅竣工面积出现了爆发式增长，占总竣工量的37%,。,宿州商品房市场,宿州商品房市场供应(万平米)及去化状况,2011年宿州商品房供应量近200万平米，累计存量逐年上升；09-11年度成交量较为接近，每年成交量在123万平米左右；市场去化方面，从10年度开始出现下滑，去化状况不够理想。,宿州商品房市场,市场供应量住宅与非住宅比例（万平米）,非住宅市场去化 (万平米)及存量状况,07-10年度宿州商品房市场供应量市场，非住宅占比保持15%的水平，供应市场处于合理范围，11年度，非住宅供应量占比大幅上升，占总的供应量的50.2%。,非住宅去化方面，随着供应量的上升，去化率09年度大幅提升（市场价格较低），从10年度开始出现下滑，市场活力不足。,宿州商品房价格变化状况,住宅价格变化状况（元/平米）,非住宅价格变化状况（元/平米）,宿州住宅市场在2010年度出现较大幅度的价格上升，后市增速放缓，未来住宅市场将维持平缓增长态势。,宿州非住宅市场，市场价格波动性较大，非住宅市场受宏观经济环境和政策因素印象较为明显。,非住宅开发体量逐年上升，开发比重逐年上升,从宿州近年商品房施工面积来看，随着商品房开发量的上升，其中非住宅类开发量也显逐年上升态势,，2011年非住宅施工面积达到137万平米；,同时，值得注意的是非住宅开发比重上升速度较快，从2008年14.3%上升至2011年28%。非住宅类产品市场投入量增大，市场压力大。,非住宅开发比重,宿州商业地产状况,市场小结,非住宅价格变化状况,非住宅类产品价格曲折上升,非住宅类产品市场均价保持曲折上升态势，2010年度达到最高值；,价格受市场宏观经济环境影响明显，如09年度出现的价格下跌；,10-11年度房地产政策调整，市场投资信心下降，宿州非住宅市场的市场均价出现下跌；,市场均价层面住宅与非住宅价格比在1.5-2.5之间。,宿州商业地产状况,市场小结,非住宅类产品累计存量持续上升，去化状况不够理想,非住宅累计存量逐年递增，2011年达到59万平米。该数字已经超过当年非住宅市场投放量（50万平米）。,市场去化率方面，非住宅市场去化状况显现低靡状态，年去化率不足50%。2009年由于,价格,下跌成交量出现过顶峰。,市场存量及去化状况,宿州商业地产状况,市场小结,宿州市商圈研究,宿州市商圈分布,宿州市,辖：1个市辖区、4个县,老城区汴河路商圈,城南新区,汴北新城区,汴南新区,京台高速,京台高速,汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成,宿州现有商业格局，主要分为一个核心商圈汴河路商圈，三大次级商圈汴北新城、汴南新区、城南新区。,宿州市是淮海经济协作区的核心城市之一，拥有丰富的矿产资源，市民有一定的购买力。商业发展较为落后，商业形态市场单一，雷同性大，传统的百货商业已经不能满足消费者的需求，现阶段商业市场消费力外溢较为明显。,汴河路中心商圈,1,2,4,5,6,7,8,3,9,10,11,淮海中路,汴河路中心商圈沿汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的“工”字狀的辐射区域， 城市的商业中心，成熟的商业区属老城区。,以传统的百货为主，商场内以零售为主，新的商之都内引进了卖场、 餐饮、娱乐业态目前是人流聚集区。,宿州市商业形态在逐渐的发生改变，新型的”一站式“消费体验受到广大消费者的亲睐。,汴河中路,汴河中路,胜利路,胜利路,宿州商之都,宿州上商之都是宿州市发展建设的新地标，拥有地下一层到地上五层庞大的商业体量，在业态组合方面加入了娱乐、餐饮等业态，开启宿州市一站式的消费体验，中高档的零售品牌入驻，现阶段是宿州市最大的商业综合体项目。,宿州商之都分成三个重要组成部分零售商场、横店电影城、家乐福超市。,宿州市商之都商业项目在老城区东部地带，商业建筑设计时尚新颖内部业态布局、动线设计合理，为消费者提供了舒适的购物空间,市场定位,高档化,大众化,餐饮娱乐互动导向,零售导向,案例分析,商之都商业布局,一层平面,二层平面,三层平面,四层平面,案例分析,商之都楼层业态分布,案例分析,商之都业态比例,宿州商之都业态比例较为合理，家乐福、横店电影城、美食广场等多家大面积主力店的入驻消化大部分商业体量，同时主力店的档次有所提升并且符合当地消费者的需求，家乐福大卖场的入驻有效的集聚了人气。,商场装饰精细，设施齐全，功能完善，业态丰富。,项目一层与四层有餐饮业态配置，对宿州市消费者来说这是一种新颖的业态布局，抓住了消费者好奇的心理同时激活了商业体。,一层沿街的租金8-12元/平米/天,案例分析,39,中央广场,地处市中心最繁华地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近62000平方米。,项目周边配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。,项目集商业、住宅、公寓、办公于一体，人气商机极旺，具有巨大的投资价值和升值潜力。,市场定位,高档化,大众化,餐饮娱乐互动导向,零售导向,案例分析,中央广场商业布局,B1,1F,2F,3F,4F,案例分析,41,中央广场各层业态分布,案例分析,42,中央广场业态比例,中央广场将于2012年5月1日开业，目前业态定位上比较单一，主要以零售为主，在广场地下一层配以餐饮与娱乐。,中央广场内部商铺采取出售后统一招商、统一经营管理，外部沿街商铺由业主自主管理招商。,案例分析,汴河路中心商圈,商圈图片,新型的集购物、餐饮、娱乐为一体的“一站式”消费体验带动了商圈的发展。,未来发展,商业聚集区，消费年龄层次广泛，武夷商城、金茂商场等小商品市场以学生群体及年轻消费者为主，同时也是周边县及城市消费者聚集区。,交通状况,商圈内以国贸、华夏商厦、商之都为主力商业体，周边辅以中、低档定位的步行街及小商品市场，沿街以零售服饰业态为主。,商业形态,汴南新城区商圈,1,2,3,2,商圈内大型商业体较少，新的华夏世贸广场人流量较少。,光彩建材大市场为商圈加注了商业氛围。,汴河西路,人民路,人民路,华夏世贸广场,市场定位,高档化,大众化,餐饮娱乐互动导向,零售导向,华夏世贸广场位于新城区中心地带，是新的商业综合体项目。,项目位于城市的重点节点，有着良好的交通条件和区位优势，引入国际化的Shopping-Mall商业业态，开启宿州市商业新模式、餐饮美食、娱乐健身、观光休闲、电信金融等多功能一体的城市综合体。,项目拥有地下2.2万平方米的停车场，目前刚开业不久，商圈发展还不够成熟，商家入驻率较低人流量较少。,案例分析,华夏世贸广场,商业布局,5F,1F,2F,3F,4F,案例分析,华夏世贸广场楼层业态分布,地下一层售价：2.5万/平方米,一层沿街售价：6.2万/平方米,地下一层租金：4-6元/平方米/天,案例分析,华夏世贸广场业态配比,中央广场将于2012年5月1日开业，目前业态定位上比较单一，主要以零售为主，在广场地下一层配以餐饮与娱乐。,中央广场内部商铺采取出售后统一招商、统一经营管理，外部沿街商铺由业主自主管理招商。,其中一楼广场内部商铺均价为30000/平方米，沿街商铺价格在90000-120000/平方米。,华夏世茂广场以其庞大的商业体量，完善的业态组合，高档次品牌入驻成为宿州市范围最大的商业综合体项目。,华夏世贸广场由地下停车场、超市、零售卖场、电影院、儿童游乐园组成。,项目地是由老城区北延伸临近市政府的新城区地带，商业业态布局合理、定位准确，拥有多种国内知名品牌，商品丰富，在建筑设计方面有桥、廊、庭、梯、内外联通、上下贯通动线设计布局合理成为先导购物城及立体游乐园。,案例分析,汴南新城区商圈,商圈图片,商圈内规划中的住宅及商业用地较多，作为宿州商业外溢的第一站，未来区域将形成更高能级的商业中心。,未来发展,以周边居民为主力客户群。,消费者,随着商圈内配套道路网工程的不断完善，汴南新区交通路网已建成，交通便利。,交通状况,处于宿州商业外溢的第一站，但目前发展依然不够成熟。,商业形态,汴北新城区商圈,1,2,3,4,汴北新区以办公、休闲、居住、文体等功能为主的滨水生态新城区，是市级政务中心、文教体中心、商业副中心、滨水休闲区和中高档住宅区。同时也是宿州市北扩的重点项目。,商圈内拥有多个规划项目得到是市政府相关部门的支持，加大 了商圈内招商引资的力度加大。,伴随乐天马特等综合超市的入驻，激活了新区商业脉搏。,胜利路,沱河二路,汴北新城区商圈,商圈图片,以周边居民及政务办公人员为主力客户群。,消费者,多条交通主干道已建成，同时206国道的改建促进了经济的发展。,交通状况,迎合消费者需求引入了乐天玛特大型卖场，周边以零售、住宿、餐饮业态为主。,商家品牌,新型的政务区，以沿街商铺为主。,商业形态,为宿州市重点发展项目，周边在建住宅聚集区，随着住宅区的兴起商业必将会有的快速的发展，商圈内商业发展潜力较大。,未来发展,宏观商业市场表现及特征,表现一,汴河路商业老城区人群密集，商业活动频繁，吸纳人力强。人们对老城区有一定的依赖性。,表现二,商业形态正处于转型初期，老城区以外的部分新的商业体客流量较少吸附能力弱。,特征概括,商圈商业正处在传统的百货转型初期，部分商业体引进了餐饮、娱乐等业态，并能够被当地人接受，品牌意识不强。家乐福等大卖场为商圈聚集了人气。,微观市场表现及特征,现阶段商圈都是由百货组成，旧的百货与新型的购物商场竞争激烈，同事当地消费者对于新汴路老城区依赖性较强，新城区住宅聚集区还没有形成，商业压力较大，但存在着较大的商业机会。,停车位不足，现阶段当地人无建立地下停车意识，导致交通拥挤。,市中心区域交通拥挤，道路狭窄，公交路线较少。,各大商圈竞争激烈,停车位,交通,传统的百货购物中心购物环境较差，动线设计不合理。,建筑采光不理想，展示面不佳较为陈旧，部分百货业态显得昏暗杂乱。,购物环境较差,宿州商业市场总结分析,商业形态,商业业态的发展与人均GDP的关系,大众商业街,集贸市场,百货商场,生活时尚中心,购物中心,根据欧美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析，当一个城市或地区,人均GDP超过2000美元时,，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等,向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变,。,$4400以上,$2000-4400,$1100-2000,$1100以下,宿州2011年人均GDP突破2000美元。,宿州市2011年人均GDP突破2000美元，商业形态开始从传统的二元结构（商业街、百货商场）向多元结构转变，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。,集贸市场、大众商业街、传统百货已有形态,新型,百货、大型商场主流形态,购物中心、时尚生活中心、区域型商业中心未来趋势,武夷商城,市百货大楼,华夏商厦,商之都,华夏世贸,中央广场,由于受城市发展水平及市场主流发展商、商管公司能力限制，目前宿州市场未能形成真正意义的购物中心，大多是以传统百货为基础的改良型准购物中心，如商之都，中央广场等。,中心城区由于用地较为紧缺，未来,购物中心和时尚生活中心,极有可能在,偏离市中心区域,的,形象、交通条件利好,的,新兴区域,出现。,宿州商业市场总结分析,商业形态,在市场发展趋势下，作为城市拓展范围内的西南区域，未来交通通达条件利好，同时由于未来大量人口的导入，该区域内将出现区域型商业中心，配套型时尚生活中心，邻里中心在该区域有极大发展潜力和存活几率。,对本项目开发提出的要求,在商业形态上利于商业发展趋势，同时满足区域发展要求,-集中型、街区型,招商要求,-引入适应区域发展的具有影响力的主力商家,宿州商业市场总结分析,商业形态,单中心城市扩张,城市多极化,大都市化形成,都市群形成,城市特征,指标特征,城市中心拥有最优势的可达性和区位优势；,城市要素向中心聚集；,城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。,由城市更新改造背景形成大量购房需求；,政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设；,在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。,郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善；,郊区主流客户为本区域的中高收入阶层；,购房目的为第一居所、第二居所或投资。,中心城扩大规模、效率低；,主城、副城、新城分化;,都市绵延区,多城互动。,人均可支配收入,300美元,人均可支配收入,300-4000美元,人均可支配收入,5000美元,人均可支配收入,4000-5000美元,宿州2011年人均可支配收入约2561美元。,宿州商业市场总结分析,城市扩张与商业,拂晓大道,人民路,迎宾大道,汴河西路,胜利路,银河一路,淮河路,商业现状：,主要运营商业项目集聚于此；多种商业形态汇集；商业项目体量较大；宿州的商业中心；人流量大；,存在问题：,城市道路狭窄拥挤；商业公共配套滞后；消费环境较差；土地成本相对高昂，商业开发成本高；,未来方向：,通过内部结构优化确保中心区域的商业品质。,老商业,集群,偏离,中心区,外围,扩展区,商业现状：,目前商业发展仍处于依附阶段，但新型商业项目开始落地此区域，在诺干道路交汇处形成了新的城市商业次中心。,存在问题：,主要商业人群依然是溢出和截留人群，商业集群效应未能形成；,未来方向：,购物环境相对较好，配套更为完善的城市次商业中心。,商业现状：,商业分布零散，主要为配套型商业，未能形成规模；人群片区型集聚已经形成；但缺乏具有影响力的商业项目；,存在问题：,商业市场认可度不高；,未来方向：,区域性商业中心是此范围内未来商业发展的主要模式。,商业拓展方向,宿州商业市场总结分析,城市扩张与商业,市场结论分析,城市属性、城市发展阶段,宏观经济是否有利于商业开发,城市规划对项目区域的影响,商品房市场开发状况,现有商业市场销售状况,未来商业市场趋势,城市商业发展阶段,现有商业格局对新型区域商业的影响,新型区域商业发展格局,单击添加,宏观的,宿州,房地产,宿州,商业的,宿州,对,本项目开发定位的启示,宏观的宿州,房地产宿州,商业的宿州,市场结论分析,宿州市规划发展成为皖东北加工业基地、物流商贸中心，宿州西南区域大型物流园区、商贸中心的规划格局，西南地区有良好的发展基础，区域热度持续上升，给项目的发展带来利好因素。,区域良好的市政规划，给区域产业落地、人口导入做好了铺垫。,城市未来5-10年的扩张趋势向西南、东北方向的扩张给区域住宅、商业带来机遇。,大体量住宅的开发，未来5年将有10-15万人口的导入，商业发展基础良好。,该区域距离中心城区有一定距离，较易形成区域型商业中心。,目前，西南区域发展基调较好，但发展程度一般，处于发展的初期，,未来竞争对手、竞争项目较多，竞争较为激烈。,发展基调良好,人口导入量大,未来竞争较为激烈,定位着眼区域，紧抓区域发展趋势和人群,特征，区域性生活中心是项目的有效突破口,提早进行市场炒热，在竞争上占据主动,宏观的宿州,房地产宿州,商业的宿州,市场结论分析,区域上，西南区域是宿州房地产开发的市场热点区域；,区域上，西南地区的商业地产开发较为滞后，主要为住宅区域配套型商业，商业价值不高。,销售市场上，近年商业市场供应量、存量较大，市场去化能力较差。,销售市场上，商业市场的价值吸引力不够强，投资信心较弱，投资热度不高。,销售市场上，商业地产对宏观经济和政策影响因素较为敏感，如何把握市场特点进行项目营销是项目成败的一大关键。,西南是房地产热点区域,商业地产热度不够,市场信心不足,市场投资信心下降，销售疲软的情况下，需突破现有市场操作模式有效招商、合理销售,在城市热点区域进行商业地产开发，项目需具备良好的市场亮点商业价值、营销亮点,宏观的宿州,房地产宿州,商业的宿州,市场结论分析,整体市场，宿州商业处在转型提升期传统百货向一站式生活中心发展。,随着城市的发展，中心区商业受,到来,自次级区域商业的竞争和分流。,商业随着住宅人群在逐步向西、向南扩展。,新兴房地产热点区域的商业发展仍然比较滞后，未能形成人气。,宿州已经具备出现城市副商业中心的条件交通，人口，市政配套。,商业外溢,副商业中心即将形成,人群是商业发展的基础,商业外扩、人群集聚点出现,迎合商业发展趋势，满足未来人群消费,满足区域人群生活需求的商业,购物、餐饮、娱乐、儿童亲子,个案分析,港利锦绣江南,环宇银河绿苑,大观园家天下,本案,本案,新景第,中央广场,家乐福商之都,华夏世贸广场,白马商城,天下第一石城,社区商业,新综合体,专业市场,占地面积:,12100平方米,建筑面积:,62000平方米,开工时间:,2010-03-10,竣工时间:,2012-02-21,开发商:,浙江勤业宿州市勤业建设开发有限公司,投资商:,浙江勤业宿州市勤业建设开发有限公司,建筑单位:,宿州勤业建设开发有限公司,开盘时间：2010年11月底,去化率：74.7%,均价：一层均价在3.3万左右，部分沿街50左右商铺售价9-10万。,销售情况表,1#,2#,3#,分割销售，售后返租，统一招商、统一经营。,内铺由中央广场统一招商管理，前三年每年回报率分别为8%、8.5%、9%，一年一结，三年后由业主委员会决定之后每年回报率以及结算方式。(只接受分期付款),沿街外铺由投资者自行经营。,67,占地面积:,15341平方米,建筑面积:,139422平方米,开工时间:,2009-09-01,开发商:,宿州创新时代置业有限公司,投资商:,宿州创新时代置业有限公司,建筑单位:,浙江新东洋建设集团,代理商:,君安国际置业,景观设计单位,:东南大学深圳设计院,销售情况表,1#,2#,开盘时间：2010年1月,去化率：90%,均价：一层均价在12万,地下一层1.2万,项目地下一层和一层沿街部分出售,地上一层地上二至五层持有经营，地下一层目前基本售完,建筑面积:,170382平方米,开工时间:,2010-02-21,开发商:,安徽宿州华夏房地产开发(集团)有限公司,投资商:,华夏集团,建筑单位:,南京市柒桥建筑安装工程有限公司,代理商:,北京康斯坦顿管理咨询有限公司/淮北润通房地产经纪有限公司,建筑设计单位,:上海大学建筑设计院,户 数:,总户数966户,2#,3#,1#,销售情况表,开盘时间：2010年9月,去化率：11%,均价：一层均价在6万（地下一层均价2.5万）,项目地下一层部分及一层沿街出售，其他持有经营。,该类型项目地处宿州市市中心区域，具有较强影响力，商业价值较高；,该类型项目都具有良好的招商经营平台，项目大部分持有经营，给予了投资者较大信心；,各项目大部分持有经营，部分商业面积进行分割出售；,该类型项目单价较高，但分割面积较小，总价较低（主力店铺总价在100万以下），去化状况较好。,分析点评,占地面积:,396000平方米,建筑面积:,20平方米,开工时间:,2010-03-01,竣工时间:,2012-11-01,开 发 商:,宿州市白马置业有限公司,投 资 商:,宿州市白马置业有限公司,建筑单位:,宿州市第五建筑市政工程有限公司,停车位:,2500个,开盘时间：,2011,年,7,月,去化率：90%(一层、二层),均价：一层均价在9600元/m,2,项目一层、二层出售，三至五层未定,1#销售情况表,分割销售，售后返租。,返租方式：前三年包租，一次性返租总售价的22%，三年以后自行经营。,占地面积:,64680平方米,建筑面积:,99514平方米,开工时间:,2010-05-15,开 发 商:,皖北煤电恒馨房地产开发有限公司,投 资 商:,皖北煤电恒馨房地产开发公司,建筑单位:,核工业华东建设工程集团公司,代 理 商:,合肥新动力,户 数:,总户数410户,开盘时间：2011年1月,去化率：21.36%。,目前出售部分为一、二层商铺，3F未成交。,销售情况表,1#,3#,9#,11#,项目目前采取分割销售方式对外销售,该类型专业市场商业项目，由于偏离市中心区域，价格相对较低；,总价方面，专业市场由于分割面积较小，主力店铺总价在60万元以下,销售模式上既有分割纯销售（不带回报），也有售后返祖模式；,售后返租模式虽然虽然单价较高，但去化状况较好，容易被市场接受。,分析点评,占地面积:,142119平方米,建筑面积:,292174平方米,开工时间:,2008-05-01,竣工时间:,2012-10-01,开 发 商:,皖北煤电恒馨房地产开发有限公司,投 资 商:,皖北煤电恒馨房地产开发有限公司,物业公司:,仁和物业,户 数:,总户数1678户 当期户数1678户,开盘时间： A区2009年底 D区2012年4月,A区去化率为16.67%。,D区去化率为50.07%。,销售情况表,A4#,A5#,A6#,A7#,D6#,D17#,D18#,D19#,社区底商，全部出售。,优惠手段：一次性付款的客户可享受9折优惠，按揭享受9.8折优惠,占地面积:,58740平方米,建筑面积:,100000平方米,开发商:,宿州安居工程开发处,投资商:,宿州安居工程开发处,物业管理公司:,徐州旗帜尊享物业,建筑单位:,淮北一建,代理商:,厦门市福仁氏房地产营销代理有限公司,景观设计单位,:上海姜氏友成,户 数:,总户数800户,销售情况表,1、2#,3#,7#,8#,26#,2010年上半年前售价4122元/平米,2010年下半年后8651元/平米,2011年8月新开的盘商铺均价为14084元/平米 ，商铺总去化率达到85.28%。,社区底商，全部出售。,占地面积:,330000平方米,建筑面积:,215498平方米,开 发 商:,环宇建设集团宿州市环宇房地产开发有限公司,投 资 商:,环宇建设集团宿州市环宇房地产开发有限公司,物业公司:,新安物业,建筑单位:,环宇建设集团宿州市环宇房地产开发有限公司,代 理 商:,安徽格美房地产营销顾问有限公司,景观设计,:上海莲道设计公司,户 数:,总户数1561户 当期户数1561户,部分销售情况表,1#,2#,4#,3#,5#,开盘时间：2009年4月,商铺去化率：13.12%,2012年4月21日将推出沿街新铺，报价14000元/m2。,社区底商，全部出售。,占地面积:,330000平方米,建筑面积:,450000平方米,开工时间:,2010-07-10,竣工时间:,2011-12-31,开发商:,安徽港利房地产开发有限公司,投资商:,连云港外贸包装(集团)公司,建筑单位:,连云港外贸建安公司,景观设计单位,:江苏山水建设集团南京规划设计院,工程进度:,西区二期预计4月开盘，87-127平米住宅预约登记中。(2012-04-10),户 数:,总户数3647户,A-6#,A-8#,A-11#,A-14#,A-15#,销售情况表,一期开盘：2010年,二期开盘：2012年4月,项目二期去化率为43.3%,社区底商，全部出售。,该类型社区底商，投资者关注度较小，去化状况一般；,该类型商铺在分割上面积相对较大，由于近年商业价格上涨，造成商铺总价较高；,由于社区商业的总体量不大，且随住宅分期开发，在销售上采用不带回报的销售；,分析点评,项目分析,项目概况,项目构成：,项目为两个独立的A、B地块构成。,A地块：,位于西南片区拂晓大道以西，淮河路以南，合徐高速以东，合徐高速出口以北 。,B地块：,位于迎宾大道以南，宿蒙路东侧，南外环路以北，磬云路南北穿越地块。,A地块,B地块,和徐高速,拂晓大道,人民路,淮海南路,汴河西路,淮河西路,迎宾大道,外环路,A地块,B地块,市区,4公里,项目位置：,项目地处宿州市西南区域，项目距离宿州市市中心4公里。,交通通达性：,拂晓大道、人民路、淮河西路、迎宾大道在该区域的规划，使得该项目的南北，东西通达性良好。,项目概况,项目概况,项目分析,环形商业街,沿街商铺,休闲会所,项目点评,项目商业采用“嵌入式”布局，将商铺融入到社区内部支路；,从小区布局来看，小区西北有规划小学、幼儿园，是整个小区的“动”区，在此规划商业可以充分借助人流，并进行人流汇聚。,总体量1.6万平米商业，能够满足社区内部商业配套要求。,项目分析,项目点评,项目商业采用“T”型布局，商业总体量6.06万平米，总体来看商业缺乏集中性，不利于中大型业态布局，造成人流分散，稀释了商业人气。,商业步行街中间有河流贯穿，商业的互动性造成影响，同时河流对外部人流东西造成分割，对商业不利。,会所规划充分借助公园景观及水景，私密性良好。,环形商业与步行街、社区商业有绿化带隔断，商业连续性差。,会所商业,商业步行街,环形商业,社区商业,项目分析,项目,指标,项目,坏境,商业,指标,项目,交通,项目区域交通规划合理，通达性好；,项目距离市中心区域有一定距离，具有良好的独立性。,项目所处的宿州西南片区已有较大的住宅开发体量，但人口导入较为滞后，区域配套不尽完善；,项目两大区域总计开发量130万平米，开发体量较大，规划人口3.5万，人口集聚性强。,A区：商业体量1.67万平米，体量较小；,B区：商业体量6.06万平米，开发体量较大。,项目SWOT分析,项目SWOT分析,区域房地产开发量大，未来发展潜力大；,区域住宅开发延续性好，未来人口导入数量较大，区域人群具有较大的商业需求；,大盘规划，具有一定影响力；,交通体系完善，通达性良好；,距离市中心有一定距离，具有良好的独立性；,优势,劣势,机会,威胁,新兴开发区域，区域成熟度不够，,人口导入周期较长，商业发展会存在较长培育期；,从区块相对位置来看，本项目非核心区域，人流流入只存在三面（东、南、北）,宿州市商业投资市场较为低靡，市场压力大；,区域现有及规划商业为住宅底商及商贸市场，,未能形成区域性综合商业；,区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新,拔高提供了机会；,本项目较大的开发体量，项目自身的人口及,消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑；,未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。,区域内其他项目在未来商业具体规划上仍不明晰，在商业规模和商业定位上可能对本项目造成威胁；,项目人群受到来自市中心、次商业中心和项目南部大型项目的吸引，人流外溢存在威胁。,项目定位分析,项目定位的思考,宿州商业地产呈现冰火两重天格局中心区集中型商业较为火热，新兴区域住宅商业寒冰未破。,作为房地产开发的新兴区域，区域成熟度不够，未来竞争环境不够明晰，商业如何定位？,区域未来人群集聚性好，项目区域具有良好的独立性，在此环境下商业如何确立区域地位？,以住宅人群为主的区域，商业业态如何组合以满足消费者需求？,商业采用何种形态布局，定位要具有可操作性和生命力，既满足商业定位要求又能满足商业销售需求？,如何寻找商业亮点，以提升项目整体物业价值？,项目定位思考,项目定位,区域市场,及竞争,项目,自身条件,消费者,需求,配套,功能性,城市,商业发展,项目,收益,城市商业发展阶段和特点,消费档次,消费类别,项目体量,项目形态,项目潜质,满足消费者消费需求的业态组合,销售销售收益与租金收益的,现有竞争-突破？,未来竞争-引领？,投资者,需求,营销策略,销售手段,定位背景城市商业发展,宿州商业市场发展阶段,中心区域传统商业模式正在转型，以适应城市消费着消费需求消费层次的提升与消费习惯（一站式）的改变。,新的区域性人口集聚区出现、传统商业配套无法满足人群需求、造成消费者外流。,中心区商业具有较强影响力，区域型商业缺乏吸引力,定位背景城市商业发展,宿州传统住宅商业状况,餐饮、零售、服务等简单日常生活配套的罗列，只是满足基本生活所需。,商业缺乏精准定位，仍然处于自由发展阶段，生存状况堪忧、商业价值低。,只是作为社区的附属价值、地产开发的鸡肋,定位背景区域发展状况,宿州西南片区发展状况,项目周边区域处于房地产开发的初级阶段，人口状况、配套状况一般,项目所处区域未来商业需求量较大,区域上具有一定独立性，商业需求量较大,定位背景项目自身条件,具体区位不占优势,面临未来各个社区,配套商业的分流,高密度社区,具有一定规模的,商业街区,我们有的,以产品自身特点，屏蔽、抵抗与竞品间的不利形式,超越传统、引领区域、品质提升,超越传统,品质提升,不利形势,引领区域,定位背景项目自身条件,Description of the core,项目规划的特征,项目地块的属性,项目潜在的气质,集中型,街区型,高密度,社区,品质感,完善性,定位背景消费者,消费能力,消费倾向,项目自身人群,内向型消费,周边其他人群,（物流园区、商贸市场）,外向型消费,周边社区居民,中间型消费,次主力消费群,主力消费人群,第三类消费群,项目能级定位,定位思考,商业定位模型,定位方向二,主题型时尚生活中心,定位方向一,区域型特色商业中心,以项目的主题性吸引消费人群；,在营销上通过主题强调项目的品质和价值；,通过主题型凸显项目唯一性与高价值。,具有一定商业规模来完善业态的布置；,强调多元化的配套，一站式的消费解决方案；,注重主力店定位及招商，扩大项目辐射范围。,定位方向（一）,商业定位,项目所处区域具有较好的独立性，商业发展前景好。,未来居住的热点，房地产开发的规模化导致商业格局变化,城市交通的快速干道，具有较好的通达性，项目辐射范围较广,通过自身的完善配套，多元化的生活便利、时尚休闲、生活体验、娱乐业态设置,1,3,2,4,商业,定位,商业定位,商业不应该只作为社区的附属价值,商业如何确立自身地位位？,具有一定的商业体量,区域商业需求量大,商业定位,混乱的、嘈杂的、无规划、随意性、低价值,传统社区商业,区域特色商业中心,满足社区居民生活需求,优雅的时尚气息,生活的一站式解决,品味时尚的互动平台,前瞻性商业规划,精准的商业定位,成长型商业,商业价值的最大化,消,费,者,投,资,者,生活便利,生活体验,家庭、朋友聚会,娱乐休闲,多元化-生活式,区域特色型商业中心,多元化 生活中心,家庭式 | 生活类 ,-卖场购物类-,- 休闲生活聚集地 -,生活便利、时尚休闲、生活体验、娱乐 ,餐饮,娱乐,休闲,服务配套,商业定位,便捷的 齐全的 综合的 时尚生活配套,如何形成特色？,如何制造差异竞争力？,区域特色,商业中心,多元化 一站式,具有规模的特色型业态,商业定位,餐饮、休闲类外向型明显的商业设施与独立于核心商圈之外，同时吸引目的性消费；,社区商铺数量相应减少，提升集中型、街区性商业的品质；,配套服务商业对社区居民吸引力大，仍需满足；,各种类型商业比例合理控制；,发展模式,配套业态完善品牌提升发展模式,业态模式,商业生活广场+特色商业街区模式,商业模型,卖场购物,大中型餐饮,娱乐类,一般零售,服务配套,通过集中型商业多元化的功能集聚项目人气,以休闲娱乐的形式形成消费群活力,通过一般零售、服务配套满足社区居民消费,时尚休闲,商业定位,生活类,超市买菜,时尚生活用品,家电家居,生活配套,儿童类,儿童体验中心,亲子乐园,早教中心,餐饮,时尚简餐,特色餐饮,大中型餐饮,娱乐,卡拉OK,电影院,游艺场,商业定位,开发商价值,确保项目品质和业,态完整性，提升商业整体价值，,分割销售，区别资金回笼,投资者价值,前瞻性的商业规划，物业保值升值，,成长型商业，发展潜力大，高价值回报,消费者价值,完善的商业配套,一站式生活解决方案,品质生活保障,项目价值,定位方向（二）,商业定位,宿州,商业地产亮点难觅,如何寻找商业亮点？,未来商业发展的潜在需求,拔高项目整体的形象品质,商业定位,集中型商业的转型期,现有商业状况,主题型时尚生活中心,居民消费的品质高地,时尚生活的领先地,风尚体验/优雅品位,强势品牌的号召力,完善平台的支撑,定位招商的契合度,消,费,者,投,资,者,社区商业的破败期,太平洋,时尚生活中心,太平洋时尚生活馆,Fast Fashion,各类主题,各色餐饮,集中式购物+体验中心,时尚生活,消费体验,餐饮娱乐,购物休闲,商业定位,体验型业态的设置,（养身体验、时尚餐饮、娱乐休闲、儿童亲子）,如何打造主题？,如有营造体验型消费？,时尚,生活中心,时尚购物中心,家居生活馆,特色餐饮街,休闲娱乐中心,亲子体验馆,商业定位,通过太平洋集团的平台支持，进行品牌提升，构建项目“生活馆”发展模式,通过商业的主题性强化项目形象，通过特色型业态设置吸引目的性消费,生活（中心）馆生活的品质提升,主题型外在形象的树立，寻求消费者身份认同,兼顾完善社区型配套服务,发展模式,做精并非做全+品牌提升发展模式,业态模式,主题生活（中心）馆+主题型消费,商业模型,娱乐类,特色餐饮类,时尚购物,一般零售,一般零售,通过主题（中心）馆模式凸显项目的唯一性,通过时尚元素（购物、餐饮、娱乐）突出项目品质感,做精而非做全,生活配套,商业定位,开发商价值,商业的唯一性,创新的商业模式,较高价值回报,投资者价值,前瞻性的商业规划，物业保值升值，,成长型商业，发展潜力大，高价值回报,消费者价值,新颖的消费体验模式,身份认同的趋向性,项目价值,商业定位,时尚购物中心,家居/家电生活馆,特色餐饮街区,娱乐休闲中心,Thank You!,