综合体地块投资分析报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2013JP02,、,2013JP03,北站综合体地块,投资分析报告,地铁智能时代 新都市生活,报告目录,地块条件分析,PART,1,地块区位分析,规划出让条件,地块四至分析,地块现状分析,地块区位分析,第一章,地块条件分析,本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧。,规划指标,2013JP02,2013JP03,用地位置,厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧,土地用途,商业、办公、居住,办公、商业、居住,土地面积（）,14114.558,17652.934,容积率,4.11,7.48,地上建筑面积（）,58000,以下,132000,以下,计价建筑面积（）,58000,132000,不同性质建筑占总建筑面积（）,商业：,21840,以下（,37.67%,）,办公：,19000,以下（,32.76%,）,居住：,17000,以下（,29.31%,）,其他配套：不少于,160,（,0.26%),办公：,80000,以下（,60.61%,）,商业：,27000,以下（,20.45%,）,居住：,25000,以下（,18.94%,）,建筑密度,(,上限,),60%,60%,绿地率,(,下限,),10%,10%,其他规定及要求,建筑面积,144,平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的,70%,以上,规划出让条件,第一章,地块条件分析,项目,2013JP02,2013JP03,出让方式,拍卖,起始价,（亿元）,2.772,5.074,起始楼面价,（元,/,平米）,4779,3844,增价幅度,（万元）,300,300,竞买保证金,5544,10148,土地使用权出让年限,办公,50,年，居住,70,年，商业,40,年,办公,50,年，居住,70,年，商业,40,年,规划动工时间,交地之日起一年内开工,规划完工时间,交地之日起四年内竣工,规划出让条件,第一章,地块条件分析,2013JP02,2013JP03,第一章,地块条件分析,地块四至分析,拟出让地块,厦门北站站台,长途车站,新城际广场,村民自建房,地块现状分析,第一章,地块条件分析,目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。,灌新路,马銮湾大道,地块价值分析,PART,2,区域规划分析,地块资源价值,SWOT,价值分析,地块综合价值,区域规划分析,第二章,地块价值分析,复合形态的城市门户及创意生活城,南广场片区,汽车城片区,西城生活片区,后溪生活片区,站北生活片区,中国智造,片区,中药城,片区,交通保障设施,北广场片区,拟出让地块,地块所处厦门北站片区，以厦门北站为核心，打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活、就业、出行平衡的新城区，是“交通、商务、居住”复合形态的城市门户及创意生活城。,北站片区规划特点：,通过完善配套，从产业、商贸等方面保障丰富的人流和客源，拉动片区成长。,以交通枢纽为中心；,交通枢纽与商贸中心结合；,汽车、中药、,IT,等产业基础保障区域长期繁荣；,第二章,地块价值分析,一心：,主站房为交通枢纽中心；,两轴：,南北商务功能景观轴,;,东西铁路生态防护绿湖景观轴；,三片：,核心商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；,一环：,片区步行休闲环道；,七节点：,商贸大街、站点综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；,北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”,第二章,地块价值分析,地块资源价值,交通,地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设,2010JP06,地块与港务,2010JY03,地块，西侧临近圣果路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，,15,分钟直通岛内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。,岩兴路,岩通路,岩安路,圣岩路,岩平路,岩景路,岩通路,第二章,地块价值分析,地块资源价值,配套,厦门北站以高标准建设，具有较强的景观性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物为一体的大型市民广场已经建成。,地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施。,厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成，迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。,中骏四季阳光会所主入口透视效果图,厦门北站主站房及时代广场现状图,中骏,四季阳光,第二章,地块价值分析,地块,SWOT,分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,紧邻厦门北站核心区，周边将集聚大量人流；,地形方正平整，利于规划施工；,区域发展前景良好,地价较为合理,升值空间大,周边配套尚在建设中，居住条,件未成熟；,过于接近交通要道，有一定,的粉尘和噪音污染,城市经济不断发展，置业刚性需求增加；,岛内外一体化建设先行区,北站片区建设推进，衍生新的居住、投资需求，而岛内可供开发土地日趋减少；,北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度,权比,细 目,优,良,一般,较差,差,土地级别,自然景观,交通情况,生态环境,生活配套,社会治安,学区情况,社会人文,增值价值,区位形象,项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT,公交总站，未来随地铁,1,号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将拥有较好的增值前景。,地块综合价值,第二章,地块价值分析,区域市场分析,PART,3,土地市场分析,商品住宅市场分析,区域市场发展趋势,第三章 区域市场分析,2007,年至今，集美区共计出让商住用地,40,宗，其中,2010,年出让,11,宗。近三年来,商住用地供应逐步减少，,2013,年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。,土地出让分析,商住项目,第三章 区域市场分析,2007,年至今，除,2008,年及,2011,年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布在集美新城和杏林湾片区， 今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、商业地块， 办公性质的建筑面积为,9.62,万平方米。,土地出让分析,办公项目,第三章 区域市场分析,二级市场分析,区域住宅整体市场分析,近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。,2011,年，均价突破,9000,元,/,平方米，随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。,2013,年比,2012,年价格上涨了,27.6%,。,第三章 区域市场分析,目前集美区在售项目,29,个，待售项目,5,个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾和环东海域两个区域。,二级市场分析,区域项目分布图,本案,第三章 区域市场分析,区域竞品项目,片区已出让地块信息,地块名称,地块用途,成交时间,土地面积,（公顷）,建筑面积,（）,楼面地价,（元,/,）,竞得人,2009JY01-B,（北站营运中心）,办公,2009-2-28,13.58,227800,1000,厦门经济特区房地产开发集团有限公司,2009JY03,酒店、办公,2009-8-5,0.85,48330,671,厦门港务地产有限公司,2010TY01,商业、酒店、办公,2010-9-6,19.44,234500,695,厦门国际航空港集团有限公司,2010JP06,（新城际广场）,商业、居住、办公、幼儿园,2010-12-15,9.94,350480,1796,厦门市杏林建设开发公司,2010JY02,商业、仓储,2011-2-25,7.71,83220,1138,厦门建发汽车有限公司,2011JP03,（中骏四季阳光）,商住,2011-7-20,4.34,110540,2877,厦门中骏集团有限公司,2012JP05,办公、居住、商业、酒店、幼儿园,2012-10-17,13.79,710000,2155,厦门市万科房地产有限公司,2012JP04,商业、居住、办公,2012-10-17,0.93,48300,870,厦门联丰国际货运代理有限公司,区域竞品项目,产品特征分析,第三章 区域市场分析,类型,项目名称,批售,套数,主力产品,最新销售均价,（元,/,）,主力总价,销售套数,已批售,销售率,在售,万科广场二期,451,3,房：,90-92,及,110,4,房,:129-135,15000,135-190,万,296,65%,新城际广场,720,107-118,三房,80-100,的二房,12000,96-130,万,500,69%,中交和美新城,574,89-143,三房及四房,92,复式,15000,133-210,万,380,67%,天润新城,273,87-125,两房及四房,12000,104-140,万,243,89%,待推,凤凰花城,首期,88-114,二,-,三房,住宅莲花国际,住宅套数,172,套，办公,SOHO355,套,86-117,翡翠公馆,目前集美区在售项目，多以,80-90,两房和,90-110,三房为主，销售价格在,12000-15000,元,/,，已批售产品的去化率均较高。,第三章 区域市场分析,区域竞品项目,重点楼盘分析,新城际广场,基本信息,占地：,9.94,万 总建：,42.46,万 容积率：,4.20,项目规划,11,栋高层住宅、,2,栋超高层写字楼以及大片商业配套,总户数,当期,720,户,住宅户型,107-118,三房及,80-100,的二房,精装修标准,毛坯在售,开盘情况,2013,年,7,月开始推出，至今共推盘,1,次。,销售情况,目前一期房源已售罄,价格情况,7,月初开盘起价为,9940,元,/,目前均价为,12000,元,/,客群情况,客户是岛内刚需和,集美本地,客群,项目评价,厦漳泉核心区的,TBD,创意驱动之城，前景广阔,新站,TBD,项目，最近一次开盘销售均价为,12000,元,/,（毛坯,),区域竞品项目,重点楼盘分析,第三章 区域市场分析,都市综合体，目前销售均价为,15000,元,/,（精装）,万科广场,基本信息,占地：,13.79,万 总建：,71,万 容积率：,5.15,项目规划,71,万平米超大体量，锻造集购物中心、写字楼、商业、酒店、商业街于一体的都市综合体,总户数,一期,449,套,，,二期,451,套,住宅户型,90-92,的小三房，,110,的三房，,129-135,的四房,精装修标准,3000,元,/,平方米,开盘情况,2013,年,7,月开始推出，至今已推盘,2,次。,销售情况,10,月,30,日推二期,451,套房,小户型几近售罄，目前仅剩十几套大户型房源。,价格情况,7,月,27,日首推价格为,13000,元,/,-14000,元,/,精装标准,2000,元,/,10,月推二期,价格已上涨到,15000,元,/,客群情况,客户,以,岛内,外溢客户及集美本地客户为主,项目评价,万科品牌、地段升值潜力大,供求分析：,近年来集美区商品住宅供应较小，,2013,年到目前为止只出让一宗商业、办公用地。,产品分析：,片区内,80-90,两房和,90-110,小三房最为畅销，小面积低总价房源受区域刚需支撑。,市场走势：,随近年来区域商住用地供应量较小及区域交通环境的逐步完善，未来区域商品房升值潜力看好，价格则保持稳步上涨势头。,价格总结：,目前靠近地块的在售项目住宅销售均价集中在,12000-15000,元,/,平方米，目前价格趋于平稳。,第三章 区域市场分析,区域市场发展趋势分析,地块定位分析,PART,4,客群定位,产品定位,价格定位,主力,集美本地及岛内自住客户,主力客户,集美本地及岛内首购人群,区域来源：,集美本地、厦门岛内,家庭特征：,青年之家和经济务实家庭为主,购买动机：,青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主,居住态度：,接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新兴潜力区域,经济能力：,这两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感,厦门及周边城市投资客,外围城市投资客,辅助,偶得,偶得客户,外围城市投资客,区域来源：,福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表的省外城市,家庭特征：,富贵之家,购买动机：,从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,辅助客户,厦门及周边城市投资客,区域来源：,厦门岛内（邻近区）、周边城市（泉州、漳州、龙岩）,家庭特征：,小康富裕之家,购买动机：,有房地产投资活动倾向，自身已有房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,第四章 地块定位分析,地块定位,潜在客群,产品定位,地铁智能时代 新都市生活,项目规划概念图（仅供参考）,第四章 地块定位分析,户型,户型面积,面积比例,建筑面积,套数,对应客群,居家两房,80-90,35%,5950,70,首次置业客群,精美三房,90-110,45%,7650,76,首次置业客群,雅致小四房,120-144,20%,3400,26,本地改善客群,合计,_,100%,17000,172,本户型面积配比，有约,70%,以上的产品处于区域市场主流产品区间内；,户型设计主要满足首置及改善性客户需求；,根据规划条件，住宅面积为,17000,，,144,平米以下面积占,70%,以上。,第四章 地块定位分析,地块定位,B2,产品配比,第四章 地块定位分析,户型,户型面积,面积比例,建筑面积,套数,对应客群,精致小两房,70-80,20%,5000,66,首次置业客群,居家两房,80-90,30%,7500,88,首次置业客群,精美小三房,90-120,35%,8750,84,首次置业客群,雅致四房,115-144,15%,3750,28,本地改善客群,合计,_,100%,25000,266,秉承产品的多样性，把握市场主力需求产品、搭配市场空缺产品应对市场风险。,本户型面积配比，有约,70%,以上的产品处于市场主流产品区间内；,户型设计主要满足首置及改善性客户需求；,根据规划条件，住宅面积为,25000,，,144,平米以下面积占,70%,以上。,地块定位,B3,产品配比,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为,12857,元,/,平米。预计价格年增长率,8%,，可以得出一年后住宅销售均价约,13886,元,/,平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位,住宅价格预测,类别,权数,本项目,万科广场,新城际广场,中骏,四季阳光,区域因素（,65%,）,地段区位,10%,100,100,100,100,周边配套,10%,100,100,100,100,交通因素,5%,100,100,100,100,自然环境,10%,100,100,100,100,景观因素,20%,100,105,95,95,区域发展,10%,100,100,100,100,产品因素（,35%,）,项目规模,5%,100,115,110,100,建筑规划,5%,100,115,105,105,户型规划,10%,100,100,100,100,园林设计,5%,100,105,100,100,社区配套,5%,100,100,100,100,物业管理,5%,100,105,100,100,修正指数,100,103,99.75,99.25,交易均价（元,/,平米）,/,15000,12000,13000,本案修正价格（元,/,平米）,/,14563,12030,13098,可比权重,(%),/,20%,50%,30%,本案市场比较价格（元,/,平米）,12857,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为,23718,元,/,平米。预计价格年增长率,5%,，一年后项目商业销售均价约,24904,元,/,平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位,商业价格预测,类别,权数,本项目,中骏,四季阳光,鑫锦家园,聚镇,区域因素（,80%,）,地段区位,20%,100,100,90,105,交通因素,20%,100,100,105,105,人流量,10%,100,95,105,100,商业环境,10%,100,95,95,95,区域发展,10%,100,100,95,95,投资前景,10%,100,100,95,100,产品因素（,20%,）,项目规模,5%,100,100,105,105,建筑规划,5%,100,100,100,95,产品设计,5%,100,105,100,100,企业品牌,5%,100,100,95,100,修正指数,100,99.25,98,101,交易均价（元,/,平米）,/,22000,20000,32000,本案修正价格（元,/,平米）,/,22166,20408,31683,可比权重,(%),/,60%,20%,20%,本案市场比较价格（元,/,平米）,23718,根据上述住宅价格定位，一,年后,本地块可售物业的售价如下：,住宅销售均价,约,13886,元,/,商业销售均价,约,24904,元,/,办公销售均价约,8856,元,/,车位销售价格,约,16,万元,/,个,(,参照中骏,四季阳光车位售价,15,万,/,个,),（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,第四章 地块定位分析,地块定位,各类物业价格预测,2013JP02,地块投资测算,PART,5,指标与,开发计划,成本与,收入估算,敏感性分析,投资测算结论,购地价格建议,P,36,项目出让指标，地块总占地面积,14114.558,平方米，约合,21.2,亩。住宅约,1.7,万平米，办公约,1.9,万平方米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）,2.184,万平米。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,项目主要技术指标,总占地面积,(,万,),1.41,地上建筑面积,(,万,),5.8,可售物业,(,万,),：,5.784,普通住宅,1.7,可售办公,1.9,总建筑面积,(,万,),7.00,地下建筑面积,(,万,),1.2,可售商业,2.184,绿化率,10%,容积率,4.11,可售车位个数,300,P,37,指标与开发计划,1,、分期开发计划：项目体量较小,一期开发完毕。,2,、工程进度计划：工程时间为,1,年，项目计划于,2014,年下半年开工，一年内全部完工。,3,、销售进度计划：销售时间为,2,年，项目计划,2015,年上半年开始销售，至,2016,年下半年销售完成。,第五章 地块投资测算,主要销售时间节点：,2015,年上半年住宅开始预售，可售面积约,1.7,万，销售周期,1,年；,商业在,2015,年下半年开始销售，销售周期为,1,年；,办公在,2016,年上半年开始销售,销售周期为,1,年,;,项目,总销售时间,为,2,年。,类型,2015,年上半年,2015,年下半年,2016,年上半年,2016,年下半年,住宅,40%,60%,商业,50%,50%,办公,60%,40%,车库,100%,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,P,39,地块成本支出表,项目开发成本估算,：在以底价拿地的前提下，项目投资估算额,549,06,万元，预计综合单方成本为,8846,元,/,平米，其中，楼面地价按,4923,元,/,平方米计算（包括契税）。,费用单价（元,/,平米）,费用（万元）,1.1,土地成本,28,552,合计（平均）,￥,4,923,28,552,2.,前期费用,合计（平均）,￥,254,1,476,3.,建安工程及基础设施,合计（平均）,￥,2,910,20,477,4.,管理费用,3.00%,614,5.,财务费用,400,6.,营销费用,3.00%,3,356,7.,后期费用,合计,30,房地产开发成本共计,8846,54,906,成本与收入估算,第五章 地块投资测算,项目投资成本估算：在底价前提下，项目总建规模,5.8,万，投资估算额,54906,万元，预计综合单方成本为,8846,元,/,平米，其中，楼面地价按,4923,元,/,平方米计算（含契税）。,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资成本测算,项目,总成本（万元）,单方成本（元）,所占比例,一,土地成本（含税）,28,552,4,923,34.16%,二,前期费用,1,476,254,1.77%,三,建安工程及基础设施,19,881,3,428,23.78%,四,不可预见费,596,103,0.71%,五,开发总成本（以上四项）,50,505,8,708,60.42%,六,期间费用（以下,1-4,）,4,401,759,5.26%,1.,管理费用,614,106,0.73%,2.,财务费用,400,69,0.48%,3.,营销费用,3,356,579,4.02%,4.,后期费用,30,5,0.04%,七,税费（以下,1-3,项）,28,687,4,946,34.32%,1.,土地增值税,12,993,2240,15.54%,2,、所得税,9,429,1626,11.28%,3.,营业税及附加,6265,1080,7.49%,八,总投资,83,593,14,413,100%,序号,项 目,面积 （）,均价（元,/ ,）,销售额 （万元）,备注,1,住 宅,1.7,14,996,25,494,100%,销售,2,商 业,2.2,27,972,61,091,100%,销售,3,办 公,1.9,10,330,19,626,100%,销售,4,车 位（个）,300,18,（万,/,个）,5,669,100%,销售率,5,合 计,-,22293,111,880,预计项目总销售金额为,11.188,亿元，项目均价为,22293,元,/ ,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资收益分析：,销售总收入为,11.188,亿元,项目总投资约为,8.36,亿元；,项目净利润为,2.8,亿元；,项目投资净利率为,33.84%,；,项目销售净利率为,25.28%,。,第五章 地块投资测算,项目收入估算,项目投资收益分析表,(,以地块起拍价计算,),编号,项 目,金 额（万元）,一,销售收入,111880,二,开发成本,50505,三,营业税及附加,6265,四,土地增值税,12993,五,总投资,83593,六,毛利润,37716,七,所得税,9429,八,净利润,28287,九,投资毛利率,45.12%,十,投资净利率,33.84%,十一,销售毛利率,33.71%,十二,销售净利率,25.28%,若项目能够按照拍卖底价,4779,元,/,平米（土地总价,2.772,亿元）成交，项目,IRR,可能达到,38%,，通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价,不高于,8055,元,/,平米，即总价不超过,4.672,亿元,。,第五章 地块投资测算,敏感性分析,项目整体敏感性分析,地价,楼面地价（元,/,）,3914,4100,4500,4900,5300,5800,6300,6700,7300,7900,8500,土地总价（万元）,38%,22701,23780,26100,28420,30740,33640,36540,38860,42340,45820,49300,项目平均销售价格,（元,/,）,10000,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,12857,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,13357,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,13857,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,14357,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,14857,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,15357,48.4%,45.8%,42.5%,37.9%,33.6%,30.8%,26.5%,23.5%,19.5%,17.5%,14.4%,图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产发展战略。,按一年以后住宅销售均价为,13856,元,/,平米，商业价格为,24904,元,/,平米，办公价格为,8856,元,/,平方米，车位按均价,16,万,/,个计算，商业销售价格年增长率为,5.0%,，其他销售价格年增长率为,8.0%,。,图智认为，将土地楼面地价成本控制在,8055,元,/,平米（不含契税）以内,，则项目投资估算总额,9.23,亿元，净利润可达,1.95,亿元，投资净利润率,21.11%,，动态投资回收期为,3.5,年。,项目的整体开发风险较小，投资收益较高。,项目投资收益测算总表,起拍价测算,建议最高价测算,指标（万元）,总计（万元）,总计（万元）,1,、销售收入,111880,111880,2,、营业税及附加,6265,6265,3,、销售净额,105615,105615,4,、开发成本,50505,70075,其中：土地成本,28,552,48,122,5,、期间费用,4,401,4,401,5.1,、财务费用,400,400,5.2,、管理费用,614,614,5.3,、营销费用,3356,3356,5.4,、后期费用,30,30,6,、税前利润,50709,31139,7,、土地增值税,12993,5137,8,、利润总额,37716,26002,9,、所得税,9429,6500,10,、净利润,28287,19501,11,、投资毛利润率,45.12%,28.15%,12,、投资净利润率,33.84%,21.11%,地块投资结论,第五章 地块投资测算,销售平均价格预期：,住宅均价,：,13886,元,/,商业,均价,：,24904,元,/,办公均价,: 8856,元,/,地下车位,：,16,万元,/,个,投资净利润率建议,为,21%,以上：,楼面地价,为,8055,元,/,以下,总地价,为,4.672,亿,以下,第五章 地块投资测算,购地价格建议,2013JP03,地块投资测算,PART,6,指标与,开发计划,成本与,收入估算,敏感性分析,投资测算结论,购地价格建议,P,47,项目出让指标，地块总占地面积,17652.934,平方米，约合,26.48,亩。住宅约,2.5,万平方米，办公,8,万平方米，商业,2.7,万平方米。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,项目主要技术指标,总占地面积,(,万,),1.77,地上建筑面积,(,万,),13.2,可售物业,(,万,),：,13.2,普通住宅,2.5,可售办公,8,总建筑面积,(,万,),15.6,地下建筑面积,(,万,),2.4,可售商业,2.7,绿化率,10%,容积率,7.48,可售车位个数,600,P,48,指标与开发计划,1,、工程进度计划：工程时间为,2,年，项目计划于,2014,年下半年开工，,2016,年上半年全部完工。,2,、销售进度计划：销售时间为,3,年，项目计划,2015,年上半年开始销售，至,2017,年下半年销售完成。,第五章 地块投资测算,主要销售时间节点：,2015,年上半年住宅开始预售，可售面积约,2.5,万，销售周期,1,年；,商业在,2015,年下半年开始销售，销售周期为,1,年；,办公在,2016,年上半年开始销售，销售周期为,2,年；,项目,总销售时间,为,3,年,。,设定所有项目全部,销售,完毕。,类型,2015,年,2016,年,2017,年,住宅,100%,商业,50%,50%,办公,50%,50%,车库,50%,50%,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,P,50,地块成本支出表,项目开发成本估算,：在以底价拿地的前提下，项目投资估算额,11,2646,万元，预计综合单方成本为,7988,元,/,平米，其中，楼面地价按,3959,元,/,平方米计算（包括契税）。,费用单价（元,/,平米）,费用（万元）,1.1,土地成本,52,262,合计（平均）,￥,3,959,52,262,2.,前期费用,合计（平均）,￥,258,3,403,3.,建安工程及基础设施,合计（平均）,￥,3,102,48,145,4.,管理费用,3.00%,1,444,5.,财务费用,1,000,6.,营销费用,3.00%,6,322,7.,后期费用,合计,69,房地产开发成本共计,7988,112,646,成本与收入估算,第五章 地块投资测算,项目投资成本估算：在底价前提下，项目规模,13.2,万，投资估算额,112646,万元，预计综合单方成本为,7988,元,/,平米，其中，楼面地价按,3959,元,/,平方米计算（含契税）。,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资成本测算,项目,总成本（万元）,单方成本（元）,所占比例,一,土地成本（含税）,52,262,3,959,32.51%,二,前期费用,3,403,258,2.12%,三,建安工程及基础设施,46,743,3,541,29.07%,四,不可预见费,1,402,106,0.87%,五,开发总成本（以上四项）,103,810,7,864,64.57%,六,期间费用（以下,1-4,）,8,835,669,5.50%,1.,管理费用,1,444,109,0.90%,2.,财务费用,1,000,76,0.62%,3.,营销费用,6,322,479,3.93%,4.,后期费用,69,5,0.04%,七,税费（以下,1-3,项）,48,124,3,646,29.93%,1.,土地增值税,19,662,1490,12.23%,2,、所得税,16,660,1262,10.36%,3.,营业税及附加,11802,894,7.34%,八,总投资,160,769,12,180,100%,序号,项 目,面积（万）,均价 （元,/ ,）,销售额（万元）,备注,1,住 宅,2.5,14,996,37,491,100%,销售,2,商 业,2.7,27,972,75,525,100%,销售,3,办 公,8.0,10,743,85,943,100%,销售,4,车 位（个）,600,18,（万,/,个）,11,791,100%,销售率,5,合 计,-,21734,210,749,预计项目总销售金额为,21.0749,亿元，项目均价为,21734,元,/ ,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资收益分析：,销售总收入为,21.07,亿元,项目总投资约为,16.077,亿元；,项目净利润为,4.998,亿元；,项目投资净利率为,31.09%,；,项目销售净利率为,23.72%,。,第五章 地块投资测算,项目收入估算,项目投资收益分析表,(,以地块起拍价计算,),编号,项 目,金 额（万元）,一,销售收入,210749,二,开发成本,103810,三,营业税及附加,11802,四,土地增值税,19662,五,总投资,160769,六,毛利润,66640,七,所得税,16660,八,净利润,49980,九,投资毛利率,41.45%,十,投资净利率,31.09%,十一,销售毛利率,31.62%,十二,销售净利率,23.72%,若项目能够按照拍卖底价,3844,元,/,平米（土地总价,5.074,亿元）成交，项目,IRR,可能达到,31%,，通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价,不高于,6723,元,/,平米，即总价不超过,8.874,亿元,。,第五章 地块投资测算,敏感性分析,项目整体敏感性分析,地价,楼面地价（元,/,）,3600,3844,4100,4500,4900,5300,5700,6100,6500,6900,7300,土地总价（万元）,30%,47520,50741,54120,59400,64680,69960,75240,80520,85800,91080,96360,项目平均销售价格,（元,/,）,11000,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,12857,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,13300,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,13800,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,14300,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,14800,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,15300,33.5%,31.5%,28.5%,25.4%,21.7%,19.4%,16.6%,14.8%,12.6%,11.3%,10.0%,图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产发展战略。,按一年以后住宅销售均价为,13856,元,/,平米，商业价格为,24904,元,/,平米，办公价格为,8856,元,/,平方米，车位按均价,16,万,/,个计算，商业销售价格年增长率为,5.0%,，其他销售价格年增长率为,8.0%,。,图智认为，将土地楼面地价成本控制在,6723,元,/,平米（不含契税）以内,，则项目投资估算总额,17.96,亿元，净利润可达,3.12,亿元，投资净利润率,17.37%,，动态投资回收期为,4.5,年。,项目的整体开发风险较小，投资收益较高。,项目投资收益测算总表,起拍价测算,建议最高价测算,指标（万元）,总计（万元）,总计（万元）,1,、销售收入,210749,210749,2,、营业税及附加,11802,11802,3,、销售净额,198947,198947,4,、开发成本,103810,142950,其中：土地成本,52,262,91,402,5,、期间费用,8,835,8,835,5.1,、财务费用,1000,1000,5.2,、管理费用,1444,1444,5.3,、营销费用,6322,6322,5.4,、后期费用,69,69,6,、税前利润,86301,47161,7,、土地增值税,19662,5571,8,、利润总额,66640,41590,9,、所得税,16660,10397,10,、净利润,49980,31192,11,、投资毛利润率,41.45%,23.16%,12,、投资净利润率,31.09%,17.37%,地块投资结论,第五章 地块投资测算,销售平均价格预期：,住宅均价：,13886,元,/,商业均价：,25615,元,/,办公均价,: 8856,元,/,地下车位：,16,万元,/,个,投资,净利润率建议,为,17%,以上：,楼面地价,为,6723,元,/,以下,总地价,为,8.874,亿,以下,第五章 地块投资测算,购地价格建议,THE END,