休闲购物广场商业项目总体经营方案

太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,总体经营方案,1,、经营管理目标,-,制定目标,2,、经营管理方案,-,管理措施,3,、营销企划提案,-,宣传措施,演示文稿,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理目标,1,、品牌及区域安排,2,、主要,品牌对照表（与青浦、美罗及华泰）,3,、主要品牌品类表,一、,品牌及区域安排：,一、南街临街区：,16,栋：,ALFRED DUNHILL,、,Kent & Curwen,、,Cerruti 1881,、,GIVENCHY,、,MENDI,、,CK,、,BCBG,、,TRUSSARDI,。（,8,铺,8,品牌）,17,栋：,BALLY,、,Max Mara,、,POLO RALPH LAUREN,、,KENZO,、,AQUASCATUM,、,NORTHFACE,、阿迪达斯（工厂店）、,LEO,。（,9,铺,8,品牌）,二、南街一楼内部：,16,栋：,REPORTER,、,HUBER,、林宝坚尼、世界名牌眼镜、,GUCCI,、,PRADA,、,CD,（,16,幢,14,号铺）（,5,铺,7,品牌）、,17,栋：,DURBON,、费雷、,TRUCK&TRAVEL,、,CALAMAR,、,NAUTICA,、,三、北街服饰区（含一、二、三楼独栋）：,HUGO BOSS,、,VERSACE,、,ESCADA SPORT,、,ARMANI EXCHANGE,、,ARMANI SERGIO,、,ZARA,、杰尼亚、,BURBERR,、,Gives & Hawkes,、美国休闲品牌,25,个,(,如,GAP,、,TOMMY HILFIGER),、,NIKE FACTORY,、,AIGLE,、,MAX & CO,。,接下页,四、以上区域备选品牌,CANALI,、森特曼、,PUAL & SHARK,、,DAKS,、,LANVIN,、,D&G,、斐拉格慕、,FENDI,、,COACH,、,LANCEL,、,DKNY,、,JESSICA,、,COLOUR18,、,WOLSEY,、,I.T,、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕。,五、,B11,幢（自营美国品牌）：,GAP,、,TOMMY HILFIGER,、,HANES,、,OLDNAVY,、,SOUTHPOLE,、,MIITAbcrcrombic & Fitch,、,TOP,、,HEAYY,、,KNIT,、,WORKS,、,ONLINE,、,NORTON,、,Dockers,、,FUBU,、,XG,、,S/J,、,WILION,、,CABINCREEN,、,DELICATES,、,SEVEN,、,CRAZY HORSE,、,BOB,、,BUILDER,、,CNARLY,、,STAFFORD Plugg,、,W.1,、,MAXME,、,COLUMBIA,、,VOLTAGE,、,OK.E.DOKIE,、,PERISCOPE,、,TOWNCRAFT,、,U.S TRADING,、,WASHINGTON,、,HANES HERWAY,、,FLARZLEG,、,BANANA REPUBLIC,、,RUSSELL ATH ETIC,、,A.BYER,、,CLUB,、,RIVETED,、,ZANADI,、,ARIZONA,、,PILLOW,、,TALK,、,NICKELODEON,、,Calvin Klein,、,NOTATIONS,、,IOI,、,Levis,、,HAMPION,、,A.Z,、,PACIFICTRAIL,、,BODY DODE,、,LEE,、,SAG,、,DIESEL,、,HARBOR,、,SRT,、,Fashjon Bug,、,DFX,、,IZOD,、,JONES WEAR,、,AZONA,、,WORTHINGTON,、,NORTHPEAK,、,CARLYN TAYLOR,、,BYER,、,J.FERRAR,。（美国品牌预设,69,个，实际到位数按,25,个计算，）。,接下页,六、,16,及,17A,二楼：,卡尔丹顿、,LAMPO,、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安,姬奥、,MOISELLE,、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、例外、淑女屋、,VERO MODA,、,Weekend workshop,、,ESPRIT,、,MAXSTUDIO,DUNNU,、,EVE&NY,、,GOGO,、,KAKO,、,KUHLE,、,LANCY,、百图、雅迪思、茜纳、掂、,OBBO,、皮尔卡丹（女装）、,JORYA,、英国精英、马狮龙、丹尼、,UCLA,、卡尔丹顿（,GOLF,）、比音勒芬、,ASHWORTH,、,5TH STREET,、,LEE,、黄金熊、万星威、,PAT,、男女饰品精品、蓝威龙（以上共计,53,个）,七、,17B,整幢：,一楼：鞋及箱包：,SODA,、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、都彭、林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰德龙、皮尔,卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、,M2,、星期六、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、思嘉图、,FED,、,LACOSTE,、木林森、,SKAP,、花雨伞、金利莱、花花公子、卡帝乐、梦特娇（以上共计,55,个）,。,接下页,箱包,：,Nazareno Cabrielli,、,Etex,、艾斯普瑞、,ELLE,、喜丽、巴黎凡尔赛、,WHY,、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇（以上共计,20,个）。,二楼：运动：,耐克、锐步、阿迪达斯、,KAPPA,、爱世克斯、美津浓、安博格、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、,LOTTO,、,UNMBER,、匡威、乔丹、,361,、波特、威尔逊、王子、（共计,20,个）,三楼：家居内衣：,家居：棉田、,YAHAOA,、莱美、喜来登、优雅诗、花田、,ESPRIT,、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、爱慕、欣姿芳（以上共计,15,个）,八、,18,幢：,一楼：星巴克、哈根达斯、面包新语、超市、。,二楼：雪茄屋、红酒坊、一茶一座、巴哈马高级商务餐厅。,说明：目前预设,218,个，第,18,幢品牌、餐饮及童装除外。,二、,品牌对照表（一）：,品牌名称,上海,X,浦,苏州,X,罗,苏州,X,华,本项目,Ermenegildo Zegna,Ermenegildo Zegna,Ermenegildo Zegna,Ermenegildo Zegna,Ermenegildo Zegna,Cerruti1881,Cerruti1881,Cerruti1881,Cerruti1881,Cerruti1881,ALFRED DUNHIL,ALFRED DUNHIL,ALFRED DUNHIL,ALFRED DUNHIL,GIVENCHY,GIVENCHY,GIVENCHY,GIVENCHY,ARMANI EXCHANGE,ARMANI EXCHANGE,ARMANI EXCHANGE,ARMANI EXCHANGE,ARMANI SERGIO,ARMANI SERGIO,ARMANI SERGIO,Kent&Curwen,Kent&Curwen,Kent&Curwen,BURBERRY,BURBERRY,BURBERRY,POLO RALPH LAUREN,POLO RALPH LAUREN,POLO RALPH LAUREN,接下页,AQUASCATUM,AQUASCATUM,AQUASCATUM,AQUASCATUM,AQUASCATUM,BCBG,BCBG,BCBG,TRUSSARDI,TRUSSARDI,TRUSSARDI,MaxMara,MaxMara,MaxMara,BALLY,BALLY,BALLY,DURBON,DURBON,DURBON,DURBON,NIKE Factory,NIKE Factory,NIKE,NIKE,NIKE Factory,ADIDAS,ADIDAS,ADIDAS,ADIDAS,ADIDAS,TOMMY HILFIGER,TOMMY HILFIGER,TOMMY HILFIGER,TOMMY HILFIGER,THE NORTH FACE,THE NORTH FACE,THE NORTH FACE,品牌名称,上海,X,浦,苏州,X,罗,苏州,X,华,本项目,接下页,品牌对照表（二）：,ST.DUPONT,ST.DUPONT,ST.DUPONT,ST.DUPONT,MONTBLANC,MONTBLANC,MONTBLANC,BROOKS BROTHERS,BROOKS BROTHERS,PUAL&SHARK,PUAL&SHARK,PUAL&SHARK,LANCEL,LANCEL,LANECL,REPORTER,REPORTER,REPORTER,HUBER,HUBER,HUBER,林宝坚尼,林宝坚尼,林宝坚尼,GUCCI,GUCCI,PRADA,PRADA,品牌名称,上海,X,浦,苏州,X,罗,苏州,X,华,本项目,接下页,品牌对照表（三）：,CD,CD,KENZO,KENZO,ADIDAS,ADIDAS,ADIDAS,LEO,LEO,LEO,费雷,费雷,TRUCK&TRAVEL,TRUCK&TRAVEL,CALAMAR,CALAMAR,CALAMAR,NATICA,NATICA,NATICA,HUGO BOSS,HUGO BOSS,HUGO BOSS,ESCADA SPORT,ESCADA SPORT,品牌名称,上海,X,浦,苏州,X,罗,苏州,X,华,本项目,接下页,品牌对照表（四）：,VERSACE,VERSACE,VERSACE,ZARA,ZARA,Gives&Hawkes,Gives&Hawkes,AIGLE,AIGLE,Max.Co,Max.Co,CK,CK,CK,MONDI,MONDI,MENDI,对比品牌共计：,47,小计：,26,小计：,15,小计：,13,小计：,43,品牌名称,上海,X,浦,苏州,X,罗,苏州,X,华,本项目,品牌对照表（五）：,MEXX,MEXX,青浦,A,区品牌:,StefanoRicci,、,TommyHilfiger,、,Armani（,阿玛尼）、,Dunhill,、,CERRUTI1881,、,HugoBoss,、,S.F.F,、,Zegna,（,杰尼亚）、,VENETIA,（,威尼帝）、,Piombo,（,彼雅泊）、,Mondi,（,蒙迪）、,EECTimeZone,、,THREEfashion,、,MOMOVISION,、,Aquascutum,（,雅格狮丹）、,MOSCHINOJEANS,、,AutaSon,（,奥德臣）、,Givenchy,（,纪梵希）、,Charriol,（,夏利豪）、,LiuJo,、,AdolfoDominguez,（,雅度夫）、,PalZileri,（,伯爵莱利）、,PortsInternational,（,宝姿）、,CANALI,（,康纳利）、,7,camicie,、,S.T.Dupont,青浦,B,区品牌:,I.T,、,Adidas,、,Quiksilver,、,Columbia,、,Jessica/Colour18/WeekendWorkshop,、,AscotChang,（,诗阁）、,LaVico,（,朗维高）、,NAUTICA,、,Reporter,（,威波特）、,Head,（,海德）、,Sasseur,（,砂之船）、,TimeZone,、,Callisto,、,TheNorthFace,、,Tecgar,、,Lotto,、,LeCoqSportif,、,MissSixty,、,Reebok,、,CKUnderwear,、,Lafuma,、,Nike,、,Wilson,、,AEE,、,LeSaunda,、,Sisley,、,Stonefly,、,奔驰服饰、,UnitedColorsofBenetton,、,JCCollezione,、,StudioI.F.F,、,HenryCottons,、,Millies,、,EvesTemptation,三、,主要品牌招商品类情况：,铺位编号,预设品牌,商品类别,面积,(M2),铺位编号,预设品牌,商品类别,面积,(M2),铺位编号,预设品牌,商品类别,面积,(M2),2,ALFRED DUNHILL,服装、饰品、颇具系列,103,1,BALLY,皮具、皮鞋系列,68.4,B01,HUGO BOSS,、,ESCADA SPORT,、,VERSACE,服装、饰品系列,1642.2,3,Kent&Curwen,服装、饰品系列,97.2,2,MaxMara,服装、饰品系列,72.6,B02,ARMANI EXCHANGE,、,ARMANI SERGIO,服装、饰品系列,1067.5,4,Cerruti1881,服装、饰品系列,90.3,3,POLO RALPH LAUREN,服装、饰品系列,73.6,B03,ZARA,服装、服饰系列,171.7,5,GIVENCHY,服装、饰品系列,91.8,4,KENZO,服装系列,71.9,B05,Zegna,服装、饰品、皮具系列,138.6,6,MENDI,服装系列,92.2,5,AQUASCATUM,服装系列,44.6,B07,BURBERR,服装、皮具系列,198.4,7,CK,服装、内衣系列,102.6,6,NORTH FACE,服装、饰品系列,45.3,B08,Gives&Hawkes,服装系列,187.3,接下页,8,BCBG,服装系列,95,7,ADIDAS,服装、鞋系列,50.7,B11,自营商品进口美国品牌如,GAP,等,服装、服饰系列,561.5,9,TRUSSARDI,服装、饰品、鞋系列,73.6,8,ADIDAS,服装、鞋系列,75.3,B13,NIKE Factory,服装、鞋系列,607.4,10,REPORTER,服装系列,74.2,9,LEO,服装、皮具系列,43.7,B14,AIGLE,服装系列,194.5,11,HUBER,服装系列,91.6,10,DURBON,服装、饰品系列,100,B15,Max.Co,服装系列,172.8,12,林宝坚尼,服装、鞋、皮具系列,115.3,11,费雷,服装系列,98.6,13,世界名牌眼镜,63,12,TRUCK&TRAVEL,服装系列,88.6,14,CD,、,GUCCI,、,PRADA,鞋、皮具系列,129.6,13,CALAMAR,服装系列,60,14,NAUTICA,服装系列,51,合计,1219.4,944.3,4941.9,备注：以上主要是各幢各区域一层规划的国际一二线品牌的预案，二三层的国内一二线品牌未规划在内,四,、,购销商品安排及资金使用方案：,1,、一线品牌(约1200万) ：,Zegna,、,ZARA,、,Max-Mara,、,GUCCI,、,PRADA,、,TommyHilfiger,、,HUGUBOSS,、,VERSACE,、,BURBERR,、,ESCADA Sport,、,TRUSSARDI,、,ARMANI EXCHANGE,、,ARMANI SERGIO,、,Cerruti1881,、,Gives&Hawkes,、,Kent&Curwen,、,BALLY,、,MENDO,、,KENZO,、,CK,、,NIKE Factory,、,ADIDAS,、,NORTH FACE,、,AIGLE,、,CANALI,、森特曼、,PUAL&SHARK,、,DAKS,、,LANVIN,、,D&G,、,CD,。,预设,31,个品牌，其中不超过,15,个品牌需购销的预算资金,说明：,购销以外为,600,万元押款联营资金，押款联营的品牌为国际一、二线和国内一线品牌，押款联营品牌数不超过,30,个。其它为联营品牌。,接下页,2,、美国休闲品牌购销部分(约400万)：,GAP,、,HANES,、,OLDNAVY,、,SOUTHPOLE,、,MIITAbcrcrombic & Fitch,、,TOP,、,HEAYY,、,KNIT,、,WORKS,、,ONLINE,、,NORTON,、,Dockers,、,FUBU,、,XG,、,S/J,、,WILION,、,CABINCREEN,、,DELICATES,、,SEVEN,、,CRAZY HORSE,、,BOB,、,BUILDER,、,CNARLY,、,STAFFORD Plugg,、,W.1,、,MAXME,、,COLUMBIA,、,VOLTAGE,、,OK.E.DOKIE,、,PERISCOPE,、,TOWNCRAFT,、,U.S TRADING,、,WASHINGTON,、,HANES HERWAY,、,FLARZLEG,、,BANANA REPUBLIC,、,RUSSELL ATH ETIC,、,A.BYER,、,CLUB,、,RIVETED,、,ZANADI,、,ARIZONA,、,PILLOW,、,TALK,、,NICKELODEON,、,Calvin Klein,、,NOTATIONS,、,IOI,、,Levis,、,HAMPION,、,A.Z,、,PACIFICTRAIL,、,BODY DODE,、,LEE,、,SAG,、,DIESEL,、,HARBOR,、,SRT,、,Fashjon Bug,、,DFX,、,IZOD,、,JONES WEAR,、,AZONA,、,WORTHINGTON,、,NORTHPEAK,、,CARLYN TAYLOR,、,BYER,、,J.FERRAR,美国休闲品牌预设,68,个，根据规划面积，到位数为实际购销数，按,25,个计算,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理方案,1,、,组织管理与权责划分,2,、部门管理制度,3,、总经理致辞及员工誓词,一、组织管理与权责划分,一）组织原则,二）组织架构：,三）人员编制,四）岗位职责,二、部门管理制度,一）行政管理部制度,1,、行政人事作业程序,2,、考勤及作息管理制度,3,、薪 资 管 理 制 度,4,、前台服务管理,5,、办公费用的管理,6,、通讯费管理,7,、复印机管理,8,、办公文具用品管理制度,9,、办公消耗品管理规定,10,、长途电话管理办法,11,、财产管理办法,12,、仓库管理制度,13,、报刊及邮发管理办法,14,、员工宿舍管理规定,15,、总务课工作流程图,三）、物业部管理制度,1,、书写报告,2,、物业验收制度,3,、用户入伙制度,4,、投诉处理制度,5,、拜访用户制度,6,、清洁管理制度,7,、绿化管理制度,8,、用户档案管理制度,9,、防火管理制度,10,、防火安全责任制度,11,、物业管理保险制度,12,、用户报修制度,13,、用户投诉处理制度,14,、公共场地使用管理,15,、突发事件处理程序,16,、安全管理制度,四）营业部管理制度,1,、经营管理标准,2,、经营管理规定,3,、商场管理细则,4,、商铺管理规定,5,、业主文明经商管理,6,、业者考核办法,7,、公共设施使用管理规定,8,、商品实行“三包”管理规则,五）企划部管理制度,1,、企划营销工作计划执行注意事项,2,、模特儿道具管理办法,3,、有关百货专柜扣款项目,六）财务部管理制度,1,、资产管理办法,2,、交际费管理办法,3,、备用金管理办法,4,、经费支出管理办法,三、总经理致辞及员工誓词,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,营销企划提案,1,、 存在什么问题,-,项目不足分析,2,、解决什么问题,-,营销目标任务,3,、如何解决问题,-,营销手,段列举,项目不足分析,存在什么,问题,1,、项目具有地标性，场地缺乏易达性：,2,、业态具有新颖性，量体缺乏统治力：,3,、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性：,4,、顾客具有偏好性，传统影响向心力：,5,、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性；,6,、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力；,营销的任务,解决什么,问题,树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造金鸡湖的“商业之芯”；主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，前期招商现场包装后期的销售现场包装经常性的厂商广告协助内外部指示系统标价系统内部广播系统各类营销活动各类公关活动创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及,SP,活动深入人心强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。,推广的手段,如何解决,问题,1,、营销宣传的思路,2,、营销宣传的原则,3,、营销宣传的要点,4,、顺承“四个协同”,5,、营销执行上打造“八个一”,6,、开业前的营销执行,7,、开业及开业后的营销执行,一、营销宣传思路：,形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。,所以，对营销宣传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的,。,二、营销宣传的原则,1,、系统性,2,、统一性,3,、时效性,4,、新颖性,5,、渐进性,三、营销宣传要点：,1,、基础准备扎实。,2,、媒体运作得体。,3,、各种媒介从作用上相互补充。,选择媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒介，即在宣传实施中应关注经营业务所需要关注的受众；传播媒介的选择要与所要传播信息的特点、要求相适应。,1,、协同苏州；,2,、协同旅游,; 3,、协同金鸡湖,; 4,、协同竞争对手,四、顺承,“,四个协同,”,五（一）、打造“八个一”：,1,、一套外部指示系统,（机场广告（浙江与上海）、高速公路出口指示、城市主干道指示、环湖主要节点指示、项目附近路口指示、项目广告牌、高速公路入口指路广告、旅游指南广告、星级酒店内广告、黄页广告等）,2,、一套旅游购物系统；,氛围休闲化、设施人性化、景观差异化、旅行社协调、大苏州旅游线路协调,3,、一本招商手册；,4,、一本时尚杂志；,发行目的、杂志内容、杂志风格、发行方式、运作方式,5,、一张联名卡；,6,、一个广播频道；贴合有车人群贴合打的人群,7,、一个购物网站；适应现在消费人群开辟新型销售方式、同步传播视频广告、杂志广告、处理奥特莱斯的下架货,8,一个时尚电视节目。,五（二）、打造“八个一”：,1,、,VI,设计：基础部分、应用部分、设计发包,2,、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训,3,、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会,4,、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作,5,、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌,6,、厂商广告协助：建筑外墙广告、,DM,广告、橱窗广告等,开业前的企划工作：,1,、开业,DM,：,DM,（内容为业种介绍、邀请及超值商品）,2,、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告,4,、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场）,5,、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、 礼品准备,服务,营销,战略,广告,促销,公关,CI,新闻媒体,低价,环境,社会资源,e,营销,企业统一的传播资讯,传达给消费者,网店,三维营销,利用各种,实效,营销工具,成功企业,领导品牌,