开封市市场调查报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,开封市市场调查报告,2013年7月22日,WTL,China,第一部分：开封简介,第二部分：市场调查,第三部分：总体分析,第四部分：SWOT分析,第五部分：产品定位,WTL,China,开封概况,开封，简称汴，古称“汴州”、“东京”、“大梁”。是中国多个重要王朝的首都。开封位于黄河中下游冲积平原的东部，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。,开封地理位置比较优越，交通便利。龙海铁路、国道310高等级公路沿黄河贯通东西，106国道经开封黄河大桥纵越南北，开封至郑州、洛阳的高速公路，使抵达郑州国际机场的车程仅用60分钟。,开封市总面积6444平方公里，其中市区面积359平方公里。辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、南关、顺河、金明五区。,截止2009年末，开封全市人口达486.3万，其中市区人口约93万。开封是个多民族聚居的城市，居民分属汉、回、满、蒙等20个民族，其顺河回族区是全国五个少数民族城区之一。,近年来，随着新城区的建设和市区主要干道拓宽改造工程的相继竣工，市内交通条件和城市旅游大环境得到了极大改善。开封中心城区风景秀美，市区分布着包公湖、龙亭湖、西北湖、铁塔湖、阳光湖等诸多湖泊，水域面积达145公顷，占老城区面积的1/4，是著名的“北方水城”，享有“一城宋韵半城水”的盛誉。,灿烂悠久的历史留给开封丰富的旅游资源，以龙亭、铁塔、相国寺、清明上河园、包公祠、山陕甘会馆为代表的名胜古迹吸引着络绎不绝的游客。开封在每年春、秋季节定期举办东京禹王大庙会、菊花花会等富有地方特色的旅游文化活动，使优秀的民俗文化不断发扬光大。如今，开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。,WTL,China,市域城镇空间结构规,WTL,China,全市城镇形成“一轴一心、多点引领、区域联通”的布局结构。,（1）“一轴”即沿陇海-兰新铁路城镇发展轴。由中心城区、开封县城、兰考县城组成，是实施东接西联的主体区域，对市域城乡发展起到龙头带动作用。,（2）“一心”即由中心城区和开封县城关镇构成的都市区，是全市经济社会发展的重心和对外交往门户。要积极接轨中原城市群，率先实现与郑州一体化发展，提升发展能力和对区域的服务能力、对全市和豫东地区的辐射带动能力，提高居住和就业水平，在市域城镇化、工业化进程中起到龙头作用。,（3）“多点”即由其他县城、重点镇组成多元发展格局，配合中心城区，壮大经济实力，共同支撑全市城镇化和工业化发展，辐射带动广大乡村地区生产生活发展。,（4）“区域联通”：以中心城区为枢纽，依托高速公路、国省道、铁路和信息网络，构筑对外开放、对内加强城镇经济联系的网络体系，促进经济要素流动，支撑城市区域化发展,。,WTL,China,中心城区总体空间结构规划,WTL,China,一、城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。,（1）西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。,（2）中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。,（3）北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城,（4）东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。,（5）南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。,WTL,China,二、形成“一带，两廊，三片”的空间结构。,“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。,“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。,“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。,WTL,China,治理马家河、运粮河、惠济河及其沿线环境景观，改善农田、林网大地景观，构筑新区外围大的生态环境背景。构建城市水系和绿地系统。,三、生态城市格局,WTL,China,市场调查,WTL,China,汴西区,WTL,China,WTL,China,东方今典 、新晋美悦都、郑开橄榄城、郑开森林半岛,天琴湾、帝湖世家、蓝湾国际、开元华庭,碧水蓝城二期美兰湖、新龙御都国际、,伟业香堤湾、未来湖滨花园、水岸家园,汴西区项目,东方今典,WTL,China,开发商,河南东方今典房地产集团有限公司,地理位置,郑开大道与四大街交汇处,规模,占地1000多亩,物业形态,多层洋房和高层住宅,价格,洋房均价在7500左右，（7000-11000）高层在5600左右,推出时间,2012年,户型,85-180平方米,交房时间,洋房,2013,年，高层,2014,年,销售进度,一期销售一半,销售政策,无,周围配套,155医院，开封高中，政府规划小学，新市政府，中央公园，汴西湖，大型商场,内部配套,社区湾景水系、会所、游乐园、河南今典一级物业等,WTL,China,项目信息,WTL,China,户型面积,WTL,China,WTL,China,WTL,China,新晋美悦都,WTL,China,开发商,河南,新晋美,置业有限公司,地理位置,开封新区郑开大道与三大街交汇处,规模,占地300多亩,物业形态,高层洋房和商业,价格,一期高层均价5500在左右，楼王高层在7000左右,推出时间,2012年,户型,85-180平方米,交房时间,无,销售进度,一期15栋基本卖完，楼王和16号楼在认筹排号中,销售政策,五万排号，10万排号，交五万抵10万,周围配套,城市发展方向，未来城市中心城区,内部配套,集高档住宅、商务办公、商业、娱乐休闲为一体的综合建筑群,.,WTL,China,项目信息,WTL,China,WTL,China,WTL,China,郑开橄榄城,WTL,China,开发商,开封,中联创房地产开发,有限公司,地理位置,开封新区郑开大道交第一大街北,500,米,规模,占地1000多亩,物业形态,住宅（高层，洋房，别墅）商业,价格,别墅为150000元，洋房为7500元，高层均价5600元,推出时间,2011年,户型,118191,交房时间,一期年底交房,销售进度,一期基本卖完，去年整个一年销售一千多户,销售政策,主要是老带新，,二期排号，0元入会,周围配套,湖景资源、医院、学校、酒店,内部配套,临湖商业都会、郑开橄榄城配备运动健身会所、文化休闲会所、汴西湖湖心岛会所、双语幼儿园,WTL,China,项目信息,WTL,China,户型面积,四室两厅两卫,140.53m,2,四室两厅两卫,154.58m,2,四室两厅两卫,140.53m,2,WTL,China,四室两厅两卫,139.42m,2,四室两厅两卫,140.64m,2,三室两厅两卫,115.36m,2,WTL,China,五室两厅两卫,186.67m,2,三室两厅两卫,126.31m,2,四室两厅两卫,173.30m,2,WTL,China,四室两厅两卫,168.85m,2,两室两厅两卫,83.82m,2,WTL,China,郑开森林半岛,开发商,开封,市建业大宏住宅建设,有限责任公司,地理位置,开封新区郑开大道与第一大街交会处,规模,占地1000多亩,物业形态,住宅（高层，洋房，别墅），商业等综合体,价格,一期基本售罄，均价5600元左右,推出时间,2007年,户型,80200,交房时间,无,销售进度,一期二期基本售罄，剩房源少，都在高层上,销售政策,无,周围配套,4000亩汴西湖、开封新区行政、经济中心,内部配套,国际立体生活一城尽享的世界五星级喜来登酒店，在喜来登旁的配套中心里有游泳馆、,SPA,、影院、银行、保龄球馆、咖啡厅、健身房等休闲娱乐设施,WTL,China,项目信息,WTL,China,户型面积,四室两厅三卫,172m,2,五室两厅三卫,190m,2,WTL,China,两室两厅一卫,90m,2,一室两厅一卫,65m,2,三室两厅两卫,137m,2,WTL,China,三室两厅两卫,126m,2,六室两厅三卫,260m,2,天琴湾,WTL,China,开发商,河南省融城房地产有限公司,地理位置,汉兴路与第三大街交汇处,规模,占地140多亩,物业形态,住宅（高层，小高层，别墅）,价格,暂无（7月底出价）,推出时间,2013年,户型,80-140平方米,交房时间,2015年,销售进度,还未开始销售，展示中,销售政策,无,周围配套,开元广场与迪臣广场唯思德美幼儿园、金明中小学、金明实验中学、开封高中等。附近的,155,医院与中心医院,内部配套,无,WTL,China,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,82.57m,2,三室两厅两卫,117.57m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,132m,2,三室两厅一卫,107.81m,2,WTL,China,帝湖世家,开发商,河南亿乘置业有限公司,地理位置,开封新区集英街与解放路交会处东南角,规模,占地140多亩,物业形态,连排,别墅、花园洋房、高层,价格,多层6800元，高层均价为4300元,推出时间,2012年12月,户型,87-260平方米,交房时间,无,销售进度,由于五证不齐，无法签合同，目前一期，销售主要是高层,销售政策,无优惠活动,周围配套,市政协、市检察院、开元酒店、河大新校区、民生学院、集英小学,/,中学（规划中）、七彩阳光幼儿园、,6000,亩汴西湖、中国银行、建设银行、农业银行,内部配套,天然气、暖气、室内游泳池、中心会所、景观水系、休闲广场、地下车库、家庭移动智能管家系统、家庭智能化净水系统,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅两卫,135m,2,四室两厅两卫,173m,2,户型面积,WTL,China,两室两厅一卫,89.74m,2,三室两厅一卫,87.64m,2,WTL,China,三室两厅一卫,133.94m,2,两室两厅一卫,88.28m,2,WTL,China,三室两厅一卫,90m,2,三室两厅两卫,118m,2,WTL,China,母子居三室两厅两卫,125m,2,三室两厅两卫,125m,2,蓝湾国际,WTL,China,开发商,开封新芒果房地产有限公司,地理位置,郑开大道与集英街交汇处,规模,占地面积65亩,物业形态,10栋简欧风情高层、小高层围合式布局,价格,5500元每平方,推出时间,2010年7月,户型,60-140平方米,交房时间,2013年10月,销售进度,尾盘,销售政策,无优惠活动,周围配套,市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全,内部配套,规划了,1,园,8,广场，景观总面积达万余平米，绿荫遍布，喷泉叠涌，人车分流，围合式布局，静谧安全,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅一卫,89m,2,三室两厅一卫,89m,2,三室两厅两卫,105m,2,户型面积,WTL,China,开元华庭,WTL,China,开发商,河南开元名都置业有限公司,地理位置,郑开大道与集英街交会处西南,规模,占地面积600多亩,物业形态,高层，多层洋房，别墅,价格,6000元每平方,推出时间,2007年,户型,86-186平方米,交房时间,2013年底,销售进度,接近尾盘，最后5栋30层高层,销售政策,5栋高层排号中,周围配套,世纪星幼儿园、七彩阳光幼儿园、金明小学、金明中学，并紧邻金明池公园、三毛购物中心、开元名都商业广场等,内部配套,会所，双气，双水,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,89m,2,三室两厅两卫,119.12m,2,四室两厅两卫,178m,2,碧水蓝城二期美兰湖,WTL,China,开发商,河南开心一方置地集团有限公司,地理位置,郑开大道集英街交汇处,规模,占地348亩,物业形态,12层小高层和高层,价格,6000元每平方,推出时间,2009年,户型,90-120平方米,交房时间,2014年,销售进度,二期接近尾声，三期还在策划中,销售政策,无,周围配套,规划中的,4000,亩开放式汴西湖公园、金明广场、学校、银行、酒店以及市人大、市政协、市检察院、黄河河务局等行政机关等,内部配套,双水双气、五星级豪华中式会所、名校专属幼儿园、景观文化广场、社区健身广场、室外游泳场、室内恒温游泳馆，五重智能安防系统，,24,小时贴身管家式物业服务,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅两卫,136.52m,2,两室两厅两卫,94.06m,2,三室两厅一卫,128.45m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,146.95m,2,三室两厅两卫,140.78m,2,三室两厅一卫,124.44m,2,WTL,China,四室两厅两卫,173.28m,2,四室两厅两卫,160.06m,2,两室两厅一卫,96.48m,2,WTL,China,三室两厅两卫,108.59m,2,三室两厅两卫,121m,2,三室两厅两卫,122m,2,WTL,China,新龙御都国际,开发商,河南新龙置业有限公司,地理位置,汴西新区郑开大道与四大街交汇处,规模,占地300亩,物业形态,住宅,价格,5400元左右每平方,推出时间,2010年,户型,88-175平方米,交房时间,未定,销售进度,一期在认筹,销售政策,无,周围配套,新市政府，,155,医院，汴西湖，大型商场，配套齐全，环境优美宜居，紧邻城际轻轨，交通方便,内部配套,双水双气，停车场等,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅一卫,118.94m,2,两室两厅一卫,91.38m,2,四室两厅两卫,175.87m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅一卫,112.09m,2,三室两厅两卫,138.31m,2,三室两厅一卫,119.95m,2,WTL,China,两室两厅一卫,110.07,m,2,三室两厅两卫,134.57m,2,四室两厅两卫,151.87m,2,WTL,China,三室两厅两卫,143m,2,三室两厅一卫,121.55m,2,三室两厅两卫,137.71m,2,WTL,China,两室两厅一卫,143m,2,三室两厅两卫,121.55m,2,伟业香堤湾,WTL,China,开发商,荟邦置业,地理位置,集英街北段与金耀路交汇处,规模,占地160多亩,物业形态,住宅（高层，洋房）,价格,5600元每平方,推出时间,2009年,户型,80160,交房时间,未定,销售进度,总共37栋，一期二期基本售罄，所剩房源少，基本都在高层上。三期7栋高层正在建设中,销售政策,无,周围配套,市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全,内部配套,社区由多层、小高层、高层组成，内设有停车位。内部配有社区幼儿园、水晶会所等,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅一卫,122m,2,三室两厅一卫,125m,2,三室两厅两卫,127m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,137m,2,三室两厅两卫,137m,2,两室两厅一卫,84m,2,未来湖滨花园,WTL,China,开发商,开封未来房地产开发有限公司,地理位置,郑开大道与集英街交叉口向北,1000,米,规模,占地117多亩,物业形态,住宅（高层，洋房）,价格,5800元左右每平方,推出时间,2011年,户型,80160,交房时间,2014年,销售进度,总共27栋，一期基本售罄，所剩房源少，21号搂9月份在排号中,销售政策,2万选房,周围配套,市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全,内部配套,单水双气，免全套配套费,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室三厅五卫,262.99m,2,四室两厅两卫,229.02m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,138.33m,2,三室两厅两卫,140m,2,三室两厅两卫,158.73m,2,WTL,China,三室两厅两卫,115m,2,四室两厅两卫,155m,2,两室两厅一卫,89m,2,WTL,China,五室两厅两卫,247.12m,2,四室两厅三卫,254.3m,2,WTL,China,水岸家园,开发商,开封宏力置业有限责任公司,地理位置,开封市集英街与金耀路交叉口西南角,规模,占地3万平方米,物业形态,住宅（高层，洋房）,价格,5300元左右每平方,推出时间,2011年,户型,42 -132平方米,交房时间,2014年,销售进度,总共13栋，4栋高层正在建设中,销售政策,小户型精装修，一栋为小公寓，共200多套，现在剩20多套，包租三年，均价在6000元。,周围配套,市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全,内部配套,双水双气， 配备门禁一卡通、周界红外线、监控,WTL,China,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,86m,2,两室两厅一卫,95m,2,两室两厅一卫,76m,2,户型面积,WTL,China,一室一厅一卫,43.40m,2,三室两厅两卫,107.12m,2,三室两厅一卫,106.23m,2,WTL,China,三室两厅两卫,121.81m,2,四室两厅两卫,148.22m,2,汴西区综合分析,随着郑汴一体化的建设，西区开发的步伐加快，汴西新区逐渐成为万众关注的焦点。开封西区成为连接郑州、搭建中原城市群、实现郑汴一体化的重要板块，房价也随之迅速拉升，成为了开封市房价增长最快的区域。,汴西新区东起大梁路西段，西接金水路南至宋城路以南，北接连霍高速公路。总规划面积74平方公里，比72平方公里的老开封城还大2平方公里。是集居住、工业、办公、商贸、休闲于一体的生态型新城区。,在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有金明开中学、开封大学、河南大学等多家大中院校、文教机构；商业配套方面，有万宝商厦等多家大型商超，各个新建小区的社区商业也陆续进入招商阶段。,新区自开发建设以来，本地品牌开发商及国内多家大型房地产公司，相继进入汴西新区进行房地产，通过以上西区十三个项目的市场调查来看，西区吸引大部分的都是改善性客户，是注重生活品质和未来发展的一类人。汴西湖的整修，及众意湖的规划，市政府的规划都为西区造势，轻轨的建设，让西区成为开封的热点,。,WTL,China,北区,WTL,China,WTL,China,幸福里世家、天河湾、安联青年城、金悦湾,鼎立国际城、林语家话、晖达温莎尚郡、橡树庄园、私家苑,北区项目,WTL,China,幸福里世家,开发商,开封执大象置业有限公司,地理位置,黄河大街与东京大道交会处东北角,规模,占地156亩,物业形态,住宅、商业、公寓，,11,层小高层，,27,层高层和,31,层高层,价格,4880元每平方,推出时间,2012年12月,户型,57-157,平方米,交房时间,2015年,销售进度,一期销售中,销售政策,无,周围配套,开封大学新校区、黄河水校、河南大学新校区、民生学院、工行，信用社、开封市商业银行、中国银行、中国农业银行、金明区政府、繁华商业、娱乐餐饮等,内部配套,双水双气、地下停车场、社区会所、中心水系、风情商业街等,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅两卫,157.9m,2,三室两厅两卫,136.31m,2,户型面积,WTL,China,两室两厅一卫,79.47m,2,三室两厅两卫,132.06m,2,两室两厅一卫,86.53m,2,WTL,China,两室两厅一卫,87.82m,2,三室两厅一卫,86.62m,2,WTL,China,三室两厅一卫,86.64m,2,三室两厅一卫,88.1m,2,WTL,China,三室两厅两卫,123.93m,2,三室两厅两卫,126.01m,2,WTL,China,天河湾,开发商,开封华盟置业有限公司,地理位置,东京大道与西环路交汇处东南角,规模,占地面积600多亩,物业形态,住宅、商业，,一期二期是小高层11层，三期是高层，33层,价格,5000元每平方,推出时间,2010年,户型,70-260平方米,交房时间,一期已交房，二期,10,月份交房,销售进度,一期基本销售完，二期所剩不多，三期还没开始，但是三期有一部分跟民政局做团购了，团购价为3680元每平方,销售政策,一期二期复式清盘，首付分期（首付15万，两个月把首付补齐），单价是4900元，还能在优惠八个点。,周围配套,环城公园、清明上河园、五大名校,内部配套,项目小区中建造有社区幼儿园,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅一卫,110m,2,两室两厅一卫,75m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,127m,2,三室两厅两卫,127m,2,WTL,China,安联青年城,开发商,开封安联置业有限公司,地理位置,开封市复兴大道与西环路交汇处西南,规模,占地128亩,物业形态,商业，住宅,价格,4800元,推出时间,2011年,户型,50-140平方米,交房时间,2014年,销售进度,一期基本销售过半，之前做过团购,销售政策,无优惠活动,周围配套,河南大学、黄河水利学院、开封大学,银行、医院、超市、娱乐、公园等生活配套一路相随,内部配套,中心景观、龙形水系、公共休闲运动设施、商业街、会所、幼儿园等生活配套一应俱全,WTL,China,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,84m,2,两室两厅一卫,89m,2,三室两厅两卫,122m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,120m,2,两室两厅一卫,86m,2,WTL,China,金悦湾,开发商,河南和庆置业有限公司,地理位置,黄河大街与金耀路交汇处南,100,米,规模,占地100多亩,物业形态,住宅,价格,待定,推出时间,2013年,户型,87-130平方米,交房时间,未定,销售进度,一期开发,46,亩，有,12,层，,16,层，,18,层和,33,层的高层。还未开始,销售政策,无,周围配套,10分钟生活圈内学校、银行、购物、医疗、娱乐一应俱全,内部配套,住宅底商、空中网球场、渗透式景观,项目信息,WTL,China,三室两厅两卫,117.97m,2,三室两厅两卫,125m,2,三室两厅一卫,101.64m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,125.94m,2,三室两厅两卫,112.53m,2,两室两厅一卫,95.86m,2,WTL,China,三室两厅两卫,126.42m,2,两室两厅一卫,119.38m,2,WTL,China,三室两厅两卫,126.471m,2,两室两厅一卫,87.11m,2,鼎立国际城,WTL,China,开发商,河南鼎立置业有限公司,地理位置,开封市黄河大街北段,规模,占地1150亩,物业形态,商业，住宅,价格,4800元，2010年开始多层价格为3800元，目前只有19号楼在售价格为4665元,推出时间,2010年,户型,88-140平方米,交房时间,2014年,销售进度,一期接近清盘,销售政策,目前优惠只有一个点（按揭）,周围配套,黄河大街北段，餐饮酒店、娱乐配套设施齐全，交通方便,内部配套,学知园、与重点学校联办小学、网球场、咖啡吧、健身房、图书阅览室、活动室、会所、恒温游泳馆、按星级管理的农贸市场、一座大型超市、一条风情商业街、地下车库等,WTL,China,项目信息,WTL,China,五室两厅两卫,195.8m,2,三室两厅一卫,117.4m,2,户型面积,WTL,China,四室两厅两卫,155.72m,2,三室两厅两卫,140.56m,2,WTL,China,两室两厅一卫,87.18m,2,三室两厅一卫,116.63m,2,WTL,China,林语家话,开发商,河南荣业房地产开发有限公司,地理位置,金明路与复兴大道交汇处,规模,占地19亩,物业形态,目前销售3号和5号楼，均为挑高5.8米的复式,价格,4500元，目前处在认筹排号中，预计这个月底动,推出时间,2013年,户型,38-168平方米,交房时间,2015年,销售进度,展示中,销售政策,无,周围配套,河南大学、黄河水利学院、十四中、金明中学、金明实验小学、七彩阳光幼儿园、金明大市场、第二中医院、规划中的第一人民医院、建设银行、商业银行、交通银行,内部配套,新风系统、直饮水系统、内倒式平开窗、会所、小区中心景观轴、可供您与家人游憩、健身,WTL,China,项目信息,WTL,China,户型面积,WTL,China,晖达温莎尚郡,WTL,China,开发商,河南晖达建设投资有限公司,地理位置,金明大道与金耀路交汇处,规模,占地340亩,物业形态,未定,价格,未定,推出时间,2013年9月,户型,未定,交房时间,未定,销售进度,待定,销售政策,无,周围配套,金明池公园、金明广场、汴西湖；商行、建行、农行、工行等；河大新校区、开大新校区、黄河水利学院等大专院校；金明幼儿园、集英街小学（筹建）、中学（筹建）；河大附属东京医院,内部配套,10万平大型商业、商业风情街；双气,WTL,China,项目信息,橡树庄园,WTL,China,开发商,开封鼎诚置业有限公司,地理位置,开封东京大道与东陈庄路交叉口北,200,米,规模,占地110亩,物业形态,住宅,价格,八月中旬出价,推出时间,2013年,户型,126-268平方米,交房时间,未定,销售进度,目前打算九月份开盘，一期是21栋花园洋房，先推3栋花园洋房,销售政策,无,周围配套,河大、黄河水院，邻近开封大学新校区、开封教育学院、十四中，,内部配套,双水双气、地下停车场、北美风情商业街,WTL,China,项目信息,WTL,China,私家苑,项目信息,开发商,中建七局,地理位置,郑开大道与解放路交叉口东200米,规模,占地1600亩,物业形态,住宅,价格,3200元,推出时间,2013年,户型,126-268平方米,交房时间,未定,销售进度,一期已经交房,销售政策,无,周围配套,党校,内部配套,无,北区综合分析,北区作为开封市传统的风情游览区，集中了清明上河园、龙亭、翰园碑林、天波杨府、铁塔公园、万岁山森林公园等大量风景名胜区，自然景观、人文景观极为优越，特别受外来置业者追捧。加之老城区完善的生活配套完善，医疗、教育、交通均较为便利，商业（主要是零售业）发达，成为外来置业者开封购房的首选区域。,北区是教育的核心，周围多所重点大学，为孩子们的以后保驾护航，北区的交通在不断改善，开封市政府也在规划北区的道路， 10分钟了解中国的文化。北区生活环境之优越无须赘言，近年来，北区板块房价也一路走高，大有凌驾西区的态势。通过北区的项目来看，北区的市场主要针对刚需客户，价格有别于西区。,WTL,China,东南区,WTL,China,WTL,China,格林公馆、锦绣花园、万丽铂金翰宫,塞纳左岸、蓝天中央公园、前景国际、东京国际,东南区项目,格林公馆,WTL,China,开发商,开封正源置业有限公司,地理位置,开封市汉兴路与金明东街交汇处,规模,占地近100亩,物业形态,商业，住宅,价格,暂无（2013年下半年出价）大概多层7000多，高层5000多,推出时间,2013年,户型,50-160平方米,交房时间,未定,销售进度,还未开始销售，展示中，目前A11，A3推出团购，开发商内部消化,销售政策,无,周围配套,金明小学、金明中学、大商千盛生活广场、三毛购物中心、市邮政局、联通公司、粮食局、农林局、市行政服务大厅、市发改委、地税局、市委市政府,内部配套,双水双气、会所、全地下停车库,WTL,China,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,86m,2,两室两厅一卫,89m,2,三室两厅两卫,133m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,137m,2,四室两厅两卫,143m,2,三室两厅两卫,126m,2,WTL,China,四室两厅两卫,161m,2,三室两厅两卫,144m,2,WTL,China,锦绣花园,开发商,开封正商置业有限公司,地理位置,开封市集英街与汉兴路交汇处,规模,占地近20亩,物业形态,住宅,价格,5100元,推出时间,2012年,户型,50-140平方米,交房时间,2014年,销售进度,五栋楼销售3栋,销售政策,无优惠活动,周围配套,金明小学、金明中学、大商千盛生活广场、三毛购物中心、市邮政局、联通公司、粮食局、农林局、市行政服务大厅、市发改委、地税局、市委市政府,内部配套,双水双气、会所、全地下停车库,WTL,China,项目信息,WTL,China,四室两厅两卫,160m,2,三室两厅两卫,143m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,129m,2,两室两厅一卫,90m,2,万丽铂金瀚宫,WTL,China,开发商,万丽中国集团,地理位置,宋城路与金明西街交汇处东北角,规模,占地24572平方米,物业形态,住宅,价格,多层8500多，高层5600多,推出时间,2011年,户型,30-180平方米5栋多层，4栋29层,交房时间,2014年,销售进度,一期1，2,3,6,7号楼销售过半，高层8,9号，多层3.4号建设中,销售政策,无,周围配套,金明小学、金明中学、县街小学、,25,中（高中）、立洋高中（贵族中学）、开封大学,内部配套,首创同层排水系统，景观雾森系统、八重安防系统，社区架空层泛会所，内含儿童活动区、健身房、老年人活动中心等。停车库,WTL,China,项目信息,WTL,China,两室两厅一卫,116.78m,2,两室一厅一卫,88.81m,2,户型面积,WTL,China,两室两厅两卫,132.41m,2,三室两厅一卫,120.19m,2,四室两厅三卫,171.93m,2,WTL,China,两室两厅两卫,113.42m,2,两室两厅一卫,89.99m,2,两室两厅一卫,102.93m,2,WTL,China,三室两厅一卫,132.41m,2,一室一厅一卫,74.66m,2,WTL,China,塞纳左岸,WTL,China,开发商,开封鼎诚置业有限公司,地理位置,汉兴路与黄河大街交汇处西南角,规模,占地近50亩,物业形态,住宅,价格,多层8500多，高层5600多,推出时间,2012年,户型,88-180平方米总共8栋楼，6栋7层洋房，2栋高层30层,交房时间,2013年底,销售进度,2013年6月22号开过一次盘，当天清空，预计7月底开盘推高层上80多和120多的户型。,销售政策,按揭一个点,周围配套,项目周边配套十分完善,内部配套,双水双气、地下停车场、私家车库、集中商业、风情商业街、八重安防系统,项目信息,WTL,China,户型面积,WTL,China,WTL,China,蓝天中央公园,WTL,China,开发商,蓝天发展集团,地理位置,晋安路与黄河大街交汇处,规模,占地60亩,物业形态,住宅,价格,多层在7000多，高层在5000多,推出时间,2012年,户型,48-160平方米总共9栋楼，6栋高层，3栋多层花园洋房,交房时间,2014年,销售进度,7,8，9已经销售部过半，2013年7月20号3号楼选房,销售政策,排号是5万抵9万,周围配套,三毛未来购物广场、中州五星级酒店、万宝商厦、开封大学、各类金融机构等,内部配套,双水双气,地热矿泉,智能数字信息网络,项目信息,WTL,China,户型面积,WTL,China,WTL,China,WTL,China,前景国际,WTL,China,开发商,河南金瓯开发有限公司,地理位置,晋安路与黄河大街交汇处,规模,占地18.92亩,物业形态,住宅,商铺,写字楼,价格,住宅5100左右，9月开盘，写字楼8000元左右，单身公寓精装5500元，拎包入住的6000元左右,推出时间,2013年,户型,住宅,109-140,平方米，写字楼,30-70,平方米，,交房时间,未定,销售进度,排号中,销售政策,住宅在排号中1万抵2万，9月开盘,周围配套,城市设施完备，周边配套完善,内部配套,双水双气为基本配置，更有中央空调新风换气系统，先进的,24,小时安防监控系统，高速电梯，完善的物业管理,WTL,China,项目信息,WTL,China,三室两厅一卫,129.49m,2,三室两厅两卫,141.34m,2,户型面积,WTL,China,三室两厅两卫,136.64m,2,三室两厅一卫,109.8m,2,东京国际,WTL,China,开发商,河南加宝置业投资有限公司,地理位置,大梁路与夷山大街交汇处东北角,规模,占地83亩,物业形态,住宅,商业,写字楼,价格,无,推出时间,2010年,户型,住宅,80-180,平方米，,交房时间,未定,销售进度,售楼部正在整修中,销售政策,无,周围配套,内外双公园配置、中州国际酒店，两岸咖啡，东京艺术中心、开封市第二中医院，河大一附院体检中心,内部配套,双水、双气，,2.4,万欧式园林景观，近,60000,万大型商圈项目,WTL,China,项目信息,WTL,China,2+1,室两厅两卫,83.55m,2,2+1室两厅一卫,93.59m,2,户型面积,WTL,China,两,室两厅一卫,90.42m,2,三室两厅两卫,133.56m,2,WTL,China,三,室两厅两卫,113m,2,三室两厅一卫,137.58m,2,WTL,China,三室两厅一卫,116m,2,两室两厅一卫,86.28m,2,东南区综合分析,开封市中心商圈，政治、经济、文化的核心地带，市直行政单位驻地，也是开封市人口密度最高的区域。相对而言，中区板块各种生活配套最为成熟。但由于是老城区， 在售项目物业类型以商业为主，部分住宅产品因居住环境与规模差异，档次上参差不齐。东南区比较靠近市中心，周围的配套设施比较完善，人生活比较便捷，生活轻松，通过以上东南区的项目，可以看出，东南区的文化底蕴，周围生活配套非常完善，人们比较喜欢一直以来的生活，在原有的改善住宅的基础上，价格都不是太高，既满足了人的住房需求，又满足了人们生活便利的要求，对于土生土长的开封人，东南区可能是最好的生活地方。,WTL,China,总体分析,依据整体开封市市场调研分析后总结：,市场分析,随着近年来郑汴一体化的实施步伐，开封市城区框架的不断拉大，城市人口的显著增加，带来巨大的房地产刚性消费需求，房地产市场的发展步伐也将随之加快。通过以上项目销售情况不难看出，去年整个一年来看，市场前半年还处在火热，后半年就呈低迷状态，还好，在2013年的上半年逐渐在回暖，很多项目今年是销售都处在一开盘就清盘的状态。,交通分析,目前开封东西的几条主干道，都在规划与郑州接轨，目前郑开大道紧邻郑州的金水东路，轻轨的建设，预计明年五月份可以通车使用，可谓是交通方便,。,WTL,China,政府政策分析,政府规划开封目前是北扩西发展，由于近年都在推行城镇一体化，开封老城区面积小，逐渐在往外扩，北边至连霍高速，西边是未来开封的新区，也就是开封的CBD，与郑州接轨，实现郑汴一体化，2013年10月26日郑州和开封的固话区号均为以0371为区号的八位数字，这为连接郑州和开封又迈进一步，相信，开封也会吸引更多郑州的客户。,特殊位置分析,针对开封特殊位置，临黄河近，沙尘天气比较多，建议在北边景观做风沙防护林。,WTL,China,SWOT分析,优势,交通优势：项目位于教育园区及旅游景区周围，,北靠连霍高速，交通便利。,人文气氛：厚重的文化底蕴，及教育园区环绕。,升值潜力：旅游景区，升值潜力大。,环境状况：周围无工业区，适合居住,。,劣势,地理位置：位置太偏，处于城市的边缘。,既有障碍：地块中邮高压线，影响景观和品质。,客户群：客户群受限,。,威胁,未来供应：项目多，面积大，竞争力大。,周围配套：不够成熟，品质不高，生活质量受影响。,鼎立国际、幸福里等几个项目分流客户。,机会,区域升温：北区项目越来越多，区域发展空间大，,价值进一步提升,配套完善：项目自身有商业，娱乐配套，,充分满足需求。,市场空白：空白北区的市标，项目可以打造一个,北区的特色,。,产品定位,目前市场反馈讯息，产品应以刚需为主，改善为辅，,开封消费水平较低，消费习惯上普遍追求实惠。,WTL,China,在售项目多数对套型面积未加控制，市场上鲜见110平方米以下三房、80平方以下两房等紧凑型房型。,两房面积超过100平方米，销售压力较大，与同等面积小三房相比明显缺乏竞争力。,多数项目有“阁楼+退台”形式的顶层复式；,三房两厅是绝对主力户型，两房两厅做过小家庭过渡置业用房，市场占有率也比较高。,四房及大套型复式单位销售情况较差，几乎所有项目都有空置单位。,标间等公寓式小套型住宅市场投放量较小，多为临街东西朝向部分房源，销售情况亦不理想。,中档项目中，客户对双卫设计抗性较大，对于将主卧卫生间改为壁柜或贮藏间的做法较为认可产品。,面积,WTL,China,户型设计,从开封市场在售项目户型设计情况来看，多数项目采用了一线城市较为成熟的户型设计，动线清晰、动静分区、洁污分离、全明设计等等基本的户型要求做得都比较到位；敢于大胆创新的项目相对较少。,但结合开封人的消费习惯，设计成阳光花房式南阳台（南阳台尽量压缩开间、把进深做到2.5米左右）、270度观景阳台、落地飘窗、错层处理等，还有顶层设计有赠送的阁楼。市场上还未见侧窗、一步式观景阳台等特殊设计。,WTL,China,景观规划,在市场调研工作中发现，景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等。,WTL,China,供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气；,供热：地热采暖的形式比较常见；,热水：热水入户是开封市楼盘的一大特色，与开封市民追求生活安逸有着很大的关系；目前，开封市具有一定规模的社区多数配备地热温泉入户。,通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口，但仅有部分高档小区设有小区局域网；,智能化安防：多数楼盘都配备了门禁对讲、红外线防范、自动报警、电子巡更等系统，大部分都有24小时保安巡逻，设有闭路电视监控、背景音乐系统；,会所：规模在5万平方米以上的楼盘中多半设有会所，且功能比较齐全，有咖啡厅、棋牌室、健身房、阅览室等；部分楼盘的会所在销售过程中作为售楼部，待项目全部交工后才能投入使用；,车位：车库比例达到1:1的。,配套设施,居民对配套的认知程度不仅仅停留在满足基本的生活需求上，在销售过程中，配套设施对项目售价影响相对较大。,WTL,China,建筑风格,开封市在售项目的外立面形势多种多样，风格变化多端，西区部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明快，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，市场接受度也相对较高，北区没有特别的建筑，北区是个旅游区，建议采用中式建筑，也能让其与周围环境匹配，也让北区有个地标。外立面建议采用面砖,。,WTL,China,销售价格,目前开封市场，西区的高层均价在5600元/平方米，洋房在7500元/平方米,北区高层均价在4600元/平方米,洋房在5900元/平方米,东南区高层在5000元,洋房在7000元/平方米.因此本项目可以低价入市,建议高层价格4200元/平方米,多层价格为6300元/平方米.,WTL,China,END,THANKS,WTL,China,