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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,开盘价格：不低于,30000,元,/m,2,；,销售速度：,08,年销售，开盘,4,个月内消化,40%,；,阶段目标回顾,项目营销条件及入市时机,时间 2008年,3月底,5月,8月,进场,开盘,9月,1月,10月,展示中心开放活动,9.21公开发售,若计划,08,年开售，要确保实现前四个月销售目标（,40%,），考虑春节为销售淡季，预留样板房开放三周客户看房时间及三到四个月储客时间，则样板房工程节奏须全力配合营销关键节点,建议五月进场，高层样板房最佳开放日期为,8,月底，奥运过后，经过三到四周看房价格测试，,9,月,21,日左右开售，抓住国庆黄金周进行集中消化。,储客期,热销期,持续销售,预热期,奥运结束,8月底样板房开放,2009年,展示中心完工,形象策略：通过强化差异点的关键举措,一系列活动（暂定,2008,华润中心幸福主题年活动）,一张卡（幸福卡）,一本书（暂定幸福生活）概念楼书,展示策略：差异价值的全情展现,客户策略：“五大行动”，客户经营策略,整合资源、相互渗透，透过领先客户，高度客户关怀,【,幸福里营销总攻略,】,推售策略：分批造势,分栋分次推售，保证开盘销售量,关键节点；三大战役,策略总纲,强化并扩大项目唯一性：依托及挖掘街区强势资源，开展一系列主题活动,树立地标性顶级都市综合体住宅形象,提升街区活力与品质.,提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为识的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验,推广策略：配合重大节点活动线上形象推广与小众活动渠道推广结合,华润中心全年活动以幸福,2008,主题系列贯穿,之后顺利成章推出幸福里,极致形象引人注目,一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位,极致形象引人注目,一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位,幸福系列体验一,时间：,5月,事件：华润街区国际艺术展,资源整合：,艺术与生活,目的：提升街区品质凸显差异形象建立,幸福系列体验二,时间：,6月,事件：华润街区奢侈品文化展,资源整合：,奢侈品文化与生活,目的：提升街区品质凸显差异,幸福系列体验三,时间：,7月,事件；华润街区君悦酒店展,资源整合：综合体配套资源及服务展示,目的：资源文化展示凸显差异,幸福系列体验四,时间：,8月底,事件：华润08世界都市综合体生活展（样板房鉴赏）,资源整合：生活格调及产品品质展示,目的：资源及产品品质展示,整合华润中心（包括木棉花酒店）各类高端资源及权益，派发幸福卡,圈层营销,以推介“客户会会籍”的方式派发,目的：,营造圈层感,突出“客户会”的稀缺性,建立项目价值平台,极致形象引人注目,一张卡,凝聚都市顶级生活资源,这是深圳地产史上最牛的卡,它凝聚着这个城市的顶级娱乐休闲和商业精华,它等同于着华润中心若干顶级品牌的价值积累,它好看、好用、值得收藏。,极致形象引人注目,一本书,阐述幸福里都市极致生活价值,幸福生活,一本倡导顶级都市生活的书，便利时尚功能聚集的都市生活将成为深圳的高尚生活品牌新标签。,它完全不同于传统的奢侈概念，它们提供给目标消费者所渴求的情感价值，具备自己的独特个性。,书中将演绎现代顶级都市生活的幸福所在，它强调的不是贴金贴银,富丽堂皇和对自然资源的穷奢极侈占有,而是在人生旅途漂泊与奋斗的过程中，可将品位与生活体验相结合的最幸福的居所.它能让人瞬间迷失在一切商业社会精华里.而这样便利高品质人性化的居所，使家与顶级酒店相互替代，甚至合二为一。,2.,完美展示策略,项目及服务展示,展现中国内涵及国际化的项目案名logo,依靠人体现的差异化高端服务,时尚艺术大师打造产品细节,强势资源展示,华润中心幸福系列活动(略),设计感+品质感 功能感的展示中心,2.,完美展示策略,第一展示,体现中国内涵与国际化的案名及logo,2.,完美展示策略,第一展示,项目展示动线,展示中心(个性、品质）,大堂（品质、设计、艺术）,样板房及交楼标准（户型及精装修）,华润中心氛围营造（顶极都市生活无限可能）,1,2,3,4,5,展示中心周边等包装,2.,完美展示策略,第一展示,突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心,展示中心设计,模型及专属物料展示,设计感极强，有别的与众不同的模型,项目专属的物料,艺术品的摆放,售楼团队武装到牙齿,销售团队用时尚元素包装，从细微处体现项目气质，打造整体品质感。,2.,完美展示策略,第一展示,突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心,售楼处服务展示,奢侈品及艺术品全面培训,提高销售团队的奢侈品及艺术品识别能力，使客户感受被识别、被尊重、被与众不同。,所有销售人员,手持,PDA,记录及展示相关资料,BENTLEY,PORSCHE,FERRARI,SPYKER,GIORGIO ARMANI,GIVENCHY,PRADA,LOUIS VUITTON,BURBERRY,CARTIER,CHNAEL,TIFFANY,PIAGET,VERTU,2.,完美展示策略,第一展示,突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心,接待流程二对一服务,体现超五星极客户待遇,客户上门预约制,设置专人接待业内人士,二对一服务体系,聘请君悦管理或顾问，所有服务人员接受系统培训,2.,完美展示策略,第一展示,二对一，高品质服务体现差异,物管经理,保洁,保安,客服,门童,2.,完美展示策略,第一展示,兼具设计与品质的大堂,从展示中心坐看楼车直接到地下车库的大堂，,由电梯直接上样板房,连接各地下车库电梯,标识的细节体现品质,石材拼花地板,艺术品,2.,完美展示策略,第一展示,精工打造的样板房，五星级酒店般的细节展示,设在35层左右，展示时间：8月30日,3. 营销,推广策略,线上：配合重要节点,及事件炒作.建立知名度,美誉度,户外广告发布,报纸、网站高端刊物、电视配合活动及节点炒作,地盘包装,线下:渠道为王，通过短信直邮价值渗透,华润中心相关推广资源信息发布,3. 营销,推广策略,户外广告牌,位置:深南路或滨河路福田段,上画时间:4月,3. 营销,推广策略,-地盘包装,楼体灯光字,第一批亮灯时间:08年春节,热线电话亮灯时间:展示中心开放前,围墙,第一阶段围墙内容:幸福里+logo +名人名言谈幸福,上画时间:07年,第二阶段围墙换画时间:展示中心开放前,内容:项目形象推广语,3. 营销,推广策略,-地盘包装,展示中心导示,制作到位时间:3月底,内容:案名+logo+展示中心由此进,要求:高品质,考虑夜间效果,3. 营销,推广策略,-华润相关资源信息发布,华润幸福里展示中心,恭迎鉴赏,华润大厦至万象城连廊处约200平米展示位,推广时间:5月,华润中心或万象城网页直接连接幸福里专属网页,网页制作到位时间：展示中心开放前,华润国内及香港资源推广,3. 营销,推广策略,-华润相关资源信息发布,万象城中庭临时展位,时间:结合世界综合体展（8月底）,万象城中庭条幅位,时间:结合关键节点及活动,地铁至万象城通道广告位阶段推广,时间:配合三大节点,一夜倾城,3. 营销,推广策略,-媒体推广配合关键节点和营销事件,绝非铺天盖地媒体轰炸,而是紧密围绕幸福里依托华润,中心而制作的都市生活事件进行推广.,媒体选择:,报纸:特报、南都软文配合时尚艺术重大活动,硬广配合三大节点进行推广,杂志:周末画报、时尚、国航南航杂志、财经等,电视:凤凰台,3. 营销,推广策略,-DM、短信配合节点及小众活动渠道营销,DM,:华润,万象城改版后的月刊,中设置幸福里专栏,内容:幸福里生活主张,延续性项目各类即时动态,不定期硬广,随刊及单独寄送,幸福里专刊,世联刊物、对外网站,关键节点推广,短信,:不定期客户维系,每周根据客户活动安排对目标客户发送项目活动信息.,关键节点前发送项目销售节点信息,重大活动及关键节点华润中心短信覆盖,不定期小型沙龙及餐会,Action 4 五,大客户行动,行动关键点：,整合资源，互相渗透,高度客户关怀,凭借万象城内交楼标准完工这一节点，邀请领袖客户进行产品测试,客户名单锁定：,世联高端客户,华润万象城高端客户,华润公司高层,万象城商户租户,幸福里前期积累客户,4.,五大客户行动,领先客户圈层传播,产品测试,时间：3月,目的：看客户对项目价值点是否认同，价值渗透，建立圈层影响力,制作“幸福里”专刊，锁定客户名单，与万象城专刊联合寄送,进行长期客户经营。,客户名单锁定：,世联高端客户,华润万象城高端客户,华润大厦高端客户,万象城商户租户,幸福里前期积累客户,4.,五大客户行动,客户积累及维护,DM“先行”,邮寄节奏：不定时，视节点而定,内容规划：,第一期：世界都市综合体类比,第二期：幸福里生活价值剖析.,第三期: 精装修产品,第四期：服务,第五期：顶级产品penthouse推介,与华润大厦外资银行及万象城顶级品牌商户合作，进行客户资源互换，吸收优秀客户，树立项目国际化高端形象。,4.,五大客户行动,客户积累及维护私人,银行及商户联谊，资源互换,邀请华润中心租户与高端客户参与的小型,宣讲及推介会,内容：邀请高度诚意客户到展示中心或万象城相关地点参与一系列的客户专属小众活动。如：,Gucci新品发布会,知名品牌时尚沙龙结合illy下午茶,与华润大厦内高端金融投资机构合办小型沙龙,暑期大片客户专场反映会,贝塔斯曼读书会,艺术品鉴赏及收藏沙龙等,4.,五大客户行动,客户积累及维护客户会专属系列活动,服务：,展示中心开放时,幸福会成立定向发放幸福卡普卡，持卡客户享受华润中心相关VIP服务,可积分，兑换相关奖品及纪念品,具有相关银行借记功能,享受万象城众商家贵宾权益,享受君悦酒店贵宾权益,优先获悉幸福里相关信息权益,参加华润中心高端活动权益,部分店家特殊或免费服务的权益,免费溜冰等权利,木棉花酒店优惠及住宿赠送,。,如存储,20,万元，可即刻可定房号，并享受顶级客户权益及预先获知购买幸福里资格。如购房成功，可获得顶极会员权益。,4.,五大客户行动,客户积累及维护幸福会成立,“幸福卡,”派发,幸福卡,
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