物业管理的5S应用

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,*,物业管理的5,S,应用,1,关于 5,S,日本企业成功的两大法宝,品管圈,（,Quality Control CircleQCC),5S,活动,:5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（,SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）,等五个项目，因日语的罗马拼音均为“S”开头，所,以简称为5S。,5S起源于日本，是指在生产现场中对人员、机器,、材料、方法等生产要素进行有效的管理，这是,日本企业独特的一种管理办法。,2,5,S,活动的目标,1工作变换时，寻找工具，物品马上,找到，寻找时间为零。,2整洁的现场，不良品为零。,3努力降低成本，减少消耗，浪费为,零。,4工作顺畅进行，及时完成任务，延,期为零。,5无泄漏，无危害，安全，整齐，事,故为零。,6团结，友爱，处处为别人着想，积,极干好本职工作，不良行为为零。,3,5S活动的原则,1自我管理的原则 良好的工作环境，不能单靠添置设备，也不能指望别人来创造。应当充分依靠现场人员，由现场的当事人员自己动手为自己创造一个整齐、清洁、方便、安全的工作环境，使他们在改造客观世界的同时，也改造自己的主观世界，产生“美”的意识，养成现代化大生产所要求的遵章守纪、严格要求的风气和习惯。因为是自己动手创造的成果，也就容易保持和坚持下去。,2勤俭办厂的原则 开展“5S”活动，会从生产现场清理出很多无用之物，其中，有的只是在现场无用，但可用于其他的地方；有的虽然是废物，但应本着废物利用、变废为宝的精神，该利用的应千方百计地利用，需要报废的也应按报废手续办理并收回其“残值”，千万不可只图一时处理“痛快”，不分青红皂白地当作垃圾一扔了之。对于那种大手大脚、置企业财产于不顾的“败家子”作风，应及时制止、批评、教育，情节严重的要给予适当处分。,3持之以恒的原则 “5S”活动开展起来比较容易，可以搞得轰轰烈烈，在短时间内取得明显的效果，但要坚持下去，持之以恒，不断优化就不太容易。不少企业发生过一紧、二松、三垮台、四重来的现象。因此，开展“5S”活动，贵在坚持，为将这项活动坚持下去，企业首先应将“5S”活动纳入岗位责任制，使每一部门、每一人员都有明确的岗位责任和工作标准；其次，要严格、认真地搞好检查、评比和考核工作、将考核结果同各部门和每一人员的经济利益挂钩；第三，要坚持PDCA循环，不断提高现场的“5S”水平，即要通过检查，不断发现问题，不断解决问题。因此，在检查考核后，还必须针对问题，提出改进的措施和计划，使“5S”活动坚持不断地开展下去。,4,定义,：区分要与不要的物品，现场只保留必需的物品。,目的,： 改善和增加作业面积；, 现场无杂物，行道通畅，提高工作效率；, 减少磕碰的机会，保障安全，提高质量；, 消除管理上的混放、混料等差错事故；, 有利于减少库存量，节约资金；, 改变作风，提高工作情绪。,意义,：把要与不要的人、事、物分开，再将不需要的人、事、物加以处理，对生产现场的现实摆放和停滞的各种物品进行分类，区分什么是现场需要的，什么是现场不需要的；其次，对于现场不需要的物品，诸如用剩的材料、多余的半成品、切下的料头、切屑、垃圾、废品、多余的工具、报废的设备、工人的个人生活用品等，要坚决清理出生产现场，这项工作的重点在于坚决把现场不需要的东西清理掉。对于车间里各个工位或设备的前后、通道左右、厂房上下、工具箱内外，以及车间的各个死角，都要彻底搜寻和清理，达到现场无不用之物。,1S-整理（Seiri）,5,2S-整顿（Seiton）,定义,：必需品依规定定位、定方法摆放整齐有序，明确标示。,目的,：不浪费时间寻找物品，提高工作效率和产品质量，保障生产安全。,意义,：把需要的人、事、物加以定量、定位。通过前一步整理后，对生产现场需要留下的物品进行科学合理的布置和摆放，以便用最快的速度取得所需之物，在最有效的规章、制度和最简捷的流程下完成作业。,要点,： 物品摆放要有固定的地点和区域，以便于寻找，消除,因混放而造成的差错；, 物品摆放地点要科学合理。例如，根据物品使用的频率，经常使用的东西应放得近些（如放在作业区内），偶尔使用或不常使用的东西则应放得远些（如集中放在车间某处）；, 物品摆放目视化，使定量装载的物品做到过目知数，摆放不同物品的区域采用不同的色彩和标记加以区别。,6,3S-清扫（Seiso）,定义,：清除现场内的脏污、清除作业区域的物料垃圾。,目的,：清除“脏污”，保持现场干净、明亮。,意义,：将工作场所之污垢去除，使异常之发生源很容易发现，是,实施自主保养的第一步，主要是在提高设备稼动率。,要点,： 自己使用的物品，如设备、工具等，要自己清扫,，而不要依赖他人，不增加专门的清扫工；, 对设备的清扫，着眼于对设备的维护保养。清扫设备要,同设备的点检结合起来，清扫即点检；清扫设备要同时,做设备的润滑工作，清扫也是保养；, 清扫也是为了改善。当清扫地面发现有飞屑和油,水泄漏时，要查明原因，并采取措施加以改进,。,7,4S清洁（Seiketsu）,定义,：将整理、整顿、清扫实施的做法制度化、规范化，维持其成果。,目的,：认真维护并坚持整理、整顿、清扫的效果，使其保持最佳状态。,意义,：通过对整理、整顿、清扫活动的坚持与深入，从而消除发生安全,事故的根源。创造一个良好的工作环境，使职工能愉快地工作。,要点,： 车间环境不仅要整齐，而且要做到清洁卫生，保证工人身体,健康，提高工人劳动热情；, 不仅物品要清洁，而且工人本身也要做到清洁，如工作服要,清洁，仪表要整洁，及时理发、刮须、修指甲、洗澡等；, 工人不仅要做到形体上的清洁，而且要做到精神上的“清洁,”，待人要讲礼貌、要尊重别人；, 要使环境不受污染，进一步消除浑浊的空气、粉尘、噪音和,污染源，消灭职业病。,8,5S-素养（Shitsuke）,定义,：人人按章操作、依规行事，养成良好的习惯，,使每个人都成为有教养的人。,目的,：提升“人的品质”，培养对任何工作都讲究认,真的人。,意义,：努力提高人员的自身修养，使人员养成严格遵,守规章制度的习惯和作风，是“5S”活动的核,心。,9,物业管理企业为什么要推行5-,S,？,10,员工的工作,11,办公场所,12,物品摆放,13,人员关系,14,管理,状况,15,以上是一个管理水平差的,管理处出现的一些特征,16,何谓5-,S,（五常法/五正法/五恒法）？,SEIRI,常组织,东西分类处理,SEITON,常整顿,安放有条不紊,SEISO,常清洁,全员彻底清洁,SEIKETSU,常规范,设标准便监察,SHITSUKE,常自律,员工自律成习,5S现场管理,17,五常法是5种良好的行为习惯,五常法是现场一切管理的基础,五常法是用来维持品质环境的一种技术,五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理 的工作场所和空间,五常法能提升人的品质,五常法能进标准化的建立,18,5,S,对物业管理有什么效用,？,19,获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象,;,培养个人良好的行为习惯,;,提升员工的归属感、自律性,;,减少浪费、降低成本,;,改善其品质、提高效率,;,提高安全保障、加强设备的稳定性,;,成为其它品质改善的基础如,ISO9000,20,投资者满意（,IS,Investor,Satisfaction),客户满意 （,CS,Customer Satisfaction),雇员满意 （,ES,Employer Satisfaction),社会满意 （,SS,Society Satisfaction),21,五常法在物业管理中的适用范围,设备设施管理,仓库管理,办公管理,文件资料管理,车场管理,安全消防管理,宿舍管理、工作间和储物间管理,员工服务意识、行为习惯管理,22,什么是常组织,定义,：,将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。,目的,：,腾出空间、防止误用和浪费,整 理,23,哪些地方会找到不需要的东西,整 理,24,储物柜,工具箱,整 理,25,通道、转角位,整 理,26,办公场所,资料柜顶,杂物房、仓库,不需要的东西,整 理,27,常组织的作用,物业管理中因缺乏整理而产生的,浪费和失误,整 理,28,常组织应做什么,分开完成工作的必需品及非必需品,;,将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方,;,哪些东西该扔掉,即使是昂贵的,;,哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到,整 理,29,分层管理,按使用的先后次序；,按物品的功能类别；,按使用的频密程度；,按物品的重要程度。,整 理,30,常组织的判别标准,整 理,31,One is the Best,一套工具/用具,一个文件存放点,一页表格/备忘录,一份储存副本,一小时会议,一分钟电话,一个物料储存仓库,一站式的顾客服务,整 理,32,物业管理中常组织的活动例子,制定“要”和“不要”的判别标准；,自己负责的工作场所全面检查；,要有决心丢掉不需要的东西；,将物品分类整顿；,处理造成肮脏和泄漏的原因；,每日自我检查。,整 理,33,物业管理中常组织的活动例子,废弃无使用价值的物品；,不使用的物品、不要多余重复的零件和物品不要使用；,使不上的工具、零件、物品和设备不要；,造成工作不便的物品不要；,多余重复、无存档价值的文件资料不要；,过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要；,无修理价值、损坏的电器、配件不要；,与工作无关的私人物品不要。,整 理,34,红牌作战应用,整 理,35,推进常组织的步骤,区分必需品,清理非必需品,非必需品的处理,每天循环整理,现场检查,整 理,36,常组织需要“舍弃”的智慧,常组织就是一种抛弃东西的艺术,整 理,37,什么是常整顿,将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间；,必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐，统一标识；,提高效率的基础。,整 顿,38,常见的典型问题,忘记、不清楚物品存放的位置；,存放的地方离工作环境太远；,存放的地方太分散；,由于物品太多难以找到要找的东西；,物品本身无标识；,物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走；,物品好坏难分、物品长时间存放失去效用；,不清楚物品是否有储备，造成浪费。,整 顿,39,工作环境设计好坏的例子,胡乱摆放,摆放整齐,走道阻塞,畅通无阻,整 顿,40,物业管理档案资料常整顿实例,档案与文件、工作记录和,ISO,的区别；,文件、工作记录的整理和保存方法；,ISO,文件整理和归档方法；,创优资料的收集和归档方法。,整 顿,41,物业管理仓库常整顿实例,物品存放仓库的自然条件；,仓库物品的存放分类；,物品存放的区域划分；,区域划分的方法；,仓库物品的存放要求。,整 顿,42,物业管理设备管理常整顿实例,设备标识、标志的应用：,状态标识,功能标识,指示标识,警告标识,说明标识,颜色管理的应用,整 顿,43,物业管理车场管理常整顿实例,车辆进出行驶导向；,车辆停放秩序指引；,车位划分标识；,车场安全指示标识。,整 顿,44,整顿”是一门摆放、标识的技术,每样东西都有一个清楚而固定的“家”，把要用的东西以最简便的方式放好。,整 顿,45,什么是常清洁,定义,：所谓常清洁，就是经常打扫，保持清洁。,目的,:,清洁是安全的第一步。,干净亮丽的工作场所令人心情愉快。,清洁是提高品质的基础。,清 扫,46,常清洁的关键,清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫生”，而在于如何将此项工作日常化的工作。是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本。,清 扫,47,常清洁实施要领,责任化、标准化，建立清洁责任区；,执行例行扫除，清理脏污；,调查污染源，予以杜绝或隔离；,建立清扫标准，作为作业规范。,清 扫,48,制定清洁标准,明确责任人或区域,开展清洁,及时纠正问题和根源,准备工作,推进常清洁的活动步骤,清 扫,49,物业管理中常清洁的活动例子 （办公室）,每天十分钟的清洁活动；,每人坚持一些清洁责任；,使清洁及检查更容易；,进行清洁前的检查，进行分析并纠正问题；,清洁少有人注意的地方。,清 扫,50,物业管理中常清洁的活动例子 （机电设备清洁）,电梯设备清洁；,水泵设备清洁；,配电设备清洁；,空调系统清洁。,清 扫,51,什么是常规范,定义,：将上面的3,S,实施的做法制度化、标准化，并,贯彻执行并维持。,目的,：,成为惯例和制度,是标准化的基础,企业文化开始形成,清 洁,52,常规范的管理工具,视觉管理：张贴合适的标签,视觉监察法,透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏。,故障地图：标明问题所在点。,量化：测量、分析、防范未然。,清 洁,53,怎样才是好的视觉管理工具,远距离都能看到的内容：,应放在要显示的地方附近；,应使员工看了以后便知道什么是对什么是错；,应该容易及方便使用；,应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动；,应使工作环境更明亮及更有规划。,清 洁,54,物业管理中常规范的活动例子,透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）,责任标签、设备标识,防止出错的做法,文件以颜色分辨其文件性质,储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称,部门和员工的座位都有铭牌,工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察,部门在明显的地方贴上工作进度表现报告,清 洁,55,物业管理中常规范的活动例子,安全管理措施及标识,开关旋钮的转向箭头和标识,操作指示,高压危险图标和警告语,线管类的分类着色和流向标识,危险区域护栏和警告牌,动力设备动作中、检修中等标牌,走火通道、疏散标识,清 洁,56,物业管理中常规范推行要领,向员工贯彻5,S,意识，寻找有效的激励方法。,维持执行好3,S,，养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施。,应用视觉工具（,Visual Aids),使我们一眼就看出工作是如何进行,推行透明管理、颜色管理,定期或不定期检查,部门相互评比,清 洁,57,常规范的总结,所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3,S,的成果。,清 洁,58,什么是常自律,定义：对于规定好的事情，按要求执行，依,规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。,目的：让员工遵守规章制度，培养良,好素质习惯的人才，铸造团队,精神。,素 养,59,培养良好的个人素养,遵守出勤、作息时间,尊重别人，以成相待,工作保持良好的态度（不随,意谈笑、离岗、做工作外事情等）,服装整齐，戴好识别卡,爱护公物，用完归位,保持卫生，定期清洁,素 养,60,常自律实施要领,注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯,行为指标,全员教育,激励奖赏,高层支持,全员参与,评估改善,反复进行,素 养,61,物业管理中常自律活动的例子,全面清洁,全员清洁活动（人过路净）,训练收拾物件和垃圾,共用空间的5,S,管理,履行个人职责,良好的电话和沟通技巧,规范的语言和文明的举止,编写和遵守5,S,手册,“眼见为实”检查5,S,环境,素 养,62,保安宿舍的5,S,饭堂的5,S,衣服、杂物的5,S,生活用品的5,S,保安设备的5,S,宿舍卫生的5,S,素 养,63,常自律总结,所谓的自律（素养），,就是养成遵守既定事项的习惯。,5,S,是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。,素 养,64,组织,整顿,规范,清洁,5个,S,之间的关系,素养,65,物业管理中5,S,推展手法目视管理,1、红牌,2、看板,3、工作牌,4、信号灯,5、操作流程图、示意图和平面图,6、提醒板,7、区域线,8、警示线,9、告示板,10、反面教材,66,目视管理推展手法应用示例,1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞,2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作,3、设置“人员去向板”，方便工作安排,4、关键部位给予强光照射，引起注意,5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂,67,物业管理中5,S,推展手法五现手法,现场：事情发生地场所,现物：变化的或有问题的实物,现实：发生问题的环境、背景,原理：能说明大多数事情的根本性道理,原则：法律法规、专业技术和公众利益,68,P,计划,D,实施,C,确认,A,处置,公司运作,物业管理中5,S,推展手法戴明圆环,前进,69,P,D,C,A,P(Plan),：制定计划,D(Do),：立即行动,C(Check),：检查,A(Action),：修正,P,、,D,、,C,、,A,工作法,70,制作计划的工具,甘特表,用图表来衡量实际与预期生产记录之间关系的方法中所使用的图表，称为甘特图表或甘特图，亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特（Henry Gantt）的名字而命名的，常用于,策划,和,编排,工作。它基本上是一种线条图，,横轴,表示时间，,纵轴,表示要安排的活动，,线条,表示在整个期间上计划的和实际的活动完成情况。甘特图直观地表明任务计划在什么时候进行，以及实际进展与计划要求的对比。,71,运用甘特表应注意的三原则,清楚指明所需完成的工作项目或数量，以及所需时间;注重工作的进度和时间、生产力的变化和指令的传达;管理人员须尽可能依照预定的时间去完成工作.,72,D,：立刻行动,你是“寒号鸟”吗？,73,C,：检查,很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。,74,A,：修正,修正不管用的行动，直至达成目标为止。,75,物业管理中5,S,推展手法思维十法,排除法,：就是抓住重点，也即是为提高工作效率而抓主要问题的一个简单实用的方法。究竟谁是重点、核心的问题，谁是次要的方法，可用排除法去逐一地分析。如果问题不是很重要，就先暂缓、搁置。重要的事情，要尽快地解决，要分清轻重缓急。,正与反,：任何事情都有正面与反面，对此你都要正确地去对待，很多公司都要求员工必须严守标准地作业，员工一旦违规作业，处罚将是很严厉的。对于出现的问题，从几个方面去分析，才可能找到真正的原因，从而解决问题。,76,普遍于例外,：管理无所不至是不现实的。应在寻找异常和例外的过程中去管理他们，这样可以减少很多的管理成本。也就是说一个管理者要积极主动地去找问题解决、缺点改进，这就是例外。俗话说，钱要花在刀刃上，但有时却经常浪费很多时间和精力去做一些无谓的事情。,恒定和变化,：恒定与变化，可以用不同的方法来对待稳定的变化，减少管理的难度。比如，一些产品做了很长时间，工序很熟，产品质量稳定，就可以少花些时间去管理，而 对于那些新产品，就要花大量时间，精力，投入最好最有经验的人员，使用最先进的设备去生产制造，因为新产品不稳定，随时都可能出现问题。,物业管理中5,S,推展手法思维十法,77,转化和适应,：转化：是指功能或目的转移应用。,适应：指的是改正，通过改善或修正使其符,合预期效果或做为它用。,集中与分散：,即用一个特定的标准或角度将事物分类，成为某些项目，把相同的放在一起处理，不同的分别处理，这个法则又叫做统筹学原理，用得好就可以大大地提高工作效率。如邮局的投递员，他们总是把同街同公司的邮件放在一起来投递，这样可以免除反反复复地多走冤枉路，在做整理整顿时，也可以将相同类的物品集中起来管理，不但可以减少寻找时间的浪费，也便于控制库存量，这叫做集中与分散的思维,。,物业管理中5,S,推展手法思维十法,78,物业管理中5,S,推展手法思维十法,增加和删减,：即有必要的加上，把没有必要的都删除。 这个方法充分体现在5S整理原则中，也就是在整理工作中的具体运用，就是将必需与非必需品加以分割，而这个加以分割的目的就是便于管理。,并列和串列：,根据时序并列或串行的工作能缩短滞留时间。比如在生产过程中采用混合流水线，可以对许多的半成品及时转化为成品，减少了半成品的滞留。,79,改变顺序：,即通过变更工作顺序来解决或减少发生的问题。,差异和共性：,即分析事物的差异和共性，根据其物质的特性来解决问题。,物业管理中5,S,推展手法思维十法,80,五常法有关问题的解答,1、 5,S,与,ISO9001,的联系与区别,2、 5,S,推行的困难,3、 5,S,推行的注意要点,4、 5,S,推行失败的原因,81,如何实施五常法,1、拟定五常法实施计划（目标管理、计划、检查表）,2、成立专责小组,3、五常法培训、宣传,4、作好记录（相片、录像等）,5、评估、分析、总结,6、不断重复、坚持进行,82,多谢大家！,83,