精装酒店式公寓项目建议书

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,西山区精装酒店式公寓,项目建议书,主要内容,第一部分,第二部分,土地利用及产品规划分析,第三部分,市场需求状况分析及预测,第四部分,投资估算及财务评价,社会效益与风险评估,建设内容及规模,第五部分,第六部分,结论及建议,第一部分,区域发展与市场需求状况分析及预测,区域发展与市场需求状况分析及预测,经济社会环境,2,政治环境调查,3,1,市场需求量调查及预测,3,3,第一部分,一、政治环境调查（删）,国务院常务会议出台的“,新国五条,”，重申坚持执行以,限购、限贷,为核心的调控政策,调控的力度加大，特别是,问责制,。如果地方房价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。,限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需求，由购买环节进一步延伸到了之后的,销售环节,。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收,20%,的所得税。,新国五条”在遏制需求的同时也特别强调增加普通商品房和住宅用地的供给。,政策的解读 （删）,1,2,目前出台的种种楼市调控政策，都主要针对的是,住宅市场,，“限购限贷”政策让很多住宅市场的投资需求得不到满足，而公寓作为建在商业用地上的“,类住宅,”产品，其“不限购不限贷”的卖点，能够吸引大量住宅投资需求转向购买公寓累产品。,对于开发商来说，在新“国五条”落地在即的前提下，住宅的成交量明显缩水，开发商对于住宅的信心严重受挫。而且昆明目前过盛的商业体量难以消化，商业地产竞争异常激烈，再加上商业项目必须解决前期规划、招商、运营等多方面的问题，把开发方向转向公寓无疑是最保险的策略。,二、经济社会环境（删）,2001,和,2010,年我国现价,GDP,分别是,10.97,万亿元和,40.15,万亿元人民币，,2011,年达到了,47.29,万亿元。,2001-2010,这,10,年,GDP,年均实际增长,10.5%,，是新中国成立以来,GDP,实际增长速度最快的,10,年,西山区内集聚城中村数量为四个区域中最多，达115个，总人口约24.6万人,人口密度约为4.9万人/km2，总建筑面积约1112万m2，拆迁量巨大，市场供应量巨大。,项目位置,2011,年，西山区国民经济快速增长，综合实力继续增强，三次产业共同推动经济发展。经初步核算，全年实现生产总值（,GDP,）,288.05,亿元，按可比价格计算，比上年增长,13.8%,，人均,GDP,达到,37997,元，经济发展跃上新台阶。,生产总值中：第一产业完成增加值,2.89,亿元，增长,2.0%,；第二产业完成增加值,85.78,亿元，增长,18.8%,，其中：工业完成增加值,52.56,亿元，增长,11.1%,；建筑业完成增加值,33.22,亿元，增长,33.8%,；第三产业完成增加值,199.38,亿元，增长,11.9%,。三次产业结构比为,1.0,：,29.8,：,69.2,西山区国民经济生产总值及增速（2011）,建筑业发展概况：全区年末拥有资质建筑业企业,122,个，从业人员,24332,人。完成建筑业总产值,89.3,亿元，比上年增长,22.0%,。房屋建筑施工面积,246,万平方米，房屋建筑竣工面积,148,万平方米。,全区,2011,年城镇固定资产投资总额达,274.7,亿元，比上年增长,30.5%,。其中：规模以上固定资产投资完成,230,亿元，规模以上工业固定资产投资,32.7,亿元，比去年增长,40.4%,。,2010-2011年,城镇固定资产投资及增速,金融机构存贷款余额持续,稳步增长,，金融运行平稳。,2011,年末，金融机构各项存款余额,521.17,亿元，比年初,增长,2.3%,，其中：单位存款,224.62,亿元，个人存款,284.16,亿元，分别,下降,2.48%,和增长,2.48%,。,金融机构各项贷款余额,293.24,亿元，比年初,增长,10.12%,，其中：短期贷款,83.76,亿元，中长期贷款,209.23,亿元，分别,增长,4.79%,和,13.41%,。,2011年金融机构存贷款情况,2011年，全区继续,加大对外开放力度,，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比,增长25.13%,。引进外资项目17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任务的124.33%，与去年同期相比,增长43.03%,。,旅游业圆满完成了2011年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活动部系列活动，旅游从业人员培训、乡村旅游服务接待设施等级评定、旅游宣传促销、旅游标准化建设、旅游安全生产等一系列工作，有效保障了我区旅游业的健康、有序发展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43亿元。（删除）,对外经济贸易及旅游,人口、人民生活,年末全区常住人口,76.24,万人，户籍人口,50.79,万人，比上年末增,1.36%,，其中：非农业人口为,40.19,万人；少数民族人口,7.72,万人，占总人口的,15.2%,，主要世居少数民族有彝族、白族、回族等；,18,岁以下人口,7.61,万人，,18-60,岁人口,33.48,万人，,60,岁以上人口为,9.70,万人，人口自然增长率为,2.07,。,城乡居民,生活水平,进一步提高。根据抽样，年内纳入劳动工资统计的城镇单位共,1613,个，从业人员,124605,人，从业人员劳动报酬,406136,万元；其中：在岗职工,112956,人，发放工资,378387,万元，在岗职工年平均工资,34497,元，同比增长,28.13%,。农民人均纯收入达,9696,元，同比增长,17.5%,，扣除物价因素后,实际增长,12.3%,；城镇居民人均可支配收入达,22900,元，增长,15.1,，扣除物价因素后，实际增长,10.1%,。城市和农村居民最低生活保障工作进一步加强，全年共,84593,户,21804,人得到了城市和农村最低生活保障，年平均,5820,户,8518,人获得了城市居民最低生活保障，年平均,1230,户,1633,人获得了农村居民最低生活保障。 （删除）,三、市场需求分析,销售情况分析,从以上销售情况来看，昆明几个公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。,位置好、周边配套齐、商业氛围浓厚、且档次较高的公寓产品比较受市场欢迎,目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大,销售价格分析与预测,从在售公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在2200元/平米至15000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显,主力户型分析,主力户型面积大多集中在50-60平米之间，户型主流为标准间型的一室一厅。少量住宅性质的公寓户型面积偏大，且采光面较多。,不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。,主力总价分析,目前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在4060万之间，地段佳，标准高的产品总价则在7090万之间。而通过精装修提升项目附加值则是项目达到高总价的手段之一。,主力总价区间,商业配套分析,目前在售酒店式公寓近70%是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。,小 结,昆明酒店式公寓仍以居住功能为主，酒店公寓与传统公寓未能明显区分，公寓与小户型也未能明显区分。市场上酒店公寓供应产品单一,与同期住宅相比，酒店公寓价格相对较高。物业管理大多引进酒店管理公司，项目大多位于中心区域，面积基本为小户型，主力面积在30-60平米之间。项目周边住宅及公寓区域商务功能明显，客户需求较大。,未来公寓及酒店式公寓供应必将大幅增加，预计面积在50-100万平米左右，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。,酒店式公寓市场分析结论,有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。,从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满足需求。,未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点,从昆明市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看， 未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。,把握市场先机，将会创造良好的市场机会,把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店式公寓，将会创造良好的市场机会。,以经营管理获得良好经济效益，三方共赢,精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终,发展商、投资者、物业管理公司三方共赢,。,第二部分,土地利用及产业规划分析,土地利用状况分析规划,3,1,产品业态规划及分析,3,2,第二部分,土地利用状况,周围配套及交通设施,地块用地及建筑现状,地块相关参数,2,3,4,地块的区域位置,1,研,究,内,容,第二部分,地块的区域位置,区域位置：,项目位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显。,项目所在地,第二部分,地块研究,前卫路,日新东路,二环南路,海,埂,路,滇池路,第二部分,地块相关参数,第二部分,地块用地及建筑现状,金长丰综合批发市场,华丰大型食品批发市场,永丰家电五金批发城,昆明大型综合批发市场,昆明丰成商业一条街,瑞丰市场,昆明丰盛日用品批发市场,昆明西南大型百货场,食品厂,回迁房建设,民房,厂房,马家小学,第二部分,地块用地及建筑现状,第二部分,地块用地及建筑现状,第二部分,周围配套设施,第二部分,周围配套设施,第二部分,周围配套设施,不愿搬迁,回迁可能性不大,搬至新螺丝湾,考虑其他专业市场,第二部分,产品业态规划及分析,土地利用状况分析规划,3,1,产品业态规划及分析,3,2,酒店式公寓,“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。,解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,（应把这些介绍放在第一部分需求分析那里）,酒店式公寓,特 点,酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能,酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业,酒店式公寓必须有酒店般完善的服务,酒店式公寓必须具有居家的氛围,与传统概念的区别,酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。,酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐,发展动因（删除）,酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的,政府官员和高级商务人士,。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。,从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。,在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉,酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的40年,本项目业态规划,项目商业定位：,打造以购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的中高端区域型生活方式集中商业中心和社区配套商业。,项目商业业态：,酒店公寓、购物中心、休闲娱乐、餐饮、社区配套服务。,项目商业消费定位：,业务人员、高级技术人员以及高级管理者商务居住或休闲娱乐的消费地。,第四部分,项目商业规划建议,休闲,娱乐,特色,餐饮,酒店,公寓,购物,中心,规划业态,社区,配套,第二部分,竞争物业的研究 (删除）,定位：目前是南市区唯一一个集写字楼、住宅、酒店、娱乐、餐饮、购物街、大型超市为一体的城市综合体。诺仕达集团以世界商业Street Mall为整体规划理念，打造一个全新中央商业特区。,南亚风情第壹城,第二部分,竞争物业的研究,（删）,第二部分,竞争物业的研究,（删）,诺仕达的投资模式,一次性投资,一次性建设,一次性交付使用,缩短了整个项目的培育期，最后形成了,一站式休闲,一站式购物,一站式娱乐,第二部分,竞争物业的研究,（删）,南亚风情第壹城的商业组成要素,豪廷大酒店,南亚风情园,大洋百货,南亚第一国际,中央商业广场,家庭生活馆,数码城,南亚第一MALL,南亚路（金融业）,星河PUB街（酒吧）,星河左岸（休闲）,掌门地带（运动）,地下阳光商业走廊,第二部分,竞争物业的研究,（删）,螺蛳湾国际商贸城,定位：面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,第二部分,竞争物业的研究,（删）,第二部分,竞争物业的研究,（删）,开发商：云南新都昌房地产 开发有限公司,占地面积：50亩,总建筑面积：12.6万平方米,容积率：4.16,绿化率：44.8%,价格：商铺均价预计3万元/平米,豆腐营13号,项目规划分为南北两个地块，北地块为集中式的商业用地和城市公共绿地，定位为女性主题购物广场，规划整个商场预计有1200多个商铺，以10,30平米的小铺面为主力户型；南面地块以住宅用地、酒店公寓以及各种公共服务设施为主。,第二部分,近千亩老螺丝湾土地定位为二级CBD，改造后的螺蛳湾中央商务区定位为：集金融贸易、楼宇经济、总部经济、高端精品商业、信息及中介服务等商业业态，配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐为一体的二级中央商务区。根据城市区域功能定位，将原有小商品批零兼营、仓储物流、低端销售迁出三环外。,规划指标中，老螺丝湾升级改造后，商业、办公建筑面积就约170万平方米，公寓、住宅建筑面积约44万平方米。,商业不出售产权，面积最小的为10多平米，租金在100-200元/平米、200,300元/平米、300元/平米以上。预计在8月份开盘。,老螺蛳湾的改造,竞争物业的研究,(删）,第三部分,建设内容及规模,目标客群定位,项目具体规划,2,3,相关经济技术参数,1,研,究,内,容,第三部分,建设内容及规模,第三部分,项目分析和商业定位,目标客群分析,项目具体规划,2,3,相关经济技术参数,1,研,究,内,容,第三部分,目前项目规划的解读,前,卫,路,酒店式公寓客房面积有40-100平米，包括洗衣机、微波炉、电熨斗等家用电器。有一居室、二居室、三居室。,配套设施包括游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐厅、儿童活动中心等，满足客户舒适体验及生活便利。,第三部分,SWOT分析,（删）,目标客群分析,项目具体规划,2,3,相关经济技术参数,1,研,究,内,容,（删）,第三部分,目标客群定位,（删）,目标市场锁定：,1、以商务居住为主，并且有长期居住及安置家人的需求，但并不需要在异地买房定居的高端人群（国际性企业、跨国集团的常驻异地的高级管理人员）,2、国内小型企业的业务人员与高级技术人员跨省往来为主,客群特点：,1、租期一般为三个月、半年以上或更长,由公司负担高额的房租费用，价格敏感度较低,2、在异地逗留时间为3-7天，不携带家属，注重性价比。（国外客户）,第四部分,投资估算及财务评价,社会效益分析及风险评估,第五部分,第三部分,项目商业定位,从地段上来讲,不临主街，但周边小区较多,从功能形态上讲,易形成区域性集中商业和配套型商业并存的形态,从城市建设的意义上来讲,促进城中村改造和新昆明的建设,功能定位：区域生活方式中心、社区配套和商业顶级精英公寓,形象定位：集中商业建筑和社区个性配套型商业,第五部分,麦哲森的核心优势及服务的决心,专注于商业地产,全案运营代理,项目团队均从事,商业地产运营多年,大型商业运营伙伴、,中小型品牌商户、,数十万置业投资客,具备商业项目,操盘实战案例,专注的服务,庞大的资源,专业的团队,实操的经验,高品质：,酒店式公寓本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为居住者多拥有多套房产，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。,“酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。,结论及建议,高价值：,酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。,高投资回报率：,酒店式公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。,C,45-65的户型在成为各个酒店式公寓热销房型的同时，朝向好的30-45小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。随着酒店式公寓这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在户型产品上的不断创新是赢得竞争的有力保证。,D,表现在销售方式上，今年由于沈阳整体房地产市场的火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高的收益。部分项目也采取了整售的方式迅速回笼资金，比如世华国际中心和远洋光华国际，但最近在宏观调控的压力下，未来楼市出现了很多不确定性，风险在加大。,E,表现在营销手段上，几年前包租这种形式在酒店式公寓的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引眼球了，物业的未来发展前景才是真正的营销重点。,THE END THANKS,停止空谈 立即行动,