资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,叠墅产品研发,DUPLX,VILLA,DESIGN,叠加别墅,多层洋房,联排别墅,高附加,更出量,当,别墅去化越来越慢,的时候，当,高层溢价越来越小,的时候,销售原则：,越低越贵,独栋别墅,类独栋别墅,联排别墅,洋房,多层,小高层,高层,叠加别墅,传统模式解读,跃层,平,/,跃层,跃层,送,阁楼,层层退,送,阳台露台,送,庭院,送,地下室,顶层,中间,低层,交通核,独立庭院入户,公共楼梯电梯,公共楼梯电梯,叠加别墅分类,三叠,四叠,五叠,六叠,什么,面积段,的产品,容易卖,？,土地进入疯狂模式的时期,面积段选择,140,160,120,110,180,200,220,240,多层洋房,叠加别墅,联排别墅,独栋别墅,90,保持与其他产品差异，价值最优化,合理的面积段 控制总价,案例分析,发展历程（多阶段）,组合及入户方式分析,-,金地天境,不足,:,相对交通面积大,上叠共用楼电梯,私密性有影响,优点,:,下叠中叠均有独用入户花园,私密性好,交通便捷,5,层叠墅组合,组合及入户方式分析,-,中建大公馆,不足,:,交通面积大,北侧庭院狭窄,实用性不高,优点,:,每户都有独用入户庭院,私密性好,交通便捷,6,层叠墅组合,案例分析与借鉴,-,成都,龙湖弗拉明戈,D1,（地下室）,D2,（地下室）,D1,型（下）,D2,型（下）,D1,型（上）,D2,型（上）,D3,型（上）,D4,型,D1,（地下室）,D2,（地下室）,D1,型（下）,D2,型（下）,D1,型（上）,D2,型（上）,D3,型（上）,D4,型,5.6M,5.6M,5.6M,5.6M,1F,2F,3F,4F,5F,D5,型（下）,D5,型（下）,D5,型（上）,D5,型（上）,6F,-1F,南侧示意,RF,一、底层户均赠送地下室及南庭院,二、中下叠为跃层均有入户花园,三、层层退台户均附赠大露台,四、顶跃大露台高附加值,特点,:,6,层,5,户组合叠墅,案例分析,-,广州万科山景城,5,层,6,户南北组合叠墅,A,D,正,E/,背,F,正,B/,背,C,优点：,1,销售面积小 附送大,1,南北对拼产品高容积率,2,户型紧凑 房间多,3,敞开楼梯不计面积,缺点：,1,无电梯 上叠户需长楼梯三层入户,2,上叠无入户花园及地下室附送,3,部分卧室卫生间尺度过小,案例研究总结,因其地理优势,独有入户庭院,私密性有保证,下叠,二层入户独有入户庭院的中叠更有别墅体验,中叠,为节约交通面积与造价,3,层以上用户共用楼电梯,上叠,叠墅研发产品目标,1.,控制总面积,提高附送率,2.,节约用地,提高容积率,2.,均好性,通过入户方式组织,每户都有独立庭院或单独入户,3.,增加中叠附送,提升别墅体验,4.,增加地下采光庭院提高地下室利用率,叠拼产品一,L,形四层叠墅,传统四叠,独栋感较弱,标准容积率,1.2,创新四叠,全端头户型 三面采光 独栋感强,标准容积率,1.35,下叠入户,地平面,上叠入户,上叠户型：赠送一层入户庭院，独立入户电梯玄关，赠送露台，赠送二层地下室，下沉庭院,下叠户型：赠送一层入户庭院，独立入户，赠送阳台，赠送二层地下室，赠送下沉庭院,四层独立入户密拼叠加,省间距 加密度,类独栋,L,型院墅 超长有效采光面,一梯一户独立庭院,四层叠加别墅,地下室,空中,叠墅,下叠,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,地下室,上叠,下叠,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,户型,户型,下叠：,3,房,2,厅,3,卫；,实际得房房型：,5+1,房,3,厅,5,卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,138.92,155.32,250.58,180.38%,注：南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下私家车位,上叠：,3,房,2,厅,3,卫；,实际得房房型：,5+1,房,3,厅,5,卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,130.95,147.35,246.44,188.19%,注：南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下私家车位,产品设计,四叠别墅产品,四叠别墅产品,一层组合平面图,技术指标,容积率,=1.35(,实际容积率）,容积率,=1.21(,客厅挑空改造前）,建筑密度：,32%,四叠别墅产品,地下一层组合平面图,四叠别墅产品,地下二层组合平面图,放大平面图,户型面积,户型,:,5+1,房,3,厅,5,卫,S,销售,=138.92 ,S,实际面积,=250.58 ,（含地下）,赠送率：,180.38%,S,地下室,=117.11,产品设计,四叠别墅产品,下叠,一层平面图,改造空间,改造后,改造前,全景起居空间,竖向双重院落,立体视线交互,首层人性化老人房设置,6800,3100,S=20.20,放大平面图,户型面积,产品设计,二层平面图,改造后,改造前,全赠送面积,一半赠送面积,改造空间,户型,:,5+1,房，,3,厅，,5,卫,改造前套型：,3,房,2,厅,3,卫,S,销售,=138.92 ,S,实际面积,=250.58 ,（含地下）,赠送率：,180.38%,四叠别墅产品,下叠,放大平面图,户型面积,产品设计,地下层平面图,改造后,改造前,改造空间,S,地下室,=117.11,四叠别墅产品,下叠,放大平面图,户型面积,户型,:,5+1,房,3,厅,5,卫,S,销售,=130.95 ,S,实际面积,=246.44 ,（含地下）,赠送率：,188.19%,S,地下室,=124.01,产品设计,一层平面图,三层平面图,一、三层平面图,四叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,四层平面图,改造后,改造前,改造空间,四叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,地下一、二层平面图,地下一层平面图,地下二层平面图,S,地下室,=124.01,四叠别墅产品,上叠,产品设计,地下一层平面图,地下二层平面图,四叠别墅产品,产品设计,二层平面图,一层平面图,四叠别墅产品,产品设计,四层平面图,三层平面图,四叠别墅产品,产品设计,剖面图,剖面图,效果展示,效果展示,效果展示,效果展示,产品设计,四叠别墅产品,户型总指标,房型编号,房型结构,实得房型,套内面积,公摊,阳台面积,附加值,销售面积,客厅不挑空销售面积,实得套内面积,实用率,楼层分计,合计,面积,得房率,实际面积,半算面积,地下,庭院,露台,客厅挑空,四,D-1A,3,房,2,厅,3,卫,5+1,房，,3,厅，,5,卫,1F,65.4,105.4,27.69,79%,11.67,5.84,117.11,25.4,0,24.82,138.92,155.32,250.58,180.38%,2F,40,四,D-2A,3,房,2,厅,3,卫,5+1,房，,3,厅，,5,卫,3F,63.32,102.19,26.84,3.84,1.92,124.01,26.44,35.72,16.4,130.95,147.35,246.44,188.19%,4F,38.87,叠拼产品二,创新五层叠墅,How,?,4,叠产品,优点：,间距,更,小,更接近地面，看起来就是,别墅,附加值均,好，别墅体验,缺点：,较低的容积率,4,叠真的很亲切，但它就是多不起来！,6,叠产品,优点：,较高的容积率,缺点：,间距较大，用地多,中间,户低,附加值,类似,6+1,洋房的,产品,6,叠看起来就像,6+1,洋房产品，要称之为“墅”真是实在没底气！,是否有一种产品能兼顾,4,、,6,叠产品的优势,又规避掉他们的劣势呢？,间距小,近地面,均好性,高容积,?,低容积,间距大,类似洋房,远离地面,诞生,1:1.2,22.6M,诞生,1:1.2,18.8M,原有面积在一层部分往北挤压，并不影响间距由于层数的降低，顶部的退台，间距减小到与,4,叠时相同。,VS,6,五叠,露台,北院,中叠,六叠,北院,中叠,遥远的北院,五叠,北院,露台,家,的附加值,上叠,：,附,赠五层,阁楼,，附赠五层露台,上叠,阁楼,露台,中叠,地下,二层,北院,露台,南院,地下,一层,下叠,中叠,：,附,赠北,院,直达露台,附,赠二层,露台，附,赠地下室二,层,下叠,:,附,赠南院，附赠地下室一,层,采光,天井,拥有,舒适性,、,高附加值,和,高容积率,三大特性,容,4,、,6,叠的优势于一身,地平面,产品设计,五叠别墅产品,上叠,交通核,中叠,中叠入户,下叠,下叠入户,A,户型,B,户型,下叠：三房两厅两卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,98.41,11.73,156.86,159.40%,注：赠送南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室,中叠：三房两厅两卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,109.74,122.54,140.686,128.20%,注：赠送北侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、露台,产品设计,五叠别墅产品,C,户型,上叠：四房两厅两卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,109.90,126.46,165.49,150.59%,注：赠送地下停车位、露台,地下室,下叠,A,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,阁楼,中叠,B,上叠,C,五叠别墅产品,一层组合平面图,技术指标,容积率,=1.63(,实际容积率）,容积率,=1.43(,客厅挑空改造前,),建筑密度：,33%,地下一层组合平面图,五叠别墅产品,地下二层组合平面图,五叠别墅产品,放大平面图,户型面积,户型,:,4,房,3,厅,3,卫,改造前套型：,2,房,2,厅,2,卫,S,销售,=98.41 ,S,实际面积,=156.86 ,（含地下）,赠送率：,159.4%,S,地下室,=57.82,产品设计,五叠别墅产品,下叠,一层平面图,一层平面图,放大平面图,产品设计,二层平面图,改造空间,改造后,改造前,五叠别墅产品,下叠,放大平面图,S,地下室,=57.82,产品设计,地下一层平面图,地下一层平面图,五叠别墅产品,下叠,放大平面图,户型面积,户型,:,4,房,3,厅,4,卫,改造前套型：,2,房,2,厅,3,卫,S,销售,=109.74 ,S,实际面积,=140.68 ,（含地下）,赠送率：,128.2%,S,地下室,=26.7,产品设计,一、二层平面图,一层平面图,二层平面图,五叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,三层平面图,全赠送面积,一半赠送面积,改造空间,改造后,改造前,五叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,地下一层平面图,地下一层平面图,S,地下室,=26.7,五叠别墅产品,中叠,放大平面图,户型面积,户型,:,4,房,3,厅,3,卫,改造前套型：,2,房,2,厅,2,卫,S,销售,=109.9 ,S,实际面积,=165.49 ,（含地下）,赠送率：,150.59%,S,地下室,=53.20,产品设计,五叠别墅产品,上叠,四层平面图,四层平面图,放大平面图,产品设计,五层平面图,改造空间,改造后,改造前,五叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,阁楼平面图,改造空间,阁楼层平面图,五叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,地下一层平面图,地下二层平面图,S,地下室,=53.20,五叠别墅产品,上叠,产品设计,地下一层平面图,地下二层平面图,地下一层平面图,五叠别墅产品,产品设计,一层平面图,二层平面图,五叠别墅产品,产品设计,三层平面图,四层平面图,五叠别墅产品,产品设计,五层平面图,阁楼层平面图,五叠别墅产品,效果展示,效果展示,效果展示,产品设计,剖面图,剖面图,产品设计,五叠别墅产品,户型总指标,房型编号,房型结构,实得房型,套内面积,公摊,阳台面积,赠送面积,销售面积,客厅不挑空销售面积,实得套内面积,实用率,楼层分计,合计,面积,公摊系数,实际面积,半算面积,地下室,庭院,露台,客厅挑空,阁楼,五,D-1A/B,2,房，,2,厅，,2,卫,4,房，,3,厅，,3,卫,1F,73.72,85.72,12.69,14.80%,0,0,57.82,32,0,13.32,0,98.41,111.73,156.86,159.40%,2F,12,五,D-2A/B,2,房，,2,厅，,3,卫,4,房，,3,厅，,4,卫,2F,42.65,90,14.15,11.18,5.59,26.7,35.05,7.28,12.8,0,109.74,122.54,140.68,128.20%,3F,47.35,五,D-3A/B,3,房，,2,厅，,2,卫,4,房，,3,厅，,2,卫,4F,64.59,95.73,14.17,0,0,53.2,0,17.06,16.56,36.27,109.90,126.46,165.49,150.59%,5F,31.14,叠拼产品三,创新六层叠墅,叠拼产品特点分析,偷面积方式,优点：增加私人空间，增大房间舒适度，可改造成储物间或空中花园。丰富生活情趣,偷面积方式二：,入户花园,2,偷面积方式一：,客厅或餐厅上空,1,优点：首层挑空无规范争议，可偷面积较大，布置灵活。邻里无纠纷。,叠拼产品特点分析,偷面积方式,偷面积方式三：,露台,3,优点：露台规范无争议，可偷面积较大。,优点：飘窗规范无争议，是较为常用的偷面积方式。,4,偷面积方式四：,飘窗,5,偷面积方式四：,室外花园,优点：规范无争议，增加生活趣味，可偷面积较大。,叠拼产品特点分析,如何提高容积率,3,在洋房产品品质不下降的前提下，减少间距来提升容积率,?,如何提高容积率,按照规范,6F,洋房需控制间距,18M,，可以利用斜向三角形阴影部分作为,退台空间,多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔,增加附赠空间，减少建筑间距，提高容积率,将单户进行优化搭配组合，使各户均能得到良好采光，退界只需满足,间距,13,米，容积率更高！,2,4,5,6,18M,传统洋房排法,1,13M,18M,洋房产品无退台，,视线阻隔，空间局促。,洋房产品增加退台，,视线开阔，立面丰富。,2,1,叠拼产品特点分析,前后退台分析,上叠入户,地平面,产品设计,六叠别墅产品,中叠入户,下叠入户,上叠,交通核,中叠,下叠,下叠中叠独立入户,庭院,多,露台,附送,上叠独立电梯，可改造大露台,六,D-1A,户型,下叠：三房二厅三卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,170.72,191.08,381.88,223.69%,注：赠送南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下车库,中叠：三房二厅三卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,145.54,166.25,317.92,218.44%,注：赠送下沉休闲庭院、地下室、地下车库、露台,产品设计,六叠别墅产品,上叠：二房二厅二卫,销售面积,套型面积,实际使用面积,赠送率,146.88,164.51,265.79,180.96%,注：赠送北侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下停车位、露台,六,D-2A,户型,六,D-3A,户型,地下室,-2F,-1F,下叠,中叠,上叠,1F,2F,3F,4F,5F,6F,六叠别墅产品,一层组合平面图,技术指标,容积率,=1.74(,实际容积率）,容积率,=1.55(,客厅挑空改造前）,建筑密度：,27%,技术指标,(,上叠为一户方案,),容积率,=1.53(,实际容积率）,容积率,=1.39(,客厅挑空改造前）,建筑密度：,27%,六叠别墅产品,地下二层组合平面图,六叠别墅产品,地下二组合平面图,放大平面图,户型面积,产品设计,一层平面图,改造前,户型,:,7+1,房,3,厅,5,卫,改造前套型：,3,房,2,厅,3,卫,S,销售,=170.72 ,S,实际面积,=381.88 ,（含地下）,赠送率：,223.69%,S,地下室,=117.1,改造空间,改造后,六叠别墅产品,下,叠,放大平面图,产品设计,六叠别墅产品,下,叠,二层平面图,改造空间,改造后,改造前,放大平面图,产品设计,地下一层平面图,改造空间,改造后,改造前,六叠别墅产品,下,叠,S,地下室,=117.1,放大平面图,产品设计,地下二层平面图,改造空间,改造后,改造前,六叠别墅产品,下,叠,S,地下室,=117.1,放大平面图,户型面积,产品设计,一层平面图,改造前,改造空间,改造后,户型,:,5+1,房,4,厅,5,卫,改造前套型：,3,房,2,厅,3,卫,S,销售,=145.54,S,实际面积,=317.92 ,（含地下室）,赠送率：,218.44%,S,地下室,=97.95,六叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,三层平面图,改造前,改造空间,改造后,六叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,四层平面图,改造前,改造空间,改造后,六叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,地下一层平面图,改造空间,改造后,改造前,S,地下室,=97.95,六叠别墅产品,中叠,放大平面图,产品设计,地下二层平面图,改造空间,改造后,改造前,六叠别墅产品,上叠,放大平面图,户型面积,产品设计,一层平面图,改造前,改造空间,改造后,六叠别墅产品,上叠,户型,:,3,房,2,厅,2,卫,S,销售,=146.88 ,S,实际面积,=265.79,赠送率：,180.96%,放大平面图,产品设计,五层平面图,全赠送面积,改造空间,改造后,改造前,户型面积,户型,:,3,房,2,厅,2,卫,S,销售,=146.88 ,S,实际面积,=265.79,赠送率：,180.96%,六叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,六层平面图,改造空间,改造后,改造前,六叠别墅产品,上叠,放大平面图,产品设计,阁楼层平面图,改造空间,阁楼层平面图,六叠别墅产品,上叠,放大平面图,户型面积,产品设计,六叠别墅产品,上叠（方案二）,五层平面图,全赠送面积,五层平面图,户型,:,3,房,2,厅,2,卫,S,销售,=183.99 ,S,实际面积,=352.54,赠送率：,191.61%,放大平面图,产品设计,六叠别墅产品,上叠（方案二）,六层平面图,全赠送面积,六层平面图,产品设计,六叠别墅产品,地下二层平面图,地下一层平面图,产品设计,一层平面图,二层平面图,六叠别墅产品,产品设计,三层平面图,四层平面图,六叠别墅产品,产品设计,五层平面图,六层平面图,六叠别墅产品,产品设计,阁楼层平面图,六叠别墅产品,效果展示,效果展示,效果展示,产品设计,剖面图,剖面图,产品设计,六叠别墅产品,户型总指标,房型编号,房型结构,套内面积,公摊,阳台面积,赠送面积,销售面积,总面积,赠送率,合理改造套型面积,楼层分计,合计,面积,得房系数,实际面积,半算面积,地下室,下沉庭院,入户庭院,露台,阳台,设备平台,挑空,飘窗,阁楼,合计,下叠,-1,A,三房二厅三卫,1F,80.12,144.01,26.71,84.36%,117.1,21.55,45.05,6.3,2.73,17.63,0.8,211.16,170.72,381.88,223.69%,191.08,2F,63.89,下叠,-1,B,三房二厅三卫,1F,80.12,144.01,26.71,117.1,21.55,45.05,6.3,2.73,17.63,0.8,211.16,170.72,381.88,223.69%,191.08,2F,63.89,中叠,-2,A,三房二厅三卫,3F,71.03,120.65,22.37,5.04,2.52,97.95,9.03,24.99,17.18,2.52,3.08,17.63,172.38,145.54,317.92,218.44%,166.25,4F,49.62,中叠,-2,B,三房二厅三卫,3F,71.03,120.65,22.37,5.04,2.52,97.95,9.03,24.99,17.18,2.52,3.08,17.63,172.38,145.54,317.92,218.44%,166.25,4F,49.62,上叠,-3,A,二房二厅二卫,5F,71.03,123.9,22.98,92.1,17.63,9.18,118.91,146.88,265.79,180.96%,164.51,6F,52.87,上叠,-3,B,二房二厅二卫,5F,71.03,123.9,22.98,92.1,17.63,9.18,118.91,146.88,265.79,180.96%,164.51,6F,52.87,方案,1,方案,2,（上叠为一户）,房型编号,房型结构,套内面积,公摊,阳台面积,赠送面积,销售面积,总面积,赠送率,合理改造套型面积,楼层分计,合计,面积,得房系数,实际面积,半算面积,地下室,下沉庭院,入户庭院,露台,阳台,设备平台,挑空,飘窗,阁楼,合计,下叠,-1,A,四房二厅三卫,1F,80.12,144.01,30.47,82.54%,117.1,21.55,45.05,6.3,2.73,17.63,0.8,211.16,174.48,385.64,221.02%,194.84,2F,63.89,下叠,-1,B,四房二厅三卫,1F,80.12,144.01,30.47,117.1,21.55,45.05,6.3,2.73,17.63,0.8,211.16,174.48,385.64,221.02%,194.84,2F,63.89,中叠,-2,A,三房二厅三卫,3F,71.03,120.65,25.52,5.04,2.52,97.95,9.03,24.99,17.18,2.52,3.08,17.63,172.38,148.69,321.07,215.93%,169.40,4F,49.62,中叠,-2,B,三房二厅三卫,3F,71.03,120.65,25.52,5.04,2.52,97.95,9.03,24.99,17.18,2.52,30.8,17.63,200.1,148.69,348.79,234.57%,197.12,4F,49.62,上叠,-3,A,三房二厅二卫,5F,108.32,151.86,32.13,0,168.55,168.55,183.99,352.54,191.61%,183.99,6F,43.54,
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