娄底回龙湾主人家园竞标方案

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,湖南娄底,回龙湾,主人家园,营销竞标方案,我们所提供的服务项目/服务方式,（一）项目操作及营销策略,项目营销总体策略,总体策略：,通过价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略等系列组合的强势冲击，滚动造市；营造娄底市空前的房地产营销热潮； 引领娄底房地产业内的营销理念；创造娄底新一代的居住生活概念。,1,、,营销主题,打造一种现代时尚、充满健康活力的全新生活方式、营造,一种全新的现代居住文化。融汇传统与国际化的生活，解构生,态社区物质生存与精神生存全景需求。,回龙湾,主人家园，闪烁最具城市魅力的物质生活与精神寻求；,回龙湾,主人家园，尊贵、典雅的彰显，浪漫、温馨的盈溢；,回龙湾,主人家园，轻松、时尚的城市多元文化汇聚；,回龙湾,主人家园，浓缩独特的城市文明，全景体验独一无二的城市风情。,建立在物质基础上的精神家园，全面体现物质和精神双重领,域的性能价格比。,2,、,营销策略,价格策略,：低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升。,形象策略,：通过对项目进行形象的设计，表达企业自身独特的文化理念、经营理念。形象设计主要包括项目标志设计、工地环境包装设计、营销接待中心包装设计、样板房包装设计及看楼路线的设计。,广告策略,：以新颖、超前的广告主题及创意表现，大量的投放频率，反复宣传，强化形象，营造全城瞩目的热销效应。,媒体策略,：强调媒体造势的重要性和必要性。本项目采用的媒体主要以报纸、电视及公共活动为主，通过软性新闻、硬性广告强化大众对项目的关注程度，通过动感视觉效果渲染项目引领的新生活概念，通过公共活动，巩固项目的市场空间和市场认知度。各类媒体的有机结合，创造性地开拓项目经营发展的立体空间。,（二）项目营销推广策划,1,、,价格定位及策略,价格策略：低价入市、快速出货、滚动发展；,通过我们对娄底各大城区开发项目的仔细调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值,根据市场问卷调查结果及市场调研的一系列经济指标，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，既考虑项目开发成本又考虑项目市场接受能力，拟定“,低价入市、快速出货、滚动发展；”,的销售定价策略。,2,、,入市时机策略,本项目总开发面积约66209.42万平方米，,其中地上58542.92平方米（包括：商业用房面积11096.30，办公用房面积3806，住宅面积43640.62），地下室面积7666.50,。,1） 内部认购时机建议,“回龙湾,主人家园,”将是娄底一大型花园式健康生态住区，开发规模远远超过以往的楼盘，因此，如何选择入市时机必须是谨慎的。,建议小区的工程建设达到一定的规模后开始预售，使现场参观的买家对发展商的实力及项目本身规模的有明确认识；同时，完成有关的园林景观的布置，通过实景宣扬“花园式健康生态环境”的营销主题。,2） 正式发售时机建议,建议正式发售设定在2010年10月1日，利用内部认购掀起的市场需求，启动本项目的销售工作。,（四） 广告总体策略及各阶段划分,总,体策略：,以新颖、超前的广告主题及创意表现，大量的投放频率，反复宣传，强化形象，营造全城瞩目的热销效应。,1、广告战略目标,广告的战略目标取决于企业经营目标。 “回龙湾,主人家园,”项目作为娄底三湘房地开发公司真正推向市场参与市场竞争的项目，与自身的经营目标相统一的广告战略归纳有四点：,品牌树立目标：,通过一系列广告活动，树立项目的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感。,企业形象目标：,树立良好的品牌，进而扩大娄底三湘房地开发公司的社会影响力，加快公司向产业化发展的进程，只有站在这个高度，我们才能对项目的开发有深层的认识。,销售增长目标：,本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发经营计划完成销售目标。,市场扩展目标：,通过户外广告活动，展开以娄底城区为中心的销售市场，按渐进式广告战略扩展至全市市场。,2广告定位策略,广告定位策略：通过十大优势确立本项目在娄底房地产行业的领跑者地位。,通过对项目定位的分析和娄底房地产现状的分析，明确项目市场定位，确定了项目的主要销售对象。项目定位决定项目广告定位和广告主题必须向销售对象诉说的十大优势如下：,开发理念优势：,宣扬娄底市首个大型花园式健康、生态、文化居住区，这是贯通整个项目开发的中心思想。,价格优势：,宣扬“优质物业、物超所值”的消费意识，以低价格启动市场，在最短时间内积聚人气，实现“快速出货、滚动发展”的目标。,环境优势：,“回龙湾,主人家园,”的规划设计理念是随形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌进行规划设计，真正作到“天外有天、楼外无楼”的真山真水居住环境，突出整个住区的“生态”概念。,产品优势：,宣扬名师手笔，集世界之大全，风格各异、新颖合理、高尚典雅的产品新概念，打造精品，以质取胜。,规模优势：,通过规划模型展现开发规模的大手笔、大气派，显示发展商的综合开发实力。,配套优势：,宣扬本项目除基本配套设施外的特色优势，如营造健康生活的运动配套，体现悠闲典雅的苹果街，培育未来一代的儿童成长俱乐部等等。,教育优势：,创建娄底市最优质的中英文幼儿园，与各大名校强势联合，建立立体式、多方位的教育配套系统。,服务优势：,宣扬物业管理公司的服务品牌，为住户提供连锁配送服务，营造社区文化，引领新一代的生活方式。,科技优势：,增加社区的科技含量，如智能化设施、远程医疗、远程教育。,资源优势：,宣扬发展商的开发综合实力，整合运作能力强；对社会资源优化配置，实现规模化开发模式。,3、广告各阶段划分,广告操作架构图,确定目标,体现创意,设定时间,媒体选择,诉求地区,广告预算,广告实施,收集资料,了解楼盘优点,了解置业者,广告,准备期,传播期,硬件传播,自觉传播,整体营销传播,（五）商铺布局及销售方式建议,方法一：规定业态分布,1）布局方式对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售,方法二：分割式销售,分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）,商铺分割原则,主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。,商铺分割原则,人性化的原则,商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。,商铺分割原则,科学利用的原则,商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。,项目商业营运规划原则,符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；,适应不同商品经营业态格局的原则，适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；,项目商业营运规划原则,尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；,合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；,经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；,关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合；,大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；,项目商业营运规划原则,充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；,方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；,视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。,项目商业营运规划,统一招商,-除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。,“出租过度，最终出售”的收益模式,对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。,项目商业营运规划,3、整合市场,整合市场功能，集购物、娱乐、休闲、观光旅游四大功能于一体；整合市场空间，进行合理商品布局；,整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；,整合推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广；,项目商业营运规划,合理回报,保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；,完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；,通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；,通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；,项目招商销售总策略,在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。,项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；,3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；,项目招商销售总策略,对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。,目标商户定位为全国或娄底知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。,以商招商：对于已入驻商家做到安商富商，商家会介绍同行业商家入住。我们可以考虑给介绍者额外的优惠奖励；,商销合一，招商中产生销售，销售又为招商做准备。,（六） 销售组织及管理,销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控,通过管理制度来要求销售人员的工作内容，提高销售环节的效率。,1,、,销售环节的管理及监控,1）销售现场的接待,销售现场应当资料齐全、模型整洁、图片突出、光线明亮。对不同类型顾客（投资者、炒家、用户、同行）要善于判断，并有所侧重地表达；对来电咨询要礼貌用语，热情解答。,2 ）客户档案记录,内容包括记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好的户型，了解售楼的信息渠道及其他有关楼宇的意见。客户档案记录对于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。,3 ）客户购房情况介绍及心理分析,有针对地介绍楼盘情况，突出特色和公司优势，增加购房者信心，耐心 认真解答客户的询问。,4 ）认购书签定,认购书是有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时交纳规定数额的定金。,5 ）成交情况汇总,成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况，一般制成表格和用电脑保存。内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款、拖欠状况。,6,）,销售总结,销售资料的整理和保管，建立档案柜和电脑资料库。销售工作总结是销售工作的一个必不可少的环节，总结销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平，同时为以后的项目开发设计、广告策划提供有效的资料。,（七）项目发展潜力分析,、对项目升值有利因素的分析,项目开发规模不断扩大,销售良好,人气汇聚,将不断提高项目档次和知名度,项目价格也将上升。,“回龙湾,主人家园,”开发主题的顺利实施，将有助于项目形成良性开发循环。“回龙湾,主人家园,”定位于优质楼盘，中高档价格，将有助于项目整体档次的提升。, 娄底市交通状况的改善以及新城区的扩建，将有助于本项目升值。,本项目顺利启动后，配套设施不断加强，有助于本项目的升值。, 娄底市区可开发的土地资源日渐稀少，新市区一带地价连续攀升，今后政府必将进一步规范土地市场，对土地出让全面采取招标、拍卖方式，这一切均使本项目的珍贵性得以显现。,、,项目保值升值不利因素分析,分期开发使项目难以一下形成大型社区。项目开发潜伏一定风险。,娄底市房地产开发“郊区化”的趋势并不明显，本项目虽位处娄底未来开发的重点区域，但如果城市发展进展不顺利，将在很大程度上影响本项目开发周期。,市内一些低价楼盘的大量推出，使本项目面临降价压力。,对项目,综合评价,（一）,综合评价,1、从宏观经济形势和娄底房地产市场情况分析，本项目正迎来十年一遇的发展契机。宜尽快启动，形成良性循环。,2、本项目发展的关键在于首期开发准确的市场定位，策划主题、开发模式及营销策略对项目整体前景有重大影响，必须加以高度重视。,4、本项目规模大，发展时间长，而娄底市房地产市场容量近期内有限，产品变化速度较快。项目面对的客户层面必须宽。,5,、,本项目发展过程中，将面对激烈的市场竞争。项目必须坚持打造品牌，形成“示范居住区”、“市场领跑者”的效应。,（二）对项目发展的建议,3、由于本项目所处地段还不发达,配套设施的建设要提前,并要加强。会所既要服务于本区,也可定位为区域服务、娱乐中心、运动中心，提高项目的吸引力。,4、“回龙湾,主人家园,”定位为“娄底花园式健康生态住区”，必须根据开发主题的要求，先造园林景观，打造环境，再强势出击，造成强大声势，形成销售动力。,5、宣传引导和形象推广，对本项目有重要促进作用，必须强化。,6,、在交通设施不完备的情况下，本项目从第一期销售开始，必须安排专线交通车往市区各地，方便住户，才能赢得市场。,（三）对项目面临的重大问题的说明,1,、,本项目周边配套设施缺乏，交通不便，应争取政府的多方面支持，包括生态公园的建设、交通、配套的引入,2,、,项目首期开发必须贯彻“快速启动，强势出击，低价入市，汇聚人气”的指导思想，力争“短、平、快”地完成销售，形成良性循环。,3,、,本项目的高额投入，必须密切注意项目开发过程中资金的平衡和运用。,4、,项目成本必须加以控制，才能在众多楼盘竞争的夹缝中赢得市场，获得竞争优势。,结束语,各位领导：我司的竞标方案讲完了、谢谢你们抽取宝贵的时间来听取我公司对娄底市“回龙湾主人家园”的竞标方案、请大家评审！,附项目操作人员简历,项目总监：段京津,性别：男、年龄：35岁,毕业于湖南财经学院,本人10年多商业及房地产行业从业经历，具有较强的执行能力和良好的沟通、协调、组织能力。对商业策划、住宅销售、商业定位、招商、有丰富的实战经验。,参与操作或成功主导的项目主要包括：东莞世博商业广场（30万大型商业综合体）、深圳满庭芳花园、长沙星沙商业乐园（15万）、深圳市福临百货商业广场、深圳五洲风情商业广场、东莞黄河百货商业广场、（2万）湖南新化阳光小区（6万）、湖南新天地百货（2万）湖南新世界建材家居广场（2万）江西南昌银河城（150万超大型楼盘）等多个大型项目。,附项目操作人员简历,项目协调：徐文轩,性别：男、年龄：35岁,毕业于内蒙古师范大学,参与操作或成功主导的项目主要包括：东莞世博商业广场（30万大型商业综合体）、东莞黄金海岸、东莞东方国际等；,深圳满庭芳花园、深圳桂冠华庭、中南花园等；,山东,烟台长江国际商业广场、黄金时代、望海花园、国贸大厦等；,长沙星沙商业乐园（15万）、湖南新化阳光小区（6万）、湖南新天地百货（2万）；,江西南昌银河城（150万超大型楼盘）、,嘉源广场、时代广场,等多个大型项目。,附项目操作人员简历,策划总监：余道麟,性别：男、年龄：31岁,毕业于江西南昌大学，市场营销专业，具有9年房地产营销策划经验。,成功操作案例有：,深 圳：钻石百货、鸿畅家居（家电）名店鸿、嘉达产业园,江 西：新余晶港城购物中心 、南昌市新洪客隆百货,长 沙：渔湾码头商业广场（湖南大学项目）,株 洲：天山国际广场,娄 底：新天地购物广场,永 州：潇湘步行商业街、金桥家居城、潇湘汽车城,岳 阳：华容城市广场,附项目操作人员简历,销售总监：杨哲,性别：男、年龄：35岁,毕业于湖南大学市场营销专业、11年的房地产营销经验；,成功操作的案例有：,深圳：华侨城地产公司、戴德梁行、阳光花园、江南华府。东门168等；,湖南:新化阳光小区、长沙星沙乐园、天山国际广场等；,江西：南昌银河城、江岸水都等；,附项目操作人员简历,招商经理：陈平煌,性别：男、年龄：29岁,毕业于梅州嘉应大学，市场营销专业，具有8年房地产商业招商经验。,成功操作的案例有：,深圳：福临百货广场、华森百货、深圳市五洲风情广场、创品淘宝广场、广东茂名水东湾购物广场等、,湖南：冷水江市新天地百货广场、新化新世界建材广场等；,