养老地产典型项目调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,杭州,养老地产典型,项目调研,二,O,一三年十二月一日,桐庐养生园,一期项目概况,项目,位置,区域位置,本项目位于桐庐县城东侧，杭新景高速东南面（如图所示），靠近桐庐经济开发区，距离桐庐县政府约5公里，距离杭州约60公里。,一期地块南靠大奇山，北临岩坞口水库，占地面积122亩，缓坡地形。,本地块背山面水，植被丰富，自然环境优越。,经济指标,用地性质,度假村用地,容积率,0.5,建筑密度,30%,绿地率,35%,建筑层数,3层,（局部5层）,建筑高度,15米,（局部限高24m）,从地理位置、区域环境、当地市场现状、项目自身属性等各方面因素看，,本项目想要取得开发销售的成功，需要在积极争取当地市场客户的同时，重点拓展桐庐以外市场的客户资源，如杭州、义乌、上海等。,因此，本次调查选择了包括桐庐、安吉、德清、萧山等杭州周边区域，地理位置较偏、环境资源突出、项目规模较大等项目进行了实地针对性的调研分析，与部分项目的负责人、营销代理公司人员进行了采访沟通，重点了解项目的成败得失情况，供本项目参考。,调研数据汇总（一）,案名,产品类型,户型面积,价格,销售情况,客群,1,桐庐,大奇山郡,法式大宅双拼排屋,排屋,283-315,别墅,600-1000,排屋10000左右别墅1,50,0,0,20000,别墅成交均价18035,一期18套，剩余3套,二期59套，剩余较多,基本以桐庐客户为主（三通一达，针织类企业老板），少量与桐庐有关的杭州客,2,安吉,绿城桃花源,中式度假VILLA,一期：一批次100，二批次98-182,二期：少量100方左右一房（单层）其余为141、205、207、312方两层的几种户型,一期,一批次均价19000元/ ，总价175-248万/栋，二批次均价22000元/ ，总价180-420万/栋；,二期桂竹园报价：二层户型1.8,2万左右；单层户型22000左右,2013年6月10日，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA，截至9月5日销售33套，剩余36套；911月份销售员针对安吉当地企业主洽谈等，到11月一期69户已售完 ，二期将于年底开盘。,绿城会老客户是主要客户；安吉当地企业主（用于招待）退休公务员、老年养生置业客群等,3,安吉,华都龙山庄园,地中海,排屋别墅,排屋380左右方；别墅477,700方。（含地下室）,排屋8000,10000；,别墅12000,17000。,一期37套排屋、12套别墅，销售90%；二期共87套，销售40%不到。,目前成交客户基本上是安吉当地客户，安吉容量有限导致二期客源不足销售不畅,4,安吉,汀香别墅,纯独栋,在售二期别墅300-600,二期别墅总价700-1900万/栋，均价1100万/栋，单价约27000,一期94栋别墅已售罄；,2008年开盘推出二期香林群岛94栋独栋别墅，已售50套，剩余44套，销售率53%,一期由于当时市场环境客户有一半左右客户为杭州、上海客户，但二期购买客户以当地为主,5,安吉,升华璞墅,联排别墅、独栋别墅、高层,大独栋400-500，小独栋336、362、383，排屋304、309、318,排屋均价8500-8800，总价约270万/栋；独栋别墅均价13000-18000，沿河总价700-800万/栋，内部总价400-500万/栋,一期开盘推出45套（25套排屋、13套小独栋、7套大独栋）已基本售罄，二期推21套排屋，2012年底推三期49套（15套排屋、6套小独栋、28套大独栋），剩余62套,客群以安吉当地市场为主，二期销售滞销严重，面临严重的资金问题，杭州推售效果不理想,案名,产品类型,户型面积,价格,销售情况,客群,6,德清,金都阳光田园,别墅、排屋、洋房,排屋：少量145、158、185方户型，主力为250方户型；别墅400多方、500方左右户型,大一期排屋80009000元/方；独立1000012000元/方左右；大二期,排屋价格1100014000；独立别墅1200015000元/方,一期2009年开始销售，目前剩余5套独立别墅，排屋由于面积小总价低销售较快；二期第二批次以小面积排屋为主，将于12月初开盘。,一期以杭州客户为主，其生活型别墅受市场亲睐；二期由于周边环境改善，主要针对德清当地市场销售，主打城市别墅概念。,7,德清观云,高尔夫庄园,排屋、类独栋、独栋别墅,一期类独栋面积在500方左右，沿湖边套800,900方；二期排屋330,400多方；面积均包括地下室,排屋8000,10000元/平（270万,350万/套）,类独栋：12000,15000元/平（中间套600万左右，边套700万左右/套）,沿湖独栋12000,15000元/平（1000,1200万）,沿湖部分、环境资源突出的户型销售情况较好，基本没剩余，中间环境资源较欠缺的基本上滞销，整体销售一般。目前一次性优惠9折、按揭优惠9.2折,主要针对德清本地客户，但客户基数较少，根据该盘的体量，后期将存在较大的销售压力。,8,萧山,云都美浓小镇,公寓、排屋、别墅,养老公寓户型面积为60、90、130-140平方米；排屋270,330方,一期再售排屋四联六联14000-15000；养老公寓6500元/平方；独立别墅未销售,一期于今年9月20日开盘其中排屋37套，目前剩余25套排屋在售，公寓销售较差。,主要针对萧山本地客户,调研数据汇总（二）,调研项目详细情况,桐庐大奇山郡,安吉绿城桃花源、华都龙山庄园、汀香别墅、升华璞墅,德清金都莫干山阳光田园、观云高尔夫庄园,萧山美浓小镇,集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇未来绿城集团的发展重点,8,项目位置,大奇山国家森林公园旁,发 展 商,杭州大奇山郡实业有限公司,类型/规模,占地面积：,约2000余亩,建筑面积：,666800平方米,容积率：,0.29,，,绿化率:,36%,产权,:70年,规划户数:,一期18户,二期59栋，总共规划284套,物业类型,别墅双拼,建筑风格,法式庄园地中海风情排屋,交付时间,2013.6.1一期交付，二期于2014年下半年交付,配套规划,女足基地、五星级雷迪森度假酒店、高尔夫挥杆训练场、世界级高端球类运动俱乐部,周边配套,大奇山国家森林公园、巴比松度假酒店、,距桐庐县中心约,4,公里,户型,双拼,283-315,平方米 共,207,套别墅,600-1000,平方米 共,77,套,推售,一期于2011年5月28日首次开盘，前期吸引桐庐当地的高端客群消费，后期开始逐渐放缓，截至2013.11一期剩余4套；二期于2012年8月推出59套房源，16套双拼、31套小庄园、12套法式大庄园。,销售价格,排屋,10000,元,/,平方米左右别墅,15000-20000/,平方米,桐庐大奇山郡,9,建筑规划,会所,规模：,总用地约20,00,亩，其中870高端住宅用地，规划,有双拼,283-315,平方米 共,207,套；别墅,600-1000,平方米 共,77,套。,景观：水库景观带、,高尔夫挥杆练习场、足球训练基地等。另外别墅户户带精装修庭院，庭院面积与建筑面积1：1配比。,配套规划：,规划五星级雷迪森酒店、女足运动训练场、高尔夫挥杆场,、高端球类运动俱乐部（包括马术场、高尔夫练习场）等。,建筑风格：,法式建筑,国际高端球类运动俱乐部,雷迪森酒店,三期规划中,高速公路,规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体,二期,一期,女足训练场,高尔夫挥杆场,规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体,10,建筑规划,法式庄园,雷迪森酒店,双拼效果图,现场实景图,11,销售动态,本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足，但客户群数量有限，将面临较大的销售压力。,一期首开,销售动态：,2011年5月28日首次开盘，推出18套房源，户型面积500-600平米。包括10套双拼别墅，8套法式庄园。双拼开盘均价400-600万/套，法式庄园开盘均价700万/套。总体销售情况缓慢，除前期吸引了桐庐当地高端客群消费外，后期销售缓慢，截至2013年11月尚剩余3套（2套双拼、1套法式庄园）,2012年8月份推出二期59套房源，包括8栋16户双拼别墅，户型面积在500左右，500万/套起；法式庄园分小庄和大庄，小庄园共31幢，户型面积在600-747左右，价格在700-1200万/套；大庄园12幢，户型面积在850-1000左右，1400-2300万/套。二期销售情况一般，目前剩余较多，预计约50%左右。,房交会主推蝶庐区块台院别墅，主力,283-315,，,3,号楼台地别墅,318,万一口价房源，该房源较为抢手。,一期二批次,客户群体：,该项目客群以桐庐当地为主，,“,三通一达,”,的老板及高层，针织类企业主等；,背靠大奇山的优良景观资源，也吸引了部分来自杭州、上海的客户购买，但,数量不多。,一期,二期,12,项目小结,项目亮点：,背靠大奇山国家森林公园，景观资源丰富，环境优美；,整个项目规划面积2000余亩，规划有五星雷迪森酒店、高尔夫挥杆场、会,所、高端球类运动俱类部（内涵高尔夫标准球场、马术场等）；,项目档次较高，建筑品质突出，能满足高端客户的需求。,存在问题：,地段较偏，远离桐庐市中心，不在桐庐的主流发展方向上；,户型面积面积较大，总价较高；,高端客群基数较小，项目面临客户数量不足的现状，导致销售速度缓慢。,集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇未来绿城集团的发展重点,13,项目位置,湖州市安吉县天荒坪镇白水湾村百亩弄,发 展 商,浙江绿城元和房地产开发有限公司,协作单位,建筑设计：,浙江绿城建筑设计有限公司,景观设计：,苏州园林发展股份有限公司/美国AECOM,酒店管理：,新加坡悦榕酒店度假村集团,全案推广：,本埠广告,物业：,浙江绿城物业管理有限公司,类型/规模,占地面积：,8700亩,建筑面积：,一期8500平米,容积率：,0.27,规划户数:,一期69户,物业类型,别墅,建筑风格,中式，后期可订制,交付时间,2014年底,配套规划,悦榕庄酒店、国际生态健身公园、中式企业会所、高尔夫会所、高尔夫球场、种植基地、医疗场所、食堂,周边配套,Hello Kitty国际动漫主题公园、港中旅商业综合体、竹博园、灵峰寺,户型,一期紫竹园中式度假VILLA面积约100，二批次沿高尔夫球场中式度假VILLA面积98-182,推售,2013.6.10，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA，到9月初累计已售33套，剩余36套；经过后期渠道强销，截至11月份一期部分已基本售罄。12月将推二期。,销售价格,一批次均价19000元/ ，总价175-248万/栋，二批次均价22000元/ ，总价180-420万/栋,绿城桃花源,总占地约,8700,亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假,VILLA,14,建筑规划,会所、商业街,规模：,总占地约,8700,亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假,VILLA,，一期,69,栋中式独院小墅。,景观：,规划国际生态健身公园（高尔夫球场），户户带精装修庭院。,配套规划：,规划有医疗、超五星酒店悦榕庄、高尔夫球场、高尔夫会所、山顶瑜伽馆、,spa,会馆、私家食堂、生态农耕地等高端配套。,建筑风格：,中式，后期可订制。,老年大学,规划中,法式大宅,国际生态,健身公园,悦榕庄酒店,紫竹园（在售）,主入口,养老公寓,次入口,次入口,桂竹园12月开盘,总占地约,8700,亩，规划悦榕庄酒店、高尔夫球场、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假,VILLA,15,建筑规划,健身会所,悦榕庄酒店,精装修庭院,高尔夫球场,一批次建筑面积约,100,一房，二批次面积约,98-182,一房至三房设计，均带有重金打造的大尺度精装修庭院,16,户型解析,一批次建筑面积约,100,一房设计，二批次面积约,98-182,（一房、两房、三房户型各占,1/3,）；,均带有重金打造的大尺度精装修庭院，既有江南园林的轻灵别致，又有现代生活的浪漫与风情；,卧室、餐厅、起居室与庭院无距离对接；,部分户型甚至可以天人同浴、极尽自然之法。,17,销售动态,一期,69,栋中式度假,VILLA,分两批次推出，一批次,175-248,万,/,栋，二批次,180-420,万,/,栋。前期销售受阻，通过渠道、推广等加快销售，目前已基本售罄，将推出二期沿山房源,一期首开,销售动态：,2013,年,6,月,10,日，首开推出一期紫竹园,43,席中式度假,VILLA,，面积约,100,，一房设计，均价,19000,元,/ ,，总价,175-248,万,/,栋，售,21,套，剩余,22,套；,7,月,27,日加推二批次沿高尔夫球场的,26,栋中式度假,VILLA,，,98-182,（一房、两房、三房户型各占,1/3,），均价,22000,元,/ ,，总价,180-420,万,/,栋，售,12,套，剩余,13,套；,截至9月5日，今年累计推出,69,栋中式独家,VILLA,，已售,33,套，剩余,36,套，销售率,48%,。由于前期销售没达成理想目标，9月份开始销售人员开始拜访安吉、杭州的部分企业，主推企业招待用房，以及退休公务人员养老用房，同时加大推广力度，取得了不错的销售业绩，到11月一期售罄,12月份二期将推出,100-,312的度假型别墅，价格预计在22000（单层），1800020000双层。,一期二批次,客户群体：,绿城会老客户是该项目前期的主要客户来源；一期第一批次推出主要针对绿,城会客户开展，去化50%左右；,一期主要针对安吉当地企业主（用于招待）、退休公务员、老年养生置业客,群等去化，情况良好。,18,项目小结,项目亮点：,绿城品牌效应明显，绿城品牌知名度在现今安吉低迷的市场中脱颖而出；,该项目是绿城集团业务的创新之作，是属于乌镇雅园的升级版，产品创新,突出，优势明显，很好的找到了目前市场旅游度假类产品的新突破；,整个项目规划面积近万亩，规模优势明显，易于打造项目自身的完善配套，,规划有超五星酒店悦榕庄、高尔夫球场、高尔夫会所、企业会所、医疗、,山顶瑜伽馆、,spa,会馆、私家食堂、生态农耕地等高端配套；,产品定位精准，很好的满足了市场需求，度假型中式独院小别墅，符合杭,州、上海市场度假型人群需求；,户型设计独特，卧室、餐厅、起居室与庭院无距离对接，每户带有重金打,造的大尺度精装修庭院；,项目周边旅游资源丰富，环境优势明显；,绿城物业管理，物业服务优势。,存在问题：,地段较偏，远离安吉市中心，目前生活配套较欠缺；,户型面积比较浪费，主打100方左右一房不够实用，存在一定接受抗性，其,后期项目将作调整和完善；,安吉城市别墅，出则繁华入则宁静，2680亩欧式风情社区，百亩大湖和2000亩体育森林公园,19,项目位置,湖州市安吉县递铺镇环翠路68号,发 展 商,浙江华都房地产开发有限公司,协作单位,建筑设计：,广州华森建筑设计有限公司,景观设计：,广州华森建筑设计有限公司,全案推广：,汉嘉机构,物业：,安吉东方物业管理有限公司,类型/规模,占地面积：,2680亩,建筑面积：一期,20980，二期24564,容积率：,别墅0.22，排屋0.59,规划户数:,一期50户，二期87套,物业类型,别墅、排屋,建筑风格,欧式地中海风情,交付时间,一期2012年年底,配套规划,体育森林公园安吉县体育中心会所,周边配套,邻近安吉县城,可享受安吉城区生活配套,户型,一期排屋380左右,别墅477512，二期排屋380左右，别墅500700,推售,一期37套排屋、12套别墅，销售90%；二期共87套，销售40%不到。,销售价格,一期排屋单价800010000，总价260370万；别墅600720万/套；二期排屋240380万/套，成交均价8500元/方，别墅7001200万/套。,华都龙山庄园,总占地约2680亩，建筑面积近100万方，规划安吉龙山体育中心、森林公园。建筑以欧式地中海风情为主，部分法式大宅,。,20,建筑规划,会所、商业街,规模：,总占地约268,0,亩，规划龙山体育中心、体育森林公园、商业街、会所、排屋、别墅、公寓等，总体量近100万方。,景观：,规划有体育森林公园、水库水景打造，龙山原生态景观资源。,配套规划：,零距离安吉县城，生活配套便捷，目前已建成体育中心。,建筑风格：,欧式地中海风情建筑,体育森林公园,规划中,体育中心,规划公寓,一期,已售罄,主入口,次入口,二期,在售,规划中,规划中,总占地约2680亩，建筑面积近100万方，规划安吉龙山体育中心、森林公园。建筑以欧式地中海风情为主，部分法式大宅。,21,建筑规划,独栋法式大宅,安吉龙山体育中心,排屋效果图,鸟瞰图,22,销售动态,一期首开,销售动态：,201,2年3月首期开盘，推出别墅包括476、486、510方户型，总11套，总价600710万/套；排屋包括377方中间套和378方东边套，总22套，均价300万/套，毛坯交付，庭院精装修，楼盘优惠为按揭97折，全款优惠为95折。首次开盘得到安吉当地客户青睐，销售情况良好；,2012年10月份交付入住，剩余4套现房销售；,2012年年底，二期推出87套房源，其中排屋38套，面积377方左右，价格在240370万/套；别墅49套，面积在500700方，价格7001200万。二期排屋位置较差，别墅总价高，销售情况一般，截至2013.11二期仅销售40%.,2013年10月参加杭州房交会，无成交情况，目前基本处于滞销状态，目前华都房产对其二期产品进行调整，想做小面积、低总价的产品，以增加可群范围。,二期项目（在售）,客户群体：,目前为止，成交客户基本上是安吉当地有一定经济实力的客户；,安吉市场同类产品供应量充足、同质化现象明显、竞争激烈容量有限，导致,二期客源不足销售不畅；（排屋200,350方，别墅350-600方之间）,紧依安吉城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，自一期开盘销售就受到安吉当地人的青睐，一期销售良好；但二期开始由于安吉同类型项目较多，客户资源有限出现一定程度滞销。,23,项目小结,项目亮点：,该项目靠近安吉城区地理位置优越，距杭长高速入口仅3公里，交通便捷，,拥有出则繁华入则宁静的独特环境；,整体项目品质较高，地中海风情建筑，受到客户青睐；,坐拥安吉龙脉的独特资源，怀抱百亩大湖和2000亩体育森林公园，景观资,源丰富、环境优美；,存在问题：,产品优势不明显，与市场同质化竞争明显；,销售展示区档次一般，样板展示区质量问题突出，一期交付区暴露较多质,量问题；,户型面积较大，总价较高，市场接受度不高；,安吉同类产品供应充足，销售普遍不畅；,安吉市场别墅排屋类客群有限，需要积极对外拓展新客户渠道，但本项目,产品存在一定的难度。,独栋环水别墅，尊享岛居生活,24,项目位置,灵峰景区香溢度假村对面,发 展 商,浙江星慧泽房产有限公司,类型/规模,占地面积：,136735平米,建筑面积：,40000平米,容积率：,0.26,绿化率：,60%,规划户数:,二期94栋,物业类型,纯独栋别墅,建筑风格,北欧风格,交付时间,2010年5月,配套规划,会所、露天泳池、网球场,周边配套,香溢度假村(四星级)、高尔夫球场、竹博园,户型,300-500方,推售,2008年推盘开出二期94栋独栋别墅，已售50套，剩余44套可售,销售价格,总价700-1900万/栋，均价1100万/栋,汀香别墅,一期美式独栋，立面品质感较差。二期香林群岛,94,席独栋别墅，引浒溪水入园区，畅享岛居生活理念,25,建筑规划,在售二期香林群岛,规模：,二期香林群岛占地面积约,13,万方，总建筑面积,4,万方，共,94,栋独栋别墅；,景观：,东北部,80000,方黑松林，南临浒溪，引浒溪水进园区做了环形景观带，实现岛居生活理念；,建筑风格：,北欧风格；,规划配套：,会所、公共活动草坪、露天泳池、网球场。,浒溪,水系环绕,二期香林群岛,94,席独栋别墅，引浒溪水入园区，畅享岛居生活理念,26,建筑规划,小区实景,销售动态：,一期,94,栋别墅于2007年10月开盘，目前剩余两套，已基本售罄；,2008,年开盘推出二期香林群岛,94,栋独栋别墅，目前已售,50,套，剩余,44,套，销售率,53%,：,其中，,1-8,月份销售,1,套；剩余房源多为沿浒溪畔高总价房源，部分总价达,1900,万,/,栋。,27,销售动态,在售二期香林群岛,94,栋独栋别墅，总价,700-1900,万,/,栋，剩余,44,套未售，销售率,53%,在售香林群岛,价格情况：,总价,700-1900,万,/,栋，均价,1100,万,/,栋；,销售折扣,95,折。,客户群体：,一期于2007年开盘，由于当时市场环境，客户有一半左右客户为杭州、上海客户，但二期购买客户以当地为主,28,配套服务,外部配套：,周边中小学：安吉外国语学校 安吉县昌硕高级中学 浙江宇翔外国语专修学院；,香溢度假村(四星级)高尔夫竹博园大竹海中南百草园等。,内部规划配套：,该项目内部规划有会所，但目前尚无任何业态经营，小区内设有100亩的黑松林，但内部杂草丛生，无任何可供休闲娱乐的场所和步道等，其它基本没有规划配套服务功能,生活配套欠缺，环境优势明显，自身规划有部分生活型配套。,29,项目小结,项目亮点：,周边自然环境优势突出，东北面临,8,万方原生态黑松林，南临浒溪；,景观规划较好，“岛居生活”理念，引浒溪水入园区，,96%,房源水系环绕；,整盘定位高端，一期别墅,+,少量排屋，二期纯独栋别墅；,户型设计较好，每户享,500-800,方私家花园，双车位。,产品缺点：,地段较偏，远离安吉市中心，生活配套较欠缺；,园区维护较差，景观维护少，园区绿植稀疏,一期抓住了销售时机，去化较快，但整体品质感交差，导致整个园区品质降低，与前期宣传极大不符，很大程度上导致二期滞销，虽然二期做了很大的提升改造，但最终措施了项目销售成功的机会；,总价较高，去化缓慢。,新亚洲自然生态别墅,30,项目位置,安吉环灵峰景区浒溪畔,发 展 商,浙江博康置业开发有限公司,类型/规模,占地面积：,123000平米,建筑面积：,200000平米,容积率：,0.6,绿化率：,60%,规划户数:,一期115户,物业类型,联排别墅、独栋别墅、高层,建筑风格,新亚洲主义,交付时间,2012年6月,配套规划,会所,周边配套,香溢度假村(四星级)、美林度假村、高尔夫、竹博园、大竹海、中南百草园 、白水湾村生活商业配套,户型,大独栋面积400-500方，小独栋面积336、362、383方，排屋面积304方、309方、318方,推售,一期开盘推出45套（25套排屋、13套小独栋、7套大独栋）已售罄，二期推21套排屋，2012年底推三期49套（15套排屋、6套小独栋、28套大独栋），剩余62套,销售价格,排屋均价8500-8800元/平米，总价约270万/栋；独栋别墅均价13000-18000元/平米，沿河总价700-800万/栋，内部总价400-500万/栋；销售折扣97折,升华璞墅,北区块为纯排屋、别墅区，共,115,户，南区块点式高层和岛状住宅群相结合，规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”,31,建筑规划,规划分布：,错落布置设计，将排布于浒溪河带两岸的建筑有层次排布，以无限拓展观江视野。,景观：,规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”，即浒溪、运动健身区、生态四季果园、山地森林、沿浒溪两岸的河岸绿化带；引入天然水系为小区内部水系，形成多个岛系领域，独享水景庭院；外部空间采用半围合式结构布局，归属感与开放视野兼得；,建筑风格：,新亚洲主义风格；,配套商业：,北区块规划有会所，南区块规划有餐饮、娱乐、会议等相应配套设施。,在售北区块（2#）,规模：,总占地面积约,20,万平方米，总建筑面积,12.3,万方，在售北区块为纯排屋、别墅区，占地面积,6.8,万方，建筑面积,4.1,万方，共,115,户（排屋,61,套、独栋,54,套），南区块点式高层和岛状住宅群相结合。,规划中南区块（1#）,北区块为纯排屋、别墅区，共,115,户，南区块点式高层和岛状住宅群相结合，规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”,建筑规划,效果图,33,销售动态,在售北区块二、三期,70,套排屋、独栋别墅，已售,8,套，剩余,62,套，销售率,11%,，排屋约,270,万,/,栋，独栋别墅,400-800,万,/,栋,在售北区块,销售动态：,在售北区块，纯排屋、别墅，共计,115,户（排屋,61,套、独栋,54,套），剩余,62,套未售，分三期推出：,一期开盘推出,45,套（,25,套排屋、,13,套小独栋、,7,套大独栋），已售罄；,二期推,21,套排屋；,2012,年底推三期,49,套（,15,套排屋、,6,套小独栋、,28,套大独栋）；,二、三期（,70,套）已销售,8,套，其中,1-8,月份销售,3,套，其中排屋,2,套，小独栋,1,套。,价格情况：,排屋均价,8500-8800,元,/,平米，总价约,270,万,/,栋；,独栋别墅均价,13000-18000,元,/,平米，沿河总价,700-800,万,/,栋，内部总价,400-500,万,/,栋；,销售折扣,97,折。,客户群体：,客群以安吉当地市场为主，二期销售滞销严重，面临严重的资金问题，杭州推售效果不理想。,34,配套服务,外部配套：,安吉外国语学校 安吉县昌硕高级中学 浙江宇翔外国语专修学院,香溢度假村(四星级)、美林度假村、高尔夫球场，规划建设中的中港旅大型综合体等；,该项目背倚灵峰山麓，横跨浒溪，与江南天池天荒坪、中国大竹海隔山相望。五公里范,围内，几乎围聚了安吉所有名胜景区 ，如竹博园、大竹海、中南百草园 等。,内部规划配套：,1#地块位于浒溪以南，为商住用地，,地块内规划有商业街、社区底商等,，,规划,有餐饮、娱乐、会议等相应配套设施，保证完整社区功能。,生活配套欠缺，环境优势明显，自身规划有部分生活型配套。,35,项目小结,项目亮点：,周边自然环境较好、适宜居住，项目坐拥安吉国家,4A,级环灵峰山景区， 横跨浒溪，,周边将打造安吉最大休闲度假区和旅游发展中心，毗邻港中旅商业综合体和竹博园；,建筑风格新颖，新亚洲主义风格，独树一帜；,景观规划、建筑布局较好，错落布置设计，将排布于浒溪河带两岸的建筑有层次铺开，,极大拓展观江视野，引入天然水系为小区内部水系，形成多个岛系领域，独享水景；,户型设计较好，双首层设计，面积小，总价低，前庭、内院、后院等多层庭院设计，,室内采光与居住氛围较好；,内部规划配套,1700,方幼儿园一所。,存在问题：,安吉当地市场容量有限，高端项目竞争激烈，选择范围较广；,地段较偏，远离安吉市中心，生活配套欠缺；针对安吉市场有一定抗性，在龙山庄园,等项目上市后，分化了当地消费群；,产品上同质化现象明显，与当地其他主流项目无明显核心亮点。,以“追求人、自然、建筑的和谐”设计理念，打造“阳光 田园”、“生活型别墅”。,36,项目位置,德清武康镇104国道边，距离县政府约3公里,发 展 商,浙江华都房地产开发有限公司,类型/规模,项目总占地面积630余亩，总建筑面积37万平方米，容积率0.6，规划建造884户，其中有300余幢独立别墅，其余为联体排屋和花园洋房，被列为中国人居生态文明建设推进项目。,物业类型,别墅、排屋,建筑风格,现代田园风情,配套规划,项目在临104国道边设计了特色酒店、独立会所及商业配套。,周边配套,紧邻位于德清县城，区域配套相对比较完善。,户型,排屋面积在160260为主，其中以163、185、247平方米的排屋为最；公寓部分70115方；独栋别墅面积460550方。,推售,该项目由于体量自2009年上半年首次开盘，12月15日将推出最后一期排屋别墅类产品，销售周期较长，但总体销售去化尚可，除花园洋房外剩余较多 。,销售价格,大一期排屋80009000元/方；独立1000012000元/方左右；大二期,排屋价格1100014000；独立别墅1200015000元/方；洋房公寓均价8500元/平左右 。,金都阳光田园,中国人居生态文明建设推进项目,37,建筑规划,规模：,项目总占地面积630余亩，规划建造884户，其中有300余幢独立别墅，其余为联体排屋和花园洋房。,景观：,背靠莫干山，内部规划由中心景观水景带，引入莫干山自然山水，形成核心景观。,配套规划：,零距离德清县城，生活配套便捷，紧邻104国道，规划有社区商业综合体。,建筑风格：,现代田园风,38,建筑规划,排屋效果,独立别墅,洋房果图,独立别墅,中国人居生态文明建设推进项目,39,销售动态,阳光里,销售动态：,2009年上半年首期开盘，推出小面积排屋，其居住性别墅概念受到市场追捧，一期销售良好；,2009年11月30日，加推二批次56套独立别墅，到11年3月份销售达到80%，后销售变缓，至今一期独立别墅尚尚未售完剩余5套未售完。,2011年4月30日阳光里组团”推出78席70120平米精装度假公寓，总价58万起，单价约8500左右，去化情况一般 。,2012年11月份“和院铭墅”组团开盘，针对德清当地消费群体，其低总价、便捷的交通、成熟的配套等优势，受到了当地客户的欢迎，去化较好；,2013年12月15日推出“阳光樾,府”，排屋1100014000；独立别墅1200015000元/方。,二期项目,客户群体：,2009年首期开盘，吸引了大量杭州客户的关注，尤其是底总价的小户型排屋，其成交客户80%以上属于杭州客户；,随着房地产市场环境的变化，大户型产品销售缓慢的现实，客户群体开始发生转变，后期主要针对德清当地人销售。,前期，凭借当时的市场环境，独树一帜的推出,“,生活型别墅,”,受到追捧；,后期，随着市场变化调整策略，凭借德清城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，主推当地客群，获得了较好的销售业绩。,2013.12.15即将推出的“阳光樾府”,2012年底推出的“和院铭墅”,社区商业,一期项目,40,项目小结,项目亮点：,该项目靠近德清城区地理位置优越，紧邻连接杭州的104国道，交通便捷，,首创“生活型别墅”，利用背靠莫干山的独特自然环境，提出“阳光田园”主体；,建筑设计上，打造现代田园风情别墅，风格独特；,产品设计上，主打小面积排屋，以低总价策略吸引客户购买。,存在问题：,随着前期产品的交付落成，整体品质感与客户心理有落差，市场对项目品质评,价一般；,花园洋房产品成为比较尴尬的产品，主打养老度假型产品，但杭州及外围市场,接受度不高，针对德清首次置业客户则产品设计缺陷明显；,独立别墅500方左右户型，销售员反映面积偏大，总价偏高，市场有一定接受,抗性。,力求引领别墅消费新理念，倡导真正的别墅生活把房子建在高尔夫球场里的别墅,41,项目位置,德清城西，莫干山风景区附近,发 展 商,浙江友诚集团,类型/规模,总投资逾,30,亿元，占地,5000,余亩。项目涉及高尔夫球场、五星级会所、高尔夫别墅等。,物业类型,别墅、类独栋、排屋、综合体（规划中）,建筑风格,现代风格,配套规划,高尔夫球场、高尔夫会馆、综合题,周边配套,莫干山风景区，外围配套较差，生活配套欠缺,户型,一期类独栋,500平米左右（含150多方地下室）,，二期排屋,面积330400方,（含100方左右地下室）,推售,2011年10月底推出C1组团类独栋（悦舍）,面积在500平米左右（含100多方地下室）,价格在600-700万元左右；2012年12月推出C2组团排屋，面积330400方，价格在270350万/套,销售价格,C1组团类独栋（悦舍），价格约600700万/套，单价约1200015000；C2组团排屋，价格在270350万/套，单价约900010000；沿湖独栋面积800900方，价格10001200万/套。,观云高尔夫庄园,把房子建在高尔夫球场里的别墅,42,建筑规划,高尔夫会所,规模：,总投资逾,30,亿元，占地,5000,余亩。项目涉及高尔夫球场、五星级会所、高尔夫别墅等。其中高尔夫球场1300亩，住宅规划1200亩，自然山体保留原生态2500亩。,景观：,临近莫干山风景区，内部规划高尔夫球场，遍布整个地块，球道串联各个组团，每套房子都可享受高尔夫球场的青青草地。,配套规划：,项目东面（路对面）规划城市公寓，大型商业综合体（规划中），用于满足自身生活配套。,建筑风格：,现代田园风,高尔夫球场,规划中,规划公寓,一期,在售,二期,在售,规划中,规划中,商业综合体规划中,43,建筑规划,高尔夫球场,高尔夫球场,高尔夫会所,高尔夫会所,中国人居生态文明建设推进项目,44,建筑规划,类独栋,独栋,排屋,排屋,中国人居生态文明建设推进项目,独栋,45,销售动态,销售动态：,2011年10月底推出C1组团类独栋（悦舍）,面积在500平米左右（含100多方地下室）,价格在600-700万元左右；景观资源较好的沿湖、沿球场物业基本销售掉，该组团没有主推，销售仅10%左右。,2012年12月推出C2组团排屋，20套，面积330400方，价格在270350万/套 ，销售尚可，剩余集中在中间套；,2013年11月9日推出C2组团80多套排屋，销售约30套，本次开盘活动力度较大，一次性9折，按揭9.2折，还享受开盘特价优惠。,客户群体：,该项目以德清到地高端客户为主，当地企业主等，目前德清品质最高、环境最优越的项目，普遍受到客户的认可，但德清该类消费群体数量有限；,少量杭州客户购买，比率不高。,前期，凭借当时的市场环境，独树一帜的推出,“,生活型别墅,”,受到追捧；,后期，随着市场变化调整策略，凭借德清城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，主推当地客群，获得了较好的销售业绩。,C1组团类独栋（悦舍）,C2组团排屋,46,项目小结,项目亮点：,纯正的高尔夫别墅，把房子建在球场里，最大限度的利用高尔夫球场资源；,临近莫干山景区，同时项目内部拥有2500亩山体，自然资源优势明显；,项目体量达5000亩，期中1300亩高尔夫球场（目前已经在 国务院审批），商品,房1200亩，可以打造自身大规模配套，目前处于规划中；,建筑设计上，现代大气，样板展示精心打造，较具有震撼感，能很好刺激消费。,存在问题：,项目定位高端，客户主要针对德清当地市场，导致目标客户数量有限，销售速,较慢，势必存在较大的资金压力；,产品的均好性不强，外围物业景观资源丰富，受市场青睐，但内部物业资源有,限，私密性较差（客厅、房间等大面积采用落地玻璃，使得外围景观资源丰的,物业充分享受景观，内部物业则沿路或对其他邻居敞开，私密性无法保障）。,萧山百万方品质大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活,47,项目位置,萧山浦阳桃花园景区,发 展 商,杭州云都置业有限公司,类型/规模,总规划范围5.3平方公里，住宅1600亩，远景居住人口约3.5万人，坐享万亩桃源山水，三面环山、一面临水，生态环境优越。是萧山目前罕见的百万方品质大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活,物业类型,商业街、公寓、排屋、别墅,建筑风格,法式排屋、别墅，新古典主义风格公寓,配套规划,区内规划五星级酒店及会所、户外运动场所、商业街、16班幼儿园、电影院、银行（储蓄所）、商贸中心。配建医护中心、餐饮中心、休闲中心、健身中心、养生康体中心、山体观景公园、生态农作园等设施。,周边配套,萧山浦阳桃花源景区配套，外围配套较差,户型,养老公寓户型面积为60、90、130-140平方米；,排屋270,330方,推售,一期于今年9月20日开盘其中法式排屋37套，目前剩余25套排屋在售；另外70年产权的养生公寓，面积60-90方销售价格6000左右，首期推出100多套，去化50多套，销售率50%左右,销售价格,一期再售,法式,排屋四联、六联14000-15000；养老公寓6000元/平方左右；独立别墅未销售。,萧山,云都美浓小镇,打造一座集休闲度假、文化旅游、运动康疗、生态养生于一体、配套齐全的宜居之城,48,建筑规划,一期“湖山郡”法排在售,规模：,总规划范围5.3平方公里，住宅1600亩，是萧山目前罕见的百万方品质大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活,景观：,坐享万亩桃源山水，三面环山、一面临水，生态环境优越。,内部规划充分利用周边发达的水系资源，建设园区水洗环绕的优美景观。,配套规划：,区内规划五星级酒店及会所、户外运动场所、商业街、16班幼儿园、电影院、商贸中心。配建医护中心、餐饮中心、休闲中心、健身中心、养生康体中心、山体观景公园、生态农作园等设施。,建筑风格：,法式排屋别墅、新古典主义公寓,一期“和枫里”法排公寓在售,49,建筑规划,“和枫里”效果,“和枫里”养老公寓鸟瞰,法排效果图,法排效果图,打造一座集休闲度假、文化旅游、运动康疗、生态养生于一体、配套齐全的宜居之城,50,销售动态,销售动态：,一期于2013年9月20日开盘其中法式排屋37套，目前剩余25套排屋在售；另外70年产权的养生公寓，面积60-90方销售价格6000左右，首期推出100多套，去化50多套，销售率50%左右。,客户群体：,客户主要是项目周边乡镇，由于地理位置较偏，萧山城区客户购买情况也比较稀少，未来将面临更大的销售压力。,目前销售南区,“,和枫里,”,养老公寓和,“,湖山郡,”,法式排屋；,销售情况一般，客户主要是项目周边乡镇，由于地理位置较偏，萧山城区客户购买情况也比较稀少，未来将面临更大的销售压力。,一期“湖山郡”法排在售,一期“和枫里”法排公寓在售,51,项目小结,项目亮点：,打造小镇概念，整盘体量大，功能规划齐全；,坐享万亩桃源山水，三面环山、一面临水，生态环境优越；,产品品质较高，园区环境优势突出,存在问题：,目标客群模糊。项目位于萧山最南端的浦阳镇郊区，地理位置过于偏远，萧山城区客,户有一定的接受抗性，目前主要针对客户以浦阳周边乡镇（临浦、所前、浦阳等地）,为主，而该区域属于萧山经济相对落后的区域，客户群体数量有限；,公寓类作为养老概念销售，但市场反应一般，一方面由于该项目面临客群主要为农村,客户，买方养老概念不强，目前销售的还是以周边自主型客户为主；另一方面萧山大,都市概念缺乏，目前尚在城市化进程中，郊区养老的概念接受度有限，该类产品销售,存在一定抗性。,方案主题定位不清晰。开发商在该项目规划上定位为造城（造镇）概念，但从目前打,造情况看出现一定的主题偏离，由于受投资资金的影响，在城市功能建设上比较落后，,如果后期进一步出现销售不畅情况，将直接影响项目整体规划 ，将进入恶性循环。,另外存在产品线组合混乱及竞争力弱等问题。,调研情况总结分析,失败项目普遍存在的问题及原因？,成功项目普遍存在的问题及原因？,成败得失分析,市场共性问题,桐庐项目建议,市场共性问题,价格定位差异不大，溢价能力有限,排屋价格在10000元/平左右；别墅价格在1200015000元/平之间为主。,面积设置类同明显,排屋面积在250400平方米为主；别墅500方左右为主。,建筑风格欧式为主,主要流行法式大宅、地中海风情等风格。,销售速度首开销售较好，后期销售速度降缓，最后出现销售抗性,该类项目普遍存在销售不畅的问题，销售速度缓慢，资金压力较大。,客户来源普遍存在客户来源不足的问题,在前期针对本地销售，去化本地主力客群后，后续项目面临客户来源不,足的问题，本次消化能力有限，不足以支撑全盘项目的销售，外地客源,吸引力不强，从而造成后期销售困难。,体量规模规模较大，均为千亩大盘,该类型项目体量较大，开发周期长，资金占用比率较高，需要滚动开发。,失败项目普遍存在的问题及原因？,成败得失分析,1、整体项目定位大众化，个性不明，竞争力不强、陷入同质化竞争怪圈,产品打造上缺乏创新，导致与市场主流产品差异不大，与后期入市项目相比竞争优势不明显。,2、前期客户群定位模糊,把绝大部分希望寄托在项目所在本地市场客群上，导致当地客群数量有限，不足以支撑整个项目销售。,3、产品与市场需求不符合,随着限购限贷政策的日趋严厉，目前市场销售较好的基本上为低总价产品，该类产品资金要求略低，市场接受面广，客户群体较大，容易被市场接受认同；普遍反映目前主流的300方左右排屋、500方左右别墅，总价较高，有一定的销售抗性。,4、产品开发周期长，但不能很好的适应市场变化,由于该类型产品体量规模都较大，开发周期都比较长，尤其是销售不畅的情况下，销售周期更长，市场情况随时在变化，但项目不能作出很好的复合市场需求的调整。,5、产品高端定位与实际不符,很多项目在推广时极尽奢华，高调包装，等一期交付后品质落差较大，导致后期销售不利。,经过本次同类型项目的实地踩盘，针对部分项目的策划公司进行沟通交流，以及项目销售员、部分管理人员的交流，该类型项目绝大部分存在较大的销售压力，项目前景不容乐观，主要存在问题有几点：,成功项目普遍存在的问题及原因,？,1、寻找市场机会和空白点，进行产品创新,安吉绿城桃花园、莫干山阳光田园两项目都是在充分了解市场的基础上，进行了很好的产品创新，满足了市场的需求，填补了市场空白点。,金都阳光田园项目，首次提出了“生活型”别墅的概念，打造部分150185方小户型排屋、250为主的实用型排屋，受到市场的热捧，以低总价吸引杭州部分中产客户购买。,安吉绿城桃花园更进行了前所未有的产品创新，公寓化的别墅，很好的刺激了养老、度假、招待、投资等客户的购买。,2、项目各阶段做好产品和客户精细化定位，做到产品真正满足市场需求,产品前期做好精细化市场定位，针对市场变动进行及时调正，以更好的满足市场需求。,金都阳光田园项目，前期主力针对杭州市场，后期国家推出一系列限购限贷政策后，它将客户群调整主力针对德清，产品进行了适当调整以满足当地市场需求；,安吉绿城桃花园项目，在一期项目客户统计分析后发现主推100方一室户型略有欠缺，房间太少，据内部人员说后期将进行适当调整，加大两方户型比重。,3、结合自身项目情况进行目标市场定位，寻找充足的客源,金都、绿城项目所在的德清、安吉不足以消化其所有项目，因此在客户定位上面准杭州市场进行产品设计和定位，从而拓展更广阔的客户源。,4、项目个性比较明显，能在同类项目竞争中脱颖而出,绿城安吉桃花园中式合院、小户型多功能villa的创新给市场极大的冲击，很好的创造了市场需求；金都田园风格的建筑，围合式小排屋的创新，也很好的满足了市场需求。,上述调研项目中，安吉绿城桃花园、莫干山阳光田园两个项目销售情况较好，市场认同度较高，主要有以下几方面原因：,桐庐项目建议,介于上述调查分析，针对桐庐项目一期的产品定位和规划建议如下：,桐庐市场竞争激烈、客户群数量有限，需要吸引外围市场客户消化本项目；,在大杭州范围高端客户的产品选择范围较广、客群数量有限，个性化需求强烈，,不建议主打，建议以中产以上客群为主，其客群基数大；,本地块环境优势明显，距离杭州、义乌仅60公里左右，可以作为第二居所、养生,居所使用，因此可以针对杭州、义乌等地的退休人员养生养老需求、企业老板招,待客户的私人会所等功能使用 ；,1、客户群定位上,以杭州、上海、义乌等外围市场为主，桐庐当地市场为辅；,主力客户描述：,中产以上客群,杭州、上海以及桐庐周边区域,企业主,具有一定经济实力的退休,人员 度假型客户等。,2、面积定位上,建议100200方的排屋或合院为主，控制总价，降低准入台阶；,与目前市场上主流产品进行差异化定位；,降低面积，从而控制总价，降低准入台阶，适合目前市场限贷的宏观政策，本项目消费客户势必具有一定的经济实力，基本上已经拥有两套以上房子，存在着限贷的门槛，需降低其总价以适应其支付能力；,控制总价降低准入门槛，可以有效增加客户群范围，以避免同类型项目中出现的客群不足的情况；,有效控制总价，可以使单价在一定程度上实现溢价，从而提升项目的利润率。,3、产品设计上,建议针对目前客户群作好充分市场调研，针对性的打造产品；,前期针对目标客户群作好产品设计的针对性市场调研，摸准客户的真正需求；,后期定期的对到访、活动、成交等客户进行调研分析，及时的根据客户需求规划后期产品；,做好产品功能、户型、结构等创新，注重每套物业的均好性；,产品设计上在满足基本居住功能、控制面积的前提下，尽可能提升居住的舒适度 。,谢谢,观赏,二,O,一三年十二月一日,