建设项目投资控制概述

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,建筑施工项目管理,建设项目投资控制,1 投资控制的含义和目的,2 设计阶段投资控制的意义和技术方法,3 建设项目投资规划,1 建设项目投资控制的含义和目的,1.1 建设项目投资控制的含义和目的,1.2 建设项目投资控制的含义,1.3 建设项目投资控制的原理,1.4 建设项目投资控制的任务,1.1 建设项目投资费用,(1) 建设项目投资费用的含义,站在投资者或项目开发者的角度，建设一个工程项目总共要花多少钱，是必须首先考虑的事情。建设项目投资一般是由,建设投资,和,流动资产投资,两部分组成。,建设投资，又称固定资产投资或工程造价，是从建设项目确定建设意向直至建成竣工验收为止的整个建设期间所支出的总费用。,流动资产投资是指为维持项目生产经营而占用的全部周转资金，包括生产经营期用来购买原料、半成品、燃料和动力，支付工人工资等，待产品销售后才能回收这笔资金。,从工程项目的建设以及项目管理的角度，投资控制的对象是建设投资。因此，我们所说的投资控制主要是建设投资控制。,国家重点工程图,西气东输,三北防护林,京杭大运河,三峡工程,都江堰水利工程,上海浦东开发,南水北调,青藏铁路,西电东送,京津风沙源治理工程,两弹一星,三峡工程,“高峡出平湖，当惊世界殊”,1.1 建设项目投资费用,中长期铁路路网规划,中长期铁路网规划提出,建成客运专线1万公里，形成,“四纵四横”客运专线网。,沪汉蓉专线,京沪专线,京广深专线,京哈专线,沪甬深专线,陇海专线,浙赣专线,青太专线,修建客运专线，首先是解决扩大运输能力问题，其次是提高服务质量问题。,(2) 建设投资构成,1.1 建设项目投资费用,建设项目投资,工程费用,工程建设其他费用,建筑安装,工程费用,设备工器具,购置费,直接费,间接费,利润,税金,工器具购置费,土地使用费,与项目建设有关的费用,与生产经营有关的费用,财务费用,预备费,设备购置费,铁路工程总投资,静态投资,动态投资,机车车辆购置费,铺底流动资金,建筑安装工程费,设备、工器具购置费,其他费,基本预备费,工程造价增涨预留费,建设期投资贷款利息,1.1 建设项目投资费用,固定资产投资(工程造价),投产运营初期配套投资,铁路工程投资费用组成,(3) 影响投资计划值的因素,影响,投资计划值的因素,时间影响因素,：,因价格随时间变化,地点影响因素：,线路走向，地形地貌,招 标 方 式 影 响,发包方式影响:,如平行发包、施工总包，总承包,项 目 规 模 影 响,事 先 预测,应有充分依据，应注意：可靠性,事 后 发 生,1.1 建设项目投资费用,1.2 建设项目投资控制的含义,项目全寿命周期,时间,有,建设,意图,项目决策阶段,编制项目建议书,编制可行性研究报告,项目评估,项目立项,项目实施阶段,设计准备,阶段,编制设计任务书,设计阶段,方案设计,扩初设计,施工图设计,施工,施工阶段,动用前,准备阶段,保修期,项目正式动用,项目使用阶段,项目拆除,开发管理,(DM),物业管理,(FM),项目管理,(PM),全寿命管理,(LCM),(1)工程项目建设程序,1.2 建设项目投资控制的含义,项目建议书,可行性研究报告,设,计准备,工,程设计,生产、使用,竣工验收,生产/使用准备,工,程施工,可行性研究,设,计概算,施工图预算,承包合同价格,工程决算,竣 工 决 算,后,评,估,投 资 规 划,建设程序和各阶段投资费用的确定,1.2 建设项目投资控制的含义,(2) 建设项目投资控制的含义,建设项目投资控制是指以建设项目为对象，为在投资计划值内实现项目目标而对该项目建设中的投资进行的规划和控制管理。,目的：,是在建设项目的实施阶段，通过投资规划与动态控制，将实际发生的投资额控制在投资的计划值之内，以使建设项目投资目标尽可能实现。,思考：,投资控制是否追求投资额越小越好？,投资控制的目标是充分利用有限资源，使工程项目的建设获得最佳效益与增值。,项目建设成本和运营成本的关系(假定: 项目运营期为30年，数据来源 : 1982, 联邦德国),办公楼运行费,42%,39%,投资利息,19%,办公楼的建设成本,19%,39%,42%,1,2.05,2.21,项目管理的增值,1.2 建设项目投资控制的含义,1.2 建设项目投资控制的含义,增值,工程建设增值,工程使用（运行）增值,提高工程质量,投资（成本）控制,进度控制,确保工程建设安全,有利于环保,有利于节能,满足最终用户的使用功能,确保工程使用安全,有利于降低工程运营成本,有利于工程维护,1.2 建设项目投资控制的含义,(3) 投资的规划,建设项目投资控制主要由两个并行，各有侧重又相互联系的工作过程组成，即,建设项目投资的规划,过程与,建设项目投资的控制,过程。,在建设前期，以投资的规划为主；在建设项目实施的中后期，投资控制占主导地位。,投资的规划,主要就是指确定计算建设项目的投资费用目标值，以及制定建设项目实施期间投资控制工作方案的工程管理活动，包括进行,投资目标论证分析、投资目标分解、制定投资控制工作流程、投资目标险分析、制定投资控制工作制度,等一系列控制工作和措施。,1.2 建设项目投资控制的含义,设计,施工,Cost management,Cost planning,Cost control,二项工作组成,相互交叉,各有侧重,1.2 建设项目投资控制的含义,在建设项目管理各阶段,投资规划的主要工作内容有:,在,设计准备阶段,，通过对投资项目的风险分析、项目功能与使用要求的设计分析和确定，编制,建设项目的投资规划,，用以指导设计阶段的设计工作以及相应的投资控制工作。,在,工程设计阶段,，以投资规划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作，编制,设计概算,。,在,工程施工阶段,，以投资规划、施工图预算和工程承包合同价格等控制工程施工阶段的工作，编制,资金使用计划,，以作为施工过程中进行工程结算和工程价款支付的计划目标。,1.2 建设项目投资控制的含义,(4) 投资的控制,在,设计准备,阶段，根据拟建工程项目的功能要求和使用要求，做出项目定义，包括项目投资定义。,在,工程设计,阶段，运用价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为目标值控制初步设计；以投资规划和批准的设计概算为控制目标控制施工图设计。,在,工程施工招标阶段,，以批准的设计文件为依据，结合工程条件，选择合理的合同计价方式，确定工程承包合同价格。,在,工程施工,阶段，以施工图预算和工程承包合同价格等为控制目标，通过工程计量、工程变更控制和工程索赔管理等方法，按照承包方实际完成的工程量，严格确定施工阶段实际发生的工程费用。,在,工程竣工验收,阶段，全面汇集在工程项目建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算。,在,工程保修,阶段，根据工程承包合同，协助处理项目使用期间出现的各种质量问题, 选择相关的处理方案和方式, 合理确定工程保修费用。,1.2 建设项目投资控制的含义,投资框算,投资估算,概算 (修正概算),施工图预算,标底,投标价,合同价,结算,竣工决算,投资规划,设计准备,阶段,设计阶段,施工阶段,动用前,准备阶段,保修期,时间,有建设,意图,项目立项,项目正式动用,-30%,30%,25%,-25%,-15%,15%,10%,-10%,-5%,5%,项目决策,阶段,偏差,比较计划值与实际值,测量器,工程进展,收,集,实,际,数,据,采取控制措施,调节器,Yes,No,实际值,干扰,人力,物力,财力,每两周或每月,1.3 建设项目投资控制的原理,（1）动态控制,1.3 建设项目投资控制的原理,(2) 分阶段设置投资控制目标,项目建议书可行性研究,初步设计,技术设计,施工图设计,工程招标,工程施工,竣工验收,投资规划/估算,设,计概算,修,正概算,施,工图预算,工,程合同价格,工,程结算,工,程决算,控制,控制,控制,控制,控制,控制,1.3 建设项目投资控制的原理,(3) 注重积极能动的主动控制,预先分析目标偏离的可能性，拟定并采取各项预防性措施 ，以使计划的目标得以实现。,主动控制是事前控制、前馈控制、开环控制，也是一种面向未来的控制。,转换,输入,纠偏,措施,前反馈,采集,信息,主动控制与被动控制,目标偏离,纠偏措施,再偏离,再纠偏,发生偏离后,分析原因,决策采取纠偏措施,被动控制,首先估计目标偏离的可能性,决策： 采取预防措施,主动控制,1.3 建设项目投资控制的原理,理论轨迹,实际轨迹,纠偏,纠偏,目标控制原理,（4）采取多种有效控制措施,设计准备阶段1,设计阶段2,招标发包阶段3,施工阶段4,组织措施 A 合同措施 B,技术措施 C 经济措施 D,组织措施 A 合同措施 B,技术措施 C 经济措施 D,组织措施 A 合同措施 B,技术措施 C 经济措施 D,组织措施 A 合同措施 B,技术措施 C 经济措施 D,A-1 B-1,C-1 D-1,投资控制,A-1 B-1,C-1 D-1,A-1 B-1,C-1 D-1,A-1 B-1,C-1 D-1,1.3 建设项目投资控制的原理,施工招标、发包阶段组织措施 A-3,1,编制招标、评标、发包阶段投资控制详细工作流程图,2,在项目管理班子中落实从投资控制角度参加招标工作、评标工作、合同谈判工作的人员、具体任务及管理职能分工,参加招标文件编制/审核,参加标底编制/审核,评标准备,合同条件审核，参加合同谈判,. . . . . .,1.3 建设项目投资控制的原理,施工招标、发包阶段经济措施 B-3,1,编制/审核标底,标底与投资计划值进行比较,2,审核招标文件中与投资有关的内容,工程量清单,. . . . . .,3,作评标准备/参于评标,1.3 建设项目投资控制的原理,施工招标、发包阶段技术措施 C-3,对各投标文件中的主要施工技术方案作必要的技术经济比较论证。,1.3 建设项目投资控制的原理,施工招标、发包阶段合同措施 D-3,参于合同谈判 ，把握住,合同价计算,合同价调整,付款方式等,合同条款的内容,1.3 建设项目投资控制的原理,合同作用之一,合同确定了工程实施和管理的主要目标，规定了工程实施的“计划状态”。,合同,质量,工期,造价,合同的管理目标,合同作用之一,调节双方责权利关系，规范双方行为。,双方责权利关系平衡点,风险,风险,业主,承包商,合同双方责权利关系的平衡,合同作用之二,1.3 建设项目投资控制的原理,合同作用之三,风险事件发生后，由原定“合同状态”下的平衡建立新的平衡。,合同条件,工程范围,合同价格,（报价，工程预算）,实施方案,工程,环境,工程“合同状态”,1.3 建设项目投资控制的原理,1.3 建设项目投资控制的原理,英国皇家工程院最近进行的一项研究表明，建筑物生命周期内费用比率一般为1:5:200。其中：,1,指建筑物的建设成本；,5,指建筑物在,20,年内的运营、维护费用；,200,指在建筑物内工作的人员,20,年内发生的费用。,（5）立足于全寿命周期的投资控制,英国皇家工程院最近进行的一项研究表明，建筑物生命周期内费用比率一般为1:5:200。其中：,1指建筑物的建设成本；,5指建筑物在20年内的运营、维护费用；,200指在建筑物内工作的人员20年内发生的费用。,1.3 建设项目投资控制的原理,1.3 建设项目投资控制的原理,全寿命周期项目管理,施 工 阶 段,工 程 建 设 监 理,项 目 建 设 的 全 过 程 管 理,项 目 管 理,决 策 阶 段,项目前期策划与管理,设 计 阶 段,项 目 全 寿 命 管 理,使 用 阶 段,设施管理,1.3 建设项目投资控制的原理,一次性建设成本,运营及维护成本,过分强调建设成本，忽视运营和维护成本,一次性建设成本与运营及维护成本平衡的实现,考虑到一次性建设成本与运营维护成本的平衡,运营及维护成本,一次性建设成本,全生命周期造价管理模式,全过程造价管理模式,全过程管理与全生命周期管理,启示:工程质量的,综合成本,观念,铁路建设项目应坚持工程质量的综合成本观念。,我们必须按照“强本简末、服务运输”的要求，在建设期间以科学合理的投资，保证工程质量，为运输秩序和运输效益提供可靠、耐久的基础。,要处理好建设与运输的关系、投入与产出的关系，在建设期间就要考虑免维修、“零缺陷”，同时重视系统的匹配，努力实现效能的最大化，实现技术经济的合理匹配。,1.3 建设项目投资控制的原理,（6）项目投资的全团队控制,“投资” ：从“对立”到“共赢”的飞跃,1.3 建设项目投资控制的原理,1.3 建设项目投资控制的原理, 传统理论对投资的误解,投资越少越好,“最低价中标”就是很好的例证,1.3 建设项目投资控制的原理,“投资越少越好”观念所带来的问题（一）,大量施工企业破产,质量低下,暗中索赔,偷工减料,农民工问题,最低价中标,业主,施工企业,社会,行业停滞不前,业主间接成本上升,社会成本大大增加,“最低价中标”带来,部分,问题的分解示意图, ,1.3 建设项目投资控制的原理,业主,设计方,有限的,设计费,大量垃,圾建筑,“投资越少越好”观念所带来的问题（二）,1.3 建设项目投资控制的原理,以上问题的共同特征：,实质上是“俱伤”,表面上是业主“单赢”,V.S.,V.S.,表面上：业主的直接成本是降低了,实质上：业主的间接成本大大上升，甚至远远超过直接成本，,同时社会成本也大大上升，阻碍行业发展，影响社会和谐。,1.3 建设项目投资控制的原理,由此看来，投资并非越少越好，当然更不是越高越好，应该存在一个,合理区间,，在这个投资区间里能够实现项目参与方的,“共赢”,，使资源得到最优化的配置。,项目参与方的共赢,对投资的重新认识,1.3 建设项目投资控制的原理,项目参与方共赢的投资区间,飞跃,传统模式,业主承包商/设计各方利益关系图,投资,共赢,业主单赢,承包商/设计单赢,共赢模式,承包商/设计方利益曲线,业主利益曲线,共赢区间,表面上业主,“单赢”,实际上两败俱伤,容易滋生腐败，造成社会资源浪费,杜绝！,1.3 建设项目投资控制的原理,考虑全寿命周期的共赢区间,飞跃,传统模式,业主承包商/设计各方利益关系图,投资,共赢,业主单赢,承包商/设计单赢,共赢模式,承包商/设计方利益曲线,业主利益曲线,共赢区间,表面上业主,“单赢”,实际上两败俱伤,容易滋生腐败，造成社会资源浪费。,杜绝！,1.3 建设项目投资控制的原理,(7)项目的可持续发展与绿色建筑管理目标的扩展,A,B,C,A,B,C,E,D,F,A,B,C,E,D,F,X,Y,Z,经济范畴,A质量,B工期,C造价,环境范畴,D资源,E环境,F生态,人文范畴,X发展经济的制约条件,Y全球环境质量,Z社会公正,可持续发展的项目管理目标,1.3 建设项目投资控制的原理,投资控制要点,项目实际投资不超过项目计划投资,应十分重视项目前期（设计开始前）和设计阶段的投资控制工作,以动态控制原理为指导进行投资计划值与实际值的比较,可采取组织、技术、经济、合同措施,有必要进行计算机辅助投资控制,在工程项目的建设过程中，各阶段均有投资的规划与投资的控制等工作，但不同阶段投资控制的工作内容与侧重点各不相同。,（1）设计准备阶段的主要任务,在建设项目的设计准备阶段，投资控制主要任务是,按项目的构思和要求编制投资规划，深化投资估算，进行投资目标的分析、论证和分解，以作为建设项目实施阶段投资控制的重要依据。,（2）设计阶段的主要任务,在建设项目的设计阶段，投资控制的主要任务和工作是按,批准的建设范围、规模和主要技术标准，对设计方案、工程措施、工程数量和投资进一步优化和深化设计；编制及审查设计概算和施工图预算；采用各种技术方法控制各个设计阶段所形成的拟建项目的投资费用,。,1.3 建设项目投资控制的原理,（3）施工阶段的主要任务,在建设项目的施工阶段，投资控制的任务和工作主要是,以施工图预算或工程承包合同价格作为投资控制目标，控制工程施工阶段的工作，编制资金使用计划。,通过编制资金使用计划，合理确定实际投资费用的支出；严格控制工程变更，合理确定工程变更价款；以施工图预算或工程合同价格为目标，通过工程计量，合理确定工程结算价款，控制工程进度款的支付。,（4）竣工验收及保修阶段的主要任务,在建设项目的竣工验收及保修阶段，投资控制的任务和工作包括,按有关规定编制项目竣工决算，计算确定整个建设项目从筹建到全部建成竣工为止的实际总投资，即归纳计算实际发生的建设项目投资,。,1.4 建设项目投资控制的任务,各阶段投资控制的任务小结,设计准备阶段,设计阶段,初步设计,初步设计,初步设计,招标与发包,施工阶段,编制投资规划，确定投资目标,控制在投资目标范围内设计深化,充分考虑满足项目需求条件下挖掘节约投资的可能性,根据投资切块计划，在投资分目标范围内把握住各合同价,在施工过程中提供合同价与实际支付款的比较信息，以控制各合同的决算价不超过计划的合同价,通过资金使用的时间信息，把握住资金-时间计划的执行,把握住资金切块计划（按财务帐户分类切块）的执行,2 设计阶段投资控制的意义和技术方法,2.1 项目前期和设计阶段对投资的影响,2.2 建设项目投资控制的重点,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,100%,95%,35%,10%,25%,1/4,3/4,1/2,对项目经济性影响的程度,预可研及可研,初步设计,施工图设计,施工图设计,施工,部分尚余的设计、发包,设计,招标、发包,设计要求改变,不同建设阶影响投资程度,竣工,75%,2.1 项目前期和设计阶段对投资的影响,二八定律,工程项目全寿命周期各阶段对投资的影响,2.1 项目前期和设计阶段对投资的影响,2.1 项目前期和设计阶段对投资的影响,从前面的分析以及从工程实践得到以下结论:,在一般情况下，设计准备阶段节约投资的可能性最大，即其对建设项目经济性的影响程度能够达到95%,100%；,初步设计为75%,95%；,技术设计阶段为35%,75%；,施工图设计阶段为25%,35%；,而至工程的施工阶段，影响力可能只有10%左右了。在施工过程中，由于各种原因经常会发生设计变更，设计变更对项目的经济性也将产生一定的影响。,建设工程项目周期各阶段对投资的影响,阶段,主要特征,对功能的影响程度,对总投资的影响程度,主要投入,产出结果,内容,占总投资百分比,决策阶段,知识,密集性,70%80%,95%,100%,市场调研、机会分析、可行性研究、决策等,1%,书面、文字形式表达的产品,设计阶段,知识和技术密集性,10%20%,25%,95%,设计人员的报酬、土地和特殊材料设备的订购,210%,图纸等设计文件表达的产品,施工阶段,资金和劳动密集性,5%10%,10%,25%,施工人员报酬,10%20%,实物投资产品,施工要素投入,50%60%,终结阶段,总结事先策划、事中控制、事后检查的一般规律性,0,初步设计,施工图设计,施工,使用,拆除,费用,%,节约投资的可能性曲线,实际费用支出曲线,时间,重点 :建设项目的前期和工程的设计阶段,2.2 建设项目投资控制的重点,古人讲“预则立，不预则废”。,投资控制的“预”要体现在对前期工作的早介入、深介入和对各项工作的预见性上。,建设单位应当大力参与前期工作，对技术方案、概算编制早提意见、多提意见，早算账、明算账，对工程投资始终做到心中有数，决不能前期不急、后期着急，事先不说、“秋后”算账。,京沪高速铁路和哈大客运专线虽然现在国家还没有批复可研，但是施组方案编制和优化、初步设计预审和优化、重点技术问题咨询、融资协议签订、公铁立交和征地拆迁协议签订、地材调查和合格供应商筛选、重点工程先期用地等工作已经基本完成，施工图设计也完成了一大半，总体来讲投资控制心中有数，这就为后续工作又好又快推进奠定了坚实基础。,2.2 建设项目投资控制的重点,经济活动的实质：,使用者：购买（商品）买的是什么？,使用价值,功能,物美价廉,生产者：产品设计、开发的目的是什么？,功能完善、成本最低,收益最大,目的和效果,代价,支付能力,效用期望,正好匹配,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,(1) 价值工程方法,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,价值工程的概念,GB8223-87： “价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高对象价值的思想方法和管理技术。 ”,价值工程是以功能分析为核心，用最低的寿命周期费用（成本）可靠地实现对象的必要功能的一项有组织的创造性活动。,目的：用最低的寿命周期成本可靠地实现必要功能,重点和手段：功能分析,性质：有组织的创造性活动,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,寿命周期成本,从对象的研究、形成到退出使用所需的全部费用。,寿命周期成本C=C1+C2,C1生产成本，一般在企业内部产生，包括从研制到产品被输出去所花费用。,C2使用成本，一般指用户使用产品时所负担的费用，包括使用中需要的能源费、保养费和产品报废后的处理费等,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,功能（Function),功能指价值工程研究对象所具有的能够满足某种需求的一种属性。即某种功用，效用，作用。,例：住宅是干什么用的？,-,提供居住空间,必要功能指用户所要求的功能及实现用户要求而必备的有关功能。,功能本身必须适合用户的某种用途,功能必须适合用户使用条件和环境,功能必须适合用户的支付能力（用户承认的）,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,价值（Value）,价值经济效果：,价值工程中的价值指对象所具有的功能的数量或可满足用户的程度与所支付全部费用(成本)之比。,是衡量为达到某一目的与所付出代价的合理程度的手段。,提高价值的途径？,功能提高，成本不变；,功能提高，成本降低；,功能不变，成本降低；,功能大幅提高，成本小幅提高；,功能小幅下降，成本大幅下降。,价值工程在设计阶段的应用,尽管在产品形成的各个阶段都可以应用价值工程提高产品价值，但在不同阶段进行价值工程活动，其经济效果的提高幅度却大不相同。,应用价值工程的重点是产品的研究和设计阶段,。,同一个工程可以有不同设计方案，也就有不同的投资费用，可以用价值工程进行设计方案比选。其目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理，使用上是否安全可靠。,因此，要善于应用价值工程原理，,以提高设计对象价值为目标，把功能分析作为核心,，通过价值和功能分析将技术问题与经济问题紧密结合起来。,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,(2)限额设计方法,所谓限额设计方法，就是在设计阶段根据拟建项目的建设标准、功能和使用要求等，进行投资规划，对建设项目投资目标进行切块分解，将投资分配到各个单项工程、单位工程或分部工程；分配到各个专业设计工种，明确建设项目各组成部分和各个专业设计工种所分配的投资限额。,限额设计方法,投资目标分解,限额设计的控制内容,2.3 设计阶段投资控制的技术方法,3 建设项目投资规划,3.1 概念和作用,3.2 投资规划编制的依据,3.4 投资规划编制的方法,3.3 投资规划的主要内容,3.1 概念和作用,项目投资规划是在建设项目实施前期对项目投资费用的用途做出的计划和安排，是依据建设项目的性质、特点和要求等，对可行性研究阶段所提出的投资目标进行论证和必要的调整，将建设项目投资总费用根据拟定的项目组织和项目组成内容或项目实施过程进行合理的分配，进行投资目标的分解。,项目投资规划在工程项目的建设和投资控制中起有重要作用。,（1）投资目标的分析和论证,（2）投资目标的合理分解,（3）控制方案的制定实施,3.2 投资规划编制的依据,投资规划,工程技术资料,要素价格信息,建设环境和条件,建设实施组织和策划方案,相关政策法规,3.3 投资规划的主要内容,投资规划文件,投资目标的分析与论证,投资目标的分解,投资控制工作流程,投资目标风险分析,投资控制工作制度,3.4 投资规划编制的方法,(1) 投资规划的编制程序,项目总体构思和功能描述,计算和分配投资费用,投资方案调整,投资目标分解,投资目标分析和论证,项目总体构思,项目投资分析,项目实施的建议,附录,1.主要建筑指标,2.建筑总体构思,3.结构方案构思,4.机电设备系统总体构思,(供电、弱电、给排水、消防、空调、电梯）,5.土建分部分项工程描述,6.其他费用投资,7.项目组织及建筑面积分配计划,(,以大型基础设施的运行和经营导向建设,),编制说明,编制原则与依据,投资规划,项目合同结构分析,项目管理结构,进度规划,目标规划,编写人员名单,人员简介,3.4 投资规划编制的方法,建设项目投资分析,建筑工程投资,地下结构,上部主体结构,外部立面与装饰,建筑作业和辅助设施,精装修,室外总体,消防,电器,空调,给排水及污水处理,电梯,煤气,电脑管理,电讯,擦窗机,防雷照明,前期建设准备费,市政设施摊销费,勘察设计及项目管理费,投产准备与建设单位管理费,预备费(建设期物价风险、不可预见费),开办费,临时备用金,设备购置及安装工程投资,其它投资,3.4 投资规划编制的方法,建筑工程投资规划,列出项目各部分明称,地下结构,上部主体结构,外部立面和装饰,建筑作业和辅助设施,精装修,列出各分部分项名称,桩基础、承台基础、砖基础、钢筋混凝土柱、梁、墙、楼板、钢窗、外立面装饰、墙面装饰、楼面装饰、地面,套用各分项工程量估算指标,给各分项工程配上综合单价、计算分项工程费用,建筑工程投资费用合计,建筑工程投资规划编制流程图,地下结构,室外总体,3.4 投资规划编制的方法,设备购置及安装工程投资规划,工业项目,民用建筑项目,给排水,电器,设备照明,暖通空调,消防报警,光波通讯,电脑管理,结合不同分部专业估算投资,设备购置及安装工程投资规划编制流程图,3.4 投资规划编制的方法,其它费用投资规划,前期建设准备费,市政设施摊销费,勘察设计及施工管理费,投产准备及建设单位管理费,预备费,供配电站费、自来水增容费、废污水排反复增容费、煤气工程补贴费、电话初装费,土地征购费、使用费、新菜地开发基金、拆迁安置费、三通一平费,勘查费、设计费、工程监理费、施工图预算编制费,办公和生活用家具购置费、交通工具费、研究试验费、生产职工培训费、建设单位管理费,建设期物价风险、不可预见费,其它投资规划编制工作流程图,建筑项目投资规划编制流程,投资规划准备工作,编制项目总体构思和描述报告,建筑,主要控制指标,项目组织和面积分配计划,建筑方案构思,结构方案构思,分部,分项工程描述,建造期涉及其它投资的构思,项目,前期工作设想,土建工程投资规划,设备购置及安装投资规划,其它其它费用投资规划,建设项目总投资,设备购置及安装工程构思,3.4 投资规划编制的方法,(3)投资规划编制的方法,综合指标估算方法,比例投资估算方法,单位工程指标估算方法,模拟概算方法（教材案例6-2）,设计准备阶段的投资控制,建筑基地,确定建筑需求,空间规划，功能规划，使用面积,GIRA B1,编制粗框算,投资使用分析,解决基地问题,确定资金需求框数与条件,或：修改空间规划、功能规划,IKOS 1 B2,编制修正框算,确定设计任务书,或,或,委托方案设计,组织设计方案竞赛,初步设计阶段的投资控制,初步设计建筑,设计考虑、计算,承建结构初步计算,承建结构（结构方格、跨度构造高度等）和设施（如是否必须空调）优化、协调,设施方案具体化,建筑初步设计具体化,KOSCH B3,编制概算,投资太高吗？,修改几何尺寸、空间规划、功能、承定结构方案、设施,技术设计,是,否,施工图设计阶段的投资控制,施工图建筑,结构施工图模板图,主体结构详细设计,设施招标图,装饰工程详细设计,钢筋图钢筋表,确定发包分项,编预算准备,KOSTAN B5,编制预算,费用太高吗？,编制招标文件,设备部分,详细设计修改,KAVE B6,编制标底,是,否,编制招标文件,装饰部分,编制招标文件,主体结构,招标与发包阶段的投资控制,工程量清单,主体结构,工程量清单,设备安装,工程量清单,装饰工程及水、电、暖等工程,修改工程量清单,发出招标文件,AKOVA 1,分析工程量清单的工程量及其内容,KAVE B6,编制标底,投标文件,从技术角度审查投标文件,AKOVA 2,分析各公司的投标价,KAVE B6,修改标底,合同谈判,签订合同,KAVE B6,合同价文件,施工,施工阶段的投资控制,签订合同,KAVE B6,合同价文件,KOWA,公司数据库,施工,验方,付款通知单,KOWA-KONTOC1,分项工程合同额及付款比较,付款控制(按进度),付款通知单复核,付款,KOWA,按合同分项工程计 划值与实际值比较,按基建财务帐户计划值与实际值比较,按资金使用时间计划值与实际值比较,汇总竣工文件,KAVE B6,编制竣工决算书,修改决算数据,