新城项目调查报告

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,57,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,少海新城投资可行性分析报告,2011.7,目录概要,第一章,投资环境分析,第二章,青岛房地产市场研究,第三章,青岛各区域房地产发展情况,第四章,青岛别墅市场研究,第五章,案例研究,第六章,地块研究,第七章,第八章,总结,可行性分析及结论,第一章、投资环境分析,一、地理位置和人口状况,二、行政区划,三、宏观经济发展情况,四、产业布局,五、区域交通状况,六、未来城市规划,七、小结,一、地理位置和人口状况,青岛被列为全国,15,个副省级城市之一，,2010,年常住人口为,871.51,万人。,2020,年,1200,万人口，城区,500550,万人口,第一章、投资环境分析,青岛经济强劲，城市化进程将实现跨越式发展,2,、行政区划,第一章、投资环境分析,整个青岛由七区五市构成，其中市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳构成了其核心区,二、行政区划,为实现城市发展目标，青岛城市发展中心，将不得不逐步外溢，新兴区域将迎来发展的机会,三、宏观经济发展情况,第一章、投资环境分析,2010,年青岛,GDP,位居全国第十，山东第一。近五年增速明显，与之形成鲜明对比，胶州,GDP,增速缓慢,2010,年青岛人均,GDP,为,65016,元，,胶州为,66073,元，城镇人均可支配收入,22184,元,胶州人口总数较少，所以虽然地区生产总值增速较缓，但人均,GDP,增速较高，居民购买能力较强。,四、产业布局,青岛的产业布局,胶州的产业布局,港口、海洋化工,支柱型产业,轻工制造业,旅游业,重要经济增长点,制造业,升级中，未来的基础型产业,第一章、投资环境分析,胶州市支柱产业较为单一，并且产业集中度不够、竞争力不强、没有形成规模。未来青岛市将轻工制造业集群移到胶州湾西岸，可能会对胶州市产生一定带动作用，但力度不大。,五、区域交通状况,航运,青岛港是著名的天然良港，,2010,年，集装箱吞吐量达,1200,万标箱，列世界集装箱大港第,7,位。,航空,青岛航空运输保持快速增长，已开通,20,余条国际,(,地区,),客货航线。开通国内北京、上海、广州等国内航线,85,条。,公运,青岛高速公路总里程达到,702,公里，在全国同类城市中名列第一,。,第一章、投资环境分析,青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件,胶州湾大桥的建设，有效的联通了整个市区、红岛、黄岛及胶州之间的陆上交通、区域间竞争与合作更加紧密,第一章、投资环境分析,到,2020,年为止整个青岛共规划了,8,条轨道交通线路，其纵观整个青岛全市，建成后将拉近各个区域间的距离，促进区域一体化，,城市轨道、交通的发展，将进一步加速各区域经济的发展与融合,六、,未来城市定位,-,山东半岛蓝色经济区龙头城市,我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略 。青岛作为山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，将定位于整个蓝色经济区的龙头城市,。,第一章、投资环境分析,青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业,六、未来城市规划,-,青岛规划,1,、城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”,2,、拥湾发展,3,、组团布局,4,、轴向辐射,第一章、投资环境分析,青岛正逐步向周边，外围区域辐射发展；各区域迎来发展机遇，也面临区域间的激烈竞争，胶州不具备短期内迅速发展的基础,胶州市在拥湾发展中的地位,胶州市是拥湾发展的内层圈，,但,不属于核心圈层,。,在青岛市关于整体产业的大布局中，既不是高新产业区，也不属于港口物流区，在拥湾发展中属于,次要受惠区域,。,六、未来城市规划,-,胶州规划,第一章、投资环境分析,胶州产业源自青岛市区转移，提升，产业人口增速较慢，但具有长远发展价值,宜工宜居的胶州：,50%,区域布局,LED,产业、装备制造业、电子信息、科技研发及文化创意产业,50%,的规划区域打造现代滨海宜居新城，建设高档商住休闲度假区，,胶州城镇人口,28,万，十二五规划将达到,60,万，城市发展迅速,第二章、青岛房地产市场研究,一、青岛,2006-2010,房地产投资及销售基本情况,二、,2006-2010,年青岛房地产价格走势,三、青岛,2008-2010,年土地出让情况,四、政策对成交的影响,五、青岛未来市场预期,一、青岛,2006-2010,房地产投资及销售基本情况,第二章、青岛房地产市场研究,1,、开发呈现逐年递增的趋势，开发信心十足。,2,、市场的抗风险能力在不断增强，整个市场趋于成熟,3,、供求量远超出销售量，未来竞争将越来越激烈。,2010,年增幅超过,30%,，增速明显加快,青岛房地产市场整体健康，投资稳步增加，竞争日益激烈,二、,2006-2010,年青岛房地产价格走势,第二章、青岛房地产市场研究,青岛房地产从,2006,年至今，除,08,年金融危机期间略有回调，整体都呈现出了上涨的态势，,2010,年上涨明显，整个市场开始趋于成熟稳定。,08,年降幅不太明显，市场相对稳定,青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显,三、青岛,2008-2010,年土地出让情况,第二章、青岛房地产市场研究,2008-2010,年整个青岛土地市场呈现出了大幅增长的态势，开发商信心实足。,青岛的土地出让面积出现大幅上涨，房地产市场热度持续升温,四、政策对成交的影响,第二章、青岛房地产市场研究,1,、,2011,年,2-5,月限购开始后，青岛全市商品房成交套数，较去年同期跌幅为,10%,开始限购,同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲,五、青岛未来市场预期,第二章、青岛房地产市场研究,1,、从目前的情况来看，土地供应量呈现大幅增长的态势，施工面积逐年递增，竞争日益激烈。,2,、金融危机和政策调控并没有对青岛房价产生太大的影响，青岛的市场较为健康，长期趋势看房价仍将保持稳定增长。,3,、从去年和今年的政策调控结果来看，并没有取得预想的效果，未来不排除仍有进一步加大力度的可能。青岛短期内的走势具有不确定性,第三章、青岛各区域房地产发展情况,一、青岛,2010,年各区域房地产供应情况,二、青岛,201011,年各区域房地产成交情况,三、青岛,2010,年房地产价格比较,四、青岛各城区房地产定位及发展,五、胶州房地产现状,六、胶州房地产市场发展趋势,一、青岛年各区域房地产供应情况,1,、各区域,2010,年供应情况 各区域,2010,年土地成交情况,第三章、青岛各区域房地产发展情况,1,、市南、市北、四方、崂山等已经开发比较成熟的地区已经基本处于无地可供的局面，开发格局向外围转移,2,、城阳、李沧是未来供应重点区域。,3,、胶州还是目前还处于发展阶段，未来发展潜力还有待考量,胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧,1,、市南、市北、四方、崂山等已经成熟，存量、供应量低，开发格局向外围转移,2,、城阳、李沧供应加快，存量较低，反映出市场消费正在集中。,3,、胶州还是目前还处于发展阶段，存量较大，土地供应量偏低,第三章、青岛各区域房地产发展情况,二、青岛各区域房地产成交情况,1,、近几年的成交情况,胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力,三、青岛各区域房地产价格对比,第三章、青岛各区域房地产发展情况,1,、,2010,年全市成交,65440,套，成交面积,984.6,万平米。,2,、全年主要成交区域为城阳、黄岛、胶南三区。,3,、目前胶州的成交面积及价格还都处于一个低位运行状态,胶州价格低，仅高于平度、莱西；具备投资空间,四、青岛各区域房地产未来市场定位,第三章、青岛各区域房地产发展情况,区域,市南区,市北区,崂山区,李沧区 四方区 城阳区,黄岛开发区,胶州市,区域特点,政治、商贸、金融中心，市政府所在地，是青岛经济最发达的区,综合性商务中心,高科技、大学、旅游业、现代服务业聚集区,传统商贸区,东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地,宜工宜住区,区域房地产定位,高档居住区,中高档居住区,中高档别墅区,大型中低档居住区,辅助性居住区,休闲度假第二居所,胶州的居住定位以休闲度假为主，定位较高；实现难度大,五、胶州在售项目介绍,截止,6,月底，胶州市目前在售项目,51,个，可售套数,7476,套，所有在售项目均价为,4172,元,/,，其中最低为朱郭花园小区,1381,元,/,，最高为中信森林湖,11033,元,/,。,根据对中信森林湖及绿城紫薇广场、太和旺邸,3,个销售较好的项目市调，销售均表明，已售出房源客户,70%,（中信森林湖）,90%,（紫薇广场、太和旺邸）为胶州市本地客户，其余大部分为青岛市区客户，少量为山东省内客户。,第三章、青岛各区域房地产发展情况,中信森 林湖,绿城紫薇广场,胶州房地产市场主要客群来源于本地，尚不能吸引青岛市区客户,六、胶州未来市场预期,第三章、青岛各区域房地产发展情况,1,、从胶州区域目前的情况来看，土地供应稳步增加，在售项目增多，未来市场竞争压力放大,2,、目前客户需求仍以胶州本地为主，未来随着大青岛发展的加速，青岛市区部分客源逐步会进入胶州区域,3,、随着城市配套与城市发展的成熟，胶州房地产价格仍具备上涨空间,第四章、青岛别墅市场研究,一、青岛别墅发展史,二、青岛别墅分布区,三、各区域的各自特质,四、别墅客群,青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展,市区板块,崂山板块,城阳板块,即墨板块,景观资源,卖点,一线海景,山海,一线海景,温泉,山景,沿海景观,城市别墅,山海景观,高端住宅区,城市别墅,山景资源,第一居所,沿海景观,旅游度假,温泉,城市规划,四姜一湾,城市东扩,城市北扩,旅游度假,-,特征,1999-2001,2002-2003,2005-2006,锦都花园,信海花园,琴岛之星,弄海园,锦园,瑞士花园,碧海花园,颐景园,银都景园,海风花园,美林小镇,澳门花园,蔚蓝海岸,未央花园,南岭风情,起步期,特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主,缓慢成长期,特征：供应时序断档,供应极少出现联排,2006-,至今,1992-1994,缓慢发展期,特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分,芭东小镇 依泉美庐,颐和星苑 浅水湾,海信,温泉王朝,天泰,蓝泉,麦岛金岸,一、青岛别墅发展史,第四章、青岛别墅市场研究,青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，同时西海岸将成未来重要别墅供应区域,板块,项目名称,物业类型,板块,项目名称,物业类型,即墨市,岭海迪亚湾,独立,/,双拼,/,联体,城阳区,百福国际山庄,独立,/,双拼,/,联体,鳌山名苑,双拼,/,联体,百通香溪庭院,独立,/,联体,海泉湾度假城,-,财宝山庄,独立,/,双拼,/,联体,青建橄榄树,联体,山水太和月光,独立,天逸海湾,公寓,/,别墅,/,商铺,银盛泰德郡,多层,/,高层,/,双拼,/,联体,青建香根温泉,独立,栖霞沟别墅,-,依泉美庐,独立,/,联体,/,小高层,千禧国际村,联体,/,多层,/,高层,海信温泉王朝,独立,/,双拼,/,联体,崂山区,石湾山庄,独立,/,联体,天泰圣罗尼克,多层电梯洋房,/,双拼,/,联体,石苑别墅,-,天泰蓝泉,独立,/,双拼,颐和星苑,独立,/,联体,/,多层,一山一墅,独立,/,双拼,/,联体,开发区,宝都项目,-,芭东小镇,独立,唐岛金湾,花园洋房,/,别墅,胶南市,海上嘉年华,多层,/,高层,/,别墅,岭海迪亚湾,石湾山庄,颐和星苑,石苑别墅,宝都项目,唐岛金湾,海上嘉年华,一山一墅,鳌山名苑,圣罗尼克,蓝泉,青建橄榄树,海信温泉王朝,依泉美庐,海泉湾度假城,天逸海湾,青建香根温泉,芭东小镇,香溪庭院,100,福国际山庄,财宝山庄,银盛泰德郡,山水太和月光,千禧国际村,栖霞沟别墅,城阳王沙路,区域,即墨鹤山路区域,温泉镇片区,崂山片区,西海岸区域,二、青岛别墅分布区,第四章、青岛别墅市场研究,百通香溪庭院,颐和星苑,石湾山庄,浅水湾,海信温泉王朝,天泰圣罗尼克,天泰蓝泉,依泉美庐,金盟山庄,芭东小镇,相府,千禧国际村,盛世美域,百福国际山庄,温泉镇板块,城阳王沙路板块,崂山东板块,即墨板块,昆泉天籁村,海印长天,开发区板块,城阳王沙路板块,依托城阳的城市配套和周边良好自然资源,城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区,城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好,该板块低密度住宅未来更,趋于城市居住住宅,崂山东板块,依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套,未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变,该板块低密度住宅已成为,纯粹的城市居住住宅,温泉镇板块,依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境,区域度假意向明显，客户认知明确,青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。,该板块低密度住宅具有明显的,度假住宅意向,三、各区域的各自特质,第四章、青岛别墅市场研究,四、青岛别墅客群构成,第四章、青岛别墅市场研究,核心人群,外围人群,潜在人群,青岛本地富裕人群,山东尤其是胶东富裕人群,中国北方富豪及部分以韩国为首的外国人,青岛别墅,70%,由本地及本省人群消化，但正逐渐向外省及国外人群变化,四、青岛别墅客群构成,青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在,40-50,这个年龄段，其次是,50,岁以上和,30-40,，所占比例分别是,20%,从客源分析，购买别墅的客户主要来自青岛市内七区，占,77%,；省内、省外、客户各占,7%,和,8%,立足别墅，从现有别墅客群初步研判，他们的特征,成功、理性、拥有权力和财富积累的，,40,岁以上客群是别墅的主力购买客户。,恋“青岛”情节显著，尤其以本地人为主，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。,第五章、案例研究,一、即墨麗山国际,二、城阳龙湖滟澜海岸,三、崂山石湾山庄,四、中信森林湖,案例研究的意义：,青岛一行，管中窥豹；站在,800,多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。,通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律,第五章、案例研究,一、即墨麗山国际,定位：郊区别墅，第一居所,第五章、案例研究,一、即墨麗山国际,产品特点：,1,、即墨市以第二居所的度假产品为主，它是首个以第一居所为目标的别墅产品,2,、山地,+,湖景，独特的环境资源,3,、极强的环境营造能力、户型舒适度较高、本土企业的产品塑造能力很强,客户特点,1,、主要为即墨本地富人购买，少量不需要早九晚五的青岛市区富裕阶层也购买,销售：,10.11,开盘至今销售,78,套房，剩余,16,套房源，月均,10,套左右,客户语录：,“我觉得龙湖潜力更大，毕竟是牌子货，而且在青岛也算比较近了”,“不喜欢龙湖，跟在沼泽地上建的似的 ”,“我还是比较看好龙湖点，从位置，开发商上都完爆骊山国际 ”,即墨与城阳龙湖相比城阳的区域价值更大,，,同时可以看到大品牌正在青岛市民心里扎根,第五章、案例研究,二、城阳龙湖滟澜海岸,定位：城市别墅,第五章、案例研究,第五章、案例研究,二、城阳龙湖滟澜海岸,产品特点,1,、龙湖一贯的景观附加值,2,、用夹墙创造性解决了不批独栋产品的问题，创造出“合院景观”,3,、在区域环境认可度低的背景下，通过小环境打造、通过区位交通优势和品牌定位第一居所，获得市场成功,客户特点,1,、青岛中产阶层疯狂购买，自住和投资比例各占一半,销售,10.10,月开盘，销售,478,套，月均,53,套,客户语录,“好消息！双埠立交开通啦！到市区真的方便啦！,同事和我说的，早上他从卓越蔚蓝群岛开始及时，经双埠立交走环湾大道，到达南京路，全程用了,25,分钟，太给力啦”,“还没有住进去，不过景观绿化做得还是相当给力的 ”,第五章、案例研究,三、崂山石湾山庄,定位：青岛绝版别墅区,三、崂山石湾山庄,产品特点,1,、”唯一性“的崂山资源,+,石老人浴场,2,、产品本身设计点很少，密度很大,3,、出行并不便利,客户特点,1,、青岛和外地（山东本省）顶尖富豪,销售,总共,24,套，一年销售,6,套,第五章、案例研究,四、中信森林湖,定位：第二度假居所,第五章、案例研究,四、中信森林湖,产品特点,1,、兵营式排列，资源占有度平均,2,、纯独栋和联排产品，没有高层,3,、外围环境优秀，有高尔夫、游艇、五星酒店、奥特莱斯等高端配套,客户特点,1,、一期主要是胶州本地财富人群，二期少量青岛市区人群,销售,11.03,共计,266,套，销售,217,套，月均,45,套,青岛人对胶州的看法,“胶州啊，你怎么不说在四线五线城市更便宜啊,”,“请问是胶州什么乡哪个村滴房子？ ”,“,真的吗？我觉得那边的环境很不错,”,普通市区客户对于胶州仍有心理上的距离与排斥感,第五章、案例研究,第六章、地块研究,一、地块基本资料,二、地块资源价值分析,三、少海新区四至,四、少海新区的发展历程及定位,五、少海新区的区域发展潜力,六、,2010,年胶州土地出让价格,七、地块,SWOT,分析,一、地块基本资料,第六章、地块研究,容积率,1.2,占地,870,余亩,板桥镇,中信森林湖,鲁盛置业项目,五星酒店,6.28,平方公里湖面,婚庆广场,18,洞高尔夫,游艇码头,地块具有优异的高端配套,慈云寺,奥特莱斯,二、地块资源价值分析,主要价值点,1,、湖面,6.28,平方公里的湖面是稀缺性的资源。,2,、奥特莱斯,奥体莱斯能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群，能够在一定程度上提升区域价值。,3,、婚庆广场,青岛每年在,510,月份会有大量本市及本省结婚游客，他们多数选择青岛市区，婚庆广场的概念较好，但是需要专业运营。,4,、,18,洞高尔夫球场,目前青岛共有,45,块，分布在市区周边，主要是韩国人及省内高端客户使用，青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场，不具有绝对性的吸引力，总体价值有限。,第六章、地块研究,二、地块资源价值分析,次要价值点,1,、游艇,不是纯正意义的游艇，只能是摩托艇级别，同时只能在湖区使用，大大限制了它的价值，在青岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下，看少海游艇码头，其吸引力有限,2,、慈云寺,没有文化积淀的寺庙，不具有人文价值,3,、板桥镇,以民俗支撑不起国际化的少海，对客户的吸引价值有限,第六章、地块研究,小结：,少海如果是在内陆任一省份都极具价值，但是它紧邻青岛，其资源价值与国际化、海派文化交融的青岛市区比少海现阶段的吸引力较弱，需要政府与投资方共同投入，进一步完善配套，提升区域价值。,三、少海新区四至,第六章、地块研究,大沽河,兰州路,洞庭湖路,胶州高速公路,少海具有丰富的人工景观,胶州市提出“一城五区”规划控制方案，准备拓展城市空间,2003,年,2004,年,11,月,加大改造滞洪区，确定打造少海新兴休闲旅游景区,2007,年,7,月,中洲集团投资,30,亿元进行整体基础设施建设,2007,年,11,月,少海新城开工典礼举行,2008,年,8,月,2009,年,5,月,政府力挺,建设稳步推进,2009,年,少海城市建设被列为“环湾保护、拥湾发展”战略率先启动项目,第六章、地块研究,四、少海新区的发展历程及定位,四、少海新区的发展历程及定位,第六章、地块研究,规划建设集自然生态、滨水休闲、度假旅游、历史人文、高档居住等功能于一体的城市滨水复合功能区，以水系、绿化、道路等生态廊道为骨架，以大型水体为核心，将少海新城打造成为充满生机活力的国际化、生态化、现代化景区，具有产业支撑、旅游支撑、生态支撑的片区。,少海新城,大青岛的潜力股,大青岛,城中城,少海新城打造“多片区”布局，分为：,居住区,形成七类居住风貌控制区,社区文化公园,设有图书馆、剧场等,滨水休闲区,以高档湖滨酒店为核心,历史展示区,秧歌城广场、民俗文化馆、市舶司等,湖滨特色旅游镇,形成特色商业旅游岛,科普教研基地,在南湖设置，可作为中小学生,高尚运动休闲区、湿地公园、农业观光园等,整体形成休闲、度假、旅游、历史文化、商业多功能有机集合体、完备的特色市镇功能,宜商。宜住。宜游。,综合功能新城,第六章、地块研究,2007,年,7,月份，广东联泰集团与胶州市签署协议采取“建设,移交”运作模式，投资开发建设少海新城，如秧歌城广场等。,2007,年,7,月份，中洲集团与投资,30,亿元对少海新城实施了整体开发。,2007,年,7,月份，深证长城股份有限公司与胶州市少海发展管理处签订,少海项目合作建设框架协议,。,近期中信地产携,2000,亩地别墅大盘落户少海新城，即建设面积,128,万方体量，,80,栋独立别墅，,50,栋多层。,曙光集团,2008,年,7,月浙江省台州市曙光集团投资控股成立青岛鲁盛置业有限公司，开发少海“白鹭洲”别墅 项目,第六章、地块研究,五、少海新区的区域发展潜力,定位,产业竞争力,进度,红岛开发区,国家级动漫产业,+,市政府搬迁（可能性较高）,高,“以住宅用地出让换取投入资金”目前已经启动,黄岛开发区,保税区,+,港口经济,高,青岛港早已搬迁过去，保税区正在申报,西海岸出口加工区,精密制造业、化工,高，需要培植,少量企业进驻，技术附加值较低,第六章、地块研究,红岛、黄岛已经成为青岛市未来城市经济的动力源，受到政府高度重视和投入，少海所处的西海岸出口加工区属于青岛市产业转移和升级需要强力的政策支持和大量资金投入，区域发展需要较长时间,六、,2010,年胶州土地出让价格,自,2008,年,6,月,30,日至今，胶州市共出让住宅及商住土地,12008258.9,，约合,18030,亩。其中可查成交为,223,笔，平均楼面价格约,622,元,/,，最高价格,3000,元,/,，最低价格,119,元,/,。成交价格与时间关系不明显，仅与位置有关。,其中少海新区成交,22,笔，成交面积,3096498,，约合,4649,亩，容积率均为,1.2,以下，成交楼面均价,1290,元,/,，最高价格,3000,元,/,，最低价格,750,元,/,。成交时间以,2011,年,1,月,27,号、,28,号较为集中，其次是,2010,年,6,月,2,号、,2008,年,8,月,18,号，全部由,9,家公司成交。,第六章、地块研究,少海土地价值尚未显现,如果本地块以楼面价,2200,元,/,平成交，价格略高,六、地块,SWOT,分析,第六章、地块研究,S,：,优异的人工景观,丰富的高端配套,多样的产品组合可能,W,：,少海的认知度差,区域定位清晰，但政策支持度存在疑问，导致前景不明，区域竞争力弱,缺乏细化的休闲产业的支撑,O,：,城市的价值洼地,中信的前期示范效应,高端别墅带的成长性,T,：,区域间的激烈竞争,青岛人对胶州的固有观念,未来限购令的取消对胶州的影响,开发商不仅要有开发的理念更要 有运营的理念,开发时序、产品精细化设计、营销投入都需要开发商具有较强的组织、决策经验,整体投资环境,1,、青岛是正在逐步国际化的城市，是引领半岛城市群的龙头。,2,、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展，产业人口不断增加，财富人群聚集，区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会,3,、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。,4,、,胶州不是大青岛规划的发展主力，仅靠海岸的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集区，所以胶州市的产业经济发展需要时间。,青岛房地产市场情况,1,、青岛房地产市场随着城市化进程正在高速发展，整体健康稳定,2,、土地出让及施工面积增长迅速，竞争加剧,3,、需求稳步增长，抗政策风险能力较强,4,、价格增长幅度较大、较快，,城市外溢将是趋势,5,、青岛市房地产随着国际化的进程仍有巨大成长空间，是投资重点城市之一,第七章、总结,胶州地产市场情况,1,、,胶州地产市场定位为宜工宜居城市、休闲度假第二居所,2,、,胶州目前的房地产市场竞争能力仍处于城阳、即墨、李沧、四方区之后,3,、,胶州的房地产正在进入加速发展通道，未来极具投资价值,4,、,胶州的未来供应量放大，竞争加剧,5,、,目前胶州房地产的需求以本地消化为主，外区客户少,6,、,胶州的房地产功能定位起点高，难度大，需要时间和政策的支持,青岛别墅市场,1,、青岛别墅市场已经形成传统别墅区与新兴别墅区,2,、青岛别墅区依据功能分为城市别墅与度假别墅两种,3,、青岛别墅根据客户喜好及价值排名：,市南区,滨海沿线,崂山区,城阳区,黄岛区,即墨县,第七章、总结,4,、各别墅区已经形成自身竞争优势，如市区的殖民文化附加、崂山的山海景观资源带、即墨温泉等等,5,、,胶州处于别墅市场萌芽状态，尚未形成别墅带，认知度低，核心竞争力尚不突出,6,、青岛各区均有高起点的项目：产品设计、景观营造、营销包装可以达到一线水平，我们在产品方面难以创造绝对优势,7,、在别墅项目中，崂山区类似香港的半山区，其他各区各有自然景观、便利性等竞争性卖点，,胶州并没有突出资源优势,8,、,青岛的财富阶层基本将目标锁定在青岛传统区域，胶州还处于地域内销售阶段，如何吸引青岛市区客户，对于本案具有挑战,9,、,胶州高端住宅项目很少，市场存在空缺，别墅产品区域内竞争较少。,一、项目可行性分析,:,1,、青岛具有一线城市的发展动力源、国际化的城市形象，爆破式增长的城市化进程，是每个对全国市场有“野心”的开发商必进之地,2,、整体城市向东扩展，产业向西转移的背景下，胶州市存在短期被边缘化的可能，但具备较强的发展潜力。,3,、胶州十二五规划人口,60,万，房地产市场具有广阔的前景,3,、区域竞争弱势的情况下，仅仅依托优质的“人工景观和配套”无法进行直接竞争，需要开发商的资金实力、产品实现能力和时间等候，因此地块开发存在一定风险,第八章、结论,二、结论：,站在大青岛发展背景下，我们建议投资商选择此地块，,但请注意如下风险提示：,1,、“少海新城”在青岛的知名度很低，说明胶州市政府在对少海新城的营销和推广上力度不足，其,4A,级景区的实现度低，投资商需要在地块开发中考虑休闲产业运营问题，以增加卖点，吸引客户,2,、土地一级开发商的初衷是实现土地溢价，对“少海”未来的实现度与长期运营的兴趣存在疑问，少海的未来需要时间。投资商需要逐步投入等待以迎来市场成熟,基于以上风险，我们建议投资商，做好资金准备、做好心理准备，精研产品差,异化，也许在项目初期或者限购令取消、红岛大开发之际本项目会有短期的困难！本项目不是一个短期、高利润回报的项目，需要开发商具有区域运营的理念与实力,第八章、结论,