地块项目定位及规划设计建议报告

单击此处编辑母版标题样式,*,盛 世 行 顧 問,T,IMES,U,NION,C,ONSULTANCY,本方案严格保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海阳地块项目定位及规划设计建议报告,1,目 录,CONTENT,项目规划建议,项目整体定位,项目地块分析,地块区域概况,项目地块现状,项目属性综述,地块,SWOT,分析,2,地块区域概况,海阳市地处黄海之滨，胶东半,岛南翼，处于烟台、青岛、威海,三个开放窗口城市中心地带，有,“东方夏威夷”之美誉。,海阳旅游度假区位于海阳市南,部，南临黄海，总面积12平方,公里，区内道路系统发达。,2012年第三届亚洲沙滩运动,会在海阳举行。这将是国际体育,史上第一次由县级城市举办的洲,际综合性体育赛事，也是山东第,一次举办洲际综合体育赛事。,本项目位于度假区内，距离市,中心公里。是亚沙会的配套项目。,项目位于海阳市旅游度假区，是亚沙会的配套项目处于亚沙会,核心区内，距离市中心约公里,青威高速（至青,岛约120公里车程,约小时20分）,在建滨海大道,在建跨海大道,在,建,高,速,大,道,烟凤二级公路（约90,公里、小时车程,青威高速（至威海约100公里、约小时车程,海阳旅游度假区,3,目前度假区规划了大量公共娱乐休闲配套，集中于项目周边，未来项目所在地将成为度假区中心,地块区域概况,湿地公园：,规划总面积,692公顷，其中水体面积,264公顷，陆域面积428公,顷，是全国22个国家级城,市湿地公园之一。,沙雕公园：,国内最大、,北方唯一的沙雕艺术主题,城市公园。,旭宝高尔夫俱乐部：,占,地100万平方米，为18洞,国际标准的苏格式滨海球,场。,其他在建或规划中项目：,宝龙城：建设总面积90,万，规划有大型度假中,心、大型室内水上活动中,心、会议中心、五星级酒,店、特色酒店群、渔人码,头商业街、企业公馆等。,亚运村：,占地2000多亩。计划容纳6000多人，目前正在规划设计中，计划2011年6月份完工。,湿地公园,沙雕公园,旭日高尔夫球场,游艇俱乐部：,座落于海阳中加科技合作基地南面，沿东村河两岸直至海边。,旭宝高尔,夫俱乐部,游艇俱乐部,沙雕公园,军事主题公园,湿地,公园,亚运村,宝龙城商业度假项目,航海公园,滑翔伞基地,航空公司,沙雕公园,4,地块区域概况,本案,威海大水泊机场,莱山机场,威海大水泊机场,青岛流亭机场,优越的地理位置，便利的省内外交通干线，吸引各个城市客户群体,随着省内的道路建设，对内陆无海城市客户购买海景房会有一定的推动作用，并会吸引部分青岛客户。,海阳市地处黄海之滨，是烟台市东南方向的门户。,交通四通八达。,5,项目地块现状,项目地块：,地块方正、平缓，总面积105亩,，,项目,已建50亩，建筑面积为3.22万，其中6栋多层建筑面积为0.42万，小高层(龙脉大酒店)为2.8万，项目现剩可开发土地55亩。,项目位置：,项目位于海阳旅游度假区内，地段较好，南临凤仪路，东临龙海路，距离海边步行仅需8分钟。,周边环境：,周边多为新建住宅项目,本案,地块方正平缓，便于开发；距海边沙滩不足1公里，近海却不潮湿，是最佳宜居之地,6,地块前期已开发多层及公寓，现留部分空地，对后期项目规划有一定影响。,项目地块现状,已建部分：,1栋小高层，6栋多层,未建部分：,项目地块平整，条件优良,7,区位,交通,配套,项目属性综述,项目位于海阳旅游度假区内，与大海保持着最佳距离，是最佳宜居之地。,项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。,海阳购买客群多以外地投资客户为主，入住率不高，目前项目周边配套欠完善，但随着市政府的迁移，生活配套会日益完善。,地块位于海阳旅游度假区三线海景，目前旅游资源丰富，但周边配套较为缺乏，随着亚沙会的举办、市政府的搬移，后期海阳市场发展潜力巨大，项目规模适中、可操作性强。,城市背景,随着2010海阳房地产推介会的举办以及2012年亚沙会的举行，目前城市经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。,地块,项目地块整体方正、平缓，但由于前期已建部分土地，对后期开发会造成一定影响。,8,项目SWOT分析,SWOT分析O 机会,2012,年第三届亚沙会的举行，将带动海阳经济、当地旅游业快速发展；,跨海大桥的修建及通车会极大带动海阳经济的发展；,市政府将迁至本案附近，预示着本区块生活配套完善指日可待,;,2010,年海阳市房地产推介会以海阳项目为主，掀起海景房投资热,SWOT分析T 威胁,海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量;,随着国家房地产限购、公积金贷款利率上调、三套房停贷、2011央行年内首次加息等政策的推行，对以投资度假为主的海景房市场会造成很大影响。,区内销售项目众多，客户分流较大，将会给项目销售带来一定难度。,SWOT分析S 优势,区位优势明显、自然资源强势；,地段价值高，拥有未来发展机遇；,离海距离适中，既可以满足观海需求，又可避免海边居住的潮湿,区域楼盘较多，居住氛围浓厚,；,生活配套不完善；,地块经过前期开发，由于各种原因开发停滞，现重新开发，需结合前期开发部分整体规划；,凤城房地产开发量大，基本以投资为主，空置率高,SWOT分析W 劣势,9,目 录,CONTENT,项目规划建议,项目地块分析,项目整体定位,项目功能联想,项目客群定位,项目形象定位,产品功能定位,10,海阳旅游渡假区,临水近山，环境资源良好,周边城市配套缺乏,地块较小，项目存在前期开发产品,地块特性,功能联想,海洋环境,旅游休闲,度假类海景住宅及,部分小户型公寓,品牌,风险,资金,任务,考虑因素,项目功能：,具有海洋性地域特色的旅游度假类产品,项目功能联想,11,满足客户需求,投资者,中老年养生,置业者,私营企业主,企业中层,政府公务员,客户置业原则,环境要求：,长期处于内陆，向往海滨生活，可以依靠周边环境享受生活，对区域配套要求较低。,区位要求：,区域内有良好的交通来往居住地，追求远程操控、度假办公的生活品质。,产品要求：,希望拥有便利、简单但能够保证海滨度假生活的精品物业。,项目客群定位,环境资源,区位特性,旅游度假,已经度过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯位于人生的颠峰，习惯了人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观。,目标客户群内敛型财富阶层,12,项目形象定位,精致而优美的建筑与大海静静的相互凝望,不是喧闹的，而是一种宁静的美,是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显,是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位,总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的,!,御用生活会馆、鼎极度假行宫,13,代表项目精神以及符合海边置业的标志性、特色配套；,我们致力于打造和提供以下产品：,迎合目标客户的滨海度假、休闲养生的生活模式；,以小高层瞰景住宅为主，辅以部分多层及小户型公寓产品；,产品功能定位,14,目 录,CONTENT,项目地块分析,项目整体定位,项目规划建议,项目产品解读,产品风格建议,产品户型配比,产品细节建议,环境景观建议,项目配套建议,15,项目产品解读,项目由公寓、住宅两种物业形态组成；,公寓、住宅的建筑形式是小高层板楼；,将项目前期楼座进行粉饰以达到与社区风格的整体统一；,总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求外，充分考虑地块周边的有利和不利因素；,布局上充分考虑住户的居家要求，通透、舒畅，体现小区典雅隽秀的景观环境，将小区中心景观与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私密性；,设置给水、污水、雨水和电力管线，同时还考虑燃气、通讯、数字电视、智能化等管线的设置或预留埋设位置；,16,平面排楼示意,小高层板楼,项目地块小高层建筑以短板产品为主，以达到楼宇间错落有致，局部围合的效果，组团部分以景观组团填充其中；,高层排楼示意,多层,精装小公寓,多层产品、精装小公寓应注意与入口景观的呼应,考虑在项目入口处设立符合项目定位的社区入口及景观,入口景观带,入口景观带,高层排楼示意,17,项目的建筑风格应充分考虑项目自身特点及与所在区域的周边环境相协调。,由于项目位于远郊区，产品属于度假类产品，故我们建议项目外立面应简洁明快，采用现代简欧式的海派风格，外立面颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。,产品风格建议,18,19,紧凑型户型为主，低总价，,客户易于接受。,在户型设计上做到,创新（如LOFT公寓、半间房），,使得与竞争对手比有差异化竞争力外，,也给客户带来,买一层得两层的实惠,；同时户型设计上采用,人性化设计,以提升未来,业主居住和使用的舒适度；,户型的配比以均衡市场的需求作分配。,产品户型建议,20,精品小户型设计,产品户型建议,86.42平 77.34平 67.74平 80.37平,21,通过对市场的调查和客户访谈发现，目前山东滨海区域市场以中小户型为主，且销售情况较好，市场需求量较大，本项目应紧跟市场需求，户型比例以中小户型为主。,产品户型配比,22,应该多在管线以及外部配套等建筑细节方面加强考虑，如:,排水管的设置应尽量避免占用空间，以及影响外观。,空调位的隐藏设计，以及增设空调冷凝管。,增加飘窗、落地窗、,270,度观景窗等新颖实用的设计。,强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理。,增加露台、地下室等附加空间。,可以考虑引进智能化小区管理系统。,住宅设计亮点,23,简洁现代的浅色调立面和滨海环境相呼应，同时大量采用体现滨海风情的木挂条、木贴面,产品细节建议,24,产品细节建议,增强建筑内空间与外界联通，加强采光和通透性，增添度假生活的舒适度,25,小高层的观景阳台,建议小高层产品采用观景阳台；,突出小高层的观景效果；,体现项目的亲水景观性。,产品细节建议,26,飘窗及落地窗的采用,建议产品双层中空的落地飘窗；,增加实际使用面积；,增强产品的景观均好性。,产品细节建议,27,打造现代风情与地中海风情相结合的极具生活情趣的风情园林。,既让业主既能体验异域风情的园林，又要结合海边盐碱地的特性。,强调“自然、精致、和谐、人性化”；,用海边独特的小品和多层次的绿化来丰富景观的,趣味性和人文氛围,；,用亚热带树木诠释小区的,简欧海派风格,；,用适合不同季节的灌木和花卉搭配演绎,多姿多彩的生活,。,环境景观建议,28,配 套 原 则,提升项目品质，实现价值突破；,提供基本的生活配套，满足业主的度假需求；,方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；,合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。,项目整体配套建议,29,产品价值提升,太阳能与壁挂炉一体化供暖系统利用太阳能进行供暖，壁挂炉做辅助热源，把太阳能这种绿色能源应用到生活居住当中去，减轻污染，达到节能减排的效果。,人性化控制方式：太阳能供暖控制系统根据用户的需求调节每个室内的温度，可根据时间调节一周的定程、日程、周程等各种供暖方式。,免去传统锅炉管道的铺设，,大大节约后期使用的费用,，减少物业的管理矛盾，,符合海景房“夏居冬去”的居住特点,。,太阳能采暖时一次投资，长期受益，符合国家当前的产业政策，减少温室气体的排放，是提倡国家节能减排政策的始端。有效的节约了能源，很大程度上降低了环境污染。,太阳能与壁挂炉一体化供暖,产品的设计需要满足太阳能一体化的施工条件,30,结合地块形状及周边环境，地块可在南北分别设置入口；,小区实行人车分流设计，步行优先，最大限度避免车辆对小区居民的干扰；,各种建筑形态之间可独立组成环状道路便于后期的物业管理；,交通组织与流线安排,31,修建性详细规划阶段（修建性详细规划图纸数量要求，根据当地规划主管部门的要求提供）成果要求。,设计成果要求,32,预祝本项目取得圆满成功！,THE END,33,